我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場研究重點(diǎn)進(jìn)展評述及展望

鄧永旺　楊慶媛　樊天相等

摘要：建設(shè)用地既是工業(yè)化的投入要素，又是城鎮(zhèn)化的發(fā)展載體?，F(xiàn)行的城鄉(xiāng)建設(shè)用地制度已經(jīng)不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型的要求，尤其是不能適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求，因此進(jìn)一步的市場化改革勢在必行。采用文獻(xiàn)法，通過梳理近年來城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的主要研究成果，總結(jié)出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的必要性及其理論探索、市場主體行為解析、市場障礙因素剖析、市場路徑構(gòu)建及其模式選擇、市場制度創(chuàng)新等5個(gè)方面是當(dāng)前研究的重點(diǎn)領(lǐng)域。在此基礎(chǔ)上提出借鑒新型城鎮(zhèn)化高效、包容及可持續(xù)的發(fā)展理念，系統(tǒng)完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的頂層設(shè)計(jì)，構(gòu)建市場主體行為互動(dòng)影響分析框架將是今后的重點(diǎn)研究方向；包含價(jià)格形成機(jī)制、增值收益分配機(jī)制等城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制研究以及加強(qiáng)制度框架設(shè)計(jì)將是未來進(jìn)一步研究的關(guān)鍵領(lǐng)域。

關(guān)鍵詞：城鄉(xiāng)統(tǒng)一；建設(shè)用地市場；土地經(jīng)濟(jì)；重點(diǎn)領(lǐng)域；展望

中圖分類號： F321.1文獻(xiàn)標(biāo)志碼： A文章編號：1002-1302（2015）11-0559-04

收稿日期：2014-11-20

基金項(xiàng)目：國土資源部公益性行業(yè)科研專項(xiàng)（編號：201311006）；教育部人文社會(huì)科學(xué)研究規(guī)劃基金（編號：14YJAZH097）。

作者簡介：鄧永旺（1990—），男，遼寧盤錦人，碩士研究生，主要研究方向?yàn)橥恋乩门c國土規(guī)劃。E-mail：yunyangsanren@163.com。

通信作者：楊慶媛，博士，教授，博士生導(dǎo)師，主要研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)與政策、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃。E-mail：yizyang@swu.edu.cn。目前，我國正處于新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)一體化深入發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，據(jù)2014年3月國家發(fā)布的《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》和國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年我國城鎮(zhèn)化率達(dá)53.70%，全國人均GDP約為6 767美元。我國具有鮮明城鄉(xiāng)二元烙印的建設(shè)用地市場運(yùn)作制度嚴(yán)重制約新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，對社會(huì)和諧穩(wěn)定與經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展構(gòu)成了巨大的挑戰(zhàn)。黨的十八屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》明確提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出租、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”。因此，針對由我國城鄉(xiāng)分割的土地制度導(dǎo)致的城鄉(xiāng)二元建設(shè)用地交易市場所衍生的諸多弊病，探索如何建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，打破城鄉(xiāng)間要素流動(dòng)瓶頸，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場的全面接軌和城鄉(xiāng)間資源的共享，日益受到國內(nèi)學(xué)者的高度關(guān)注。

為全面反映學(xué)界的研究重點(diǎn)、熱點(diǎn)及其進(jìn)展，筆者在中國知網(wǎng)、萬方、維普等中文期刊數(shù)據(jù)庫中以與城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場相關(guān)的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”“城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)”“城鄉(xiāng)一體化”“城鄉(xiāng)統(tǒng)一”“土地市場”“建設(shè)用地”“集體建設(shè)用地”“城市土地”為主題詞，共檢索到1988—2014年間的文獻(xiàn)500余篇。在此基礎(chǔ)上，經(jīng)過系統(tǒng)整理、比較、分析500多篇有關(guān)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場問題的文獻(xiàn)，從中精選出70余篇重點(diǎn)研究文獻(xiàn)作為本研究的主要參考文獻(xiàn)，文獻(xiàn)細(xì)分情況見表1。

1我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場重點(diǎn)領(lǐng)域的研究進(jìn)展

1.1建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的必要性及其理論探索

隨著農(nóng)村土地使用制度改革和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場必要性主要體現(xiàn)在以下4個(gè)方面：（1）如何規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場合理接軌，已成為土地市場深化改革的必然選擇和迫切需要[1]；（2）建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場已成為發(fā)揮市場對資源配置基礎(chǔ)性作用的必然要求，更是打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、縮小城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)差距的內(nèi)在要求[2]；（3）基于國家法律法規(guī)的完善和各地的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化有利于提高政府對土地市場的宏觀調(diào)控能力，進(jìn)一步盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地，提高資源利用效率[3]；（4）由于我國農(nóng)村建設(shè)用地市場缺失，使得因流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范、手續(xù)不完備、土地流轉(zhuǎn)合同權(quán)利義務(wù)不明確而導(dǎo)致的土地糾紛時(shí)常發(fā)生，因此，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場是化解征地矛盾、小產(chǎn)權(quán)房等問題，從而推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)在要求和必然趨勢[4-5]。我國學(xué)者在探討建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場必要性的同時(shí)，利用相關(guān)市場經(jīng)濟(jì)理論，在城鄉(xiāng)一體化背景下也對農(nóng)村集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)進(jìn)行了大量的理論探討，為構(gòu)建統(tǒng)一的建設(shè)用地市場奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。目前，學(xué)界從理論層面主要集中在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的理論可行性研究，對集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)主要持積極和謹(jǐn)慎對待2種態(tài)度。一部分學(xué)者認(rèn)為，集體建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)在理論和現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)2個(gè)方面都是可行的[6]，并指出政府應(yīng)及時(shí)出臺相關(guān)政策法規(guī)，正確引導(dǎo)其入市流轉(zhuǎn)[7-9]。也有學(xué)者對入市流轉(zhuǎn)持謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為直接入市尚待時(shí)日，勿操之過急，需積極穩(wěn)妥地推進(jìn)，做好相關(guān)配套工作[10-11]。可見在現(xiàn)行的法律制度框架和土地管理制度框架下，集體建設(shè)用地使用權(quán)入市流轉(zhuǎn)依然步履維艱。而我國學(xué)者鮮有涉及針對城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場理論依據(jù)、路徑等領(lǐng)域的研究，只有少數(shù)學(xué)者從現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)特征、統(tǒng)一市場的規(guī)定性、土地使用權(quán)能的一致性等3個(gè)方面闡述了其理論依據(jù)，對城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場制度創(chuàng)新路徑與目標(biāo)選擇和理論模型進(jìn)行了定性描述[12]。較為系統(tǒng)的城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場理論研究主要開始于黨的十七屆三中全會(huì)以后，主要集中在理論內(nèi)涵[13]、理論系統(tǒng)設(shè)計(jì)[14]及制度框架[15]等3個(gè)方面。

1.2建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的主體行為解析

通過分析集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主體，周其仁等均提出應(yīng)以保護(hù)農(nóng)民和集體的利益為主[16-18]，以此為基礎(chǔ)，冀縣卿等進(jìn)一步從產(chǎn)權(quán)的角度提出了通過重構(gòu)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度，最終逐步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地市場一體化[19]。2008年，黨的十七屆三中全會(huì)首次提出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，為現(xiàn)階段和未來土地使用制度改革指明了方向。在十七屆三中全會(huì)以后，學(xué)者們分別從博弈論、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)及制度經(jīng)濟(jì)學(xué)等視角對我國土地市場的相關(guān)利益主體進(jìn)行定量研究。隨著統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場發(fā)展，農(nóng)村集體建設(shè)用地公開流轉(zhuǎn)勢在必行，流轉(zhuǎn)的重點(diǎn)在于土地增值收益分配[20]。而為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配、規(guī)范土地市場的交易秩序，應(yīng)該通過土地稅收的杠桿作用，調(diào)節(jié)國家、集體與農(nóng)民三者之間的利益分配，實(shí)現(xiàn)帕累托改進(jìn)[21]。目前，中國土地市場化改革是當(dāng)事人在一定的制度環(huán)境約束下圍繞外部利潤相互博弈的結(jié)果[22]。在城鄉(xiāng)二元市場制度向城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場制度轉(zhuǎn)變的過渡階段，政府治理與市場治理共同發(fā)揮作用，具體誰發(fā)揮作用則取決于兩者產(chǎn)生的交易費(fèi)用大小[23]。由此，學(xué)者們提出中國城鄉(xiāng)一體的土地市場制度變遷在初始階段須由中央政府推動(dòng)[24]，而通過調(diào)整決定地方政府戰(zhàn)略選擇的變量，即地方政府采取市場模式的預(yù)期收益、征地模式的既得利益、繼續(xù)推行征地模式的成本來遏制地方政府的機(jī)會(huì)主義行為；同時(shí)，必須加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)用地確權(quán)賦能與登記工作，出臺地方性法規(guī)，規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，建立合理的收益分配與使用制度，切實(shí)做好農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保障等相關(guān)配套工作[25]，在城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場建成后，政府獲取收益的方式要從獲取壟斷利潤（經(jīng)濟(jì)租）逐步轉(zhuǎn)向財(cái)產(chǎn)稅和增值稅征收等措施，以消除政府對土地市場壟斷帶來的不利后果[26]。

1.3城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場建立的障礙因素剖析

建立并完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場、推動(dòng)土地資源合理配置、維護(hù)農(nóng)村土地權(quán)利人特別是農(nóng)民利益并提高農(nóng)民收入、實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展是現(xiàn)階段社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制改革的必然要求，在此過程中面臨著制度、產(chǎn)權(quán)、法律、收益分配、保障體系及政府職能定位等諸多障礙因素。在制度障礙方面，因公共利益界定不清以及地方政府肆意征地等情況的存在，嚴(yán)重扭曲了國家實(shí)行土地征收的初衷，致使征地范圍過寬[27]，因此逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場就是征地制度改革的重要環(huán)節(jié)之一[28]。部分學(xué)者進(jìn)一步分析得出4點(diǎn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場發(fā)展的制度性障礙因素：（1）集體土地所有權(quán)不完整導(dǎo)致其轉(zhuǎn)移受限；（2）集體土地所有權(quán)主體不明確引起市場交易主體混亂；（3）宅基地使用制度不合理割裂了城鄉(xiāng)居住用地市場的統(tǒng)一；（4）集體建設(shè)用地使用年期不確定阻礙了土地交易[2，4]。在產(chǎn)權(quán)障礙方面，我國農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)是殘缺、虛位和模糊的，主要表現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)主體不明確、產(chǎn)權(quán)殘缺不全2個(gè)方面[12]，這造成了農(nóng)民集體土地改革一直徘徊不前，直接影響我國土地資源配置的效率。周其仁等認(rèn)為，形成該現(xiàn)象的主要原因一方面在于相關(guān)法律規(guī)定不一致，導(dǎo)致農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體不明確；另一方面，農(nóng)村集體只擁有農(nóng)村土地的部分產(chǎn)權(quán)，卻沒有抵押、繼承以及土地轉(zhuǎn)用的權(quán)利[16，29]，并且政府對農(nóng)民土地的產(chǎn)權(quán)常常設(shè)置不當(dāng)?shù)南拗?，因此只有確權(quán)加流轉(zhuǎn)才能實(shí)現(xiàn)同地同價(jià)[30]。在法律障礙方面，《土地管理法》的種種限制，使得無論是將自己的土地用于建設(shè)住宅還是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)都更加難以得到上級部門批準(zhǔn)，以致出現(xiàn)集體土地國有化的趨勢，集體建設(shè)用地只能“隱形”入市[31]。而《土地管理法》與《物權(quán)法》相互沖突的條款又為集體土地的自行開發(fā)，尤其是“小產(chǎn)權(quán)房”的轉(zhuǎn)讓留下了操作空間[32-33]。在收益分配障礙方面，分別采用土地供求模型[34]、勞動(dòng)力價(jià)值模型[35]和地租模型[36]從不同角度用理論與實(shí)證相結(jié)合的方式分析土地征收增值收益的來源，并且通過調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，大部分土地增值收益集中在市、縣兩級政府，造成了農(nóng)民權(quán)益的大量流失[37-38]，提出構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場中所面臨的重點(diǎn)和難點(diǎn)就是土地收益在政府和各權(quán)益主體之間的分配方式。在保障體系障礙方面，劉小玲等認(rèn)為，土地的社保功能必然成為土地市場化改革的一大制約因素[29，39]。在政府職能障礙方面，目前政府的“錯(cuò)位”以及“缺位”大大降低了土地資源配置的效率，嚴(yán)重阻礙了城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場的發(fā)育[40]；同時(shí)，政府壟斷土地一級市場、禁止集體建設(shè)用地入市的歧視性規(guī)定，致使農(nóng)民的土地權(quán)利及其利用土地謀求發(fā)展的權(quán)利被剝奪，集體建設(shè)用地在城市化、工業(yè)化進(jìn)程中體現(xiàn)的市場價(jià)值成為泡影[41]。

1.4城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場路徑構(gòu)建及模式選擇

對于城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場構(gòu)建總體思路的研究，不同學(xué)者觀點(diǎn)不一，主要包括2種構(gòu)建思路，即“轉(zhuǎn)權(quán)”思路和“不轉(zhuǎn)權(quán)”思路，兩者的分歧點(diǎn)在于集體建設(shè)用地入市后其所有權(quán)轉(zhuǎn)為國家所有還是集體繼續(xù)保留其所有權(quán)，從而在這不同產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。部分學(xué)者分析了我國城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場二元結(jié)構(gòu)制度的根源及其所導(dǎo)致的問題，在二元分割土地市場的基礎(chǔ)上，提出了逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的基本設(shè)想，并構(gòu)建了城鄉(xiāng)一體化土地市場的運(yùn)行結(jié)構(gòu)[42-43]。李景剛等為了保障市場的良好運(yùn)行以及實(shí)現(xiàn)市場對城鄉(xiāng)土地資源的基礎(chǔ)性配置作用，提出需要在對土地市場制度和土地產(chǎn)權(quán)制度改革的基礎(chǔ)上培育市場主體、建立市場運(yùn)行機(jī)制和完善市場中介服務(wù)組織，構(gòu)建起城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場的微觀基礎(chǔ)[44]。而在具體路徑選擇方面，劉小玲等基于我國城鄉(xiāng)土地市場的結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀以及現(xiàn)行土地制度約束框架，提出要建立城鄉(xiāng)一體化的土地市場體系，關(guān)鍵在于建立城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)的地價(jià)體系，而“地票”制度作為現(xiàn)有體制內(nèi)探索城鄉(xiāng)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)性調(diào)整的一種路徑，將是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長期選擇[29，45]。有學(xué)者進(jìn)一步提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場的具體路徑，有以下幾點(diǎn)：一要堅(jiān)持頂層設(shè)計(jì)與地方探索相統(tǒng)一，二要建立統(tǒng)一規(guī)范的土地制度，三要做好農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證，四要建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)土地交易平臺，五要制定科學(xué)的土地收益分配政策[46]。在各地實(shí)踐探索方面，在不改變土地所有權(quán)性質(zhì)的前提下，實(shí)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化，有利于促進(jìn)農(nóng)民獲得財(cái)產(chǎn)性收入，全國各地涌現(xiàn)出諸如南海模式、蘇州模式、安陽模式、蕪湖模式和寧陽模式等形式各異的土地流轉(zhuǎn)模式，尤其是有學(xué)者從空間維度、產(chǎn)權(quán)維度與收益維度對城鄉(xiāng)建設(shè)用地置換的運(yùn)行機(jī)理進(jìn)行深入分析，認(rèn)為重慶市的地票制度雖然目前在完善制度和交易管理方面還存在問題，但該模式使農(nóng)村土地價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)，對構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場具有積極效應(yīng)[47-48]。雖然各地實(shí)踐探索不盡相同，但基于現(xiàn)實(shí)合理性所總結(jié)的典型經(jīng)驗(yàn)或成功模式大多已突破了現(xiàn)行法律所設(shè)置的制約條件，為創(chuàng)新集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度提供了實(shí)踐基礎(chǔ)。

1.5建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的制度創(chuàng)新

構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場是一項(xiàng)多目標(biāo)的土地制度改革，既需要本身的制度創(chuàng)新，又需要建立相關(guān)的配套制度，學(xué)術(shù)界從土地產(chǎn)權(quán)[31，49]、集體建設(shè)用地直接入市[41，50]、政府職能轉(zhuǎn)變[51-52]、統(tǒng)一建設(shè)用地市場體系[53-54]等視角進(jìn)行了多維度分析，并構(gòu)建相應(yīng)政策框架。我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的制度創(chuàng)新目前主要有2種可以選擇的模式[55]，即漸進(jìn)模式（依托現(xiàn)有土地市場制度框架，通過行政手段，以增量改革達(dá)成制度創(chuàng)新）、激進(jìn)模式（以激進(jìn)的方式強(qiáng)力推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，徹底突破現(xiàn)有土地市場制度框架）。在黨的十八屆三中全會(huì)精神指導(dǎo)下，為建立開放、競爭、城鄉(xiāng)統(tǒng)一而有序的建設(shè)用地市場，應(yīng)遵照國有和集體所有建設(shè)用地同質(zhì)同價(jià)的原則，重塑集體建設(shè)用地所有權(quán)產(chǎn)權(quán)主體，賦予集體、國家這2個(gè)所有權(quán)主體平等的地位，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體土地和城市國有土地同權(quán)，在符合土地利用規(guī)劃的前提下二者享有相同的抵押、出租和轉(zhuǎn)讓的權(quán)利，建立農(nóng)村集體土地地價(jià)評估體系[56]，并通過征收、分配、協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌方式建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有形市場[53，57]。在此基礎(chǔ)上，胡美紅等從市場交易主體、市場交易過程、交易收益分配模式、市場監(jiān)控體系、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)以及相關(guān)配套法規(guī)等方面進(jìn)一步探討城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場運(yùn)行基礎(chǔ)規(guī)范，并從土地利用規(guī)劃管理、建設(shè)用地使用權(quán)交易稅收機(jī)制和農(nóng)村社會(huì)保障制度等方面提出城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場制度創(chuàng)新框架[58-60]。

2我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場研究評述

我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場研究領(lǐng)域有待規(guī)范和拓展，亟需用系統(tǒng)論來整合相關(guān)理論基礎(chǔ)及已有研究成果，并架構(gòu)完整、科學(xué)、系統(tǒng)的研究分析框架。近年來，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場研究逐漸成為國內(nèi)學(xué)者的研究熱點(diǎn)，但已有研究成果仍然主要以經(jīng)驗(yàn)總結(jié)或模式歸納等描述性分析為主，總體上遵循著分析現(xiàn)狀→找出問題→提出改革設(shè)想的基本思路，研究還相對零散，系統(tǒng)分析城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場構(gòu)建的理論框架、政策導(dǎo)向和頂層設(shè)計(jì)的成果相對不足，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一，我國建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場理論框架體系仍不夠明晰?，F(xiàn)有研究大多將城市建設(shè)用地市場和農(nóng)村建設(shè)用地市場分開，只對城市和農(nóng)村建設(shè)用地市場某些方面進(jìn)行單獨(dú)分析，很難將二者作為土地市場體系中平等的組成部分進(jìn)行考察，缺少對建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場體系的系統(tǒng)理論內(nèi)涵闡述與界定，缺乏對構(gòu)建我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場理論框架設(shè)計(jì)。第二，對我國建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場路徑構(gòu)建理論依據(jù)不強(qiáng)，缺乏整體框架設(shè)計(jì)。目前國內(nèi)關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場路徑構(gòu)建研究中，對于整體路徑構(gòu)建缺乏深度研究，具體改革措施則缺乏微觀層面的分析；而微觀層面的研究往往只針對市場建設(shè)路徑的某一個(gè)或幾個(gè)方面進(jìn)行分析，缺乏整體性和系統(tǒng)性。第三，我國現(xiàn)有相關(guān)制度創(chuàng)新和對策研究缺乏與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段的適應(yīng)性。體制改革、制度創(chuàng)新以及機(jī)制的培育是一個(gè)復(fù)雜的過程，一方面，政策建議仍有待進(jìn)一步細(xì)化，現(xiàn)有的政策建議大多只指明了改革的方向，可操作性較差，仍需進(jìn)一步細(xì)化研究，應(yīng)從多元化、系統(tǒng)化的角度制定相應(yīng)的政策組合；另一方面，政策的研究應(yīng)該具備目標(biāo)的區(qū)域差異性與階段性，近期政策研究應(yīng)該特別強(qiáng)調(diào)可操作性和針對性。

3我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場研究展望

（1）從宏觀層面和區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平對比層面系統(tǒng)研究我國城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的頂層設(shè)計(jì)將是今后的研究重點(diǎn)。黨的十八屆三中全會(huì)明確指出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，其中一項(xiàng)重要目標(biāo)便是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地的“同地、同價(jià)、同權(quán)”。同時(shí)，學(xué)者們對部分省（市）的城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一市場探索的總結(jié)為深化我國土地市場改革提供了現(xiàn)實(shí)素材，而如何借鑒新型城鎮(zhèn)化高效、包容及可持續(xù)的發(fā)展理念，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地要素的互通以及構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場的理論分析框架及市場運(yùn)行機(jī)制等，將是未來重要的進(jìn)一步深入研究的領(lǐng)域。

（2）我國建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場過程中的市場主體行為互動(dòng)影響研究將是今后研究的熱點(diǎn)。目前對農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地市場研究比較薄弱，系統(tǒng)性不強(qiáng)，主要集中于對土地資源配置效率與收益分配公平的考察，或是對單一行為主體的利益和動(dòng)機(jī)進(jìn)行考察。雖然學(xué)界對土地征收、農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地直接入市中的主體行為進(jìn)行了研究，但鮮有研究揭示不同經(jīng)濟(jì)主體之間相互作用的機(jī)制，而城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場形成正是由市場主體行為共同作用決定的結(jié)果。為此，基于博弈論、相關(guān)利益者理論等將這些主體納入同一個(gè)分析框架，深入研究這些主體行為的互動(dòng)和博弈的影響將是進(jìn)一步研究的重要方向。

（3）價(jià)格形成機(jī)制、增值收益分配機(jī)制等事關(guān)我國建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場改革創(chuàng)新成敗的核心問題將是進(jìn)一步研究的關(guān)鍵領(lǐng)域。當(dāng)前，由于我國尚處在進(jìn)行加快完善現(xiàn)代市場體系，使市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用等全面深化經(jīng)濟(jì)體制改革的頂層設(shè)計(jì)階段，亟需從理論層面系統(tǒng)分析城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的運(yùn)行機(jī)理，所以加強(qiáng)研究建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場過程中有關(guān)價(jià)格形成、增值收益分配等核心問題成為必然要求。

（4）構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場制度創(chuàng)新框架將是未來的一大研究難點(diǎn)和創(chuàng)新點(diǎn)。目前，市場配置土地資源的方式取代征地方式可以說已經(jīng)得到了大部分學(xué)者的贊同，但是如何加強(qiáng)市場保障機(jī)制的構(gòu)建以及產(chǎn)權(quán)制度、征地制度、供地制度、財(cái)稅制度、集體建設(shè)用地管理制度、建設(shè)用地市場運(yùn)行配套制度等之間的聯(lián)動(dòng)改革仍將是該領(lǐng)域研究的一大難點(diǎn)。同時(shí)，基于制度變遷理論，系統(tǒng)劃分我國建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地制度創(chuàng)新階段，并完善相應(yīng)階段具有區(qū)域差異性的政策組合將是未來制度改革創(chuàng)新研究的重要領(lǐng)域。

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