新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的探討

【摘要】成本是企業(yè)中影響利潤最關(guān)鍵的影響之一，因此在現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理中占據(jù)著重要的地位。因此可以通過提高成本管理的方式加強企業(yè)核心競爭力。本文主要介紹房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理控制的必要性，同時提出幾點關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的措施，希望能起到拋磚引玉的作用。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；企業(yè)成本；控制

1房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理控制的必要性分析

在現(xiàn)代企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動中，針對可能影響成本的相關(guān)因素或事件，運用企業(yè)掌握的相關(guān)信息，采取一定的調(diào)節(jié)或預(yù)防措施，通過管理降低企業(yè)成本就是所謂的成本管理控制。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，針對的主要是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)中，涉及的與成本費用有關(guān)經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行管理和控制的過程。可以說，成本管控工作貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的每個環(huán)節(jié)，具有系統(tǒng)性、持續(xù)性和全面性特點，但凡企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)中可能涉及價值的運動，均應(yīng)包含在成本管理控制范圍之內(nèi)。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)開發(fā)中，絕不能忽視成本管理工作，這不僅是緩解當(dāng)前政府通過行政手段抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱的重要措施，更是房地產(chǎn)企業(yè)通過成本管控，提升企業(yè)生產(chǎn)效率，促進經(jīng)濟效益增加，增強企業(yè)核心競爭力的重要舉措。

2房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理現(xiàn)狀探討

近年來，國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境相對良好，房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤水平始終較高，這在一定程度上，使得房地產(chǎn)企業(yè)從經(jīng)營管理者到普通員工，控制成本的意識均較淡薄，明顯滯后于時代發(fā)展步伐。這主要體現(xiàn)在如下方面：首先，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制主體過于單一，通常僅限于企業(yè)的財務(wù)及成本管理人員，尚未形成全員參與成本控制的局面，這往往導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法開展全過程的成本管控，而只能于事后進行成本的有限控制；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制范圍有待擴展，內(nèi)容也僅局限于財務(wù)和項目施工領(lǐng)域。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在開展成本管理時，有忽視建設(shè)項目前期選址、規(guī)劃、設(shè)計和后期銷售環(huán)節(jié)成本管理控制的問題，使得成本管理存在漏洞，致使房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)缺失，不能讓企業(yè)成本有效降下來；再次，往往忽視項目建設(shè)之前成本控制活動，而只關(guān)注建設(shè)后期的成本管理。要知道，事后成本管控的作用相對有限，若沒有開展有效的全過程成本管控，項目建設(shè)成本控制必然存在盲點，也很難實現(xiàn)預(yù)期的成本控制目標(biāo)。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理控制，缺乏合理管理體系的必要支持。部分房地產(chǎn)企業(yè)尚未制定相對合理的企業(yè)成本管控體系，即使是制定了相應(yīng)企業(yè)成本管控規(guī)章，但卻存在管理水平低下的問題，無法使成本管控體系發(fā)揮出應(yīng)有作用，導(dǎo)致企業(yè)成本管理控制工作形同虛設(shè)?？梢哉f，目前房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制體系多不健全，即便有成本控制制度，也因職責(zé)權(quán)限劃分不明晰，不能進行有效的成本控制考核，自然談不上賞罰分明，這無疑會打擊企業(yè)員工參與成本控制的積極性。

3加強房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的措施

3. 1房地產(chǎn)企業(yè)要更新成本管控觀念，增強成本管控意識

首先，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理意識的加強，應(yīng)當(dāng)以成本控制為前提開展工作。企業(yè)經(jīng)營管理層要先理清觀念，充分意識到企業(yè)加強成本控制的重要性，以企業(yè)現(xiàn)狀為依據(jù)統(tǒng)籌把握，才能作出正確決策，也才能解決存在的成本管控問題；其次，房地產(chǎn)企業(yè)必須更新成本管控觀念，開展全員參與的全過程成本管理。這是因為房地產(chǎn)企業(yè)以項目建設(shè)為主，而建設(shè)項目的開發(fā)周期較長，且成本涉及范圍較廣，類別也多種多樣，片面的或不完全的成本管理控制，對于企業(yè)成本控制的作用不大。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須更新觀念，摒棄傳統(tǒng)成本管理控制的不足，將主要精力放在房地產(chǎn)項目全過程的成本控制上，切實加強部門間協(xié)調(diào)合作，推動全員、全過程成本控制的有效開展，最終實現(xiàn)有效控制企業(yè)成本的根本目的。

3. 2房地產(chǎn)企業(yè)要加強成本管理工作，就必須制定切實可行的成本計劃

房地產(chǎn)企業(yè)的成本計劃通常包括：通過建設(shè)項目可行性研究，論證和分析出建設(shè)項目總投資目標(biāo)，并以項目總投資目標(biāo)為依據(jù)，確定項目總成本管控目標(biāo)。計劃總成本對于企業(yè)成本管理控制起著關(guān)鍵性作用，必須逐層地對總成本計劃目標(biāo)進行分解。一般來說，可按照建設(shè)項目結(jié)構(gòu)分析項目總成本計劃目標(biāo)，把總成本逐條分解到各個成本對象當(dāng)中。當(dāng)然，在分析項目總成本時，要注意各成本限額間的平衡問題，以保證項目成本控制在合理范圍內(nèi)，既有助于建設(shè)項目功能目標(biāo)和質(zhì)量的實現(xiàn)，也能最大限度降低企業(yè)成本的合理估算。伴隨房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)的開展，針對具體情況，對各個成本控制對象進行必要的成本估算，并比較估計值與限額值的差異，結(jié)合具體的情況，優(yōu)化項目建設(shè)成本管理。

3. 3全過程是房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中必須重視的問題

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，建設(shè)項目的成本控制是重中之重，是企業(yè)成本管控活動的核心所在。所以，必須要切實做好房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)開發(fā)全過程的成本管控工作。

首先，在建設(shè)項目的策劃及投資決策階段，企業(yè)有必要對有可能發(fā)生的成本從總體上進行控制。具體則應(yīng)著重抓好以下工作：合理選擇策劃、決策人員，完成投資決策階段所必須開展的技術(shù)性工作；編制具體的投資估算，以形成初步成本管理計劃，并以此為基礎(chǔ)分析項目成本和風(fēng)險。

其次，加強設(shè)計階段成本管控工作。設(shè)計階段成本控制會對建設(shè)項目造價產(chǎn)生較大影響，通常采用限額設(shè)計的方式確證成本管理的有效性。應(yīng)將施工預(yù)算嚴(yán)格地控制于批準(zhǔn)范圍之內(nèi)，并切實加強建設(shè)項目設(shè)計變更管理工作。

再次，要加強施工階段成本控制工作。主要有：編制或修訂企業(yè)成本計劃、制定成本管理工作流程、成本管理人員職能及任務(wù)的落實；還要熟悉建設(shè)項目的設(shè)計圖紙及要求，重點加大工程建設(shè)項目成本費用變化較大環(huán)節(jié)的成本控制工作；仔細(xì)復(fù)核工程建設(shè)項目的付款賬單，關(guān)注合同修改、補充工作。對于施工階段的現(xiàn)場簽證也要有嚴(yán)格的管控體系。

最后，切實加強結(jié)算階段企業(yè)成本控制工作。房地產(chǎn)企業(yè)項目結(jié)算具有復(fù)雜性、集中性和大量性的鮮明特點。為規(guī)避因主、客觀上的疏漏，必須建立結(jié)算原則確認(rèn)機制、二次復(fù)核機制和獎懲機制，這樣才能做好結(jié)算階段的成本管控工作。

可以說，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制貫穿項目建設(shè)全過程，只有以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度做好全過程所有環(huán)節(jié)的工作，才能實現(xiàn)降低企業(yè)成本的目標(biāo)。

3. 4房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理控制不應(yīng)忽視資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)需要大量的資金支持，占用建筑商、供貨商的資金是可以起到緩解資金壓力的作用，賺取占用資金的時間價值。然而若長期地占用大量資金，就可能導(dǎo)致采購和人力成本的上升，或是企業(yè)信譽的降低。切實加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，能夠?qū)崿F(xiàn)有效降低企業(yè)資金成本，為企業(yè)獲取更好經(jīng)濟效益打下堅實基礎(chǔ)。具體措施如下：拓寬企業(yè)融資渠道，合理籌集資金，不僅能降低企業(yè)的負(fù)債率，也能使企業(yè)融資成本進一步下降；建立回籠資金的有效管理措施，及時收回企業(yè)的應(yīng)收款項；建立企業(yè)資金計劃管理體系，企業(yè)支付款項要做好支付計劃，在把握關(guān)鍵路線、節(jié)點的基礎(chǔ)上，按時按計劃撥付資金，從而有效地解決企業(yè)資金調(diào)動問題。

4結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)成本管控必須引起足夠的重視，只有切實加強成本管理控制工作，才能控制好企業(yè)成本，以合理的人財物支出，獲取最大經(jīng)濟效益和社會效益。這樣才能真正使企業(yè)競爭能力更強，才能使企業(yè)取得更好的發(fā)展機遇。

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