國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營管理

馬鐵軍

摘要：隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，老百姓的生活水平也在不斷的提高，對住房更要求“高品質(zhì)”“高質(zhì)量”。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展，逐漸成為國家經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在第二產(chǎn)業(yè)中占有十分重要的地位，越來越多的人投資于房地產(chǎn)行業(yè)。這對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)來說既是良好的機遇又是極大地挑戰(zhàn)。而房地產(chǎn)企業(yè)作為建筑的開發(fā)商，其運營管理水平直接關系著建筑工程能否高質(zhì)高量的按時完成。若國有房地產(chǎn)想要在激烈競爭中保持欣欣向榮的景象，則必須以自身發(fā)展的實際情況為基礎，做好企業(yè)運營管理。本文主要闡述了國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營管理存在的問題以及策略。

關鍵字：房地產(chǎn)；運營管理；問題；策略

中圖分類號：F272.9 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）08（B）-0000-00

最近幾年，我國整體經(jīng)濟水平的提高拉升了百姓的房產(chǎn)購買力，房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展迅猛。同時，具有無限潛力的行業(yè)與偌大的市場，使得更多人投資于房地產(chǎn)行業(yè)。在這背景之下，民營房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起，房地產(chǎn)市場的格局發(fā)生明顯的動搖，國有房地產(chǎn)企業(yè)的地位發(fā)生動搖。面對激烈的競爭，為了更長遠的發(fā)展，良好的運營管理才是國有房地產(chǎn)企業(yè)屹立于建筑行業(yè)不敗之地的前提，因此企業(yè)必須根據(jù)自身實際情況，建立起更科學、更完善、更有效的運營管理制度，并對出現(xiàn)過的危機因素進行分析，預測發(fā)展中將會遇見的問題，制定有效的預防措施，為企業(yè)又穩(wěn)又好的發(fā)展提供有效的保障。

一、國有房地產(chǎn)企業(yè)運營管理所存問題

無論什么企業(yè)都存在企業(yè)危機，如若處理不當則會給企業(yè)帶來重大的損失，甚至使該企業(yè)不復存在。所以企業(yè)應該做到認清形勢，對存在的問題及時采取相應的措施。目前房地產(chǎn)企業(yè)存在財務管理、運營管理、用人制度等方面不同程度的問題。

（一）、財務問題

首先管理者自身缺乏運營管理與財務管理的專業(yè)知識。有的企業(yè)管理者由包工頭逐漸發(fā)展起來，缺乏專業(yè)素養(yǎng)與意識，在企業(yè)管理中更是憑借自身以往的工作經(jīng)驗以及自身的認知系統(tǒng)做出判斷。人員素質(zhì)不高，導致企業(yè)財務核算等資料出現(xiàn)不真實性和不完整性，結(jié)果企業(yè)內(nèi)部資金容易被盜用或流失。管理者沒有專業(yè)知識作為基奠，決策分析缺乏科學依據(jù)。該狀況給房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展與進步造成了巨大的障礙。

然后是融資問題。房地產(chǎn)企業(yè)承包項目時，建設過程需要投入大量的資金。那么必須通過融資來籌集大量的資金。多數(shù)企業(yè)自身由于內(nèi)部財務比列無法達到銀行貸款標準，既無中介擔保，又無抵押貸款缺乏信資，只好轉(zhuǎn)向民間高息貸款。但此舉存在風險更大，而且這種融資方式極大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務成本和財務費用。而對于償還籌措的資金，只有保證項目成功竣工，并且商品房得到許可證開始預售后，資金才可能慢慢的回籠。倘若未能獲取回籠資金，后果可想而知，企業(yè)的命運將不堪設想。融資完成、項目開始建設后，又受大幅波動的利率匯率及證券市場的影響。那么房產(chǎn)企業(yè)極有可能出現(xiàn)資不抵債的問題，資金出現(xiàn)斷接，則最終致使項目中止更甚者企業(yè)走向破產(chǎn)。

接著為企業(yè)日常資金管理問題。目前多數(shù)企業(yè)忽視了資金流動性管理的重要性，從而導致資金嚴重沉淀。企業(yè)急于獲取回籠資金，對產(chǎn)品進行促銷，一味認為只要商品房售出，則有利潤獲得。在出售商品房時忽略了客戶的經(jīng)濟實力以及信用額度；為客戶購房進行擔保甚至還幫助客戶償還銀行貸款等。此舉嚴重影響了企業(yè)內(nèi)部原有資金空缺。當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不樂觀、房產(chǎn)貶值時，企業(yè)財政則難以恢復，日漸空虛。

（二）運營成本管理問題

目前許多房地產(chǎn)企業(yè)運營成本管理水平粗放，因其缺少組織架構(gòu)支撐，欠缺運營成本管理意識。在運營成本管理意識上與“財務成本”、“造價成本”的概念混淆，沒有透徹的理解全過程、全成本的管理思想。并存在有的房地產(chǎn)企業(yè)在開展運營成本管理工作之前，并沒有設置負責成本工作的專職部門，更沒有建立運營成本管理平臺與保障體系。許多房地產(chǎn)公司開始運營成本的管理，但并沒有“目標成本”以及“動態(tài)成本”概念，更別說有完整的成本管理系統(tǒng)。所謂房地產(chǎn)企業(yè)運營成本管理過程是一個PDCA過程，包括了：目標成本的形成，成本控制，如何得到動態(tài)成本，如何調(diào)整異常成本。運營成本管理是以精細化管理的房地產(chǎn)業(yè)務，這需要具有“綜合能力”的運營成本管理人才，而這種人才也正是人才市場中所缺少的。

同時合同變更導致不及時測算成本。時效性強、難以衡量的變化往往無法準確計算成本，造成運營成本控制風險。并且由于合同在執(zhí)行過稱中變化的發(fā)生，使付款金額的計算和審核難度很大，所以少數(shù)企業(yè)最后超合同付款時有發(fā)生，導致后續(xù)工作十分被動，但是該情況卻難以有效杜絕。

二、國有房地產(chǎn)企業(yè)運營管理經(jīng)營之道

（一）提高企業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)

無論企業(yè)的大小，也無論一個企業(yè)的什么崗位，上到高成管理者下到一線業(yè)務員，都需要有相應的專業(yè)素養(yǎng)。并且企業(yè)應該定期組織企業(yè)上下各層人員進行培訓，不管能力大小都應該接受知識的積累與更新。對企業(yè)員工的培訓不僅僅包括專業(yè)知識的培訓，還有風險意識的培訓；對于管理者進行企業(yè)管理知識的普及與強化，加強對風險的預測，讓企業(yè)管理與運行更加合理、科學。只有將企業(yè)全體人員的素質(zhì)提高了，企業(yè)的整體綜合素質(zhì)才會有所提高，企業(yè)運轉(zhuǎn)才會更加高效。

（二）加強房地產(chǎn)管理者投資決策風險管理意識

經(jīng)濟形勢變動和政策法規(guī)是影響房地產(chǎn)行業(yè)的兩大外部因素。經(jīng)濟形勢的變化將會導致房地產(chǎn)開發(fā)商蒙受巨大的經(jīng)濟損失，例如：因為房地產(chǎn)項目周期長，從項目可行性研究到產(chǎn)品上市時間，市場需求的可能性大有變化，可能導致產(chǎn)品的銷售期延長，融資成本提高。而金融政策直接影響開發(fā)商和購買者的資本，影響項目的開發(fā)與銷售。所以種種存在的風險要求一個企業(yè)管理者的決策必須需做到統(tǒng)籌全局，掌握一定的管理經(jīng)營知識必不可少，而且還要時刻掌握熟悉政府的政策與市場的導向，對可能出現(xiàn)的風險進行預測并制定相應的預防措施。企業(yè)的風險管理不是一個可有可無的部分，如果一個企業(yè)不重視風險管理，也許一個決策就讓整個公司不復存在。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立一套適合自身的投資管理系統(tǒng)以及風險管理系統(tǒng)，并配以相應的專業(yè)管理者。

（三）建立運營成本管理平臺和保障體系

房地產(chǎn)建設項目基本特點：周期長、投資大、風險高、涉及內(nèi)容等，這些特點都需要企業(yè)管理者做到面面細微，處處謹慎，否則極易給企業(yè)帶來危機。而運營成本是房地產(chǎn)開發(fā)商在項目實施中的的重要工作之一，貫穿于實施項目的整個過程，不容小覷。如若開發(fā)商想要保障開發(fā)項目取得良好的經(jīng)濟效益，則必須重視運營成本管理工作，切實提高運營管理水平。

動態(tài)的成本相當復雜，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過利用信息技術(shù)提高企業(yè)經(jīng)營成本管理水平來獲得實時數(shù)據(jù)的動態(tài)成本，實現(xiàn)成本核算、成本控制的目標。運營成本管理系統(tǒng)是一個實時地反應工程造價信息平臺，它可以幫助建立成本結(jié)構(gòu)，規(guī)范流程，核心業(yè)務的實時跟蹤，實現(xiàn)業(yè)務與金融、財務管理有機結(jié)合。大大提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制能力，加快決策過程，讓決策更加準確有效，提高企業(yè)核心競爭力。

結(jié)語：房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，國有房地產(chǎn)企業(yè)面對種種挑戰(zhàn)，要想在新經(jīng)濟時代保持一片欣欣向榮的景象，那么就要做好每一個環(huán)節(jié)的工作，不管是財務管理還運營成本的管理，都需要結(jié)合切身實際完善機制。企業(yè)應該做到從多方面做好風險預測與控制，在保證有效化解市場危機的同時，提高企業(yè)核心競爭力。此外，國有房地產(chǎn)企業(yè)作為開發(fā)商，其運營健康科學與否直接關系到我國建筑行業(yè)的發(fā)展狀況。因此房產(chǎn)企業(yè)必須保證高效、高品質(zhì)、健康發(fā)展，打造良好口碑。

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