旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式及可持續(xù)發(fā)展研究

【摘要】旅游地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，隨著中國旅游從觀光旅游向度假旅游發(fā)展，繼住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)潮之后，旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為市場(chǎng)的一個(gè)熱點(diǎn)。

【關(guān)鍵詞】旅游地產(chǎn) 開發(fā)模式 生態(tài) 可持續(xù)發(fā)展

所謂的旅游地產(chǎn)，實(shí)際上是旅游行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的綜合。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目要依托豐富的旅游資源而建，有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目，能夠?qū)⒙糜?、休閑、度假、居住融為一體。較之一般的住宅，旅游房地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。在具體產(chǎn)品形式上，包括產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假產(chǎn)品、度假別墅區(qū)、中央游憩區(qū)、商業(yè)步行街等等模式。

一、中國旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著國民經(jīng)濟(jì)收入的增長，旅游休閑正在成為中國人生活中不可或缺的一部分，當(dāng)年人均可支配收入超過5萬元時(shí)，中國的旅游將全面進(jìn)入度假休閑時(shí)代。

1.1旅游地產(chǎn)發(fā)展城市間發(fā)展差異較大，形成一二三線城市劃分，且多集中于沿海

旅游地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現(xiàn)“一級(jí)城市靠地產(chǎn)，二、三級(jí)城市靠資源”的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢(shì)。同時(shí)，由于我國地理、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特性，形成了沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、景觀資源豐富等特點(diǎn)，旅游地產(chǎn)業(yè)率先在這一區(qū)域落足，而中、西部旅游地產(chǎn)不僅僅在數(shù)量上較少，且多集中在城市的附近相鄰城市。

1.2旅游地產(chǎn)產(chǎn)品類型多樣，運(yùn)作方式逐漸綜合多元化

中國旅游地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現(xiàn)出綜合化、多元化的發(fā)展態(tài)勢(shì)。眾多旅游房地產(chǎn)已由過去的產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假逐步發(fā)展延伸，以健身、滑雪、旅游、休閑、娛樂、健康為主題的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目逐步興起，旅游房地產(chǎn)的運(yùn)作方式逐漸綜合化、多元化。

1.3旅游地產(chǎn)置業(yè)需求更多希望在投資和消費(fèi)上獲得優(yōu)良組合

旅游房產(chǎn)通常具有“投資+自用”的兩重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，更可以通過投資長期享受物業(yè)、空間享受和消費(fèi)功能。

1.4旅游地產(chǎn)開發(fā)模式逐步豐富，創(chuàng)新型產(chǎn)品、配套服務(wù)需求更加豐富

現(xiàn)今旅游地產(chǎn)出現(xiàn)多種開發(fā)模式以應(yīng)對(duì)差異化的置業(yè)需求，其中以產(chǎn)權(quán)酒店為主體的投資型模式開始向分時(shí)共享產(chǎn)權(quán)的消費(fèi)模式轉(zhuǎn)換、商務(wù)型與度假型旅游地產(chǎn)模式等將逐步發(fā)展起來。旅游地產(chǎn)的商務(wù)需求所引致的對(duì)配套、服務(wù)等要求也越來越高。

二、中國旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式

近年來，受益于中國休閑經(jīng)濟(jì)的興起和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，旅游地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)有三分之一以上均涉足旅游地產(chǎn)，其中不乏大手筆的項(xiàng)目操作。根據(jù)筆者的研究，旅游地產(chǎn)的開發(fā)主要有以下幾種模式：

2.1自然資源型借景開發(fā)

自然資源型借景開發(fā)模式對(duì)較好的自然風(fēng)景資源依賴度高，我國大多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都是依托良好的自然景觀資源進(jìn)行開發(fā)。按照自然資源的類型不同可以分為濱海型、濱湖型和內(nèi)陸型項(xiàng)目。自然資源型借景開發(fā)項(xiàng)目由于地處偏遠(yuǎn)，配套不完善，土地獲取成本一般比較低，如果能夠成功的實(shí)現(xiàn)區(qū)域規(guī)劃和開發(fā)，增值潛力巨大，對(duì)區(qū)域發(fā)展具有很強(qiáng)的拉動(dòng)力和驅(qū)動(dòng)力。另一方面，自然景觀資源具備稀缺性，市場(chǎng)對(duì)于此類產(chǎn)品的接受度高，房產(chǎn)銷售培育期較短，而且往往價(jià)格不菲。

2.2文化體驗(yàn)型借景開發(fā)

文化體驗(yàn)型借景開發(fā)模式主要依托歷史文化和民俗文化資源，將文化元素發(fā)揚(yáng)光大，做綜合性旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。歷史文化是中華民族的瑰寶，同時(shí)也是發(fā)展旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的靈魂和寶藏，文化元素可以使景觀具備更多的魅力，從而提升其內(nèi)在價(jià)值。

2.3主題公園型造景開發(fā)

主題公園型造景開發(fā)模式是以主題公園為拉動(dòng)的旅游地產(chǎn)綜合開發(fā)。主題公園是造景的關(guān)鍵，能夠聚攏人氣，帶動(dòng)人流，吸引旅游人群，華僑城的“旅游”+“地產(chǎn)”備受稱道。主題公園帶動(dòng)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造收益利潤，提供龐大現(xiàn)金流，相得益彰，相互借力，從而助推了華僑城集團(tuán)的大規(guī)模擴(kuò)張。

2.4會(huì)議賽事型造景開發(fā)

會(huì)議賽事型造景開發(fā)主要是依賴大型會(huì)議和運(yùn)動(dòng)賽事提升知名度和品牌影響力，然后在區(qū)域內(nèi)出售度假型房地產(chǎn)盈利，例如博鰲和G20峰會(huì)，都大力發(fā)展會(huì)展經(jīng)濟(jì)，強(qiáng)化國際影響力，使得周邊區(qū)域受益。

2.5主題街區(qū)型造景開發(fā)

主題街區(qū)型造景開發(fā)模式主要依靠城市特有的人文景觀打造城市名片，集商業(yè)、旅游、地產(chǎn)開發(fā)于一體的綜合型開發(fā)。例如北京王府井，上海新天地，蘇州觀前街等，已經(jīng)成為當(dāng)?shù)赜^光旅游、商業(yè)休閑的中心。主題街區(qū)型造景開發(fā)往往位于城市核心區(qū)域，具有歷史上的商業(yè)文化積淀，屬于舊城改造項(xiàng)目，土地價(jià)值很高，改造成本巨大，但是項(xiàng)目的單位產(chǎn)出也非常高，而且具備高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高規(guī)格的特征，能夠在寸土寸金的商業(yè)核心區(qū)注入旅游文化元素，打造新的城市名片。

三、我國旅游地產(chǎn)現(xiàn)存問題

3.1經(jīng)營模式單一，缺乏創(chuàng)新

我國的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)方式普遍過于傳統(tǒng)和呆板，除了項(xiàng)目單純照搬沒有創(chuàng)新外，在經(jīng)營操作上也普遍采用單一的旅游風(fēng)景式，不能形成自有穩(wěn)定的消費(fèi)群體，難以形成一個(gè)整體的營銷網(wǎng)絡(luò)。

3.2制度的缺失

在我國，旅游地產(chǎn)剛剛起步，缺乏專門的政策法規(guī)的引導(dǎo)與規(guī)范。一些行為，擾亂了市場(chǎng)，既嚴(yán)重阻礙了旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的培育，也阻礙了一些有心發(fā)展旅游地產(chǎn)的有實(shí)力的大企業(yè)進(jìn)入，使得旅游地產(chǎn)這一非常有前途的產(chǎn)業(yè)一度陷入困境。

3.3理念引導(dǎo)尚需時(shí)日

在旅游地產(chǎn)的具體運(yùn)作過程中，有一些細(xì)節(jié)問題成為發(fā)展的重要障礙。例如物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散就是阻礙地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)旅游化的一個(gè)重要障礙。這是指許多已經(jīng)出售的商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散在大大小小的業(yè)主手中，經(jīng)營項(xiàng)目和裝修風(fēng)格無法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，使得物業(yè)不能形成吸引游人的景點(diǎn)。

3.4快速增長的支撐空乏

中國的旅游地產(chǎn)還只是處于起步階段，旅游地產(chǎn)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的要求很高，對(duì)服務(wù)的要求很高，這都不是一朝一夕可以達(dá)到的。

四、我國旅游地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展研究

從政策層面來看，國家和地方政府對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的支持也是發(fā)展旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的重大利好，目前國家為了鼓勵(lì)地方發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，制定了旅游國債項(xiàng)目，各省市每年都有專項(xiàng)的撥款用于旅游項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

旅游地產(chǎn)是一種綜合區(qū)域開發(fā)，超越了陳列式觀光旅游的基礎(chǔ)層次，更加強(qiáng)調(diào)較高層次的娛樂體驗(yàn)式旅游，甚至發(fā)展層次的休閑度假式生活方式。從文化挖掘、形式創(chuàng)新、檔次提升入手，滿足人們?nèi)找嫣岣叩男枨?。無論哪種開發(fā)模式和盈利模式，都應(yīng)當(dāng)找到適合自身的創(chuàng)新點(diǎn)，融合符合自身發(fā)展要求的有益元素，依靠主題和亮點(diǎn)拉動(dòng)整體綜合型項(xiàng)目開發(fā)，從而引領(lǐng)區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展。對(duì)這些模式的深入研究將有助于開拓視野，活躍思維，助力旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。

結(jié)語：旅游地產(chǎn)是全產(chǎn)業(yè)鏈的行業(yè)。與商業(yè)地產(chǎn)相比，旅游度假項(xiàng)目跨行業(yè)和專業(yè)門類多，復(fù)雜的復(fù)合型更高。這就意味著，旅游地產(chǎn)不僅要在選址上做功課，更要注重后期運(yùn)營的策略，以此來強(qiáng)化旅游地產(chǎn)的持續(xù)性和穩(wěn)定性，最后還要有規(guī)劃有目的求平衡地去開發(fā)思路。開發(fā)過程中，不僅要對(duì)原有的自然環(huán)境實(shí)施保護(hù)，還要考慮旅游開發(fā)的規(guī)模和配套設(shè)施對(duì)環(huán)境的影響。

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