對蚌埠市土地儲備貸款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究

文|趙思怡

對蚌埠市土地儲備貸款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究

文|趙思怡

土地儲備制度作為一項(xiàng)創(chuàng)新型制度在我國逐漸完善，最近幾年蚌埠市致力于發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，執(zhí)行城市整體規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，這使得蚌埠市土地儲備機(jī)構(gòu)在進(jìn)行土地存儲之前要做好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)評估工作變得很有必要,因此對儲備項(xiàng)目利用模糊綜合評價(jià)法進(jìn)行前期風(fēng)險(xiǎn)評估，量化土地儲備貸款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為土地存儲的首要工作。

蚌埠市土地儲備風(fēng)險(xiǎn)概況

土地是一切生產(chǎn)和一切存在的來源，近年來土地儲備制度被我國政府作為一種創(chuàng)新性土地流轉(zhuǎn)方式引進(jìn)。所謂土地儲備是指：政府根據(jù)社會，經(jīng)濟(jì)環(huán)境等可持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)目標(biāo)，依照法律程序，運(yùn)用市場機(jī)制，按照土地利用整體規(guī)劃和城市發(fā)展戰(zhàn)略，通過招標(biāo)，拍賣，回購，收購，置換征用等方式從分散的土地使用者手中把土地集中收集起來，經(jīng)行前期開發(fā)以滿足市場供應(yīng)和土地規(guī)劃建設(shè)用地需求的一種經(jīng)濟(jì)管理制度。從土地收購，儲備，出讓的一系列運(yùn)轉(zhuǎn)流程來看，土地儲備是具有一定壟斷性質(zhì)且需要大規(guī)模前期開發(fā)資金的長期項(xiàng)目，它屬于房地產(chǎn)開發(fā)的前期階段。蚌埠市土地儲備中心成立于2001年9月，隸屬于市國土資源局。隨著國家土地儲備制度的完善和蚌埠市土地儲備中心這幾年的發(fā)展，其職能基本健全，主要負(fù)責(zé)年度土地儲備計(jì)劃和土地資金預(yù)算編制，依法征收規(guī)劃用地建設(shè)用地，負(fù)責(zé)土地儲備前期開發(fā)管理工作，及時(shí)合理出讓土地。同時(shí)蚌埠市土地儲備流程也日漸完善并且形成了自己的運(yùn)作方式，見圖一：

圖一：蚌埠市土地儲備流轉(zhuǎn)過程

在蚌埠市迎來創(chuàng)新性土地改革的這幾年，城市土地規(guī)劃不僅迎來了新的機(jī)遇也迎來了新的挑戰(zhàn)，跟全國大多數(shù)土地儲備一樣，由于土地儲備的壟斷性強(qiáng)，營運(yùn)時(shí)間長，資金需求大，以及土地市場的不成熟，使得土地儲備面臨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，見圖二：

圖二：土地儲備風(fēng)險(xiǎn)

但是蚌埠市最近幾年為發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，致力于城市規(guī)劃，土地儲備中心正在按照市政府土地“大儲備”的工作思路，即“儲備土地—融資貸款—招商推介”的方針進(jìn)一步增加政府土地儲備量，因此政府需要大量的土地儲備金，然而單純依靠蚌埠市政府以及財(cái)務(wù)部門有限的財(cái)政撥款以及非常低的土地收益金返還比例難以滿足土地儲備的需要，導(dǎo)致蚌埠市需要依靠大量的融資貸款，而融資貸款主要是以銀行貸款為主，可以占到80%左右，這就導(dǎo)致了蚌埠市土地儲備的主要潛在風(fēng)險(xiǎn)隱患—土地儲備銀行貸款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

銀行貸款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指：在土地儲備進(jìn)行過程當(dāng)中，由于某些因素的存在，土地儲備的真實(shí)收益會與預(yù)期收益發(fā)生一定程度的偏離，從而導(dǎo)致土地儲備遭受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。本身土地儲備財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不易顯見的，因?yàn)橥恋鼐哂休^高的投資回報(bào)率，但是由于目前我國關(guān)于土地儲備制度的法律法規(guī)還不是很健全，加之銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)較為薄弱，并且銀行主要采取事后控制，不能進(jìn)行前期的風(fēng)險(xiǎn)評估和風(fēng)險(xiǎn)識別和風(fēng)險(xiǎn)反應(yīng)，在整個(gè)市場中處于比較被動的地位，在土地市場活躍度較好的情況下風(fēng)險(xiǎn)較小，但是一旦土地市場活躍度下降，土地儲備很容易因?yàn)闊o法變現(xiàn)而帶來負(fù)債危機(jī)，在財(cái)務(wù)杠桿的放大作用下很容易造成銀行收不回本金利息，形成經(jīng)濟(jì)癱瘓。蚌埠市最近幾年加大土地收儲力度，其風(fēng)險(xiǎn)隱患更是不同一般，進(jìn)行土地儲備風(fēng)險(xiǎn)評估非常必要。

土地儲備貸款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估

對蚌埠市土地儲備貸款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估是具有前瞻性的創(chuàng)新性項(xiàng)目，通過對蚌埠市土地儲備項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估，確定土地儲備風(fēng)險(xiǎn)敞口，然后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)容忍度進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)戰(zhàn)略管理能夠達(dá)到事前控制的效果，避免造成銀行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和市場經(jīng)濟(jì)混亂。

由于土地儲備項(xiàng)目影響因素非常復(fù)雜，存在大量模糊指標(biāo)，并且有些數(shù)據(jù)不是非

2014年安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)國家級創(chuàng)新訓(xùn)練項(xiàng)目研究成果，項(xiàng)目編號：（201410378145）。

安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院）