樓市去庫存，靠農(nóng)民兄弟？

李葉+王瑩瑩

2016年1月1日，新年里的第一天，山東省德州市武城縣的節(jié)日氣氛更多的來自當(dāng)?shù)亻_發(fā)商們。迎霾飄揚的小紅旗、色彩豐富的大幅宣傳廣告給灰色的天空增加了喜慶的顏色。

好風(fēng)景、大社區(qū)、學(xué)區(qū)房……一線城市開發(fā)商慣用的宣傳語，在這個四線小縣城早已運用自如。2006年取消農(nóng)業(yè)稅后，農(nóng)民的錢包鼓了不少，再加上武城縣最近幾年一直實施“工業(yè)強縣戰(zhàn)略”，民營企業(yè)大幅增加，農(nóng)民每年除了種兩茬莊稼的收入，還額外增加了一份打工錢。漸漸地，農(nóng)民成為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商們競相爭搶的對象。

這是許多地方政府喜聞樂見的一幕。

2015年12月21日，一年一度的中央經(jīng)濟工作會議敲定2016年經(jīng)濟工作的5項主要任務(wù)。在連續(xù)兩年未提有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的內(nèi)容后，“穩(wěn)定房市”重新成為中央經(jīng)濟工作的關(guān)鍵字眼。去庫存更是成為五大任務(wù)之一，單獨成段論述，而農(nóng)民工進城買房，再一次被提到化解房地產(chǎn)庫存的政治高度。農(nóng)民兄弟真能成為去庫存的“解藥”嗎？

開發(fā)商“洗腦”農(nóng)民有妙招

“有的樓盤竟然都漲到4000一平方米了！”出租車司機孫師傅感慨去年年底這段時間房價突然沖高。要知道，武城縣的房價已穩(wěn)定在3500元左右兩三年了。畢竟，這個山東西北部的縣城沒有知名景點，也鮮有高新技術(shù)企業(yè)，就連霧霾都和河北一個味兒，很難吸引外地的人來此買房。

雖然當(dāng)?shù)卣壳安]有出臺購房現(xiàn)金補貼政策，去縣城里買房也已成為當(dāng)?shù)剞r(nóng)村的一種風(fēng)尚?！昂⒆由蠈W(xué)是買房的主要原因，好多農(nóng)民買房都沖著學(xué)區(qū)房?！睂O師傅告訴記者，“娶媳婦買房也是標(biāo)配，現(xiàn)在就連二婚女方也會首先提出要買房?！?/p>

改善子女教育條件，一直是是許多進城農(nóng)民的考量重點。據(jù)報道，人口約10萬的河南新鄉(xiāng)市延津縣今年的政策規(guī)定，凡進城購房農(nóng)民，只需憑借居住證以及房產(chǎn)證即可辦理子女就近入學(xué)。自推出該政策半年后，已有479戶農(nóng)戶在縣城落戶。

當(dāng)然，也有一小部分人單純?yōu)榱颂岣呱钏?。武城縣農(nóng)村的老房子沒有公共取暖設(shè)施，一到冬天取暖就成為難題。在農(nóng)村翻蓋新房的成本并不低，索性就直接去縣城買一套。

開發(fā)商們也不遺余力地拋出誘餌：零首付、團購、節(jié)日大酬賓……他們幾乎包攬了有線電視臺的所有廣告時段。在這里，無論哪個衛(wèi)視的電視節(jié)目播完，都會被強行插播開發(fā)商的房產(chǎn)廣告。在開發(fā)商的長期輪番“轟炸”下，效果很明顯，就連當(dāng)?shù)刈悴怀鰬舻霓r(nóng)村老太太都知道哪個樓盤又開盤了。

四線小縣城的房價即便上漲也并非高不可攀。但如果地點換到大城市，農(nóng)民買房就會變得更加不易。

吉林省的農(nóng)民工周振生便是如此。他自己是一名瓦工，經(jīng)常出沒在吉林省各大樓盤，“好多房子都是我參與建的，卻跟我絲毫沒有關(guān)系?！庇捎跂|北的氣候原因，瓦工周振生每年只有5月到10月有工作，天氣冷工地停工就干不成了，其余時間只能打點零工。瓦工的月收入能達(dá)到9000元，但毫無技術(shù)含量的零工，一個月也就兩千多元錢。

周振生的老伴心臟不好，經(jīng)常需要到醫(yī)院復(fù)查。他很想在長春買個房子，“從我家到城里至少要倒三次車，萬一有個急病根本來不及?！甭犅剣乙膭钷r(nóng)民進城買房，各地都在制定補貼政策后，周振生也開始關(guān)注長春市的樓盤狀況。

“我們農(nóng)民工不懂得去庫存，我們關(guān)心的就是最直觀的房價?！庇^察了一圈下來，周振生發(fā)現(xiàn)城里的房子還是太貴，遠(yuǎn)超出他的承受能力。

1.28億的濮陽實驗

到底如何補貼才能讓精打細(xì)算才能湊夠買房錢的農(nóng)民掏腰包？這是很多地方政府的官員們早就已經(jīng)開始琢磨的問題。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1月至10月全國商品房待售面積接近6.9億平方米，同比增長了17.8%。其中，絕大部分庫存集中在三四線城市。北師大教授、經(jīng)濟學(xué)家鐘偉給出的數(shù)據(jù)更大——全國商品房庫存量已達(dá)到85-90億平方米。

與不斷增加的庫存面積相對應(yīng)的則是中國房地產(chǎn)市場投資增速急劇下滑。中國社科院《中國住房報告（2015—2016）》顯示，今年1月-11月住房投資增速跌至0.7%，“投資增速呈俯沖式下降，對經(jīng)濟增長直接貢獻(xiàn)幾乎為零”。

對于這些數(shù)字，最心焦的要數(shù)三四線城市的地方政府?！耙驗榉康禺a(chǎn)太重要了，能占到市縣一級地方稅收的50%左右，財政收入也在50%以上?！焙幽鲜″ш柺蟹抗苤行闹魅嗡魏楸笤诮邮堋赌戏街苣凡稍L時表示，“從稅收，到財政收入，再到拉動整個產(chǎn)業(yè)鏈都舉足輕重?！?/p>

事實上，早在中央經(jīng)濟工作會議的專項任務(wù)出臺之前，就已經(jīng)有不少出臺購房補貼政策的“先行者”。人口大省河南的動作最密集，濮陽、駐馬店、安陽、洛陽、漯河等18個省轄市相繼出臺購房補貼政策。

在全國范圍內(nèi)，自2014年年中以來，安徽、浙江、四川等多地出臺了購房補貼政策，形式以契稅補貼和現(xiàn)金補貼為主，補貼幅度一般在房價的1%-3%之間。

濮陽市政府為了房市可謂是操碎了心。2015年4月13日，濮陽市召開政府常務(wù)會，專題討論房地產(chǎn)市場，并推出減免稅、降低項目資本金等房地產(chǎn)利好政策。5月26日，濮陽市發(fā)布《關(guān)于組織住房困難群體實施團購的意見》和《關(guān)于支持改善性住房需求參與團購的意見》，鼓勵廣大城鄉(xiāng)居民團購房屋。

光出臺各種“意見”還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。當(dāng)?shù)卣€身體力行，牽頭在濮陽城區(qū)內(nèi)組織了兩次房展會，在40個樓盤推出一萬余套團購房，每平米財政補貼150元。同時，要求開發(fā)商降價主動讓利。團購活動非?；鸨?，6月20日至8月18日就成交3822套房產(chǎn)，成交金額超20億元。“應(yīng)群眾的要求”，不得不將團購又延長兩個月。濮陽搞了團購活動后，河南焦作、濟源和安陽等地也開始跟進。

在河南省推出補貼農(nóng)民進城買房的18個省轄市之中，漯河市的補貼標(biāo)準(zhǔn)最高。凡在漯河市區(qū)購買面積144平方米以下新建普通商品住房的購買人，至2016年2月29日（含）止購房，可申請獲得財政補貼200元/平方米。

政府雖然掏重金補貼，但絕非只有購房的農(nóng)民受益，政府的收益其實更大。據(jù)《南方周末》報道，按成交面積85萬平米算，政府約補貼了1.28億元。濮陽房地產(chǎn)協(xié)會副會長何小平算了一筆賬：房地產(chǎn)銷售的營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅等加起來約12%，按成交金額40億元算，光稅收收入即增加了近5億元，而濮陽每年的財政收入也就70多億元?！耙粋€團購就貢獻(xiàn)了全年7%的財政收入”。

在團購活動期間，何小平發(fā)現(xiàn)農(nóng)民消費者能占到購房者人數(shù)的將近一半。他隨后寫了一份“支持農(nóng)民購房”的調(diào)研報告，并通過自己的途徑呈到市委書記的案頭。

1 2015年4月9日，河南省鄭州市，名人蠟像助陣看房，吸引了眾多市民前來參觀合影2 2015年12月12日，河南省鄭州市，盛唐宮廷煎茶會盛典在售樓部內(nèi)上演3 2015年4月28日，河南許昌，房地產(chǎn)工作人員著漢服手舉房產(chǎn)廣告牌搞促銷

在何小平看來，城市中的“剛需”已經(jīng)消化得差不多了，房產(chǎn)商的主攻方向應(yīng)該在農(nóng)民市民化人群。這類人群又分為幾類，一類是已經(jīng)在城市長期租住，但還沒有房子的“精英農(nóng)民”，大約占20%;第二類是還游離在城市和農(nóng)村之間創(chuàng)業(yè)的農(nóng)民;第三類是希望孩子在城市上學(xué)的買房者;第四類是孩子結(jié)婚需要在城市買房的農(nóng)民。“每增加10%農(nóng)民進城買房，可以帶動7720億元的投資。”

天量購房需求如何落地？

繼剛需購房者、改善性需求購房者之后，農(nóng)民成為中央決策層眼中“能夠支持住房消費”的龐大購房群體。這種思路早已有跡可循。今年11月，國家總理李克強就提出“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”。

“根據(jù)目前全國樓市的情況，去庫存政策手段將主要在二三線城市實施，因此，為避免調(diào)控政策再次演變?yōu)閷鞘械拇笠?guī)模刺激，未來的樓市政策將側(cè)重于針對性較強的政策手段。從這一角度來說，城鎮(zhèn)化進程中的‘新市民將成為最佳群體?！弊〗ú恳晃还賳T指出。

而“新市民”的主體則是城鎮(zhèn)化過程中的農(nóng)民兄弟。根據(jù)中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛的計算，按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房（人均33.3平方米），每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達(dá)4.6億平方米，未來5年總共23.1億平方米。

這無疑是一個“天量”的購房需求。

不過，不是所有農(nóng)民都會對補貼表現(xiàn)出極大熱情。今年5月前后，四川眉山市、安徽宿州市等地都出臺政策，農(nóng)村居民進城購房可獲得200-300元/平米的購房補貼。從這兩地的樓市成交情況來看，這一政策收效并不明顯。雖然濮陽6月-10月團購消化了一大塊庫存，但此后再推出的團購活動，吸引力就大大打折。

據(jù)《證券日報》報道，卸任一年左右的前華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強在2015年12月26日與媒體人午餐時直言，要農(nóng)民工成為進城買房的主力，不大靠譜。“除非土地可以私有化，耕地和宅基地可以轉(zhuǎn)讓。這一點太難了?！绷硗?，從以往看，在城市買房人群比重中，農(nóng)民進城買房的比例非常低，不具備規(guī)模意義。

國家統(tǒng)計局對農(nóng)民工調(diào)查報告的公開數(shù)據(jù)論證了這一論斷：2014年外出農(nóng)民工購房人口占總體人口的1%。

農(nóng)民工即便在城里買了房，也是迫于某種“原因”，并非內(nèi)心的意愿和剛性需求。張軍原本是地地道道的陜北農(nóng)民，最近幾年，他一直和妻子利用農(nóng)閑時間到西安打工。他們在家鄉(xiāng)也算是村子里的中等家庭。張軍有一兒一女兩個孩子，均在西安租房生活。他們拼命賺錢想在城里買套房子是想給孩子找找歸屬感。

“我們的錢不多，當(dāng)時全部家當(dāng)拿出來付個首付。但是畢竟兩個孩子，用誰名字不用誰的名字很難決定。”為了減少家庭矛盾，張軍咬牙決定用自己的名字，但銀行拒絕提供貸款。這樣一來，其實也就是“從一個農(nóng)村搬到另外一個農(nóng)村，但這個農(nóng)村是城里的?！睆堒娮猿暗卣f。由于農(nóng)民工收入不穩(wěn)定、無社保、還貸信譽低，想從銀行獲得貸款幾乎不可能。數(shù)據(jù)顯示，公務(wù)員申請貸款的成功率高達(dá)64.2%，而無固定職業(yè)群體的成功率只有1.5%。這種金融歧視大大增加了農(nóng)民工的購房難度。

因為資金有限，張軍只能在西安郊區(qū)草灘鎮(zhèn)附近購買了一套兩居室。傾盡所有購買的房子并沒能給張軍的生活帶來多大的便捷和改善?！皠傎I房的那兩年，我一直給某政府部門看大門，有時候要上夜班，我老伴給人當(dāng)保姆看孩子，我們都有住的地方，基本上只有周末回新房?！睆堒姼嬖V本刊記者，即便一周回去一次也不方便，當(dāng)時草灘交通相當(dāng)不便利，公交車都沒有固定的站點和時間。

對于國家出臺的鼓勵農(nóng)民買房的政策，張軍只是暗悔自己出手早了，沒能拿到補貼。不過，自從西安高鐵站開通后，自家房子價格也開始水漲船高。這樣一想，他也就釋然了。

就業(yè)、醫(yī)療、教育都得跟上

對于在城市買房這件事，農(nóng)民工心里到底怎么想？

一名曾在城市工作的農(nóng)民工在《農(nóng)民工進城購房有哪些顧慮？》的自述中表達(dá)了自己的觀點：“實事求是地講，一些農(nóng)民工的收入并不低。就拿我們工地上的扎鋼筋工來說，一個月出滿勤有6000多元的收入，一年下來也有好幾萬。但是，對于像我這樣的農(nóng)民工在城里買房，心里還是感到不踏實。首先是缺乏一種城市融入感。在很多人看來，我們農(nóng)民工從事的工作就是城市最臟、最累、最危險的工作。顯然，這種社會偏見，對我們農(nóng)民工是一種不公平。其次是孩子教育和城市的隔閡。在城里買了房，孩子肯定要進城上學(xué)。但我們的孩子因為長期在鄉(xiāng)下上學(xué)，讓他們到城里就讀會有很大的不適應(yīng)，比如語言上的交流、知識面的狹窄以及一些生活習(xí)慣等。再次是老人的養(yǎng)老問題。鄉(xiāng)下老人到了城里生活，除了要面對一個陌生的社交環(huán)境，如何生存也是一個很現(xiàn)實的問題。這些老人不能自己種菜，沒有退休金，沒有醫(yī)療保障，他們即使到了城市，也不能像城里老人那樣享清福，有的甚至認(rèn)為自己成了子女累贅?！?/p>

“當(dāng)農(nóng)民工真正成為一個城市平等的一員時，房子才是他真正的歸宿和精神家園?！本W(wǎng)民“光遠(yuǎn)看經(jīng)濟”表示，如果真的希望未來成為市民的農(nóng)民工成為買房的主力人群，就必須在戶籍制度、在中小城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和公共服務(wù)上著力改進，農(nóng)民工只有在一個城市里就業(yè)，子女的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)能夠跟上，買房對他才有意義。

其實，農(nóng)民工兄弟都有自己的小算盤?，F(xiàn)在雖然有一些財政補貼，但畢竟只是眼前的小錢，農(nóng)民的可支配收入并不高，在城市有沒有前景關(guān)鍵看經(jīng)濟。此外，大部分農(nóng)民工在城市里工作，就業(yè)流動性很大，被房子拴住后并不利于其流動，很有可能會出現(xiàn)農(nóng)民在城市里買了房找不到工作的現(xiàn)象。所以，有很多農(nóng)民工，寧可在一線城市吸霾、住工棚，也不愿意去三四線小城買房。

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心主任李鐵近日撰文指出，“去庫存”的核心不是農(nóng)民工買房，而是農(nóng)民進城之后，通過農(nóng)民工市民化措施，把就業(yè)、住房、消費等行為通過戶籍制度改革固定下來。其他相關(guān)改革，比如土地制度改革，調(diào)整城市發(fā)展政策，增加農(nóng)民工服務(wù)業(yè)就業(yè)比例等，也應(yīng)當(dāng)跟上。

由此可見，讓農(nóng)民兄弟馳援樓市并非地方政府發(fā)放現(xiàn)金補貼就能促成?！爸醒胩岢鲛r(nóng)民工市民化與樓市去庫存掛鉤后，明年無論是中央相關(guān)主管部門還是地方政府，都會加大對農(nóng)民在中小城市、城鎮(zhèn)首次購買住房的政策支持力度。例如，住建部已經(jīng)開始研究擴大公積金繳存基本面，將農(nóng)民工納入公積金繳存范圍，方便農(nóng)民貸款?！苯咏〗ú康囊晃幌⑷耸恐赋?。

或許，正如2015年春晚小品中王寶強出演的農(nóng)民工所說，“咱農(nóng)民工掙錢不容易，要我們出錢，更難?！?