新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理控制的分析

文/黃玉枝

?

新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理控制的分析

文/黃玉枝

摘要：伴隨中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，為應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)日益嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷提高自身經(jīng)營水平和市場競爭力來維持其市場地位，如何對財務(wù)管理進行合理的控制，使資金的利用得以發(fā)揮最大化效用，對財務(wù)風(fēng)險進行合理防范，顯得作用極其顯著。本文通過分析新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理特點，對深入剖析其現(xiàn)狀，針對繼存問題提出對應(yīng)的策略。

關(guān)鍵詞：新常態(tài)；財務(wù)管理；措施

伴隨著全面深化改革的推進，國家推出了一些相應(yīng)的政策法規(guī)，促進產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了調(diào)控作用，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的增速明顯減緩，從高速發(fā)展逐漸進入低迷，市場競爭日益激烈，加之房地產(chǎn)行業(yè)投入較多的資金、周轉(zhuǎn)周期長、不確定性因素多等特點，以往多投入的粗放型管理導(dǎo)致大多數(shù)企業(yè)未將財務(wù)管理置于企業(yè)管理應(yīng)有的地位。而財務(wù)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理非常重要的組成部分，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的新形勢下，分析如何發(fā)揮其在企業(yè)經(jīng)營中的強有力作用，有著極其重要的實踐意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理以資金作為主要的管理對象，對企業(yè)經(jīng)營全過程中各種資金籌集、收入、支出、消費活動進行預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和考核，作為一項經(jīng)濟管理工作，對各種財務(wù)關(guān)系進行正確地處理，為企業(yè)各項職能提供有效的支持。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)與一般行業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點凸顯了其本身的行業(yè)性質(zhì)，主要表現(xiàn)為下述幾點：

（一）開發(fā)周期長，籌資金額大，任務(wù)重

房地產(chǎn)項目投資巨大，節(jié)節(jié)攀升的地價和高額的房屋工程造價，使得房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依靠自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足項目的投資需求，加之房地產(chǎn)開發(fā)時間長，資金周轉(zhuǎn)率較低，無疑加劇了房地產(chǎn)企業(yè)籌資的困難，因此一般都要向銀行進行融資，房地產(chǎn)開發(fā)貸款成為主要的融資品種。

（二）開發(fā)風(fēng)險大，財務(wù)關(guān)系復(fù)雜，管理難度高

房地產(chǎn)企業(yè)在較長的項目開發(fā)過程中，存在諸多不確定性因素；現(xiàn)金流風(fēng)險，利潤預(yù)測誤差造成的盈利風(fēng)險，以及由于決策失誤導(dǎo)致可能不被市場認(rèn)可、產(chǎn)品嚴(yán)重積壓的銷售風(fēng)險，都給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)；房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟往來對象繁多，經(jīng)營業(yè)務(wù)繁雜，因此財務(wù)關(guān)系相當(dāng)復(fù)雜，增加了企業(yè)財務(wù)管理的難度，稍有不慎，將使企業(yè)陷入巨大困境。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理控制中存在的問題

（一）不重視房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理控制的過程性，不重視成本和費用的管理

在“地產(chǎn)時代”，房地產(chǎn)企業(yè)主要通過土地增值攫取巨大利潤，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理只承擔(dān)事后核算功能，對完整的財務(wù)管理控制過程缺乏系統(tǒng)的認(rèn)知，忽視了至關(guān)重要的事前和事中對成本和費用的預(yù)算控制。但在新形勢下，國家宏觀調(diào)控力度加大政策，成本費用提高和銷售挑戰(zhàn)帶來的壓力要求房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理有一個系統(tǒng)全面的認(rèn)識，加強對房地產(chǎn)開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)成本和費用的控制，以便形成完整健康的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理控制體系。

（二）資本結(jié)構(gòu)不合理，融資和資本運作能力尚待提高

資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，要求企業(yè)具有較強的融資和資本運作能力，但我國的房地產(chǎn)明顯存在融資渠道單一、投資項目缺乏科學(xué)管理、盲目追逐高端產(chǎn)品的現(xiàn)狀。新形勢下，金融服務(wù)滯后仍然存在，企業(yè)融資更加困難，很多企業(yè)不考慮自有資金和借入資金的比例，不考慮融資成本，甚至不惜代價向民間高息借款，企業(yè)經(jīng)營成本進一步提高，過高的資金成本可能淹沒企業(yè)收入帶來的利潤，使企業(yè)陷入舉步維艱的地步。

（三）財務(wù)管理人員素質(zhì)不高

房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)性質(zhì)對其財務(wù)管理員工的專業(yè)素質(zhì)能力、規(guī)避風(fēng)險意識、財務(wù)管理經(jīng)驗提出較高的要求。但目前，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員由于自身能力、經(jīng)驗的限制，在未經(jīng)過科學(xué)分析、預(yù)測、執(zhí)行、反饋的基礎(chǔ)上就盲目決策，使企業(yè)面臨資金流缺乏、資金鏈斷裂、入不敷出的境況。素質(zhì)較低的企業(yè)財務(wù)管理人員已不能與房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需要相匹配。另外房地產(chǎn)企業(yè)管理高層過度追逐經(jīng)濟效益，忽視了對人才的培養(yǎng)激勵，導(dǎo)致卓越人才流失也是房地產(chǎn)企業(yè)陷入財務(wù)危機的重要因素。

（四）財務(wù)制度不健全，落實不嚴(yán)格

目前多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)制度尚不健全，或是建立了一定的財務(wù)制度，由于種種原因未能有效地發(fā)揮作用，執(zhí)行流于形式。財務(wù)管理制度的不完善，使企業(yè)面臨很大的經(jīng)營風(fēng)險，舞弊現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)；企業(yè)財務(wù)管理涉及面廣，監(jiān)督對象復(fù)雜，過程繁瑣，若缺乏有效的監(jiān)督機制，可能會導(dǎo)致監(jiān)管浮于表面、會計信息缺乏真實性和可靠性、企業(yè)資產(chǎn)內(nèi)部盜用和流失等問題。

三、新形勢下改善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理控制的策略

新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日益加劇，甚至趨向白熱化，改善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理控制的現(xiàn)狀，對企業(yè)加強內(nèi)部監(jiān)管，提高資金有效利用率，提升風(fēng)險規(guī)避能力，為企業(yè)和股東創(chuàng)造更大價值具有重要意義。本文主要從以下幾個方面的措施來提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理控制水平，以便有效應(yīng)對新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種機遇和挑戰(zhàn)。

（一）更加重視財務(wù)管理控制工作，提高財務(wù)管理人員的綜合素養(yǎng)能力

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，無論是高層管理人員還是一般員工都要增強對財務(wù)管理工作的重視程度，將其置于企業(yè)戰(zhàn)略層次的高度，樹立加強財務(wù)管理工作的企業(yè)管理理念，明確財務(wù)工作對企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展作用的重要意義。為此，房地產(chǎn)企業(yè)高層管理者要對財務(wù)管理工作的重要程度和作用做有效的宣傳，提升員工對財務(wù)管理工作的認(rèn)可度與認(rèn)同感，使財務(wù)管理人員樹立財務(wù)管理工作的責(zé)任心和自豪感，促進橫向、縱向部門對財務(wù)管理工作的支持和協(xié)作，確保財務(wù)管理工作能夠合理高效的運行。另外，財務(wù)管理工作具有較高的專業(yè)性，要求從事財務(wù)管理控制工作的人員具備較高的專業(yè)能力和職業(yè)素養(yǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從選人環(huán)節(jié)開始，嚴(yán)格把控招聘職位要求，選擇具有相應(yīng)的專業(yè)資格和一定工作經(jīng)驗的員工，進而通過內(nèi)部培訓(xùn)、聘請專家授課等方式，不斷提高財務(wù)管理人員的業(yè)務(wù)能力和職業(yè)素養(yǎng)，在工作中學(xué)習(xí)，提高財務(wù)管理工作的準(zhǔn)確性和有效性，最后要對財務(wù)管理人員進行必要的有效考核和獎懲，促進人員間的良性競爭，使之更加主動更加積極地提升自身，更多地為企業(yè)做出貢獻。

（二）完善財務(wù)制度，增強內(nèi)部監(jiān)控，提高制度執(zhí)行力

建立健全財務(wù)管理制度，不斷完善監(jiān)控機制，建立內(nèi)控體系，要求在明確財務(wù)部門與其他部門關(guān)系的基礎(chǔ)上與房地產(chǎn)企業(yè)其他相關(guān)制度有機整合，提高財務(wù)制度的科學(xué)性和可操作性。完善財務(wù)制度，要能夠促進財務(wù)工作責(zé)任的高效執(zhí)行，通過企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機制和內(nèi)控體系的高效運作，保證財務(wù)管理制度有效發(fā)揮作用，對不遵守制度的員工要適時進行嚴(yán)厲的處理，保證財務(wù)管理制度的不可侵犯，避免出現(xiàn)資源浪費，資金去向不明的現(xiàn)象，使企業(yè)高效運作。

（三）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，建立完善財務(wù)預(yù)算體系，加強成本管理

在新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)首先要在充分考慮稅率、利率及自有資金的基礎(chǔ)上，合理選擇籌資策略，分配長短期資金，由單一融資向以銀行開發(fā)存款為主，信托融資、股權(quán)債務(wù)定向私募、銷售融資、資產(chǎn)證券化等融資方式多元化組合的方式轉(zhuǎn)變，避免由于籌資渠道或方式不當(dāng)導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債不合理、資金鏈斷裂；其次要建立完善財務(wù)預(yù)算體系，尤其是要強化對現(xiàn)金流量的預(yù)算編制和管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員應(yīng)該及時根據(jù)投資項目的設(shè)計方案同企業(yè)內(nèi)部其他相關(guān)部門或人員判斷房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，估算項目預(yù)算，預(yù)測盈虧，準(zhǔn)確評估各時期項目開發(fā)所需的現(xiàn)金流入、流出以及流入、流出的時機，使之與獲取融資的金額、時間相互匹配，并盡可能對項目開發(fā)的全過程進行詳盡的的財務(wù)預(yù)算；最后房地產(chǎn)企業(yè)要有效運用現(xiàn)代化信息手段，增大成本管理的力度，實現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)成本與支出的即時、動態(tài)管理。

四、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)要想在變化迅速的市場環(huán)境中保持自身的市場地位、提高企業(yè)的競爭實力、實現(xiàn)經(jīng)濟效益，必須加強企業(yè)的財務(wù)管理，財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)、開發(fā)運營起到重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)要對其資金進行有效管理和監(jiān)督，做到規(guī)范化和合理化，充分提升資金的使用效率，有效降低企業(yè)負(fù)債和運營成本，從而為企業(yè)經(jīng)營效益最大提供保證。

參考文獻：

［1］ 陳小輝.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運營管理存在的問題與對策［J］.創(chuàng)新論壇，2011（4）.

［2］ 蘇燕霞.新市場形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運營管理研究［J］.現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2012（11）.

［3］ 張艷茹.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與控制探析［J］.國際商務(wù)財會，2014（11）.

上接（第50頁）管理，以保證合法化和法制化。并建立獎懲制度。另外，每年要對國有參股公司進行資產(chǎn)定期清查。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓行為必須規(guī)范、公開、公平執(zhí)行。對交易行使統(tǒng)一管理，確保產(chǎn)權(quán)交易的規(guī)范化、合理性和權(quán)威性。

（三）對財務(wù)軟件發(fā)展提出的建議

1.需提升專業(yè)財務(wù)軟件的功能模塊，使其更加專業(yè)化、人型化。在原有的財務(wù)管理功能基礎(chǔ)上，著重提升會計核算功能，細(xì)化功能模塊，這樣企業(yè)就可以根據(jù)自身的個性化需求來制定相應(yīng)的模塊。這樣一來，企業(yè)財務(wù)管理將更加簡便、有效。加上互聯(lián)網(wǎng)化應(yīng)用，財務(wù)管理軟件就能將財務(wù)數(shù)據(jù)順暢傳遞，企業(yè)資金流動更加便利，快捷。

2.加強財務(wù)軟件管理功能。隨著技術(shù)的迅速發(fā)展，財務(wù)軟件的功能要求也日漸變高。目前的財務(wù)管理軟件提供的功能仍然是一些基礎(chǔ)的，尚不能對企業(yè)分析和決策起到支撐功能。因此改進財務(wù)軟件，使其智能化已是現(xiàn)如今財務(wù)管理軟件發(fā)展的必然趨勢。智能化財務(wù)管理軟件可以精準(zhǔn)的分析和判斷財務(wù)數(shù)據(jù)并輸出。企業(yè)管理人員可據(jù)此發(fā)掘出缺陷，同時找到更加適合的發(fā)展方向。

3.提高財務(wù)軟件的安全性。財務(wù)軟件的安全性對企業(yè)來說至關(guān)重要。因此，對現(xiàn)有的財務(wù)軟件存在的安全漏洞，必須及時完善。設(shè)置更加優(yōu)化的防火墻，防范外界非法侵入；財務(wù)軟件的加密功能要再進行加強，超級管理員必須有相關(guān)的制約，并嚴(yán)格審核財務(wù)人員的權(quán)限，嚴(yán)禁其訪問非本職工作的模塊。

（四）加強財務(wù)人員管理

財務(wù)人員對于企業(yè)的財務(wù)管理至關(guān)重要，財務(wù)人員必須具備良好的職業(yè)素養(yǎng)以及夯實的專業(yè)基礎(chǔ)。這樣才能夠滿足國有投資公司的財務(wù)管理需要，從而讓合作企業(yè)更加信任投資公司。國有投資公司需從以下方面加強財務(wù)人員的管理：

1.財務(wù)人員招聘。招聘財務(wù)人員必須嚴(yán)格篩選，保證其有良好的職業(yè)素養(yǎng)，有正直、誠實、有責(zé)任心的品格，豐富專業(yè)知識也必須具備。

2.定期財務(wù)培訓(xùn)制度。隨著經(jīng)濟和科學(xué)技術(shù)的不斷進步，財務(wù)人員也必須與時俱進，學(xué)習(xí)最新的財務(wù)管理能力，這樣才能具備較高的財務(wù)前瞻性。因此，為盡快適應(yīng)這種變化，企業(yè)財務(wù)人員必須定期派財務(wù)人員學(xué)習(xí)知識，與時俱進，不斷提高自我，完善自我。

四、結(jié)語

經(jīng)濟在發(fā)展，企業(yè)在進步，財務(wù)管理模式也需要在適應(yīng)自身情況下而不斷發(fā)展和變化。只有提高財務(wù)管理手段，提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)，完善財務(wù)管理制度，才能適應(yīng)市場環(huán)境的不斷變化，保證企業(yè)高效發(fā)展。

［1］張維.淺析國有投資公司的財務(wù)管理模式優(yōu)化策略［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2014，（20）：230-230.

［2］顏志英.如何加強國有投資公司的財務(wù)管理［J］.經(jīng)濟視野，2014，（12）：185-185，186.

［3］張劭懿.對新時期國有投資公司的財務(wù)管理模式探討［J］.科技創(chuàng)業(yè)家，2013，（14）：254-254.

作者單位：（深圳中溢申發(fā)（集團）有限公司） （泰安市國泰民安投資集團有限公司）