關(guān)于私有制房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)管理注意事項的分析

【摘要】隨著國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型，中國房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了新的挑戰(zhàn)。市場方面，隨著國家不動產(chǎn)登記制度的出臺，以及市場出現(xiàn)銀行暫停房貸、緩放房貸的現(xiàn)象，房產(chǎn)銷售前景大不如前；而勞動力成本、材料設(shè)備成本隨著通貨膨脹逐年上升，社會經(jīng)濟(jì)融資難度增大，企業(yè)融資成本增加，房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制的任務(wù)越來越重。 在整個成本構(gòu)成中，眾所周知土地獲取價格取決于市場競爭外部環(huán)境，而占了非常大比重的工程費用則成為房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的最重要要素。為了既能提高競爭節(jié)約成本又能確保工程質(zhì)量，通過招標(biāo)方式選擇合作單位成為房產(chǎn)企業(yè)首選模式。

最新版的《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實施條例》自2012年2月1日起施行，在2000年1月1日起施行的《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》基礎(chǔ)上，對企業(yè)招投標(biāo)各環(huán)節(jié)作了更多新的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守。在整個房地產(chǎn)企業(yè)中，私有制房地產(chǎn)企業(yè)占了絕對比例，而私有制性質(zhì)注定要求企業(yè)對招標(biāo)管理更靈活，對成本要求更苛刻。因此，私有制房地產(chǎn)企業(yè)如何在遵守國家法律的基礎(chǔ)上，又能更靈活地通過招標(biāo)手段達(dá)到企業(yè)成本管控的目的，需要認(rèn)真研究分析；現(xiàn)就關(guān)于私有制房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)管理注意事項提出一些分析見解，供大家探討。

一、關(guān)于招投標(biāo)程序

1、公司應(yīng)成立專門的招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡稱領(lǐng)導(dǎo)小組）作為公司招標(biāo)工作的決策指導(dǎo)機(jī)構(gòu)，成員應(yīng)包括公司經(jīng)營管理層、財務(wù)部、成本部等人員組成。領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)招標(biāo)工作的需要，下設(shè)設(shè)計、工程、采購、營銷等專業(yè)工作小組（以下簡稱工作小組），作為招標(biāo)工作的專業(yè)實施機(jī)構(gòu)。

2、必須提前與工程、設(shè)計等關(guān)聯(lián)部門共同編制招標(biāo)計劃；按年度編制三級計劃（招標(biāo)計劃），會存在跨年度時與上下游部門間出現(xiàn)銜接問題，根據(jù)合約規(guī)劃按項目全壽命周期列項，可減少未列入計劃而無時間進(jìn)行招標(biāo)。

3、入圍單位的數(shù)量應(yīng)符“≥2n+1”（n為擬定中標(biāo)單位數(shù)量），盡量做到投標(biāo)有效單位數(shù)量“≥2n+1”，防止投標(biāo)單位確定時數(shù)量滿足而有效報價缺乏競爭；入圍單位的來源還必須本著多渠道、多地域，以形成有效競爭的原則，既不量身定做，也不排斥潛在投標(biāo)人的參與申請。

4、招標(biāo)文件編制時，經(jīng)辦部門應(yīng)以招標(biāo)需求聯(lián)系單的形式將所需編制配合要求發(fā)放予關(guān)聯(lián)部門，聯(lián)系單可做成格式化提高效率和減少漏項，也能增加配合部門的協(xié)作工作重視程度，招標(biāo)文件審批前應(yīng)經(jīng)工作小組會簽。

5、采用招標(biāo)預(yù)算和目標(biāo)成本兩個標(biāo)準(zhǔn)對招標(biāo)工程造價進(jìn)行限額管理，突破目標(biāo)成本的應(yīng)進(jìn)一步優(yōu)化及重新招標(biāo)，無時間重新招標(biāo)的可確定意向中標(biāo)人后限額優(yōu)化。

6、投標(biāo)文件接收存放與招標(biāo)經(jīng)辦人不應(yīng)為同一人員，應(yīng)設(shè)置專門的投標(biāo)文件存放柜，鑰匙由專人保管，開標(biāo)前不得其他人員接觸。

7、經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的評標(biāo)辦法細(xì)則在確定投標(biāo)單位會議時應(yīng)一并編制完成和報招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組確定。

8、技術(shù)標(biāo)評審由技術(shù)主管部門評審，由于其評審不像經(jīng)濟(jì)標(biāo)那樣直觀，盡量不要一個部門評審，特別是采用綜合評分法等需要取其分值進(jìn)行評標(biāo)的。

9、為了保持招標(biāo)時間效率和保證招標(biāo)公平性，盡量采用一輪定標(biāo)且在經(jīng)濟(jì)標(biāo)開標(biāo)時即舉行定標(biāo)會議，如技術(shù)標(biāo)評審較為復(fù)雜，可采用兩階段開標(biāo)。

10、除深基坑、超高層等項目外，一般住宅小區(qū)房屋建筑工程技術(shù)已經(jīng)非常普遍，正規(guī)施工企業(yè)均能滿足技術(shù)需求，評標(biāo)辦法完全可采用最低價法評標(biāo)（主要技術(shù)指標(biāo)響應(yīng)招標(biāo)人要求即視為技術(shù)標(biāo)合格）；對施工企業(yè)質(zhì)量篩選保障可重點放在入圍單位的選擇上，由工作小組考察前列好考察提綱，帶著問題和考察要點針對性地實地考察。

11、采用最低價中標(biāo)原則時，開標(biāo)定標(biāo)時所說最低價中標(biāo)的實際意義是指報價最低的投標(biāo)人為第一中標(biāo)候選人，依報價從低到高類推；如遇見報價最低的投標(biāo)人存在漏算誤算現(xiàn)象，定標(biāo)會議確定原則后，可以詢標(biāo)函形式發(fā)送投標(biāo)人告知其標(biāo)書存在的漏算誤算現(xiàn)象，讓其承諾確認(rèn)是否維持原價報價，如是則按程序確定其為中標(biāo)人，否則對其給予適當(dāng)處罰措施并確定原開標(biāo)報價第二低的投標(biāo)人為第一中標(biāo)候選人，以此類推。

12、對于低于成本價的認(rèn)定一定要非常慎重，否則容易出現(xiàn)投標(biāo)人投訴和有損公司商譽情況發(fā)生，因為投標(biāo)單位投標(biāo)報價時出于自身企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營考慮，可能采取合理的低利潤或輕微虧損報價策略，比如其機(jī)械設(shè)備、勞動力即將或已經(jīng)出現(xiàn)閑置時；在評標(biāo)過程中，若發(fā)現(xiàn)某投標(biāo)單位的報價明顯低于其他投標(biāo)單位的報價，使得其報價可能低于其成本的，應(yīng)要求該投標(biāo)單位提供能夠達(dá)到招標(biāo)文件要求的工期質(zhì)量和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的書面證明、報價情況說明及其他保證；如投標(biāo)單位無法合理說明或不能按要求提供相關(guān)證明和承諾的，應(yīng)按照廢標(biāo)處理。

13、應(yīng)設(shè)置復(fù)核機(jī)制，招標(biāo)經(jīng)辦部門及相關(guān)評審人員（造價審核部等）在開標(biāo)定標(biāo)會議結(jié)束后，應(yīng)立即對相關(guān)過程資料進(jìn)行一次系統(tǒng)性復(fù)核檢查，如發(fā)現(xiàn)存在顛覆性問題（可能推翻評標(biāo)、定標(biāo)結(jié)論的）應(yīng)立即書面報告招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組進(jìn)行會議決議。

二、關(guān)于減少施工單位掛靠

1、嚴(yán)格進(jìn)行資格審查，包括但不僅限于：投標(biāo)人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、投標(biāo)保證金銀行出票單位、企業(yè)銀行基本賬號名稱、商務(wù)人員及項目管理人員勞動合同、養(yǎng)老保險繳費手冊等。

2、資格預(yù)審時對擬投標(biāo)人進(jìn)行背景調(diào)查，從其業(yè)績合作單位、地域行業(yè)管理協(xié)會、地域主管部門、業(yè)內(nèi)地產(chǎn)圈等。

3、投標(biāo)時審查其派遣的商務(wù)接洽人員、投標(biāo)派遣項目經(jīng)理及管理人員是否與其原來提供的勞動合同、養(yǎng)老保險繳費手冊相吻合。

4、資格審查時，應(yīng)就擬投標(biāo)人的生產(chǎn)狀況、公司廠房布局、業(yè)績情況、人員狀況等向商務(wù)接洽人員進(jìn)行詢問，考察時必須與對方管理高層進(jìn)行面談，對以上問題進(jìn)行復(fù)核了解，如不一致時應(yīng)加強(qiáng)對其是否掛靠進(jìn)行重點審查。

5、合同必須設(shè)置投標(biāo)保證金、履約保證金，保證金結(jié)算、合同付款等一律通過中標(biāo)人銀行基本賬戶，包括投標(biāo)保證金等均拒絕現(xiàn)金往來。

6、設(shè)置“不掛靠承諾金”制度，可將投標(biāo)保證金在中標(biāo)后轉(zhuǎn)為不掛靠承諾金，對投標(biāo)承諾的管理人員進(jìn)行現(xiàn)場檢查和考勤管理，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場管理人員與投標(biāo)承諾人員不一致或主要管理人員考勤不符合要求時，不退還其承諾金并處以相應(yīng)違約處罰。

7、建立準(zhǔn)入清除制度，與行業(yè)主管部門聯(lián)動，一旦發(fā)現(xiàn)掛靠除了公司對其進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，必要時報行業(yè)主管部門處理。