濟(jì)南學(xué)區(qū)房再調(diào)查

張翠翠

一邊是“折扣不斷優(yōu)惠多多”的樓市，一邊是熱銷且堅挺的學(xué)區(qū)新樓盤；一邊是難買難租的二手學(xué)區(qū)房，一邊是“劃片入學(xué)”擠破的學(xué)區(qū)門檻……暑假結(jié)束，有關(guān)學(xué)區(qū)房的樓市暗戰(zhàn)并未結(jié)束。

今年年初，濟(jì)南出臺“學(xué)區(qū)房新政”，“零擇?！睂W(xué)區(qū)房交易影響幾何？濟(jì)南又有哪些新的經(jīng)典學(xué)區(qū)樓盤？還有哪些曝光的不靠譜樓盤呢？

學(xué)區(qū)新政出臺后，熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房半年漲了12萬

年初，濟(jì)南出臺學(xué)區(qū)房新政，義務(wù)教育階段均實(shí)現(xiàn)“零擇?！保盒W(xué)實(shí)行“劃片入學(xué)”；初中實(shí)行“整體對口入學(xué)”的免試招生辦法，還對原先的學(xué)區(qū)進(jìn)行微調(diào)，調(diào)整后的學(xué)區(qū)房范圍可在教育網(wǎng)站上查詢。

新政實(shí)施后，家長們爭先恐后的想要通過換房擠入名校片區(qū)，這使得學(xué)區(qū)房較往年更熱，且價格出現(xiàn)不同程度上漲。

傳統(tǒng)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房大都集中在勝利大街小學(xué)學(xué)區(qū).其次是南上山街小學(xué)、經(jīng)五路小學(xué)、燕山學(xué)校和甸柳莊校區(qū)，也是目前濟(jì)南最貴的學(xué)區(qū)房，均價突破每平2萬元。雖然這附近的學(xué)區(qū)房大都老舊且面積小。“一房難求”卻是常態(tài)。

民生大街附近主營勝利大街小學(xué)、南上山街小學(xué)學(xué)區(qū)房的一中介公司經(jīng)紀(jì)人接受采訪時表示，前天剛成交了一套29平方米的小戶型，房子是板樓，衛(wèi)生間都是走廊公用的，總價卻高達(dá)72萬元，單價達(dá)248萬元，平方米。而半年前，房主才要價60萬，新政下發(fā)后，問詢者很多，房主就坐地起價，半年漲了12萬元。

該經(jīng)紀(jì)人告訴記者，今年夏天，學(xué)區(qū)房的房租也漲了一大截，“學(xué)區(qū)房的租價每年夏季會漲，但今年夏季漲得厲害，省實(shí)驗高中、育英中學(xué)以及南上山街小學(xué)周邊，房子大都20—50平，平均租金近3000元，漲幅在200—500元之間?！?/p>

“別看房價很高，但實(shí)際成交量卻沒漲多少。”在和平路上另一家中介公司內(nèi)，專做學(xué)區(qū)房源的中介人王艷表示，“同樣是學(xué)區(qū)房，初高中附近的學(xué)區(qū)房就明顯不如小學(xué)學(xué)區(qū)熱。”

民間一直有傳“濟(jì)南高中擇校生計劃降至10%以內(nèi)，將來可能會取消”，目前這一消息還未落地，卻著實(shí)左右著購房者的決定。王艷說，消息剛出的那陣，公司一下涌入了很多購房者，隨后消息遲遲未落地，則打消了很多初中部家長的買房決定。

董麗在觀望人群之列，她表示：“非重點(diǎn)初中的學(xué)生實(shí)力不如重點(diǎn)初中，因而成績中上等的孩子可以在非重點(diǎn)初中占個指標(biāo)，將來比較容易考上重點(diǎn)高中。如果擇校上了重點(diǎn)初中，將來不能占指標(biāo)生名額，考重點(diǎn)高中可能更難?！庇纱耍m然她的女兒即將升中學(xué)，家附近的片區(qū)并沒有重點(diǎn)中學(xué)，但她女兒的成績不錯，仍選擇留在原學(xué)區(qū)上學(xué)，寄望于在“停招指標(biāo)生”政策落地前，憑成績上一所好的高中。

不過，她也表示。一直在為買一套熱點(diǎn)學(xué)區(qū)房攢錢，一旦“停招指標(biāo)生”的政策實(shí)施，也得加入買學(xué)區(qū)房的大軍。新樓盤、新名校成潛力股

來自濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月濟(jì)南共網(wǎng)簽新建商品房9539套，其中住宅6780套，相較于5月的8801套，以及6、7月份的7500余套來說。有將近一成的下滑。

不過。相較于近幾年同期來看，新建住宅網(wǎng)簽量卻創(chuàng)了近4年新高。二手房方面，據(jù)濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月濟(jì)南二手住宅網(wǎng)簽量4032套，環(huán)比減少165套，減幅為3.39%。歷史數(shù)據(jù)來看，8月二手住宅的網(wǎng)簽量同比也達(dá)到了近4年來的新高。

密集出臺的樓市政策已經(jīng)打開了

樓市上升通道，開發(fā)商已經(jīng)鉚足了“金九”發(fā)力的勁頭。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，目前濟(jì)南有打折優(yōu)惠樓盤78個，其中不少樓盤實(shí)行房款折扣，有的樓盤電商優(yōu)惠近萬元。

但只要打出“學(xué)區(qū)牌”，即便優(yōu)惠折扣降低也會成為搶購熱點(diǎn)。西城一家房地產(chǎn)樓盤處，置業(yè)顧問劉乃敏告訴記者，去年整年，她所在的樓盤僅賣了200多套房子，因為承諾的名校并未落實(shí)，許多前期已定房的客戶紛紛退房。今年在售的房子每平降了1000多塊后，勉強(qiáng)才讓銷量轉(zhuǎn)好，但還是比不過學(xué)區(qū)樓盤。她指了指一公里之外的另一家樓盤，“他們的房子還沒開盤就預(yù)售了1000套，兩個月內(nèi)就全部售出，因為從小學(xué)到中學(xué)的配套學(xué)校已經(jīng)落實(shí)了?！?/p>

濟(jì)南轉(zhuǎn)山西路一房產(chǎn)中介人李猛接受采訪時表示，現(xiàn)在濟(jì)南單價一萬元以內(nèi)的新建學(xué)區(qū)房不少，包括山師附屬學(xué)校、南上山街小學(xué)、外國語學(xué)校的樓盤，雖說是分校，但教育資源是一樣的，“以前旅游路周邊的樓盤依山宜居，但人氣偏弱，自從山東大學(xué)輔仁學(xué)校啟用后，人氣立馬飆升，現(xiàn)在新房價格也漲了不少，但是依舊比市里的二手學(xué)區(qū)房價格低了很多?！?/p>

洪山路和轉(zhuǎn)山西路附近正成為新學(xué)區(qū)房熱點(diǎn)區(qū)域，圍繞著山東大學(xué)輔仁學(xué)校的小學(xué)部和中學(xué)部，坐落著銀座花園、荷蘭山莊、紅山圣都、逸城山色、康橋頤城等多個小區(qū)，雖是新建，但都已入駐。而附近的工地上，正在施工的新樓盤也不少。

李猛所在的中介公司掛出的房源，大都在百萬以上，每平方米均價超過1.8萬元。比如紅山圣都小區(qū)一套95平方米房源要價150萬元、銀座花園一套127平方米房源185萬元、逸城山色96平方米房源要價175萬元?！澳瓿跻蝗f五六還賣不出去，現(xiàn)在走得都挺快。”李猛告訴記者，今年夏天，他賣出近十套房子。

踏入“同一個坑”的買單者

近日，記者查看濟(jì)南市6城區(qū)最新學(xué)區(qū)分布示意圖發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南高新區(qū)會展西路匯展國際花園，左右兩側(cè)的新東方花園與盛世花園都被教育部門納入“學(xué)區(qū)房”，但匯展國際花園卻被“閃”了過去。

經(jīng)調(diào)查得知，匯展國際花園屬于商用公寓不是普通住宅，不能納入學(xué)區(qū)范圍。采訪中，業(yè)主表示雖然小區(qū)屬于公寓，但水、電費(fèi)全部按照居民使用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，沒按商用標(biāo)準(zhǔn)。最終業(yè)主子女要上學(xué)，只能攜帶房產(chǎn)證、戶口本等相關(guān)證件到教育部門協(xié)調(diào)解決。

實(shí)際上，學(xué)區(qū)房價格居高不下，不靠譜之事也層出不窮，無數(shù)購房者前赴后繼的走進(jìn)同一個“坑”里。打著“文化地產(chǎn)。和諧齊魯”旗號的保利花園，銷售時承諾的“學(xué)區(qū)房”山師附小不但化為泡影，在2013年公布的學(xué)區(qū)中，保利花園更是未被劃入任何學(xué)區(qū)。入住的幾百位業(yè)主憤怒維權(quán)，最終只能每年報給教委接受調(diào)劑。同樣處境的還有偉東新都的業(yè)主，開發(fā)商承諾社區(qū)將配套經(jīng)五路小學(xué)和實(shí)驗初中，入住將近10年，不僅學(xué)校沒有配建，連開發(fā)商也沒了蹤影。

“即使維權(quán)，最后也只能自己想辦法協(xié)調(diào)新學(xué)校?！睔v下區(qū)教育局一工作人員接受電話采訪時表示，學(xué)區(qū)房維權(quán)事件頻發(fā)，維權(quán)者除了自認(rèn)倒霉，接下來就得為解決上學(xué)問題，四處奔波。他告訴記者，學(xué)區(qū)房的劃分每年都有微調(diào)，即使就近的學(xué)區(qū)，也未必會劃入學(xué)區(qū)范圍，有學(xué)區(qū)房需求者應(yīng)該到教育網(wǎng)站上關(guān)注動態(tài)，不要一味聽信經(jīng)銷商的承諾。

另外即使買到學(xué)區(qū)房，入學(xué)資格也不一定符合學(xué)校的規(guī)定，“一般來說，知名度越高的學(xué)校學(xué)位越緊張，各個學(xué)校細(xì)則不同，有的學(xué)校學(xué)位實(shí)行排名制。有的則優(yōu)先入戶時間。如一些熱點(diǎn)學(xué)校在招生時，會要求房產(chǎn)證滿3年或6年的要求，且6年內(nèi)一套房子上只能有一個戶籍，具體事宜根據(jù)招生學(xué)校要求來。此外，鑒于戶口已遷走、學(xué)位仍被占用的情況偶有發(fā)生，購買學(xué)區(qū)房的家長需搞清楚該房學(xué)位是否已被占用?！?/p>

那些年，我們追過的學(xué)區(qū)房

1 老牌名校區(qū)

這類小學(xué)都是濟(jì)南的老牌名校，對應(yīng)的初中，又是濟(jì)南最火的，多年的好口碑以及良好的生源、師資，注定這部分學(xué)校受到家長們的極大關(guān)注。雖然學(xué)區(qū)房極為老舊，但單價均突破2萬/平米。

代表學(xué)校：勝利大街小學(xué)、經(jīng)五路小學(xué)、燕山小學(xué)、經(jīng)十一路小學(xué)

2 高端大氣上檔次型

這一類小學(xué)都是濟(jì)南新高端大氣上檔次的名校。附近的學(xué)區(qū)房，居住環(huán)境也堪稱高端，哪怕日后賣掉，也能賣得上好價錢。

代表學(xué)校：東方雙語實(shí)驗學(xué)校、輔仁學(xué)校、甸柳一小、歷下實(shí)驗小學(xué)、解放路第一小學(xué)、文東小學(xué)、燕柳小學(xué)、南上山街小學(xué)

3 經(jīng)濟(jì)實(shí)惠款

這類學(xué)校，本身還是很有特點(diǎn)的，師資不錯，一直處于中上游水平，或曾經(jīng)是名校，因為生源問題，成績落到中上游。相對來說，價格比較低，大概在萬元左右。

代表學(xué)校：緯二路小學(xué)、青龍街小學(xué)、十畝園小學(xué)、營市東街小學(xué)、制錦市小學(xué)、濟(jì)微小學(xué)、經(jīng)七路一小、匯才學(xué)校、舜耕小學(xué)、陽光100內(nèi)的配套學(xué)校、泉景嘉園配套學(xué)校。

4 中等實(shí)用型

這類學(xué)?；緦僦械人剑蛟S不能給孩子太多的資源，但老師都是兢兢業(yè)業(yè)，教育不會跑偏。附近學(xué)區(qū)房價格也不是特別高，工薪家庭還是可以承受的。

代表學(xué)校：解放路第二小學(xué)、十四中小學(xué)部、緯三路小學(xué)、緯十路小學(xué)、德興街小學(xué)、濟(jì)南師范附屬小學(xué)、大明湖小學(xué)、民生大街小學(xué)

5 未來潛力股

這類學(xué)校基本都是新建小區(qū)的配套學(xué)校，還是很有前途的，校長的方向?qū)?，老師夠敬業(yè)，得到了小區(qū)家長的認(rèn)可，基本都走上了生源好的良性循環(huán)。

代表學(xué)校：經(jīng)緯小學(xué)、偉東配套學(xué)校、名士小學(xué)、奧龍小學(xué)、高新區(qū)第一實(shí)驗學(xué)校、龍奧小學(xué)、歷山國際學(xué)校、魯能領(lǐng)秀城配套學(xué)校。