養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的制約因素

李戰(zhàn)軍

我國的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還處在學習探索、試驗摸索的初期發(fā)展階段。

在未來二三十年中，我國老齡化將成為全社會面對的嚴峻問題。這里面既有家庭和社會養(yǎng)老需求的承載問題，也有如何使老年人做到老有所養(yǎng)、所醫(yī)、所學、所為、所樂的問題。

目前我國養(yǎng)老的空間有市區(qū)養(yǎng)老、近郊養(yǎng)老、名勝景區(qū)及農(nóng)村養(yǎng)老。主流的養(yǎng)老方式還是以居家養(yǎng)老居多，約在80%以上。另外政府事業(yè)機構養(yǎng)老（價格低廉，供應嚴重不足，一房難求）和企業(yè)養(yǎng)老社區(qū)（項目）養(yǎng)老（一般適合于中高端收入老人居住，有供應，但少市場）。城市養(yǎng)老靠國家的部分是退休金和醫(yī)療，農(nóng)村養(yǎng)老目前主要依靠子女和親屬，輔之以國家和集體經(jīng)濟的養(yǎng)老和醫(yī)療補貼。

中國房地產(chǎn)業(yè)早就看到了我國進入老年社會這一現(xiàn)實帶來的挑戰(zhàn)和機遇，一大批的企業(yè)紛紛研究老年問題，拓展養(yǎng)老地產(chǎn)，搞好老年服務，也取得了一定的社會影響力和企業(yè)發(fā)展的新空間。

但是總體而言，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還處在學習探索、試驗摸索的初期發(fā)展階段。政府對養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，目前也僅僅處在認識提高、經(jīng)驗積累、原則高調(diào)、理念落后、措施空洞的起步含糊和政策集成階段。如最近剛剛提出“延遲退休、漸進遞增”的思路。

我們距離國際上先進的居住家庭化、服務機構化、生活社區(qū)化的高端境界還有漫長的一段道路要走。就房地產(chǎn)而言，養(yǎng)老地產(chǎn)不能成為以老年人為銷售和租賃對象的房地產(chǎn)，這樣的房地產(chǎn)營銷和物業(yè)管理是沒有出路的；養(yǎng)老地產(chǎn)如果缺乏政府的（像我國教育和醫(yī)療單位那樣的土地、稅收、金融政策）支撐，這樣的養(yǎng)老項目只能適合于中高端收入的老人群體；養(yǎng)老地產(chǎn)如果不與社保、醫(yī)護、互聯(lián)網(wǎng)、金融、街道社區(qū)等相結合，那么養(yǎng)老地產(chǎn)就是一個噱頭和空話。

當前阻礙我國養(yǎng)老事業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)乃至養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)結合的主要障礙一方面是受益主體思想觀念的落后束縛，一方面是政府政策滯后和部門間的協(xié)調(diào)缺失。如果不在這兩方面有根本性改觀的話，養(yǎng)老地產(chǎn)永遠陷入困局和危局之中。

首先是人的觀念問題，特別是老人和子女的觀念。我國40、50后的消費意識上，難以接受任何離家進人機構或社區(qū)養(yǎng)老的模式，不愿搬離老居住區(qū)而融入到新的環(huán)境中去。

其次是政策問題。政策原則精神高大上，具體措施缺乏量化目標和部門間的協(xié)同。異地安置養(yǎng)老存在退休金給付、醫(yī)藥費報銷的障礙；護理服務老人的職業(yè)沒有進入國家職業(yè)范疇，沒有發(fā)展晉升的事業(yè)前途；養(yǎng)老項目的開發(fā)國家完全按照商業(yè)經(jīng)營項目那樣征收土地出讓金，全額稅費；醫(yī)療和護理不對接，護理和養(yǎng)老不對接。

建議我們共同創(chuàng)新制度性、公平性、專業(yè)性、綜合性的養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)相結合的政策體制。把政府（主管機構、政策、社區(qū)街道居委、醫(yī)院、治安、市政等）、社會（社團、文教、基金、宗教）、服務商、供應商、護理團隊（醫(yī)生、護士、護理、社工義工、營養(yǎng)師、心理師）、子女親屬等各方面的資源和積極性進行整合。

建議把產(chǎn)品定位模式、服務定位模式、運營定位模式和商業(yè)定位模式結合起來。凡是開拓養(yǎng)老地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，要互相學習，想明白了再干，在實踐中不斷開拓。endprint