城市綜合開發(fā)項目風險及防范措施

江金文

摘 要：

隨著國家城鎮(zhèn)化步伐的戰(zhàn)略推進，我國提高對城市綜合開發(fā)的重視度。城市綜合開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨較大的投資風險，為保障城市綜合開發(fā)的高效進行，企業(yè)需加強投資風險的防范力度，規(guī)避開發(fā)中的投資風險，提升城市綜合開發(fā)的經(jīng)濟水平。據(jù)此，通過對城市綜合開發(fā)企業(yè)的投資風險進行研究，分析主要的防范措施。

關(guān)鍵詞：城市綜合開發(fā)；誠信；政策；融資；風險防范

中圖分類號：F27

文獻標識碼：A

文章編號：16723198（2015）25007901

1 項目投資風險

1.1 政府誠信風險

由于當前我國相關(guān)法律并沒有對企業(yè)參與城市開發(fā)的相關(guān)問題加以規(guī)定，也沒有向配套的法律和行政規(guī)范等對各個開發(fā)主體之間的權(quán)力和義務關(guān)系進行明確，因此在單純依靠政府規(guī)定的情況下，政府的誠信問題對于企業(yè)參與來說存在巨大的風險，也就是說在企業(yè)參與城市綜合開發(fā)的過程中政策風險將伴隨始終。一旦政府對相關(guān)政策進行適當?shù)恼{(diào)整，就可能對企業(yè)在開發(fā)過程中的綜合利益產(chǎn)生一定的影響。

在城市綜合開發(fā)的各個相關(guān)參與方中，地方政府具有絕對的強勢地位，并且雖然相關(guān)企業(yè)已經(jīng)通過使用利益分成等方式對企業(yè)和政府的利益關(guān)系進行捆綁，但是仍然無法有效制止政府出于某種目的強制性違約，存在相應的誠信風險。

1.2 政策風險

由于城市開發(fā)工程的周期相對較長，需要政府相關(guān)部門進行政策審批的程序也相對較多，因此，一些政策的調(diào)整必然會對城市綜合開發(fā)工作的發(fā)展以及企業(yè)在這一階段內(nèi)的融資能力產(chǎn)生一定的影響。因此，城市綜合開發(fā)過程中所涉及到的土地一定要經(jīng)過極其嚴格的審批，并且在這一過程中需要注意如果政策的調(diào)整導致標的土地無法通過審批，就必然會影響整體開發(fā)進度，企業(yè)與政府相關(guān)部門簽訂的合同也無法順利履行，所以應該加強對政策風險的重視。

與較為成熟的房地產(chǎn)開發(fā)和二級市場土地“招拍掛”方面的政策法規(guī)相比，城市政策開發(fā)的政策明晰性相對較差，存在一定數(shù)量的不規(guī)范操作，并且各地政府受到本地區(qū)實際情況影響而制定的政策和操作流程一般存在一定的差異性，因此導致企業(yè)參與城市綜合開發(fā)的過程中容易遇到信息瓶頸和操作不確定性問題。隨著我國土地管理制度在新時期的改革和進一步發(fā)展，國家在城市綜合開發(fā)方面的政策和法規(guī)也必然會趨于完善，而在完善過程中，企業(yè)參與城市綜合開發(fā)項目也存在一定的政策風險。

1.3 融資風險

城市綜合開發(fā)所需要的金融投資相對較大，并且資金的運行周期一般較長，一部分企業(yè)無法實現(xiàn)通過自有資金對其進行全面開發(fā)，因此需要銀行借貸提供相應的支持，而銀行貸款的順利實現(xiàn)，又受到政策的影響。在這一過程中需要注意的是，企業(yè)為了參與城市綜合開發(fā)事業(yè)建設(shè)而向銀行提出貸款，在實質(zhì)上是從側(cè)面為政府相關(guān)部門提供了一定的融資平臺，但是這一問題對于我國金融相關(guān)政策來看，具有一定的不確定性。因此，企業(yè)需要面對城市綜合開發(fā)過程中銀行受到政策調(diào)整的影響而回避投資問題，具有一定的金融風險。

城市綜合開發(fā)的資金投入密集度高、投資規(guī)模大。雖然現(xiàn)階段我國絕大多數(shù)城市在綜合開發(fā)過程中都使用了分期滾動的基本開發(fā)模式，促使后續(xù)的基本資金投入可以通過相應的前期項目資金進行適當?shù)难a充。但是由于城市綜合開發(fā)項目相對較大，即使只是啟動了項目的一期投入，動輒就會涉及到數(shù)十億資金，政府的資金壓力相對較大。在此時，如果出現(xiàn)政府融資窗口發(fā)生一定的不利變化、行業(yè)新規(guī)定對部分問題進行了適當?shù)恼{(diào)整等，籌資的不確定性風險就必然彰顯出來，對城市開發(fā)工作產(chǎn)生一定的影響。

1.4 征地拆遷方面的風險

我國是農(nóng)業(yè)大國，土地對于社會大眾以及個人發(fā)展產(chǎn)生著極其重要的影響。因此，在政府相關(guān)部門、個人以及拆遷單位對土地存在不同的利益訴求時，就必然存在設(shè)計方案不合理、實踐性差、拆遷周期無法確定等風險，對拆遷工作造成不良影響。

1.5 市場風險

對一般性的二級開發(fā)工作來說，城市綜合開發(fā)的周期一般較長。在較長的周期中，宏觀的經(jīng)濟形勢、樓市政策的調(diào)整往往會對土地市場產(chǎn)生相應的不良影響，土地上市也因此出現(xiàn)了一定的風險。

1.6 成本回收存在的風險

企業(yè)參與到城市綜合開發(fā)工作中后，政府必然根據(jù)實際情況對其投資提出相應的回報，承擔應該承擔的債務。但是，由于政府償還債務的能力十分有限，所以不一定能夠及時按照期限償還。所以，企業(yè)在參與到城市綜合開發(fā)的過程中，必須做出相應的準備，一旦政府相關(guān)部門無法按照規(guī)定時間及時償還債務，企業(yè)應該自行償還債務，避免為企業(yè)發(fā)展帶來更大的風險。

2 城市綜合開發(fā)工作的風險防范措施

2.1 要保證具有政府正規(guī)文件作為依據(jù)

由于現(xiàn)階段，我國政府無法為企業(yè)參與城市綜合開發(fā)工作提供相應的法律行政支持。因此企業(yè)在實際參與的過程中，應該最大限度的爭取獲得一級政府出臺的相關(guān)文件，并將其作為依據(jù)，并將其作為企業(yè)與政府簽訂城市綜合開發(fā)合同的附屬條件。在我國，一般情況下一級政府都不會為城市綜合開發(fā)項目簽訂相應的合同文件，而是由政府的下屬部門來完成，所以一級政府的政策性文件就顯得至關(guān)重要。對維護企業(yè)權(quán)

益、防范各項風險產(chǎn)生著極其重要的影響。

2.2 合理評估待開發(fā)土地的合法性

企業(yè)在正式參與到相關(guān)城市的綜合開發(fā)工作中以

前，要及時合理評估城市綜合開發(fā)的合理性，對可能存

在的法律風險加以防范。

按照《國務院關(guān)于投資體制改革的決定》，屬于使用政府性資金投資建設(shè)的項目及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，仍應通過立項審批。另外，就擬開發(fā)的土地尚需取得建設(shè)用地規(guī)模、指標，使后續(xù)工作具備合法前提和基礎(chǔ)。

企業(yè)真正的參與到城市綜合性開發(fā)建設(shè)工作中來，不僅僅是要政府明確承諾城市綜合開發(fā)存在的合理性，還要通過相應的評估方式對承諾是否具有實效性進行評估，如政府根據(jù)這一問題做出的承諾符合國家相關(guān)政策在戲方面的規(guī)定、城市綜合開發(fā)獲得政府大力支持的可能性等，為開發(fā)工作的順利開展提供相應的保障。

2.3 通過合法途徑確定開發(fā)企業(yè)的城市綜合開發(fā)主體資格

按照《招投標法》規(guī)定的原則，凡涉及市政建設(shè)、動用國家資金加以規(guī)劃和建設(shè)的相關(guān)項目，必須通過使用招投標的科學方式對中標單位進行確定。所以，市場中的相關(guān)開發(fā)企業(yè)在取得具體城市綜合開發(fā)業(yè)務時，需要通過公開招投標程序進行。若非通過招投標方式獲取一級開發(fā)項目，建議將相關(guān)項目申報當?shù)卣块T，取得其書面批復同意，或者會議紀要（包括確定相關(guān)城市綜合開發(fā)主體資格和合作主要原則），以避免因主體資格問題而可能帶來的風險。

2.4 應該公平的獲取利益

政府是城市綜合開發(fā)的主體，所以企業(yè)在參與此開發(fā)的過程中，若是過度的追求利益，其目標是無法得以實現(xiàn)的，鑒于此種情況，企業(yè)應該在追求利益的同時，考慮公平問題。政府在進行城市綜合開發(fā)的過程中，可能會通過減少土地的方式來出讓利益，因此，企業(yè)應該重視此問題，若是在追求利益的過程中忽視了此問題，有可能會導致合同中所規(guī)定的土地出讓利益無法實現(xiàn)。

2.5 應該合法的獲取利益

企業(yè)在參與開發(fā)活動的過程中，若是想要多獲取一些利益，比如說土地二級開發(fā)權(quán)，企業(yè)就應該使用合法的手段來獲取利益。企業(yè)想要獲取土地二級開發(fā)權(quán)，應該通過競拍的方式來獲取，但在實際情況中，企業(yè)只是在綜合城市開發(fā)合同中進行約定，此種行為并不是合法的。因此，企業(yè)在參與開發(fā)的過程中，應該針對利益分享進行縝密的考慮，并在此基礎(chǔ)上，確定所獲取的利益是合法的，企業(yè)若是將獲取利益奠定在具有合法性風險的基礎(chǔ)上，那么很有可能造成極為嚴重的后果。

2.6 要有足夠的資金支付能力，確保資金鏈不斷裂

城市綜合開發(fā)不僅工期長、涉及范圍廣，而且還需要耗費大量的資金，因此，企業(yè)想要通過參與城市開發(fā)來獲取經(jīng)濟利益，首先應該對自身的經(jīng)濟狀況進行考慮，只有確定企業(yè)可以承擔城市開發(fā)所需要的大量資金的基礎(chǔ)上，才能參與到開發(fā)中。另外，企業(yè)還應該將政府延期償還資金的情況考慮在內(nèi)，要確保企業(yè)的資金鏈不會斷裂。

企業(yè)不僅要自身具有雄厚的資本，還應具有較強的融資能力，企業(yè)在參與開發(fā)活動的時候，應做好無法從政府方面獲取實質(zhì)性支持的心理建設(shè)，另外，企業(yè)還應該考慮國家宏觀調(diào)控的風險。

2.7 要完善合同條款

企業(yè)參與城市開發(fā)，并沒有涉及到相關(guān)的法律法規(guī)，所以企業(yè)所簽訂的合同就相當于法律，企業(yè)應該根據(jù)合同條款要求來履行自身的義務，進而獲取權(quán)利。

企業(yè)參與城市開發(fā)，在有法律規(guī)定的情況下，若是企業(yè)簽訂的合同條款并不全面，那么企業(yè)應該按照法律法規(guī)來執(zhí)行在合同中沒有規(guī)定的義務，在沒有法律法規(guī)的情況下，合同就應該全面明確權(quán)利和義務，在實際履行階段，應利用書面補充協(xié)議等方式來明確內(nèi)容，進而為解決爭議提供依據(jù)。