層次分析法在別墅項目定價中的應用

層次分析法在別墅項目定價中的應用

李文文1，李蕾2

(1.合肥工業(yè)大學計算機與信息學院，安徽 合肥230002；2.南京豐盛產(chǎn)業(yè)控股集團有限公司，江蘇 南京210012)

摘要:文章將層次分析法應用于傳統(tǒng)的市場比較法，形成層次比較法，對別墅項目進行客觀、科學地定價。

關(guān)鍵詞:層次分析法；市場比較；項目定價

收稿日期：2015-03-06；修回日期：2015-03-20

作者簡介：李文文(1979-)，女，安徽淮北人，碩士，講師，主要從事信息系統(tǒng)與智能決策方面的教學與研究。

DOI：10.3969/j.issn.1671-6221.2015.02.008

中圖分類號：G934

Application of analytic hierarchy process to villa pricing

LI Wen-wen1,LI Lei2

(1.School of Computer and Information, Hefei University of Technolog, Hefei 236600,China;

2.Fullshare Holding Company Limited,Nanjing 210012,China)

Abstract:Analytic hierarchy process is applied to the market comparison approach, forming comparison hierarchy process and giving the villa project objective, scientific pricing.

Key words:analytic hierarchy process; market comparison; project pricing

在房地產(chǎn)項目上市銷售之前,首先要對當前市場的供銷情況和價格行情進行分析,給項目進行合理的定價。房地產(chǎn)項目的定價一般使用市場比較法,對待定價項目和其它類似在售的項目通過打分進行比較,依據(jù)比較結(jié)果來計算待定價項目的參考價格。傳統(tǒng)方法中,打分的指標繁雜,分數(shù)主觀性較強。本文采用層次分析法進行市場比較,給出別墅項目的參考定價。

1　層次分析法的原理及步驟

1.1層次分析法的原理

層次分析法(Analytic Hierarchy Process,AHP)是20世紀70年代美國著名的運籌學家T.L.Satty等人提出的一種定性和定量相結(jié)合的多目標評價決策方法。層次分析法數(shù)學原理嚴密,是一種有效的系統(tǒng)分析方法,為解決復雜決策問題提供了一種簡便的決策方法。

AHP的基本原理:首先要把問題層次化,根據(jù)問題的性質(zhì)和需要達到的目標,將問題分解成不同的組成因素,并按照因素間的相互關(guān)聯(lián),分成不同的層次;然后對同層次中各個指標進行兩兩比較,判斷出相對重要程度,構(gòu)造出比較判斷矩陣;最后通過計算判斷矩陣的最大特征根及對應的特征向量,得出該層各個評價指標的相對權(quán)重。

1.2層次分析法解決問題的步驟

(1)明確問題。通過對問題的分析,弄清問題涉及的范圍及要實現(xiàn)的目標。

(2)構(gòu)造問題的層次結(jié)構(gòu)。按照目標的要求,將問題分解為若干個因素。分析這些因素的關(guān)系,形成若干個層次,建立問題的層次結(jié)構(gòu)模型。

(3)構(gòu)造判斷矩陣,求解權(quán)向量。對同層次的指標進行兩兩比較,按標度方法判斷它們的重要程度,確定判斷矩陣。判斷矩陣表示相對于上一層次某一指標,本層次指標之間相對重要性的比較。對于n個指標,判斷矩陣B=(bij)n×n的基本形式如下:

AB1B2…BnB1b11b12…b1nB2b21b22…b2n????Bnbn1bn1…bnn

表1　判斷矩陣標度及含義

其中:n表示指標體系數(shù)目;矩陣中的bij表示指標i和指標j相對于目標的重要性。為了使判斷結(jié)果定量化,形成數(shù)值判斷矩陣。通常使用1～9標度方法,如表1所列。

構(gòu)造出判斷矩陣后,即可對判斷矩陣進行單層次排序計算,并且要進行判斷矩陣的一致性,以檢驗權(quán)重是否合理。在各層單排序的基礎(chǔ)上計算系統(tǒng)目標的合成權(quán)重,進行總排序。

(4) 分析計算結(jié)果,進行問題決策。

2　層次分析法在別墅項目定價中的應用

某別墅項目1需要估算其銷售均價。通過市場調(diào)研選取了2個正在銷售的其它別墅項目(項目2和項目3)作為樣本與本項目進行比較,利用比較的結(jié)果來確定本項目的價格。項目2和項目3的售價均價分別為:25000元/m2、19000元/m2。

2.1建立別墅項目定價的層次結(jié)構(gòu)

影響房地產(chǎn)住宅定價的因素較多,主要包括區(qū)域因素、項目個體因素、項目附加因素3類,與別墅定價相關(guān)性較高的具體因素如表2所列。

表2　影響別墅價格的因素

確定了這些影響別墅定價的因素,也就構(gòu)建了如圖1所示的層次分析模型。

表3　準則層判斷矩陣A-B

圖1別墅項目定價層次結(jié)構(gòu)圖

2.2建立判斷矩陣并求解權(quán)向量

根據(jù)專家評判和統(tǒng)計數(shù)據(jù)構(gòu)造出判斷矩陣,利用層次分析法法計算權(quán)向量,并進行一致性檢驗。

(1)建立準則層判斷矩陣,并計算準則層各因素的權(quán)重。其結(jié)果如表3所列。

表4　周邊環(huán)境B 1的層次單排序

(2)建立項目層的判斷矩陣,進行單層次排序。針對3個項目分別對周邊環(huán)境、區(qū)域配套、土地特性、項目設計和附加因素構(gòu)造出判斷矩陣,并求出它的優(yōu)劣順序,如表4、5、6、7、8所列。

表5　區(qū)域配套B 2的層次單排序

表6　土地特性B 3的層次單排序

表7　項目設計B 4的層次單排序

表8　附加因素B 5的層次單排序

(3) 進行層次總排序。其結(jié)果如表9所列。

表9　層次總排序

2.3評估項目1的銷售均價

項目1評估均價的計算步驟如下:

(1)計算比較系數(shù)。比較系數(shù)=項目1的權(quán)值/比較項目權(quán)值;

(2)計算可調(diào)均價?？烧{(diào)均價=比較系數(shù)×各項目均價;

(3)計算評估均價。評估均價=∑各比較項目可調(diào)均價×比較權(quán)重

比較權(quán)重為各樓盤對本項目定價影響程度的比例,與本項目越接近的比較權(quán)重越大;這里為了簡化計算,假定兩個比較項目的比較權(quán)重一樣。

把項目1、項目2、項目3的總排序的結(jié)果分別記為E1、E2、E3,銷售均價記為v1 、v2、v3。項目1的評估均價v1的計算公式如下:

因此,項目1的建議銷售均價為13587元/m2。這個計算結(jié)果與傳統(tǒng)的市場比較法計算出來的參考價格很接近。

3　結(jié)　　論

運用層次分析法進行項目定價,是從幾個影響項目定價的重要方面對待定價項目和比較項目進行綜合比較,獲得各個項目的總排序,然后使用總排序來計算待定價項目的參考價格。這就避免了傳統(tǒng)定價方法中繁雜的打分過程和打分的隨意性。當然,層次分析法也有不足之處,層次分析法中存在一定的主觀性,而且當指標層較多時,計算量會很大。

[參考文獻]

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[4]杜棟，龐慶華，吳炎.現(xiàn)在綜合評價方法與案例精選[M].北京：清華大學出版社，2008.

(責任編輯胡進)

施工縫和冷縫

通俗說冷縫就是施工不當在施工過程中由于某種原因使前澆筑混凝土在已經(jīng)初凝后，后澆筑混凝土繼續(xù)澆筑，使前后混凝土鏈接處出現(xiàn)一個軟弱的結(jié)合面，這就是冷縫。施工縫是指因施工工藝、施工強度、混凝土溫控措施等原因，“故意”產(chǎn)生的一個新老混凝土間的縫，但施工縫是需要鑿毛、設置拉筋、設止水物等措施處理的。兩者之間的最大不同是：一個是施工不當、一個是施工需要。

水工建筑物混凝土澆筑時，為了保證其整體性良好，每個結(jié)構(gòu)構(gòu)件最好一次澆筑完畢，中間不停歇。如果因構(gòu)件混凝土量大，中間需要停歇，則停歇的時間應盡量縮短，應在前層混凝土凝結(jié)前將次層混凝土澆搗完畢。規(guī)范規(guī)定一般停歇時間不得超過2小時，否則，應當待混凝土抗壓強度不低12千克每平方厘米時，才能繼續(xù)澆搗。因為混凝土拌和物中的水和水泥經(jīng)拌和后2小時開始初凝，但還不具備強度，如繼續(xù)澆搗會使已澆搗好的混凝土因受震動而破壞凝結(jié)作用，所以必須待混凝土能夠抵抗外來震動時，允許繼續(xù)澆搗，這時兩層混凝土之間就產(chǎn)生了施工縫。

水工建筑物的構(gòu)件混凝土工作量都比較大，一次澆筑的機會不多，特別是基礎(chǔ)與上部結(jié)構(gòu)一般都分兩次澆筑，即先澆筑基礎(chǔ)混凝土，然后在基礎(chǔ)上支模再澆筑上部結(jié)構(gòu)混凝土。因模板工作量大，支模時間較長，有的長達2天。這樣兩次澆筑的混凝土之間就產(chǎn)生了施工縫，如不加處理，勢必影響基礎(chǔ)與上部結(jié)構(gòu)的整體性和防滲性。因此，施工規(guī)范規(guī)定：對施工縫應認真處理?！?/p>