基于土地供應(yīng)視角的唐山市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系分析

【摘要】從需求角度來看，房?jī)r(jià)上漲拉動(dòng)了地價(jià)的提高；從供給角度來看，地價(jià)上漲推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。房?jī)r(jià)、地價(jià)作為衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行的兩個(gè)重要指標(biāo)，兩者之間的因果關(guān)系是業(yè)界人士爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。論文以2007-2013年唐山市地價(jià)與房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)狀況為基礎(chǔ)，分析了房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系：即房?jī)r(jià)上漲并不能完全歸于地價(jià)上漲，地價(jià)的波動(dòng)也未必會(huì)促使房?jī)r(jià)波動(dòng)。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià) 地價(jià) 定量關(guān)系 唐山市

2011年，政府頒布了多項(xiàng)政策用以抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)過速，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序增長(zhǎng)。

地價(jià)作為房?jī)r(jià)成本構(gòu)成之一，其與房?jī)r(jià)之間的相互影響關(guān)系，在政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商和學(xué)術(shù)界都存在較大分歧。特別是在2004年全面實(shí)行“招拍掛制度”以后，房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系就成為各方關(guān)注和爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。針對(duì)“誰(shuí)決定誰(shuí)，誰(shuí)起控制作用”這一問題，房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為是“招拍掛”的土地供應(yīng)方式和“緊縮地根”的宏觀調(diào)控政策抬升了地價(jià)，進(jìn)而抬高了房?jī)r(jià)。然而，國(guó)家土地管理部門則認(rèn)為是社會(huì)供求關(guān)系的變化，抬升了房?jī)r(jià)，導(dǎo)致地價(jià)的上漲，是供不應(yīng)求的結(jié)果。可見，厘清房?jī)r(jià)和地價(jià)兩者之間的關(guān)系，對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展，完善宏觀調(diào)控政策，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和諧穩(wěn)定，均具有極強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

本文通過分析唐山市2007年至2013年土地供應(yīng)狀況、房產(chǎn)市場(chǎng)狀況變化、土地供應(yīng)狀況與房地價(jià)關(guān)系的相關(guān)數(shù)據(jù)，來揭示房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的相互關(guān)系，為政府制定房地產(chǎn)相關(guān)政策及調(diào)整宏觀調(diào)控力度提供依據(jù)。

1唐山市土地供應(yīng)狀況分析

1.1土地供應(yīng)總量

2007年至2013年，唐山市土地供應(yīng)量成波動(dòng)上升趨勢(shì)，見表1。2008年的金融危機(jī)在一定程度上制約了城市建設(shè)用地供應(yīng)量，2009年供應(yīng)量明顯減少，居住用地的供應(yīng)量更是大幅度減少。隨著經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，2010年土地供應(yīng)量開始大幅攀升，比2009年的供應(yīng)量增長(zhǎng)了200.41%，隨著國(guó)家加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，2011年開始城市建設(shè)用地供應(yīng)量逐漸回落，連續(xù)兩年出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2012年出現(xiàn)新的低點(diǎn)。2013年由于政府大力推進(jìn)保障性安居房建設(shè)，唐山市城市建設(shè)用地供應(yīng)總量出現(xiàn)大幅度增加，全年供應(yīng)量為1037.7028公頃，比2012年增加了932.62%，從土地供應(yīng)類型來看，各類用地的供應(yīng)量較2012年均有大幅度增加，居住用地供應(yīng)量最大。

1.2土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

唐山市土地供應(yīng)主要包括商業(yè)、居住、工業(yè)以及其它用途。2013年唐山市各類用地的供應(yīng)量均有所增加，但是土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，商業(yè)和工業(yè)用地增加幅度較大，其中商業(yè)用地占到了供地總面積的20.63%，工業(yè)用地占到了供地總面積的17.60%。通過對(duì)比發(fā)現(xiàn)，雖然各類用地供應(yīng)量均增加，但是土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。

1.3土地供應(yīng)方式

自2002年《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》施行以來，在土地供應(yīng)總量大幅提高的前提下，公開出讓方式供地的數(shù)量也不斷增加，但絕大部分都是掛牌出讓，土地供應(yīng)方式單一，土地市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)。唐山市區(qū)2007年供應(yīng)土地48宗，其中33宗地為掛牌出讓，占總量的68.75%；2008年供應(yīng)土地59宗，其中53宗地為掛牌出讓，占總量的89.83%；2009年供應(yīng)土地57宗，其中55宗地為掛牌出讓，占總量的96.49%；2010年供應(yīng)土地111宗，全部都是掛牌出讓；2011年供應(yīng)土地106宗，全部都是掛牌出讓；2012年供應(yīng)土地79宗，其中69宗為掛牌出讓，占總量的87.34%；2013年供應(yīng)土地159宗，全部都是掛牌出讓。

2唐山市房產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析

自從住房制度改革以來，尤其是近幾年，隨著外縣區(qū)人口的遷入以及本市居民收入的增長(zhǎng)，首套房和改善型住房的需求都得到了釋放。與此同時(shí)，伴隨大量房地產(chǎn)企業(yè)的入駐，唐山市房地產(chǎn)的供給能力大大提高。通過市場(chǎng)化運(yùn)作，供求作用機(jī)制正在對(duì)于唐山市房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。通過利潤(rùn)激勵(lì)與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，以及伴隨需求變化的每一次市場(chǎng)供給數(shù)量和質(zhì)量的調(diào)整，都在一定程度上優(yōu)化了住宅資源，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)配置。從表4可以看出，唐山市區(qū)的房?jī)r(jià)經(jīng)過2008年的低迷期，隨著2009年的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，由于國(guó)家加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，2011年房?jī)r(jià)有所回落。由于2009-2011年持續(xù)大量地供地，2013年開始形成強(qiáng)大的有效的房地產(chǎn)供給，新樓盤遍地開花，僅2012年在建商品住宅建筑面積達(dá)到545萬(wàn)平方米，而前四年的年平均銷售量也僅為146萬(wàn)平方米。

3唐山市地價(jià)與房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)分析

在學(xué)術(shù)界，專家和學(xué)者更多的是關(guān)注房?jī)r(jià)上漲背后的原因，研究房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的相互關(guān)系，歸結(jié)起來有兩點(diǎn)比較突出。其中，一種觀點(diǎn)認(rèn)為土地采用招拍掛制度出讓是促進(jìn)地價(jià)增長(zhǎng)的主要原因，認(rèn)為地價(jià)推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲；另外一種觀點(diǎn)則認(rèn)為需求旺盛導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，從而導(dǎo)致了地價(jià)增長(zhǎng)。從表5中我們可以發(fā)現(xiàn)，唐山市的地價(jià)與房?jī)r(jià)走勢(shì)基本上呈現(xiàn)一致性，但是地價(jià)的變動(dòng)幅度較房?jī)r(jià)而言，要緩和得多，在2011年到2013年這段期間表現(xiàn)尤為明顯。這說明地價(jià)不是推動(dòng)房?jī)r(jià)走高的主要原因。從地價(jià)與房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率的變化趨勢(shì)（圖1）上來看，唐山市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于地價(jià)的增長(zhǎng)率，再次說明，唐山市的高房?jī)r(jià)并不是由于地價(jià)上漲引起的，但是兩者之間有著內(nèi)在的聯(lián)系。

4唐山市土地供應(yīng)狀況與房地價(jià)的關(guān)系分析

4.1土地供應(yīng)量與房地價(jià)的關(guān)系

從表1可以看出，唐山市土地供應(yīng)量受經(jīng)濟(jì)和政策導(dǎo)向的影響顯著，由于2008年的金融危機(jī)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，2009年土地供應(yīng)量明顯減少，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，2010年土地供應(yīng)量大幅增加，2011、2012年受國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響，土地供應(yīng)量隨之縮小，再看表5，房?jī)r(jià)在2008年金融危機(jī)時(shí)就已經(jīng)回落，地價(jià)沒有回落但增長(zhǎng)率僅為0.75%，2009年房?jī)r(jià)大幅回升，地價(jià)雖然也在上漲，但其增長(zhǎng)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率。由此可見，唐山市房?jī)r(jià)與地價(jià)的變化方向趨于一致，但是地價(jià)變化幅度小于房?jī)r(jià)變化幅度。土地供應(yīng)量的變化滯后于房?jī)r(jià)和地價(jià)的變化。

4.2土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

從表2可以看出，唐山市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐年優(yōu)化，工業(yè)用地比重自2007年以來逐步平穩(wěn)下調(diào)，2013年比重雖有所提高，但是工業(yè)用地一般都集中分布在工業(yè)園區(qū)。以基礎(chǔ)設(shè)施用地為主的其他用地比重逐年提高，基礎(chǔ)設(shè)施用地的增加，使得城市的生活配套更加完善，居民的生活更加方便；同時(shí)，也使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體價(jià)值得到了提升，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

4.3土地供應(yīng)方式與房地價(jià)的關(guān)系

從表3可以看出，近幾年來，唐山市土地供應(yīng)幾乎全部都是掛牌方式出讓，土地供應(yīng)方式十分單一。雖然這是“三年大變樣”為加快城市開發(fā)建設(shè)、拆遷改造等項(xiàng)目，引入知名品牌的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的扶持政策，但無(wú)法回避的是，這種單一的供應(yīng)方式造成了土地市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng)性，不能形成開放、自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，使得地價(jià)增長(zhǎng)幅度不大。從圖1可以看出，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)并沒有受到地價(jià)增長(zhǎng)幅度緩慢的影響，漲幅明顯高于地價(jià)。

5結(jié)論

5.1由于土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)中的一項(xiàng)重要成本，而隨著國(guó)家土地出讓管理的規(guī)范，土地一級(jí)市場(chǎng)價(jià)格確實(shí)有所上升，因此很多人將地價(jià)歸為其中的一個(gè)重要原因。分析表明，唐山市地價(jià)始終不成為房?jī)r(jià)的原因，而房?jī)r(jià)卻是地價(jià)的原因，將房?jī)r(jià)過高歸咎于地價(jià)過高，并進(jìn)而反對(duì)近年來國(guó)家規(guī)范土地管理等相關(guān)政策措施的觀點(diǎn)，顯然是站不住腳的。

5.2房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)同期供求關(guān)系和前一期地價(jià)共同作用的結(jié)果。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商取得土地使用權(quán)是第一步，接著再進(jìn)行房屋開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，即先形成地價(jià)，經(jīng)過一個(gè)建設(shè)周期形成房地產(chǎn)成本價(jià)格。成本價(jià)格加上當(dāng)期市場(chǎng)的房地產(chǎn)、土地供求關(guān)系，最后形成房地產(chǎn)交易價(jià)格。同時(shí)，地價(jià)是土地市場(chǎng)供求關(guān)系和前一期房?jī)r(jià)共同作用的結(jié)果，當(dāng)房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)有顯著影響時(shí)，說明前期房地產(chǎn)價(jià)格的不斷升高導(dǎo)致了開發(fā)商對(duì)土地需求的不斷增加，在土地供給幾乎不變的前提下，地價(jià)的升高成為必然。

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