淺析我國廉租房制度存在的問題及其對策

楊光

摘 ?要：在市場經(jīng)濟發(fā)展的背景下，我國低收入群體的住房問題顯得日益突出，為了解決低收入群體的住房問題，我國實行了相關(guān)的住房保障制度，廉租房制度就是其中的重要組成部分。本文主要分析我國廉租房制度存在的問題，其次通過借鑒發(fā)達國家廉租房制度的經(jīng)驗，對我國廉租房制度提出相應(yīng)的改進對策，從而更好地完善我國的廉租房制度，發(fā)揮廉租房制度的功能。

關(guān)鍵詞：廉租房;制度;對策

一、廉租房制度的涵義

“廉租房”，又名公共住宅（public housing） ，顧名思義就是廉價出租的房屋。它不以贏利性為目的，是由國家自籌資金建設(shè)的具有齊全設(shè)備，適當規(guī)格，擁有一定保障性的租住用房。廉租房制度是住房體系的保障制度，國家以租金略減、住房租賃、實物廉租住房等方式向無力購買住房的困難家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一種最低住房保障制度1。

二、我國廉租房制度建設(shè)存在的主要問題

我國的廉租房制度是重要的住房保障制度之一，在十幾年的發(fā)展過程中取得了一定的成就，但是由于受種種因素的制約在廉租房的開發(fā)和運作中仍然面臨著很多問題，不能很好的發(fā)揮的廉租房制度的功能。主要表現(xiàn)在：

（一）資金來源單一。我國廉租房資金來源渠道包括幾個部分：住房公積金增值收益;財政預(yù)算;直管公房出售或出租收入;社會捐贈等。實際過程中，公房和社會捐贈少之又少，公積金也作用不明顯，主要靠財政預(yù)算的方式則無疑顯得資金來源渠道單一。廉租房建設(shè)屬于公益性建設(shè)，對于政府來講是基本沒有經(jīng)濟收益的，政府只投資無收益的買單方式無疑給政府帶來了很大的財政壓力?？傮w來說我國每年都面臨著廉租房建設(shè)資金的缺位，特別是對于一些經(jīng)濟水平落后的地方政府來說，廉租房建設(shè)更是面臨資金困難，致使廉租房建設(shè)無法正常開工，廉租房發(fā)展相當緩慢。

（二）保障范圍過窄。我國廉租房制度的主要對象是城鎮(zhèn)最低收入者以及特殊保障群體。而實際中在較高的房價水平下，中低收入者的很大一部分也都面臨著住房困難。最低收入者有制度保障，高收入群體有金錢支撐，而中低收入者往往最容易被忽視，他們的權(quán)利往往最得不到保障。人數(shù)眾多的剛畢業(yè)工作的大學(xué)生群體、城市中的農(nóng)民工群體，他們雖然是常住在城市中的，但是在現(xiàn)有城市戶籍制度下是排除在廉租房保障范圍之內(nèi)的，也無法享受到這項福利。

（三）相關(guān)法律滯后?，F(xiàn)有廉租房制度主要依據(jù)2004 年3 月1 日開始實施的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》和2007 年頒布的《廉租住房保障資金管理辦法》等部門規(guī)章以及2010的住建部通知。這些辦法、通知相對層次較低，執(zhí)行力也不高。由于相關(guān)法律的缺失，在沒有法律的權(quán)威保障的背景下，廉租房制度運行中各個環(huán)節(jié)部分缺乏相關(guān)法律的監(jiān)督，這方面的法律也應(yīng)當是完善法律體系的一個重要組成部分。

（四）供需矛盾突出。我國城鎮(zhèn)中達到廉租房申請條件的人數(shù)眾多，還包括潛在的需求對象。而從廉租房的供給來看，政府是單一的供給主體;從房源上看，原有的公房數(shù)量有限，而新建廉租房卻受時間、資金、規(guī)劃的影響，遲遲趕不上需求，供需矛盾突出。同時隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷提升，新的城鎮(zhèn)居民人數(shù)的上升，供需矛盾將不斷加劇。

三、發(fā)達國家廉租房制度借鑒

國外發(fā)達國家廉租房制度相對中國起步較早，發(fā)展較為成熟，借鑒并吸收國外優(yōu)秀的經(jīng)驗，有利于完善我國廉租房制度。在此主要介紹三種典型的廉租房制度模式，分別是美國、法國與日本。

（一）美國廉租房制度。美國是世界上廉租房制度較為完備的國家之一，至今已形成了一套包括廉租房資格審查、清退、補貼、資金管理、融資等方面的制度體系，運轉(zhuǎn)靈活高效。美國《住房法》規(guī)定，“政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半”。家庭收入為居住地的中等收入80%以下者均可申請租金補貼，通過資格審查的低收入申請者每月只需拿出其全部收入的30%支付各項費用，即可享受廉租房，其余由政府補貼。美國的住房補貼采取直接補貼的方式，補貼比例隨著補貼對象家庭收入狀況呈現(xiàn)出差異性，以最大限度解決低收入家庭的住房問題。資金方面，美國財政支持約占25%，采用房地產(chǎn)信托投資基金，鼓勵私人機構(gòu)提供貸款的方式，充分發(fā)揮金融工具的作用確保資金充足。

（二）法國廉租房制度。法國采取中央補貼和地方管理雙層次住房保障模式。法國“廉租房”在建造過程主要有中央政府提供補貼，但建成后由各地方政府下屬的“廉租房管理辦公室”管理。地方辦公室一方面嚴格控制房源，大部分“廉租房”只租不賣;另一方面對社會公開“廉租房”出租情況，接受大眾的監(jiān)督。法國購置房屋的貸款難求，利率高、財產(chǎn)稅也高，很多人不買房，拿著政府補助住進“廉租房”后，就不再搬出，據(jù)統(tǒng)計全國約有1/4 的人住在廉租房里，廉租房分布在全國各地，沒有專門的區(qū)劃。法國完全由政府定價，租金固定。針對低收入群體，政府采取直接補貼和間接補貼相結(jié)合的補貼方式，一方面，政府會出資建造部分房屋供社會最低收入者居住;另一方面，也會直接提供住房補貼以滿足低收入者居住需求。

（三）日本廉租房制度。日本采取公營住房保障模式。日本政府遵循“保低放高”的原則，采取政策性調(diào)節(jié)措施，它要照顧的對象首先不是低收入者，而是單身母親、殘障人士和老年人的需要。對于人口眾多房子更加緊張的日本來說，優(yōu)先保障這些生活肯定艱難的人很有必要。為使老百姓都能住上與自己經(jīng)濟條件相適應(yīng)的住房，各級政府建造并管理向低收入家庭出租住宅，由東京都政府管理的叫都營住宅，由縣政府管理的叫縣營住宅，由區(qū)政府管理的叫區(qū)營住宅，由市政府管理的就叫市營住宅。日本有超過220 萬公共“廉租房”，占全部住宅的

4.7%。一個很顯著的供應(yīng)特點是，在像東京、大阪、名古屋這樣的一二線城市中，集中了全日本50%以上的廉租房。

（四）制度借鑒。可以看出，上述發(fā)達國家在廉租房制度方面確實有著獨到的方面，廉租房制度發(fā)展也更為成熟。我國在廉租房制度的發(fā)展過程中應(yīng)該借鑒其中的優(yōu)點，具體來說美國最大的優(yōu)點在于廉租房制度制定實施過程中法律的保證，美國通過《住房法》、《國民住宅法》等對廉租房有清楚的法律規(guī)定，我國應(yīng)該加快廉租房法律法規(guī)的制定。同時美國資金籌措的方式也值得學(xué)習(xí)，我國在確保財政支持的前提下應(yīng)該充分發(fā)揮市場經(jīng)濟體制的作用，運用各種金融工具拓寬資金渠道，保證資金的充足。法國的優(yōu)點在于高效透明的管理機制，建立專門的廉租房管理部門以提高廉租房的管理效率在我國也是相當必要的。擴大廉租房的供給數(shù)量特別是一二線城市的供給數(shù)量，保障廉租房的房屋質(zhì)量，優(yōu)先照顧特殊群體是我們應(yīng)該向日本借鑒的地方。

四、完善我國廉租房制度的建議

我國廉租房制度由于發(fā)展時間短，機制尚不完善，在實際運行中存在著不少的問題。我們應(yīng)該通過有效的方法解決廉租房制度所面臨的問題，更好地發(fā)展我國的廉租房制度，使我國的廉租房制度更加科學(xué)有效。

（一）強化政府主導(dǎo)職能，體現(xiàn)政府主體地位。政府必須從思想上高度重視住房保障問題，不能只看到高房價帶來的經(jīng)濟利益，還要看到高房價帶來的社會問題。不僅要把住房建設(shè)作為經(jīng)濟建設(shè)的一個重要組成部分，更要把它作為民生政策的重要方面。政府作為社會管理者和政策決策者，應(yīng)該統(tǒng)籌兼顧、著眼大局，不能以經(jīng)濟建設(shè)作為單一的施政標準，也應(yīng)該考慮到人民生活的苦樂。政府作為廉租房制度制定和實施的主體，應(yīng)該科學(xué)完善廉租房制度的結(jié)構(gòu)，在將廉租房建設(shè)作為考核標準的同時應(yīng)該根據(jù)各地實際情況確定實際的發(fā)展規(guī)劃，不斷擴大廉租房的供給數(shù)量，按時完成廉租房的建設(shè)任務(wù)，促進廉租房制度的建設(shè)。

（二）確保財政資金支持，拓寬資金來源渠道。資金是廉租房制度實施的動力，資金不足嚴重制約著廉租房制度的實施。財政方面，國家規(guī)定各地要拿出土地出讓凈收益的5%用于廉租房建設(shè)的籌措資金是資金的基礎(chǔ)，也是資金的主要來源。而實際中卻遠遠達不到這一要求，因此這部分財政資金必須得到保障。在確?；A(chǔ)資金的基礎(chǔ)下，更應(yīng)該做大廉租房制度資金這塊蛋糕。不僅要加大財政支持力度，而且要充分發(fā)揮市場金融工具的的功能，房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)企業(yè)捐贈、發(fā)行廉租房建設(shè)債券、福利彩票收益按比例抽取等方式可以納入進一步實踐的范圍，拓寬資金來源渠道，解決資金來源不足的問題。

（三）合理控制準入機制，建立健全退出機制。對于廉租房制度的準入機制，在準入資格上要細化明確;范圍上根據(jù)條件逐步擴大廉租房制度的覆蓋范圍;審查上要做到嚴格細致，采取公示接受舉報的方式實現(xiàn)公平透明，避免審查中的不良現(xiàn)象，使真正的困難群體優(yōu)先享受保障;同時有必要建立統(tǒng)一的信用賬戶，實現(xiàn)管理的網(wǎng)絡(luò)化。在退出方面，改變只進不出的狀況，對于已經(jīng)不符合條件的廉租戶經(jīng)審查后將其退出廉租房制度的保障范圍，實現(xiàn)廉租戶的流動，將新的需要保障的對象納入廉租房制度保障的體系，使有限的廉租房資源得到最優(yōu)利用。

（四）完善相關(guān)法律法規(guī)，發(fā)揮法律權(quán)威作用。相比發(fā)達國家的廉租房制度法律化運作，我國廉租房制度面臨的問題之一就是相關(guān)法律法規(guī)的缺位。沒有法律的保障下，廉租房制度的各個環(huán)節(jié)包括資金籌措、管理、運用，廉租房的準入機制和退出機制，廉租房的建設(shè)與管理等工作都存在執(zhí)行力不足，缺乏法律監(jiān)督。因此呼吁適合我國針對廉租房的法律法規(guī)應(yīng)該盡快出臺，發(fā)揮法律的權(quán)威作用，為廉租房制度的實施提供法律保障。

（五）設(shè)置專門管理機構(gòu)，優(yōu)化房屋配套設(shè)施。相比較發(fā)達國家完善健全的管理機制，我國在廉租房制度實施過程中缺乏專門的管理部門與單位，因此建議政府設(shè)置專門的廉租房管理機構(gòu)，提高管理的效率。同時相關(guān)管理部門應(yīng)該真正徹底讓利于民，使廉租房租金以及物業(yè)管理費居高不下，廉租房不“廉”的現(xiàn)象得到扭轉(zhuǎn)。另一方面，在廉租房規(guī)劃建設(shè)時就及時解決公共設(shè)施與公共服務(wù)不配套、不到位的問題，以保證廉租房的“福利連貫性”，使廉租房真正“廉租”與“宜居”起來。

參考文獻：

[1] 楊繼瑞.《和諧社會廉租房制度重構(gòu)的思考與對策》 高校理論戰(zhàn)線 [J]2007，5

[2] 陳小春，楊鵬.《廉租房制度的國際比較》 財經(jīng)研究，2010