俄羅斯：投資地產(chǎn)須謹(jǐn)慎

李璐

你必須流經(jīng)很多風(fēng)景，才能稱之為一條河。若干年后，莫斯科人對這一輪盧布貶值、物價(jià)上漲、商店被買空的記憶將逐漸模糊，但莫斯科河還將繼續(xù)流淌。若干年后，莫斯科人對這一輪盧布貶值、物價(jià)上漲、商店被買空的記憶將逐漸模糊，但莫斯科河還將繼續(xù)流淌，流經(jīng)城市的變遷、兩岸風(fēng)景的變幻以及一代又一代莫斯科人的日常生活。

俄羅斯國土面積世界第一，是一個(gè)資源相當(dāng)豐富的國家。金融危機(jī)發(fā)生后，依托豐富的自然資源和石油經(jīng)濟(jì)，俄羅斯經(jīng)濟(jì)迅速復(fù)蘇。居民收入持續(xù)增長，對住房的需求也越來越大，巨大的需求推動房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升。據(jù)2008年世界最貴房地產(chǎn)評比活動統(tǒng)計(jì)，莫斯科房價(jià)一度榮登世界第二的寶座。2011年俄地區(qū)發(fā)展部公布了第二季度各聯(lián)邦主體房地產(chǎn)的市場均價(jià)，其中，莫斯科市繼續(xù)位居第一，房價(jià)每平方米8.14萬盧布，約合2860美元。俄羅斯房地產(chǎn)市場的火爆拉動了對建筑、裝修材料包括門窗幕墻產(chǎn)品的需求。

繼美國、歐洲、澳洲、日本的房地產(chǎn)之后，俄羅斯的房子也成了中國投資者的囊中之物。據(jù)報(bào)道，中國人在莫斯科大量購房。很多當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)，中國人在莫斯科住宅市場的表現(xiàn)異?；钴S，主要是購買莫斯科周邊地區(qū)較便宜的樓房。報(bào)道稱，“原蘇聯(lián)公民對莫斯科住宅感興趣是完全可以理解的，但中國公民也如此感興趣，甚至出乎專家們的意料。”

2014年，俄羅斯經(jīng)濟(jì)面臨了一系列的危機(jī)：烏克蘭危機(jī)、新冷戰(zhàn)、西方制裁、油價(jià)下降、盧布下跌等一系列問題，讓這艘本就“千瘡百孔”的航母型國家的經(jīng)濟(jì)，更是雪上加霜。尤其到去年年底，俄羅斯經(jīng)濟(jì)遭遇嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)增長陷入停滯，盧布匯率暴跌不斷……筆者認(rèn)為，以俄羅斯的經(jīng)濟(jì)體量來看，走向全面崩潰是不太可能的；但是在未來一段時(shí)間，俄羅斯經(jīng)濟(jì)陷入衰退基本已成定局，從而成為2008年金融危機(jī)以來俄經(jīng)濟(jì)發(fā)展再次陷入負(fù)增長的年份，未來兩三年很可能持續(xù)徘徊在經(jīng)濟(jì)發(fā)展停滯的階段。

此外，從稅費(fèi)角度考量，在俄投資的外國人，不會因?yàn)槌钟型鈬说暮炞C而提供任何額外的優(yōu)惠；即使有自己的房子，也不會在移民和獲得簽證方面降低難度。反而由于你購置了房產(chǎn)，在當(dāng)?shù)鼐捅徽J(rèn)為是“高凈值人群”，所要承擔(dān)的社會責(zé)任反而更多。舉例而言，作為房主的外國人，跟俄羅斯人一樣，要按房價(jià)的0.3%～2%付房地產(chǎn)稅；銷售房子時(shí)，外國人要交30%的稅。此外，盡管沒有遺產(chǎn)稅，但是繼承房屋被視為收入，也就是說要按照所得稅的稅率13%上繳稅費(fèi)。

海外置業(yè)要規(guī)避與中國有重要經(jīng)濟(jì)沖突、軍事沖突、政治沖突、意識形態(tài)嚴(yán)重分歧的國家和地區(qū)。事實(shí)上，有些個(gè)別國家，只是從國家利益與外交宣傳的角度考量；真正的國際關(guān)系，并不像我們通常在媒體上所宣傳的那樣。

拋開歷史不說，單看近幾年俄羅斯對國際市場的態(tài)度，就知道這并不是一個(gè)“有商有量”的投資市場。2009年，俄羅斯有關(guān)方面突然宣布關(guān)閉莫斯科的切爾基佐夫大市場，扣押各國攤主錢款貨物，使在這個(gè)市場經(jīng)營多年的幾萬名外國商人損失慘重、血本無歸。

俄羅斯一直有一個(gè)強(qiáng)大的政府，但是對于公民來說過分強(qiáng)大的政府未必是好事，比如在緊急情況下政府會采取極端措施，比如對資本的管制，包括對資本的剝奪——從集體農(nóng)莊到古拉格，從二戰(zhàn)時(shí)候蘇聯(lián)消極抗日到現(xiàn)在常常損害華人商業(yè)利益，種種例證表明，俄羅斯并不是一個(gè)可靠的離岸投資的安全之地。

總之，正確篩選海外房地產(chǎn)的投資區(qū)域，千萬不要僅憑個(gè)人喜好與判斷，僅憑個(gè)人熟悉程度，僅憑對海外市場的一知半解就盲目跟風(fēng)而上，或者僅僅著眼于“匯率下行”“人民幣相對堅(jiān)挺”等“小便宜”去進(jìn)行所謂的“抄底”，而要放眼長遠(yuǎn)、從長計(jì)議，為資本找到最安全的棲息地。最后要提醒投資者：如果你已經(jīng)在俄羅斯投資了房地產(chǎn)，那也不用慌忙進(jìn)行“割肉”式的套現(xiàn)，可以考慮通過進(jìn)行對沖風(fēng)險(xiǎn)的投資，如投資于盧布貶值、石油價(jià)格下降帶來收益增加和價(jià)格上漲的資產(chǎn)來平衡房地產(chǎn)方面的風(fēng)險(xiǎn)；或者，由于盧布貶值，所以與俄羅斯資產(chǎn)完全負(fù)相關(guān)的是美元資產(chǎn)或大宗商品貨幣下的澳元、加元等，投資于這些貨幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，也可以與俄羅斯的房地產(chǎn)形成對沖——當(dāng)然，這些都是亡羊補(bǔ)牢之舉，最好的投資策略還是要在出手前對投資的項(xiàng)目與市場做全面的考察，才能保證資產(chǎn)的安全、穩(wěn)定。