臺灣建筑投資業(yè)：房地產(chǎn)市場遇冷短期內(nèi)無改觀

鄭淇文

受到臺灣當(dāng)局打壓房地產(chǎn)市場政策陸續(xù)推出的影響，臺灣房地產(chǎn)市場從2013年開始快速反轉(zhuǎn)， TOP10業(yè)者營收波動明顯。根據(jù)各地最新公布的2015年8月房屋買賣數(shù)量，六座主要城市的平均數(shù)量月減12%～20%，其中以桃園衰退20%最嚴(yán)重。

臺北市8月買賣數(shù)量1，945件，月減12%；新北市3，748棟，月減15%，兩市合計僅5，693棟，交易規(guī)模等同于2010年臺北市單月的交易水平。與去年同期相比，臺灣北部及中部城市的年減少達(dá)16%～24%，臺灣南部城市年減少10%，顯示出“北冷南溫”的市場情況仍在持續(xù)。2015年1至8月合計買賣數(shù)量為168，896棟，相較于2014年同期的216，241棟，僅為去年的78%左右，預(yù)計全年總買賣數(shù)量為250，066棟，將再創(chuàng)新低。

興富發(fā)五大投資項目完工 面臨房市景氣考驗

除2013年外，近年均穩(wěn)居島內(nèi)建筑投資業(yè)市場龍頭地位的興富發(fā)建設(shè)，成立于1980年，原名鈜福建設(shè)，1989年5月合并宏巨建設(shè)并更名為宏巨建設(shè)，后又于2003年5月變更為現(xiàn)名。近年來，其建設(shè)投資以臺北市及新北市為主，營運(yùn)模式多采取低頭期款以提升銷售量為主，部分投資也采用毛利較高的“合建分屋”方式，以降低營運(yùn)成本及風(fēng)險。

由于島內(nèi)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷，興富發(fā)于2015年中宣布進(jìn)軍休閑不動產(chǎn)市場，初步鎖定擁有多處熱門景點的新北市金山區(qū)，在該地已有約16，500～19，800平方米土地，將規(guī)劃建設(shè)獨(dú)棟別墅飯店，目前仍處在評估階段。

興富發(fā)預(yù)計2015年底將進(jìn)軍中國大陸的上海市場，將以人民幣10億～20億元的預(yù)算收購上海商用不動產(chǎn)，預(yù)計租金收益率可達(dá)10%～12%，這項投資未來有望成為該公司長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流來源。興富發(fā)2015年新推出的方案的投資客約為新臺幣400億～500億元，包括南港、大直、竹北、臺中市西屯區(qū)、臺南市、高雄市等地，其臺北時代廣場、臺北晶麒、圓山一號院、成大城、華人匯等五大投資項目將于2015年下半年完工交付使用，預(yù)計全年完工交付量逾新臺幣600億元，有望挑戰(zhàn)其連續(xù)四年賺進(jìn)一個股本的記錄。但在目前臺灣房地產(chǎn)市場景氣持續(xù)低迷情況下，其營收能否達(dá)標(biāo)仍有待觀察。

房市遇冷 過半民眾買房持觀望態(tài)度

由于“房地合一課稅”將在2016年元旦正式起征，島內(nèi)房地產(chǎn)市場景氣遇冷。除了房價緩步下跌，成交量更是月月萎縮，建筑投資商推出的新項目在數(shù)量上持續(xù)保守。根據(jù)調(diào)查，2015年臺灣北部年度超級大檔期（928檔）金額為新臺幣1，359億元，較2014年928檔歷史新高量的新臺幣2，526億元減少46.2%。

新房銷售現(xiàn)況顯示，減少高總價項目的實施數(shù)量仍面臨困難，僅新北市928檔中仍有5個豪宅項目被推出。另外，由于房市交易陷入低量，目前仍不見谷底，根據(jù)永慶房屋的調(diào)查顯示，房市買賣方對房價讓價幅度的認(rèn)識仍存在較大差距，七成的買方看跌長短期房價，且有55%的民眾不認(rèn)為未來半年是購買房屋的好時機(jī)，成交量遇冷的情況短時間無法改變。對市場利好的消息是，臺灣“經(jīng)濟(jì)部主計總處”8月建筑工程物價指數(shù)（CCI）較2014年同月下跌4.3%，不只是2015年以來連續(xù)第七次下跌，也是2009年11月以來單月最大跌幅。“主計總處”認(rèn)為，建筑成本下跌對房地產(chǎn)市場有正面效果。但在目前賣方降價幅度有限，買方持保守觀望的市場得不到調(diào)整情況下，臺灣整體房地產(chǎn)市場景氣仍將處于低迷狀態(tài)。