房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與居民消費(fèi)文獻(xiàn)綜述與影響分析

■ 李麗娜（長(zhǎng)春工程學(xué)院教務(wù)處 長(zhǎng)春 130012）

引言

投資、出口和消費(fèi)是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的三大構(gòu)成，對(duì)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言，消費(fèi)的作用在某種程度上更為重要。長(zhǎng)期以來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和增長(zhǎng)大多依賴于出口與投資方面，政府雖然也采取了一些促進(jìn)內(nèi)需發(fā)展的政策，但推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用不足。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，2000-2011年，消費(fèi)需求對(duì)GDP貢獻(xiàn)率由65.1%降至55.5%，投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率由22.4%提高至48.8%。在消費(fèi)需求中，居民消費(fèi)占比由2000年的74.5%降至2011年的72.2%，2000年以來，經(jīng)合組織（OECD）成員國(guó)的居民最終消費(fèi)率平均水平一直保持在55%-57%之間?？傊?，中國(guó)居民最終消費(fèi)率長(zhǎng)期停留在50%以下，呈現(xiàn)逐年下降態(tài)勢(shì)，2000-2011年，中國(guó)居民最終消費(fèi)率從46.4%下降到35.5%，不僅降速快，降幅也很突出（見圖1）。

相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)主要影響居民消費(fèi)因素為居民收入與財(cái)富存量，庇古（1943）較早提出實(shí)物資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)思想，較早的研究中，學(xué)界僅限于金融資產(chǎn)價(jià)格對(duì)消費(fèi)影響，21 世紀(jì)初，學(xué)界逐漸重視房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)于居民消費(fèi)影響，此后經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐漸證實(shí)了房地產(chǎn)財(cái)富對(duì)消費(fèi)的作用。如2001年的美國(guó)互聯(lián)網(wǎng)泡沫破裂，2008年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫的破裂兩件事件，更佐證了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步較晚，1998年房改以來，房地產(chǎn)飛速發(fā)展，2011年商品房銷售面積為10.99 億平方米；房地產(chǎn)均價(jià)從1998年的2063元/m2上漲到2011年的53663 元/m2；2011年，中國(guó)房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資的1/5。據(jù)清華大學(xué)金融研究中心統(tǒng)計(jì)，中國(guó)家庭資產(chǎn)中房地產(chǎn)財(cái)富占67.72%，因而房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)消費(fèi)影響作用巨大。

根據(jù)國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)，結(jié)合中國(guó)實(shí)際，研究房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)消費(fèi)影響，基于理論研究相對(duì)缺乏，對(duì)完善該相關(guān)理論具有重要意義。從實(shí)踐方面分析，近年來中國(guó)對(duì)房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)進(jìn)行了宏觀調(diào)控政策，而房?jī)r(jià)下跌對(duì)消費(fèi)的抑制與刺激內(nèi)需政策相背離，進(jìn)一步對(duì)此進(jìn)行相關(guān)研究，在新的背景下，賦予房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)新的解析和涵義。

相關(guān)理論解析

（一）房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)

財(cái)富效應(yīng)是不考慮相關(guān)條件下，由于受貨幣余額影響，居民消費(fèi)發(fā)生的變化，解釋了貨幣財(cái)富對(duì)居民消費(fèi)影響。人們的財(cái)富擁有股票、房產(chǎn)、存款等形式，影響居民財(cái)富因素日趨復(fù)雜，需要將財(cái)富效應(yīng)的研究與分析逐步推廣到其他形式如房地產(chǎn)。因此，本文界定為不考慮其他因素條件下，房地產(chǎn)財(cái)富為房?jī)r(jià)的波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響。

（二）消費(fèi)函數(shù)理論

第一，凱恩斯絕對(duì)收入假說，基于1929-1933年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展背景，凱恩斯認(rèn)為短期內(nèi)居民消費(fèi)由居民收入決定，隨著收入的增加，邊際消費(fèi)傾向呈現(xiàn)遞減的態(tài)勢(shì)。第二，庇古的實(shí)際余額效應(yīng)理論，認(rèn)為物價(jià)是影響居民消費(fèi)的因素，物價(jià)上漲幅度與可支配收入上漲幅度相同，下降了消費(fèi)者資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值，抑制了消費(fèi)者實(shí)際消費(fèi)；帕廷金認(rèn)為實(shí)際余額效應(yīng)認(rèn)為人們資產(chǎn)價(jià)值增值會(huì)刺激消費(fèi)需求。第三，持久收入理論，弗里德曼（1957）認(rèn)為消費(fèi)者收入由持久性和暫時(shí)性收入組成，消費(fèi)者暫時(shí)性消費(fèi)和暫時(shí)性收入不存在固定比率，消費(fèi)者持久性消費(fèi)與持久性收入存在固定比例，消費(fèi)者會(huì)根據(jù)持久性收入做出當(dāng)期消費(fèi)決策。第四，生命周期理論，P.莫迪利安尼（Franco Modigliani）、安東（Alberto Ando）提出主流消費(fèi)理論，假設(shè)消費(fèi)者是完全理性的，認(rèn)為在消費(fèi)者處于不同的階段，邊際消費(fèi)傾向不同，消費(fèi)者會(huì)對(duì)消費(fèi)進(jìn)行合理規(guī)劃，達(dá)到最大效用。

相關(guān)文獻(xiàn)回顧及分析

（一）國(guó)外文獻(xiàn)

20世紀(jì)30年代，庇古提出資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)，20 世紀(jì)80年代，國(guó)外學(xué)界對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)消費(fèi)的影響進(jìn)行了理論與實(shí)證研究。

第一，房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)的刺激作用，一是對(duì)單個(gè)對(duì)象研究，Case（1987）以二十世紀(jì)七八十年代為研究時(shí)間，以美國(guó)住房與消費(fèi)為對(duì)象，認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)具有作用，房?jī)r(jià)每上漲1%，居民消費(fèi)上漲0.23%；Yoshikawa（1989）研究了日本土地價(jià)格與儲(chǔ)蓄之間的關(guān)系，認(rèn)為上升的房?jī)r(jià)會(huì)增加有房者、無房產(chǎn)者的消費(fèi)。Engelhardt（1996）檢驗(yàn)了1984-1989年有房消費(fèi)者的資產(chǎn)消費(fèi)，中等收入消費(fèi)者房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)邊際消費(fèi)傾向?yàn)?.03；Nikola Dvornak（2003）以澳大利亞為研究樣本，實(shí)證結(jié)果認(rèn)為房?jī)r(jià)每上漲1%，居民消費(fèi)會(huì)上漲3%；Belsky 等（2004）采用ECM、SCF模型及SIPP等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，以美國(guó)為研究對(duì)象，認(rèn)為房?jī)r(jià)每上漲10%，居民消費(fèi)上漲4.5%。Bover（2005）研究了西班牙2002年的EFF 數(shù)據(jù)，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格每增長(zhǎng)10%，居民消費(fèi)增長(zhǎng)1.5%；Carroll 等（2006）研究了21世紀(jì)初美國(guó)房地產(chǎn)及股票市場(chǎng)，認(rèn)為長(zhǎng)期內(nèi)房地產(chǎn)邊際消費(fèi)傾向?yàn)?.09，短期為0.02。Kishor（2007）分析美國(guó)居民資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)消費(fèi)影響，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的邊際消費(fèi)傾向?yàn)?.07。二是多個(gè)研究對(duì)象對(duì)比研究，如Ludwig（2001）以16個(gè)OECD國(guó)家為對(duì)象，認(rèn)為金融市場(chǎng)主導(dǎo)型國(guó)家和銀行主導(dǎo)型國(guó)家的房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)MPC分別是2.7和4.5；Boone（2002）認(rèn)為G7 國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)存在財(cái)富效應(yīng)明顯，如加拿大范圍在0.045-0.08。Case（2005）以25年歐洲14 個(gè)工業(yè)國(guó)家的面板數(shù)據(jù)為研究對(duì)象，認(rèn)為美國(guó)各州房?jī)r(jià)上漲1 美元，消費(fèi)相應(yīng)增加0.6 美分；Girouard（2003）實(shí)證了OECD 國(guó)家住房資產(chǎn)MPC值，認(rèn)為英國(guó)的MPC值介于0.01-0.02 間，法、德不明顯。

表1 ADF 驗(yàn)證結(jié)果

圖1 中國(guó)居民消費(fèi)率與OECD 平均消費(fèi)率對(duì)比

圖2 中國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)情況

圖3 中國(guó)商品房銷售情況

第二，房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)不具有刺激作用，Elliott（1980）認(rèn)為居民消費(fèi)對(duì)金融資產(chǎn)價(jià)格較為敏感，短期內(nèi)不會(huì)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)購買力；Sheiner（1995）認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲與買房者消費(fèi)不存在財(cái)富效應(yīng)；Levin（1998）以退休人員數(shù)據(jù)為研究對(duì)象，認(rèn)為房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)消費(fèi)沒有相關(guān)影響；Sock-Yong Phang（2004）以新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)為對(duì)象，認(rèn)為新加坡房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)未對(duì)消費(fèi)具有明顯作用。

上述分析認(rèn)為，國(guó)外相關(guān)研究較早，房地產(chǎn)價(jià)格上漲與刺激居民消費(fèi)沒有達(dá)成一致，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲對(duì)消費(fèi)具有作用，但不同學(xué)者就影響程度存在差異，少數(shù)學(xué)者認(rèn)為沒有影響，甚至存在負(fù)向影響。

（二）國(guó)內(nèi)文獻(xiàn)

圖4 房?jī)r(jià)與社會(huì)零售品消費(fèi)總額對(duì)比

國(guó)內(nèi)對(duì)此方面研究較晚，近年來研究較多，主要從兩個(gè)方面體現(xiàn)：

第一，房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)具有作用。一是房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)具有明顯作用，臧旭恒（2001）認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)具有作用；劉建江（2005）從實(shí)際財(cái)富和消費(fèi)者信心角度，認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲增加了居民消費(fèi)。張紅（2005）以中國(guó)35個(gè)大中城市為對(duì)象，認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)具有推動(dòng)作用；陸勇（2007）認(rèn)為香港存在正向財(cái)富效應(yīng)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲1%，消費(fèi)支出增加0.27%；李亞明（2007）以上海市為對(duì)象，認(rèn)為上海房?jī)r(jià)每上漲10%，居民消費(fèi)相應(yīng)上漲5%；韓建雨（2007）利用VAR模型，以1998-2006年為對(duì)象，認(rèn)為收入是影響中國(guó)居民消費(fèi)的最主要因素，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)消費(fèi)的影響明顯；趙嘵剛（2009）對(duì)1998-2008年度數(shù)據(jù)，認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)每上漲1%，居民消費(fèi)增加0.17%；樊瀟彥（2005）研究了上海市居民消費(fèi)，認(rèn)為上海房?jī)r(jià)上漲10%，居民消費(fèi)增加5%-6%；謬露（2010）實(shí)證認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)具有作用，房?jī)r(jià)上漲1%，居民消費(fèi)增加0.23%。二是房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)刺激作用微弱，如胡小芳（2008）認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)大于股票市場(chǎng)；戴珊珊（2007）認(rèn)為上海房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)影響微弱；陳淑云（2008）認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)富效應(yīng)小于國(guó)外學(xué)者實(shí)證的結(jié)果。

第二，房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)不具有刺激作用，洪濤（2006）實(shí)證認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與個(gè)人消費(fèi)支出呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，商品房平均銷售價(jià)格上漲1%，居民人均年消費(fèi)支出相應(yīng)減少0.13%；高春亮（2007）認(rèn)為房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)影響負(fù)向作用的原因是預(yù)防性動(dòng)機(jī)、消費(fèi)者信貸約束等；張存濤（2007）認(rèn)為1987-2005年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)居民消費(fèi)具有抑制，房?jī)r(jià)上漲1%，消費(fèi)將下降2.2%。肖宏（2008）認(rèn)為1998-2005年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)不存在作用；劉麗（2008）認(rèn)為廣州2003-2007年房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)起抑制作用，房?jī)r(jià)上升1%，居民消費(fèi)下降0.13%。周建軍（2008）認(rèn)為1999-2005年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)具有抑制作用，房?jī)r(jià)上漲10%，居民消費(fèi)下降0.4%。李成武（2010）認(rèn)為中國(guó)1999-2008年房地產(chǎn)價(jià)格每上漲1%，居民消費(fèi)下降0.1%。

從上述研究分析，國(guó)內(nèi)學(xué)者研究認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)某種意義上具有抑制作用，一些學(xué)者認(rèn)為作用比較微弱，當(dāng)然，不同學(xué)者就房?jī)r(jià)對(duì)居民消費(fèi)影響程度的結(jié)果存在較大差異。

綜上，國(guó)外學(xué)界認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格上漲對(duì)居民消費(fèi)存在正向影響，不同研究對(duì)象的影響程度不同；國(guó)內(nèi)學(xué)界研究較晚，但做了大量的實(shí)證研究，國(guó)內(nèi)學(xué)者認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)消費(fèi)具有抑制作用或作用較弱；但房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)影響度的因素缺乏系統(tǒng)的研究，需要進(jìn)一步深入探討。

中國(guó)房地產(chǎn)及消費(fèi)市場(chǎng)分析

（一）中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展己步入快速發(fā)展軌道，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求逐年增長(zhǎng)。1986年房地產(chǎn)企業(yè)僅1991家，1992年后住房制度全面改革，住房交易市場(chǎng)開始活躍，1993年下半年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，1994年商品房?jī)r(jià)格率下降到9.1%，1994-1997年經(jīng)濟(jì)由熱轉(zhuǎn)冷，1998年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新發(fā)展時(shí)期，2003年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額比上年相比增加30.3%；2008年，全球金融危機(jī)出現(xiàn)，房地產(chǎn)發(fā)展不景氣，2010年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，價(jià)格不斷攀高，調(diào)控政策出臺(tái)，政府試圖促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。2001年以來中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長(zhǎng)率為15%以上，由于受宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長(zhǎng)率略有下降。

中國(guó)GDP呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，年均增長(zhǎng)率為10%，房地產(chǎn)開發(fā)快速增長(zhǎng)，投資額增速大于GDP增速，2011年為13%。房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)作用日益明顯，房地產(chǎn)處于產(chǎn)業(yè)鏈的中間位置，對(duì)上下游企業(yè)帶動(dòng)作用，據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)直接或間接影響的行業(yè)達(dá)60余個(gè)。

從中國(guó)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)分析，如圖2所示，除2008年受金融危機(jī)影響，2001年以來中國(guó)商品房銷售均保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)率波動(dòng)態(tài)勢(shì)明顯，2009年由于政府救市政策，增長(zhǎng)率達(dá)最高的23.2%。2010年以來基于調(diào)控政策影響，銷售均價(jià)增長(zhǎng)率下滑，如圖3所示，2001年以來中國(guó)商品房銷售面積與房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)相對(duì)一致，年增長(zhǎng)率不盡相同。

因此，從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)銷售面積及銷售均價(jià)處于上升態(tài)勢(shì)，在短期較易受到宏觀環(huán)境的影響，但兩者波動(dòng)趨于一致。

（二）中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)統(tǒng)計(jì)，2001年以來，中國(guó)城鎮(zhèn)人均可支配收入呈上漲態(tài)勢(shì)，2011年達(dá)2.18 萬元，2009年下跌10%以下；此后受宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響，人均收入增長(zhǎng)率回升，表明中國(guó)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)能力逐漸提升。2011年，中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售額為18萬億，增長(zhǎng)率為14.64%，2007-2011年增長(zhǎng)率呈15%，2008年為最高，達(dá)22%。居民消費(fèi)自2001年以來保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但上漲比小于GDP增長(zhǎng)比，不利于最終消費(fèi)率形成和發(fā)展，自2001年以來呈下滑態(tài)勢(shì)，2001-2011年，從40%下滑到33.83%。對(duì)比國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家，據(jù)世界銀行相關(guān)數(shù)據(jù)，發(fā)達(dá)國(guó)家消費(fèi)率高于國(guó)內(nèi)，如美國(guó)為86%、英國(guó)為86%、日本為75%；一些發(fā)展中國(guó)家消費(fèi)率也高于國(guó)內(nèi)，如印度為73%、泰國(guó)為68%。因而，中國(guó)消費(fèi)率出現(xiàn)不足問題，居民消費(fèi)與GDP增長(zhǎng)不協(xié)調(diào)。

如圖4所示，對(duì)比房?jī)r(jià)與居民消費(fèi)，除個(gè)別年份，中國(guó)房地產(chǎn)均價(jià)與社會(huì)零售品消費(fèi)總額變化態(tài)勢(shì)趨同，保持上升態(tài)勢(shì)，進(jìn)一步表明房?jī)r(jià)上漲對(duì)中國(guó)居民消費(fèi)的作用。

理論模型與假設(shè)分析

（一）模型構(gòu)建與數(shù)據(jù)選擇

根據(jù)上述生命周期理論等理論基礎(chǔ)，借鑒了劉宇（2012）、Kishor（2007）等國(guó)內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)，根據(jù)本文研究?jī)?nèi)容，構(gòu)建模型如下：

其中，Ct為當(dāng)期消費(fèi)，PHt為當(dāng)期房地產(chǎn)價(jià)格，Yt為當(dāng)期居民收入，α、β為房?jī)r(jià)與當(dāng)期收入邊際消費(fèi)傾向。本文數(shù)據(jù)為2007-2013年相關(guān)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來自于《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)網(wǎng)站等。為消除數(shù)據(jù)的異方差性，對(duì)回歸數(shù)據(jù)取自然對(duì)數(shù)，回歸模型可表示為：

（二）實(shí)證分析

首先，單位根檢驗(yàn)。利用E-views 軟件，采用ADF單位根檢驗(yàn)方法檢驗(yàn)，如表1所示，結(jié)果顯示LnCt、LnPHt、LnYt不是平穩(wěn)序列，存在單位根；DLnCt、DLnPHt、DLnFt均為平穩(wěn)序列，DLnCt、DLnPHt、DLnYt服從一階單整過程。

其次，協(xié)整檢驗(yàn)。采用E-G檢驗(yàn)法，結(jié)果如下：

其中，R2=0.8081，DW=2.2012，模型擬合優(yōu)度比較好，不存在自相關(guān)性；殘差分析認(rèn)為在5%的顯著水平下，t檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量值為-4.901372，小于臨界值，拒絕H，表明兩者之間存在協(xié)整關(guān)系。

對(duì)社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別與城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入、商品房平均銷售價(jià)格進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)顯示，社會(huì)消費(fèi)品零售額與商品房平均銷售價(jià)格存在雙向因果關(guān)系；商品房平均銷售價(jià)格是中國(guó)居民消費(fèi)水平的格蘭杰原因，吻合了弗里德曼持久收入假說，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)收益是持久的，當(dāng)暫時(shí)性的收入轉(zhuǎn)化成為持久收入預(yù)期，才能積極促進(jìn)消費(fèi)支出。

結(jié)論與對(duì)策

上述實(shí)證結(jié)果可知，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)具有正向的積極影響，影響系數(shù)較小，收入是居民消費(fèi)的最關(guān)鍵因素。受貧富差距、住房金融市場(chǎng)等影響，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)作用沒那么明顯，而國(guó)外學(xué)界研究較為明顯。未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及居民收入分配應(yīng)從以下路徑著手：

第一，積極縮小貧富差距。首先，注重國(guó)民收入的初次分配，切實(shí)提高居民收入，降低擠出效應(yīng)；其次，更加注重公平，積極扭轉(zhuǎn)收入分配差距過大的趨勢(shì)，發(fā)揮再分配作用，進(jìn)一步完善和建立社會(huì)保障，建立更加完善的社會(huì)公共服務(wù)體系，降低房地產(chǎn)擠出效應(yīng)。最后應(yīng)加強(qiáng)財(cái)稅等稅費(fèi)的調(diào)節(jié)，利用財(cái)政和稅收政策，創(chuàng)造更多財(cái)政性收入，同時(shí)利用稅收杠桿和調(diào)節(jié)作用，縮小收入差距。

第二，構(gòu)建多層次的住房供給結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步加快社會(huì)保障房建設(shè)，滿足居民住房的多元化需求，釋放居民消費(fèi)對(duì)其他商品的需求，積極緩解擠出效應(yīng)，充分發(fā)揮房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)的促進(jìn)作用。

第三，科學(xué)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格。過高房?jī)r(jià)增加了房?jī)r(jià)收入比，增大了擠出效應(yīng)，在一定程度上會(huì)抑制房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)的作用。因此，應(yīng)合理調(diào)控房?jī)r(jià)，增加房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)，政府應(yīng)積極、合理運(yùn)用政策手段，適當(dāng)保持房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度，釋放居民消費(fèi)能力，逐漸增強(qiáng)居民對(duì)房?jī)r(jià)心理承受信心。

第四，完善房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)。首先，合理降低交易成本和傭金比例，提高房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)效率；其次，提高中介準(zhǔn)入門檻，完善中介規(guī)范，增強(qiáng)居民對(duì)中介信任；最后，建立信息交易平臺(tái)，增強(qiáng)買賣雙方信息對(duì)稱性，減少買賣雙方的交易難度和時(shí)間，提高三級(jí)市場(chǎng)的效率。

第五，完善中國(guó)住房金融市場(chǎng)。首先，不斷豐富和創(chuàng)新中國(guó)住房權(quán)益變現(xiàn)工具，實(shí)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，注重合理控制其風(fēng)險(xiǎn)；其次，增加信貸規(guī)模，減小家庭獲得住房抵押貸款難度，增強(qiáng)流動(dòng)性，積極發(fā)揮房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)；最后，降低貸款首付比，增強(qiáng)普通消費(fèi)者的購買能力，實(shí)行差別化信貸策略，增加住房自有率，促進(jìn)普通居民需求，防止一些投機(jī)性需求。

第六，引導(dǎo)居民消費(fèi)理念，對(duì)于一些無房者，積極鼓勵(lì)貸款買房或以租房代替買房，多方面釋放居民消費(fèi)能力，緩解房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)抑制；積極鼓勵(lì)一些有房者以抵押房產(chǎn)等方式促進(jìn)房產(chǎn)的流動(dòng)性，提升房?jī)r(jià)上漲對(duì)居民消費(fèi)的積極作用。

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