房地產(chǎn)跨年棋局的六大關(guān)鍵詞

張襦心

房地產(chǎn)市場的“黃金十年”已經(jīng)過去了，接下來有沒有傳說中的“白銀十年”？采訪中，也有不少房地產(chǎn)人士很樂觀，他們相信中央在下一盤“很大的棋”。

前段時(shí)間，有做金融的朋友M跟我“吐苦水”。他們總裁班上有位同學(xué)，姑且稱為“壕哥”，是河北某地的開發(fā)商。早年從一家國有鋼鐵企業(yè)轉(zhuǎn)行住宅開發(fā)，低價(jià)拿下一塊工業(yè)用地，打通各路關(guān)節(jié)之后，變更為住宅用地，賺了大幾千萬，從此吃上了房地產(chǎn)這碗飯。但從2014年初開始，壕哥就有點(diǎn)不思主業(yè)了，到處打聽有沒有可投的項(xiàng)目，后來就看上了M的公司。上來先嫌門臉小，照他的意思，至少得國貿(mào)三期租個(gè)200平。要錢，他有;要人，他出。M有自己穩(wěn)定的資金渠道，最怕跟這樣不懂金融又財(cái)大氣粗的主合作，每次壕哥來都是好吃好喝招呼著，只談風(fēng)月，不談生意。壕哥也不氣餒，隔三差五就跑一趟北京，條件越開越優(yōu)厚。害得心如磐石的M漸漸也有些猶豫起來，患上了“被追求少女的煩惱”。

在當(dāng)下中國的投資領(lǐng)域，像這樣的故事，并不鮮見。從前故事的主角是煤老板、礦老板，如今換成了房產(chǎn)商，只要手上有余糧的，看到好項(xiàng)目眼睛就開始發(fā)光，已投項(xiàng)目從高速公路、銀行、O2O、足球到瓶裝水、美容整形、養(yǎng)豬、養(yǎng)甲魚不一而足。

還記得房地產(chǎn)如烈火烹油的時(shí)候，海爾、海信、格力、康佳、春蘭、TCL這些家電企業(yè)，雅戈?duì)?、鄂爾多斯、紅豆、杉杉、李寧等紡織服裝品牌紛紛扎堆房地產(chǎn)，已經(jīng)成為一種行業(yè)現(xiàn)象，令人驚呼：中國制造危矣！如今部分房產(chǎn)商開始逃離主業(yè)，只說明了一件事，就是他們暫時(shí)不看好或者看不清房地產(chǎn)行業(yè)的未來。

正如去年時(shí)任萬科前高級副總裁的毛大慶發(fā)出的警告：“樓市正告別人人彎腰就可以撿錢的時(shí)代?！狈康禺a(chǎn)市場的“黃金十年”已經(jīng)過去了，接下來有沒有傳說中的“白銀十年”？采訪中，也有不少房地產(chǎn)人士很樂觀，他們相信中央在下一盤“很大的棋”。這不年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議就給提了一把氣，“農(nóng)民工市民化”+“去庫存”瞬間亮了。

大量房產(chǎn)庫存能找到相應(yīng)剛需嗎？

關(guān)鍵詞一：不玩了

理解會議精神之前，需要先倒回去補(bǔ)充一點(diǎn)背景知識：房地產(chǎn)的黃金歲月，怎么“嘎”的一聲，就過去了呢？這還得從2008年底說起。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)正處于調(diào)控之中，一次絕佳的把“老虎”關(guān)進(jìn)籠子里的機(jī)會，沒想到金融危機(jī)來了，又把老虎給放了出來。為了挽救經(jīng)濟(jì)下滑，房地產(chǎn)臨危受命，被當(dāng)作撬動經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的龍頭，給打了一針興奮劑，迅速從寒冬變成了盛夏。正如評論者所言：“一個(gè)行業(yè)，賺錢的時(shí)候大家一擁而上，合法的不合法的都來做，虧錢了一哄而散，這是我們的特色?！边@回房地產(chǎn)重回第一投資品寶座，導(dǎo)致不僅一二線，連三四線的房地產(chǎn)市場，也在隨后的幾年里火得一塌糊涂。房地產(chǎn)行業(yè)很快就在供應(yīng)上見了頂，過早地把未來的發(fā)展空間給透支了。因而當(dāng)興奮劑的藥力慢慢失效，隨著史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策的到來，三四線的房地產(chǎn)市場首當(dāng)其沖，繃不住了，接著寒氣漸漸從二線城市向一線城市逼近。

從中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)的2015年上市房企三季度業(yè)績來看（包含萬科、招商等標(biāo)桿房企在內(nèi)的58家上市房企），凈利潤率只有7.5%。而在2013年，凈利潤還高達(dá)11.97%，2014年降為10%，2015年上半年又降為9.1%。另從同花順統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，在最早公布三季報(bào)業(yè)績預(yù)告的30家企業(yè)中，14家凈利潤下滑，15家預(yù)告凈利潤虧損，其中有10家還是首次出現(xiàn)虧損。

春江水暖鴨先知。郁亮開始帶著萬科高層到處學(xué)習(xí)，先后考察了華大基因、阿里、騰訊、海爾、小米，各種拜師取經(jīng)，各種反思，甚至連備受爭議的90后小姑娘馬佳佳都請去給管理層上課。而馬佳佳演講的標(biāo)題是：90后都不買房子了。在業(yè)內(nèi)人士的眼中，萬科這一系列的舉動，都顯示出他們很躁動、很憂慮，好像要發(fā)生翻天覆地的變化。郁亮自己也直言，他希望從小米的成功經(jīng)驗(yàn)中，尋找到房地產(chǎn)行業(yè)在未來的生存之路。

2014年年底，社科院發(fā)布了《中國住房發(fā)展報(bào)告（2014-2015）》，預(yù)言“一半以上的開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場中消失”。趨勢似乎已經(jīng)在拉開序幕。

2015年上市房企第一家徹底告別房地產(chǎn)行業(yè)的公司，就是上海證大。董事長戴志康將其本人及其女兒手中持有的上海證大股權(quán)悉數(shù)出售。戴志康原本是科班出身做金融的，嗅覺靈敏的他從金融轉(zhuǎn)作房地產(chǎn)，趕上了 “黃金十年”，如今揮別房地產(chǎn)又回歸金融老本行，將互聯(lián)網(wǎng)金融作為未來的主攻方向。他很早就認(rèn)為，房地產(chǎn)快速增長的大時(shí)代基本終結(jié)，還不忘自黑了一把：“這個(gè)行業(yè)目前太擁擠了，有1000個(gè)玩家，市場只能容納100個(gè)，900家都得滾蛋。不主動滾，逼著你滾就難堪了，所以我們就趕緊滾蛋了。”

戴志康剛剛撤退，緊接著朱孟依那里也鬧出了新聞。合生創(chuàng)展廣東一家區(qū)域公司，2014年業(yè)績比2013年下滑超過一半，基本處于虧損狀態(tài)，遂做出裁員20%的決定，還釀出了勞資糾紛。據(jù)說房地產(chǎn)早已不是朱孟依倚重的中心，跟上一回遣散千名員工相同，這回裁員也只不過是轉(zhuǎn)型中的一環(huán)。這家昔日的“地產(chǎn)航母”，早早地就開始遠(yuǎn)離房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)向了賺錢比房地產(chǎn)更多，也更有戰(zhàn)略意義的金融、路橋、電力、煤炭等領(lǐng)域。

像合生創(chuàng)展一樣，發(fā)跡于房地產(chǎn)，又開始心有旁騖的，還有萬達(dá)與恒大。

2015年，萬達(dá)并購了瑞士盈方體育、澳大利亞HOYTS院線，向王健林力推的“萬達(dá)第四次轉(zhuǎn)型”目標(biāo)又接近了一步。在萬達(dá)的規(guī)劃中，它將從房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)，形成商業(yè)、文化、金融、電商四個(gè)支柱產(chǎn)業(yè);從中國國內(nèi)企業(yè)轉(zhuǎn)向跨國企業(yè)。

在2015年3月底恒大召開的“2014年度業(yè)績發(fā)布會”上，除了房地產(chǎn)，恒大還涉足了礦泉水、糧油、乳業(yè)、健康四大業(yè)務(wù)。恒大董事局主席許家印透露，未來將分拆礦泉水、糧油和乳業(yè)這三大產(chǎn)業(yè)赴港上市。

在任何領(lǐng)域，大企業(yè)的進(jìn)退，就是風(fēng)向標(biāo)。上有所動，下必甚焉。于是2015年上市房企最“亮麗”的一道風(fēng)景線，就是改名、改業(yè)潮。

2015年5月，多倫股份更名“匹凸匹”，聽名字就知道，這家公司將剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)金融。

同月，備受關(guān)注的華麗家族定增方案獲股東大會通過，將大手筆投向臨近空間飛行器、智能機(jī)器人和石墨烯。其董事長林立新表示，華麗家族將逐步脫離房地產(chǎn)行業(yè)，選擇更加符合國家產(chǎn)業(yè)政策的高科技領(lǐng)域。

7月23日，海德股份發(fā)布公告，該公司將基本退出房地產(chǎn)市場，向貿(mào)易方向發(fā)展。

8月，杭州萊茵達(dá)置業(yè)股份有限公司變更為萊茵達(dá)體育發(fā)展股份有限公司，還計(jì)劃贊助杭州女足。

……

關(guān)鍵詞二：V型反轉(zhuǎn)

就在開發(fā)商紛紛逃離主業(yè)的時(shí)候，房地產(chǎn)市場也迎來了政策反轉(zhuǎn)，樓市政策日漸寬松。

自2014年四季度以來，中央采取一系列針對和涉及房地產(chǎn)的宏觀政策措施。從2014年到2015年，除一線城市外，各地的住房限購已經(jīng)全部取消。

2015年3月：轉(zhuǎn)讓兩年以上住房，免征營業(yè)稅;二套房貸降至40%，公積金首付最低20%。

4月：中央政治局會議定調(diào)，要“完善市場環(huán)境，盤活存量資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。”釋放出保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定的信號。

7月：房地產(chǎn)稅立法初稿成形，個(gè)人購房暫時(shí)免征土地增值稅和印花稅。

9月：住建部明確住房公積金異地個(gè)人住房貸款辦理流程。此外，住建部還將建設(shè)全國住房公積金異地貸款業(yè)務(wù)信息交換系統(tǒng)。

國家發(fā)改委和財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)通知，決定降低住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)。

央行、銀監(jiān)會發(fā)布通知，非限購城市首套住宅最低首付25%，同時(shí)，商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例有望為各地市場自主制定。

住建部、財(cái)政部、央行發(fā)布了《關(guān)于切實(shí)提高住房公積金使用效率的通知》，全面推行異地貸款業(yè)務(wù)、簡化業(yè)務(wù)審批要件等。

10月：本年度第5次降息0.25%。增加市場流通資金，降低商貸購房金融成本。

這么多利好齊下，療效是明確的。據(jù)社科院最新發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告2015-2016》顯示：“ 2014-2015年的住房形勢超出預(yù)期。商品住房銷售同比增長經(jīng)歷V型變化。銷售面積2015年2月份同比跌幅最大，6月份由負(fù)變正，1-10月份增長7.9%;商品住房價(jià)格從下降減緩到明顯上升。2014年10月降幅減小，2015年3月份由負(fù)轉(zhuǎn)正，明顯上升?！?/p>

關(guān)鍵詞三：去庫存

雖然市場出現(xiàn)了V型反轉(zhuǎn)，社科院的報(bào)告卻未顯樂觀，認(rèn)為2016住房市場回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)。與此同時(shí)，房產(chǎn)商們撤退的腳步也沒有變慢。為什么？一言以蔽之，庫存太大了。

中投聯(lián)達(dá)董事長楊少鋒曾告訴記者：“2008年的房價(jià)下跌是外部因素、金融危機(jī)造成，市場的需求還是很強(qiáng)勁。而最近這一輪的房價(jià)下跌則是內(nèi)部因素造成，很多地方供過于求。如果把施工面積和在售面積加在一起，真正的供應(yīng)量要比2008年多太多，而需求卻在縮水?！?/p>

國家發(fā)改委“城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展研究中心”的課題組2013年曾調(diào)查了12個(gè)省、區(qū)的156個(gè)地級市和161個(gè)縣級市。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，90%以上的地級市正在規(guī)劃建設(shè)新城新區(qū)。此外，12個(gè)省會城市共規(guī)劃建設(shè)55個(gè)新城新區(qū)，有一個(gè)省會城市就要新建13個(gè)城區(qū)。而且這股“新城熱”正從省會向地級市、縣級市逐漸下移。研究中心副主任喬潤令說：“有研究數(shù)據(jù)顯示，全國新城新區(qū)規(guī)劃人口達(dá)到34億。這意味著現(xiàn)在中國多一倍的人口也裝得下。”

而房地產(chǎn)的庫存量，還在逐年增加中。

中金北京研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙慶明表示：“今年以來，房地產(chǎn)庫存增加顯著。截至11月末，商品房待售面積69637萬平方米，比去年末增加了7468萬平方米。與此同時(shí)，前11個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87702億元，同比名義增長1.3%?！?/p>

別以為庫存只有“待售面積”。真實(shí)庫存其實(shí)還要加上“已批待建”面積“在建待售”面積，能再翻十幾倍。據(jù)業(yè)內(nèi)人士的計(jì)算，按中國人均住房面積35平方米，在不新增供給的前提下，消化這些庫存還需10年。

前不久召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，明年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展五大任務(wù)之一就是化解房地產(chǎn)庫存?！搬槍Ψ康禺a(chǎn)市場，十八大以來的前三次中央經(jīng)濟(jì)工作會議，著墨較少。2012年提出的是“要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖”，“要繼續(xù)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，加快棚戶區(qū)改造”;2013年時(shí)，仍然是關(guān)于保障房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，此外，還提出“特大城市要注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例，提高土地容積率”。而2014年，則對房地產(chǎn)未有任何說辭。本次會議專門拿出一段來針對房地產(chǎn)的庫存問題，可見中央的重視程度?！壁w慶明說。

關(guān)鍵詞四：降價(jià)

“房產(chǎn)商由于高地價(jià)和庫存壓力，已經(jīng)迎來最殘酷的生存危機(jī)，未來3到5年，房地產(chǎn)行業(yè)的頭等任務(wù)都會是去庫存。在產(chǎn)品、銷售能力趨同的情況下，價(jià)格的變動尤為重要。”一位不愿透露姓名的房企高管告訴記者。

但對房產(chǎn)商來說，降價(jià)這事最敏感?！耙皇菓T性思維，以為死扛就能迎來解放軍。比如2008年‘房價(jià)崩盤的言論也不絕于耳，最終房價(jià)還是輕舟已過萬重山。二是剛性需求強(qiáng)的地方，開發(fā)商在前幾年都賺了錢，抗凍。三是降價(jià)了沒法對前面的購房者交代，砸售樓處的事每回房企降價(jià)都能上演，降價(jià)還會加強(qiáng)購房者的觀望心理：會不會還降？我再等等。第四，如今房地產(chǎn)開發(fā)流程復(fù)雜，利潤率也低，成本里面土地和稅費(fèi)占了大頭。面粉不降價(jià)，光要求饅頭降價(jià)，這不合理。”上述房企高管認(rèn)為。

房地產(chǎn)是高負(fù)債行業(yè)，連萬科的負(fù)債率都能達(dá)到77.2%。大部分房企，除了從銀行貸款，還會通過社會融資。有家房企的董事長表示：“如果房價(jià)打七折，你會立即出事。你是可以賣完房子，但虧損2億，資不抵債，輸光破產(chǎn)。如果不降價(jià)，至少你的資產(chǎn)，在賬面上還值這些錢，高利貸們的打手還不會今天就揍你。如果最后還是破產(chǎn)，那么降不降價(jià)都無所謂?！?

然而房產(chǎn)商不降價(jià)，后果很嚴(yán)重。

房地產(chǎn)能夠拉動上下游50多個(gè)行業(yè)。 “短期看，我覺得在5年至10年內(nèi)，（國內(nèi)）還找不到可以取代（房地產(chǎn)）這個(gè)行業(yè)的大火車。”（王健林語）

另外，房地產(chǎn)也是地方財(cái)政的主要收入來源之一， 中央政府力推去庫存，也是為了減輕地方財(cái)政壓力。

社科院的報(bào)告認(rèn)為，2015年“房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長直接貢獻(xiàn)幾乎為零?！壁w慶明也表示：“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)由我國投資快速增長的‘主力軍，變成了拖累投資增長的‘落后分子?！?/p>

日前， 《人民日報(bào)》罕見喊話“開發(fā)商適當(dāng)降價(jià)是最明智的選擇”，認(rèn)為“盡管中央出臺政策，釋放改革紅利，但化解樓市庫存也得靠開發(fā)商自己”“這么大一筆資產(chǎn)投資，開發(fā)商沒點(diǎn)兒讓利的誠意，誰會掏真金白銀救你呢？”

新的樓盤仍源源不斷在建。

關(guān)鍵詞五：農(nóng)民工市民化

要拯救房地產(chǎn)業(yè)，不降價(jià)難以撼動非剛需之心，但就算降價(jià)，也未必能得到預(yù)期的效果。

“房地產(chǎn)商已經(jīng)死扛了四五年，一直在等高層政策逆轉(zhuǎn)。這是博弈，也是對抗，現(xiàn)在終于看到天亮了？他們能夠通過降價(jià)刺激買房子嗎？退一萬步講，中國老百姓是從來買漲不買跌的，房子降價(jià)，就有人買嗎？恐怕不是降價(jià)一點(diǎn)點(diǎn)就能刺激起來的。房地產(chǎn)行業(yè)要去庫存，最需要的不是降價(jià)，而是政策穩(wěn)定，預(yù)期穩(wěn)定?！?獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家何志成在發(fā)給記者的觀點(diǎn)中寫道。

而且在現(xiàn)有的城鎮(zhèn)居民中，也沒有那么多的存量人口支撐。根據(jù)中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛的測算，未來5年存量城鎮(zhèn)戶籍人口商品住房總需求將達(dá)65億平方米左右，但仍低于當(dāng)前過剩庫存與未來潛在供給之和。

于是中央祭出了一個(gè)大招，打開存量想象空間，穩(wěn)定預(yù)期，那就是“農(nóng)民工市民化”。

12月14日，習(xí)近平在中共中央政治局會議上提出：“通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場?！?/p>

12月21日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議則提出：“要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。”

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局對農(nóng)民工的調(diào)查數(shù)據(jù)：2014年農(nóng)民工總數(shù)2.7億，其中，在城鎮(zhèn)自購房住的僅為1%，回農(nóng)村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住單位宿舍的28.3%。倪鵬飛認(rèn)為，按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計(jì)算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房（人均33.3平方米），每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達(dá)4.6億平方米。

但拉動農(nóng)民工購房，并非一蹴而就的事情。如今拉住任何一位農(nóng)民工采訪，他們最關(guān)心的還是能不能拿到薪水，薪水有多少，租個(gè)好的房子已經(jīng)是奢望。

“加快農(nóng)民工市民化來消化房地產(chǎn)庫存，效果到底如何，尚需觀察。我們認(rèn)為，不可高估農(nóng)民工市民化對化解房地產(chǎn)庫存的作用?！壁w慶明說。

從目前來看，去庫存+農(nóng)民工返鄉(xiāng)，最現(xiàn)實(shí)的實(shí)現(xiàn)，是在三、四線城市。

關(guān)鍵詞六：分化

在中央喊話、出招之后，明年的房地產(chǎn)市場走勢如何，老百姓關(guān)心的房價(jià)，真的能降嗎？

社科院的專家預(yù)言：房價(jià)在2016年第二季度后，有出現(xiàn)一波斷崖式下跌的可能。但各城市間的分化趨勢會越來越明顯。

說到底，房價(jià)最終還是要取決于供需比。安信證券的統(tǒng)計(jì)顯示，營口的供需比已達(dá)到338.1%，鄂爾多斯、烏蘭察布的供需比分別達(dá)到280.7%和293.7%，都屬于嚴(yán)重過剩。青島、呼和浩特分別為125%、 136%，屬于“輕度過?！薄１本?9%，屬于供給相對不足。

這意味著去庫存政策針對的區(qū)域主要是三四線城市，一線城市基本不受影響。

事實(shí)上，自從2010年以后，房地產(chǎn)企業(yè)的布局就開始從二三線城市向一線城市收縮。北京又現(xiàn)天價(jià)拿地即可見一斑。

另據(jù)中國指數(shù)研究院的實(shí)地調(diào)研與分析，城市之間也存在天壤之別。其中鎮(zhèn)江、錦州、余姚等城市庫存壓力突出;常州、臺州、涪陵等城市庫存水平雖高，但在政策、經(jīng)濟(jì)調(diào)整下面臨去庫存機(jī)遇;廊坊、東莞、佛山等憑借區(qū)位優(yōu)勢承接核心城市資源外溢，產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)，存在發(fā)展機(jī)遇。

“無論是去庫存，還是農(nóng)民工市民化，關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，真正能把人留住，這才是關(guān)鍵?！焙沃境烧J(rèn)為。