房產(chǎn)測繪在房屋產(chǎn)權管理中的意義探究

【摘要】憲法規(guī)定“國家保護公民的合法的收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權”。為了保護房屋所有權，政府依據(jù)法律、法規(guī)和行政規(guī)章對房屋所有權的歸屬進行審查與確認，并發(fā)給房屋所有權證。也就是說，審查確認房屋產(chǎn)權歸屬的過程，在一定意義上就是實施憲法和法律有關規(guī)定的過程，以事實為依據(jù)，以法律為準繩，房產(chǎn)測繪得出的房產(chǎn)圖及房產(chǎn)數(shù)據(jù)具有合法性。房產(chǎn)測繪成果是用來為房屋權屬登記、發(fā)證服務的，是房產(chǎn)確權登記的數(shù)據(jù)來源，其成果經(jīng)房產(chǎn)行政管理部門確認后，具有法律效力。

【關鍵詞】房產(chǎn)測繪；城市發(fā)展；意義；研究

一、房產(chǎn)測繪概念

房產(chǎn)測繪是一項運用測繪儀器和測繪技術來測定房屋的自然狀況、權屬狀況及利用狀況的專業(yè)測繪，測繪的特定范圍是房產(chǎn)要素及相關的地形要素。房產(chǎn)測繪是運用精密的測繪儀器、科學的測繪技術對房屋的面積、權屬狀況等進行專業(yè)測量。近年來，隨著城市建設的蓬勃發(fā)展，房產(chǎn)測繪作為一個新型行業(yè)越來越受到關注。本文簡要介紹了房產(chǎn)測繪的內(nèi)容以及對城市建設發(fā)展的重要性進行探討，以供同行交流學習。

二、房產(chǎn)測繪對促進城市建設發(fā)展的作用

房產(chǎn)測繪不僅為房產(chǎn)管理（包括產(chǎn)權產(chǎn)籍管理、交易管理、開發(fā)管理）和城市拆遷改造服務，為評估、征稅、收費、仲裁、鑒定等活動提供各種圖、表、數(shù)據(jù)、資料和相關信息，而且也為城市規(guī)劃、城市建設等提供基礎數(shù)據(jù)和資料。因此，房產(chǎn)測繪的重要性越來越突出，其獲取的空間信息和屬性信息的數(shù)據(jù)，在房產(chǎn)管理中的作用越來越明顯。

1、它是建立房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)來源

運用計算機網(wǎng)絡技術、計算機通訊技術、GIS技術、大型數(shù)據(jù)庫管理技術、Internet技術，建立房產(chǎn)管理的信息系統(tǒng)，實現(xiàn)房產(chǎn)管理的科學化、信息化、網(wǎng)絡化和智能化，而該系統(tǒng)的基礎數(shù)據(jù)來源于房產(chǎn)測繪。房產(chǎn)測繪是在城市或城鎮(zhèn)進行，測繪的主要對象是房屋的自然狀況、權屬狀況、利用狀況以及相關的地形要素。通過測繪數(shù)字房產(chǎn)圖，房產(chǎn)測繪對房屋進行定位、定性、定界、定量（即測定房屋的地理位置。調(diào)查房屋的權屬性質(zhì)、測定房屋的范圍和權界、測算房屋的建筑面積），采集大量的有關房屋、土地、權屬狀況、利用狀況等空間信息和屬性信息的數(shù)據(jù)，按照統(tǒng)一規(guī)劃和數(shù)據(jù)標準進行分類和排序，有機地結合起來，采用GIS技術，建立房產(chǎn)管理的信息系統(tǒng)，進行統(tǒng)一管理，實現(xiàn)高效的、直觀的信息共享和智能化。

2、它是確認房屋權屬的重要依據(jù)

房屋權屬的審查與確認，是指有管轄權的房屋產(chǎn)權登記機關代表人民政府，對當事人申請房屋產(chǎn)權登記的申報及其提交的證明、房屋產(chǎn)權歸屬和產(chǎn)權狀況的證件進行審查，并確認是否受理其申請和是否準予其登記，及發(fā)放房屋所有權證的工作過程。在審查和確認產(chǎn)權之前，當事人必須持房屋的圖紙及相關資料，通過房產(chǎn)測繪部門，按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》和相關規(guī)定進行實地測量，測繪出房產(chǎn)圖，獲取房屋空間信息和屬性信息的數(shù)據(jù)，以房產(chǎn)分丘平面圖或房屋分層分戶平面圖作為房產(chǎn)證的附圖，并準確測算出房屋面積，方可全面確認房屋的產(chǎn)權歸屬和權屬界線。尤其是房產(chǎn)面積的測算，不能有細微的遺漏，任何差錯都會給產(chǎn)權人帶來權益上的損害，也就是說在房產(chǎn)測繪中，面積測算即使有1%的錯誤，也會給權利人造成100%的損失。所以房產(chǎn)面積的測算要求精確度高和達到100%的正確率。只有依據(jù)房產(chǎn)測繪提供的數(shù)據(jù)資料和房產(chǎn)圖，才能正確辦理房屋產(chǎn)權登記。

3、它是解決房產(chǎn)糾紛，保護產(chǎn)權人合法權益的依據(jù)。

當房屋產(chǎn)權人或房屋權屬界限不清、建筑面積不準發(fā)生爭議時；當房屋產(chǎn)權人對其房產(chǎn)的合法占有、使用、收益和處分的權利受到侵犯時，可以通過房產(chǎn)測繪劃清產(chǎn)權界線，測準產(chǎn)權面積，明確產(chǎn)權歸屬，有效保護產(chǎn)權人的合法權益，防止侵權和投機行為的發(fā)生，保證國家、集體和個人房產(chǎn)免遭損失，確保社會的安定團結。

4、它是房產(chǎn)行業(yè)管理的重要依據(jù)

房產(chǎn)行業(yè)管理是國家和城市實行各項管理的一個重要組成部分，其實質(zhì)就是國家和政府對房產(chǎn)經(jīng)濟關系及房產(chǎn)經(jīng)濟運行活動的調(diào)節(jié)和控制。由于房產(chǎn)分幅平面圖均采用1：500或1：1000大比例尺作為測圖比例尺，房產(chǎn)分丘平面圖和房屋分層分戶平面圖則一般采用1：100至l：500的大比例尺，有時也用更大的比例尺1：50來測圖，圖上表示的內(nèi)容較多，有關權屬界限、建筑結構、層數(shù)、建成年代、建筑面積、房屋邊長等房產(chǎn)要素，都需清晰準確地注記。房產(chǎn)圖和測繪所獲得的屬性信息，是房產(chǎn)行業(yè)管理的重要依據(jù)，特別是通過以圖管房、以圖管證、以圖管檔、以圖管業(yè)，防止房屋重登、漏登，防止產(chǎn)權虛報、瞞報，對避免造成產(chǎn)權糾紛起到了良好作用。

5、它是為城市規(guī)劃建設和管理提供決策的依據(jù)

城市房屋是城市的重要組成部分，城市房屋規(guī)劃建設和管理的水平，直接反映出城市人民物質(zhì)文化生活和精神文明程度。城市的規(guī)劃建設和管理是政府的一項重要工作，要做好這項工作，就必須了解城市建設的歷史、現(xiàn)狀以及房屋的分布、結構、數(shù)量、用途等等，而房產(chǎn)測繪的成果不僅有房產(chǎn)圖，還有房產(chǎn)屬性信息和空間數(shù)據(jù)信息。

三、房產(chǎn)測繪分類

房產(chǎn)測繪分為房產(chǎn)基礎測繪和房產(chǎn)項目測繪。

1、房產(chǎn)基礎測繪，是指在一個城市或一個城鎮(zhèn)的地域內(nèi)，大范圍、整體的建立房產(chǎn)的基礎平面控制網(wǎng)，大規(guī)模測繪房產(chǎn)的基礎圖紙——房產(chǎn)分幅平面圖及房產(chǎn)分丘平面圖，為城市或城鎮(zhèn)的房產(chǎn)管理提供基礎資料。

2、房產(chǎn)項目測繪，是指在一個較小的地域內(nèi)，根據(jù)房產(chǎn)權屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房產(chǎn)管理的需要，對一個或若干個權屬單元測繪的房產(chǎn)分丘平面圖或房屋分層分戶平面圖。房產(chǎn)項目測繪與房屋權屬登記、交易、房地產(chǎn)開發(fā)、拆遷等房產(chǎn)活動緊密相關。

總之，房產(chǎn)測繪的成果產(chǎn)品，在數(shù)量上、規(guī)格上都較其它測繪成果產(chǎn)品豐富。眾多的房產(chǎn)測繪成果，經(jīng)過分類、統(tǒng)計、整理之后，可以派生出很多難得的數(shù)據(jù)資料。如一個城市或地區(qū)的房屋總量、房屋層次分布、人均建筑面積、住宅建設狀況以及各種用途房屋的比例等等，這些資料不僅能滿足房產(chǎn)管理的需要，同時也給城市的整體建設布局、住房制度改革、舊城區(qū)拆遷改造、危舊房屋的改造等政府決策提供數(shù)據(jù)和依據(jù)，并為城市規(guī)劃、市政工程、環(huán)保、綠化等提供相關信息。房產(chǎn)測繪成果具有廣泛的社會服務前景。

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