加強(qiáng)售后住宅小區(qū)管理的思考

【摘要】隨著人民生活水平不斷提高以及改革開(kāi)放的深入，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到迅猛發(fā)展，大量的住宅小區(qū)也被投入到使用當(dāng)中，因此，做好售后住宅小區(qū)的管理是非常重要的。本文簡(jiǎn)要闡述了住宅小區(qū)綜合管理的重要性，分析了當(dāng)前住宅小區(qū)綜合管理中存在的主要問(wèn)題，提出了強(qiáng)化住宅小區(qū)建設(shè)管理措施。

【關(guān)鍵詞】售后、住宅小區(qū)、綜合管理

一、前言

住宅小區(qū)綜合管理是城市管理和社會(huì)管理的重要組成部分，既是關(guān)注民生和提高市民居住生活質(zhì)量的需要，更是促進(jìn)和諧社會(huì)、和諧社區(qū)建設(shè)的需要。近年來(lái)，各地在加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理方面進(jìn)行了有益地探索，做了很多工作，花了很多精力，取得了積極的成效，但離群眾的要求還有很大的差距。因此，如何研究解決住宅小區(qū)綜合管理中的突出問(wèn)題，成為一個(gè)迫切而重要的現(xiàn)實(shí)課題。

二、住宅小區(qū)綜合管理中存在的主要問(wèn)題

1、住宅小區(qū)建設(shè)“先天不足”，滿足居民基本生活需求的配套設(shè)施前期建設(shè)不到位、不完善。特別是取消了住宅建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收后，導(dǎo)致分期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)配套監(jiān)管缺失，形成了大量的遺留問(wèn)題，影響住宅小區(qū)投入使用后居民生活居住，難以實(shí)施有效的綜合管理和服務(wù)。

2、住宅小區(qū)綜合管理體系還沒(méi)有很好地形成。住宅小區(qū)綜合管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及到社會(huì)的方方面面，需要各級(jí)政府、各相關(guān)行政主管部門(mén)、各有關(guān)單位的通力協(xié)作，并明確責(zé)任，但實(shí)際工作中合力不夠、職責(zé)不清，經(jīng)常發(fā)生推諉扯皮等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響住宅小區(qū)綜合管理工作的開(kāi)展。

3、舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)條件差，管理措施跟不上。目前，主要受地方政府財(cái)力的影響，特別是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，舊住宅小區(qū)整治力度不大、步伐不快，甚至有的地方還沒(méi)有啟動(dòng)整治工作，使舊住宅小區(qū)無(wú)法具備物業(yè)管理?xiàng)l件，大量舊住宅小區(qū)基本處于管理“真空”。

三、細(xì)化環(huán)節(jié)管理，提升住宅小區(qū)建設(shè)管理水平

1、細(xì)化規(guī)劃管理

在審批新建住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)時(shí)，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家居住區(qū)相關(guān)規(guī)范，將開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提出的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)方案（以下簡(jiǎn)稱建設(shè)方案）作為辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可的要件之一。建設(shè)方案主要包括住宅小區(qū)基本情況、小區(qū)內(nèi)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)工程進(jìn)度安排及其保障措施。

2、是細(xì)化建設(shè)管理

在施工建設(shè)時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位必須按照建設(shè)方案統(tǒng)籌安排住宅小區(qū)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，并與住宅同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付使用。建設(shè)行政主管部門(mén)對(duì)住宅小區(qū)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等工程項(xiàng)目實(shí)施質(zhì)量監(jiān)督管理，并將實(shí)施情況納入質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。

3、是細(xì)化驗(yàn)收管理

在項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，分期建設(shè)的住宅小區(qū)，實(shí)行分期驗(yàn)收。由建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)牽頭成立驗(yàn)收小組，依據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分工驗(yàn)收，并各負(fù)其職。建設(shè)行政主管部門(mén)驗(yàn)收住宅小區(qū)道路建設(shè)、土建、綠化工程以及供水、供電、供氣、供暖設(shè)備設(shè)施等配套；規(guī)劃行政主管部門(mén)驗(yàn)收住宅小區(qū)按照規(guī)劃設(shè)計(jì)許可建設(shè)情況；房產(chǎn)行政部門(mén)驗(yàn)收住宅小區(qū)物業(yè)管理用房、社區(qū)用房配置落實(shí)情況和住宅小區(qū)是否具備入住條件；消防部門(mén)驗(yàn)收住宅小區(qū)消防設(shè)施設(shè)備。

4、是細(xì)化保修管理

保修期內(nèi)發(fā)生維修情況時(shí)，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位履行建設(shè)質(zhì)量保修責(zé)任，并在新建住宅小區(qū)辦理房屋權(quán)屬初始登記前，足額向房產(chǎn)行政主管部門(mén)繳納質(zhì)量保修金，?？顚Ｓ谩１Ｐ奁趦?nèi)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不履行或怠于履行保修義務(wù)的，所發(fā)生的維修費(fèi)用經(jīng)房產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后，從該建設(shè)單位繳納的質(zhì)量保修金中支付，保修期限相應(yīng)順延。

四、重抓“四位一體”，建立職責(zé)明確的管理體系

1、建立推行“四位一體”管理模式

建立并完善“條塊結(jié)合，以塊為主”的管理體制，依托各級(jí)住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議，充分發(fā)揮縣區(qū)政府、相關(guān)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督作用，落實(shí)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)（黨支部）、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)責(zé)任，切實(shí)增強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理工作實(shí)效。實(shí)行縣區(qū)政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）牽頭，建立起以社區(qū)黨組織為核心，社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)（或其他服務(wù)主體）各司其職、充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，共同協(xié)商處理住宅小區(qū)事務(wù)、共同開(kāi)展服務(wù)，共創(chuàng)和諧社區(qū)的“四位一體”管理模式。通過(guò)召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，定期研究住宅小區(qū)管理中的各項(xiàng)事務(wù)，協(xié)調(diào)處理各種焦點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。

2、因地制宜選擇物業(yè)管理服務(wù)形式

在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由社區(qū)居委會(huì)（黨支部）組織業(yè)主做好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建、換屆改選等工作，并對(duì)其日常運(yùn)作予以指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信檔案并通過(guò)政府統(tǒng)一建立的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)組織實(shí)施，對(duì)不完全具備物業(yè)管理?xiàng)l件的小區(qū)，由屬地政府負(fù)責(zé)落實(shí)“準(zhǔn)物業(yè)管理”或社區(qū)直接托管，也可依法采取業(yè)主自治管理。未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)（黨支部）代為行使業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定認(rèn)真做好小區(qū)物業(yè)管理和服務(wù)工作，維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，接受全體業(yè)主監(jiān)督，對(duì)自身無(wú)法解決或不屬于本企業(yè)職責(zé)的問(wèn)題，要及時(shí)向?qū)俚卣拖嚓P(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告，并做好配合工作。

3、結(jié)合實(shí)際落實(shí)相關(guān)部門(mén)職責(zé)

政府相關(guān)部門(mén)和有關(guān)單位應(yīng)依據(jù)各自職責(zé)，分工協(xié)作，共同指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督、落實(shí)住宅小區(qū)管理工作?？h區(qū)政府牽頭組織開(kāi)展本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作；規(guī)劃部門(mén)審核住宅小區(qū)規(guī)劃方案，查處違反規(guī)劃許可行為；建設(shè)部門(mén)理順住宅小區(qū)供水、供氣、供暖管理體制，落實(shí)相關(guān)管線維修、養(yǎng)護(hù)、改造責(zé)任，以及協(xié)調(diào)處理建設(shè)工程質(zhì)量、查處違規(guī)裝飾裝修和擅自改變房屋結(jié)構(gòu)等行為；房產(chǎn)部門(mén)牽頭制定物業(yè)管理規(guī)定和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常監(jiān)管，以及組織實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)等工作；城管部門(mén)查處和治理住宅小區(qū)占道經(jīng)營(yíng)、違法搭建、侵占綠地、毀壞綠化等違法行為；環(huán)保部門(mén)查處住宅小區(qū)噪聲、油煙、廢氣、排污等擾民行為；公安部門(mén)監(jiān)督落實(shí)住宅小區(qū)治安防范措施，指導(dǎo)、監(jiān)督住宅小區(qū)停車管理，以及查處違法堆放易燃易爆物品、阻塞交通和消防通道、違規(guī)停放大型客貨車和油罐車等行為；消防部門(mén)監(jiān)督檢查住宅小區(qū)消防工作，查處破壞消防設(shè)施行為；物價(jià)部門(mén)根據(jù)物業(yè)服務(wù)情況制定完善住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)住宅小區(qū)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)管；工商部門(mén)查處住宅小區(qū)非法廣告和無(wú)證經(jīng)營(yíng)行為；民防部門(mén)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)民防設(shè)施監(jiān)管，以及查處違規(guī)使用、毀壞民防設(shè)施行為；民政部門(mén)負(fù)責(zé)將住宅小區(qū)管理工作納入社區(qū)建設(shè)，落實(shí)社區(qū)居委會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和日常管理；司法部門(mén)落實(shí)住宅小區(qū)矛盾調(diào)解工作制度，協(xié)助相關(guān)主體進(jìn)行司法訴訟；質(zhì)監(jiān)部門(mén)對(duì)住宅小區(qū)電梯、鍋爐等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)督；衛(wèi)生部門(mén)監(jiān)督檢查住宅小區(qū)二次供水衛(wèi)生情況，以及住宅小區(qū)內(nèi)傳染病預(yù)防；供水、供電、供氣、供暖等相關(guān)服務(wù)單位承擔(dān)住宅小區(qū)分戶計(jì)量表和分戶計(jì)量表前管線、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，保障居民安全使用。

五、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在住宅小區(qū)管理中，其主要的宗旨就是服務(wù)。想要做好管理工作，首先應(yīng)該轉(zhuǎn)變業(yè)主觀念，提高管理服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)管理地方法規(guī)制度建設(shè)，并且用科學(xué)的手段吸納和培養(yǎng)人才，提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，只有這樣才可以實(shí)現(xiàn)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

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