探析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期成本控制

金 梅

（安徽省良基工程造價(jià)事務(wù)所， 安徽 合肥 230051）

從1978年理論界提出土地產(chǎn)權(quán)化、住房商品化等觀點(diǎn)以來，經(jīng)過近三十年的實(shí)踐摸索，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已走過了試點(diǎn)起步階段、非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段，逐步走上了成熟規(guī)范、相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段。在此發(fā)展過程中，我們已清楚地認(rèn)識(shí)到開發(fā)項(xiàng)目的成本控制的重要性。

在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，由于社會(huì)需求增速迅猛，土地供應(yīng)又比較有限，開發(fā)企業(yè)只要有地有房，立即就有可觀的效益，這導(dǎo)致了各大小房企一旦取得土地使用權(quán)便立馬開工建設(shè)，有的甚至邊設(shè)計(jì)邊施工，期望以最快的開發(fā)速度盡早實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。同時(shí)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本主要支出在施工建設(shè)階段上，所以，長(zhǎng)期以來人們把成本控制的重點(diǎn)在施工階段的施工圖預(yù)算和造價(jià)審核上，走入了成本控制的誤區(qū)。而事實(shí)上，通常被忽視的項(xiàng)目開發(fā)前期的成本控制，恰恰是開發(fā)項(xiàng)目甚至是房地產(chǎn)企業(yè)效益和成敗的關(guān)鍵。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展，社會(huì)需求已從單一的剛性需求向剛性需求與改善性需求并存的轉(zhuǎn)變，伴隨國(guó)家政策的管控和人們理性消費(fèi)觀念的增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)拿到地就賺錢的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了，企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中生存下來并保持良好的發(fā)展勢(shì)頭，必須要從企業(yè)自身管理上找突破口，這一切都要求我們認(rèn)真反思：房地產(chǎn)企業(yè)該如何改善管理、降低開發(fā)成本、創(chuàng)新營(yíng)銷手段，以達(dá)到長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的目的。

一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本，從大階段上來分，有開工前的開發(fā)前期成本、施工階段的開發(fā)中期成本和竣工后的開發(fā)后期成本。對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目而言，一旦施工圖紙確定以后，無論按何種形式預(yù)算，根據(jù)如今已較完善的造價(jià)管理技術(shù)，其量?jī)r(jià)都不會(huì)有太大的出入，建安成本已基本確定，此時(shí)的成本控制無非只是對(duì)工程量計(jì)算精確度的控制，這一部分對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本總量影響并不是主要的。而開發(fā)后期成本占比例較大的部分還是企業(yè)的管理成本，比如企業(yè)的稅費(fèi)等，這一部分的成本絕大多數(shù)都是企業(yè)自身不可控的。而開發(fā)前期的成本控制則與不同，需要說明的是，本文中所提到的開發(fā)前期成本控制，不是指前期管理費(fèi)用的控制，而是指開發(fā)前期所管理對(duì)象本身的成本控制。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的主要成本概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期成本的控制大致包括土地成本控制、投資決策時(shí)的成本控制和規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本控制三個(gè)方面，下面逐一敘述這三方面的成本控制的重要性。

（一）土地成本

當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中占總成本的比重已由90年代初的20%左右上升到了約50%。雖說根據(jù)我國(guó)土地政策的特點(diǎn)，在一定程度上土地價(jià)格是開發(fā)企業(yè)所無法控制的，但對(duì)個(gè)體地塊的選擇上各企業(yè)還是有很大的余地和需要花大力氣考量的。對(duì)地塊的選擇切不可跟風(fēng)，要根據(jù)企業(yè)自身的現(xiàn)狀、實(shí)力和發(fā)展方向慎重選擇?，F(xiàn)實(shí)中，因不切實(shí)際競(jìng)得土地后又放棄的企業(yè)并非沒有，結(jié)果白白損失幾十萬甚至上百萬的競(jìng)拍保證金。有的企業(yè)也因?yàn)槊つ渴諆?chǔ)土地，為后續(xù)的開發(fā)造成了無法跨越的困難。

（二）投資決策時(shí)的成本

對(duì)一塊特定的土地，在出讓時(shí)其容積率、建筑密度、綠化率、停車位等各項(xiàng)指標(biāo)都已確定，投資決策則體現(xiàn)在對(duì)投資規(guī)模、投資定位、財(cái)務(wù)策略的把控上，本階段所做的決策指引著項(xiàng)目后續(xù)設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷、宣傳等的方向和重點(diǎn)。決策中所確定的項(xiàng)目成本將直接關(guān)系著項(xiàng)目的盈利能力。

（三）規(guī)劃設(shè)計(jì)成本

對(duì)于建安成本的控制，最佳控制節(jié)點(diǎn)是在規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)階段，戶型結(jié)構(gòu)、單元面積是否適應(yīng)未來市場(chǎng)的需要；配套工程能否滿足社會(huì)進(jìn)一步發(fā)展的要求，能否盡可能地避免建成后的二次施工；施工圖設(shè)計(jì)是否科學(xué)、合理而又經(jīng)濟(jì)，都需要在本階段進(jìn)行準(zhǔn)確的把關(guān)，避免施工圖中過分保守的設(shè)計(jì)及各專業(yè)間不優(yōu)化的配合給項(xiàng)目造成的成本浪費(fèi)。

二、房地產(chǎn)前期成本控制措施

該如何科學(xué)有效地做到項(xiàng)目開發(fā)前期的成本控制能，概括地說，在土地競(jìng)買階段，要對(duì)土地成本進(jìn)行合理預(yù)測(cè)；投資決策階段，要注重對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行充分的可行性研究以及準(zhǔn)確地投資估算；在規(guī)劃施工圖設(shè)計(jì)階段，要重點(diǎn)利用專業(yè)知識(shí)對(duì)各專業(yè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)選，嚴(yán)格掌控建安成本。

（一）土地成本的控制措施

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)區(qū)域的所有潛在地塊都需有足夠的了解，比如土地的性質(zhì)、各項(xiàng)用地指標(biāo)等都要盡可能早的掌握，通過對(duì)較為豐富的數(shù)據(jù)分析、大量信息的比對(duì)，清楚地認(rèn)識(shí)各個(gè)地塊的特點(diǎn)，在對(duì)未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)有了相對(duì)準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)后，利用本企業(yè)自身資源，有的放矢地確定目標(biāo)地塊及最佳的土地報(bào)價(jià)區(qū)間，為開發(fā)項(xiàng)目的總成本目標(biāo)奠定一個(gè)良好的基礎(chǔ)。

（二）投資決策時(shí)的成本控制措施

房產(chǎn)企業(yè)對(duì)開發(fā)區(qū)域的地理人文環(huán)境、風(fēng)俗習(xí)慣、交通狀況、國(guó)家金融政策、當(dāng)?shù)卣恼邔?dǎo)向等方面，都要有一個(gè)長(zhǎng)期深入的了解和知識(shí)儲(chǔ)備，這是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的基礎(chǔ)?？尚行匝芯渴菑氖袌?chǎng)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等多方面對(duì)項(xiàng)目的前景進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行比對(duì)，說明各個(gè)方案的優(yōu)缺點(diǎn)，更清楚地了解市場(chǎng)和項(xiàng)目本身的特點(diǎn)，從而科學(xué)地優(yōu)選規(guī)劃方案，為決策的可靠性提供強(qiáng)有力的理論依據(jù)，有效規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的把控能力。

一份完整有效的可行性研究報(bào)告，主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：（1）市場(chǎng)研究與需求分析；（2）產(chǎn)品定位和客戶群體分析；（3）項(xiàng)目選址和市場(chǎng)環(huán)境條件分析；（4）產(chǎn)品的建筑方案設(shè)計(jì)和分析；（5）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排；（6）投資估算與資金籌施；（7）財(cái)務(wù)效益和社會(huì)效益評(píng)估。

（三）設(shè)計(jì)階段的成本控制措施

在設(shè)計(jì)階段，控制房產(chǎn)項(xiàng)目成本的目的主要是減少建安成本。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，一是充分利用自然地形，盡量減少土石方的開挖及外運(yùn)量；二是盡量保留原生態(tài)水系和自然生態(tài)，盡可能降低環(huán)境重建成本。在施工圖設(shè)計(jì)中，各專業(yè)相關(guān)技術(shù)管理人員要認(rèn)真復(fù)合結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的科學(xué)合理性和經(jīng)濟(jì)性，水電負(fù)荷的精確性。從以往的情況來看，設(shè)計(jì)院對(duì)設(shè)計(jì)的安全性遠(yuǎn)超規(guī)范要求，這給開發(fā)企業(yè)帶來了不小的成本浪費(fèi)，此外，為了趕進(jìn)度或其它原因，各專業(yè)設(shè)計(jì)不配套或出現(xiàn)矛盾的現(xiàn)象也是層出不窮，造成施工中的變更甚至返工，增加造價(jià)成本。所以，設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)合理性必須要由開發(fā)企業(yè)作為重點(diǎn)自行控制。有了各方面都較完善的施工設(shè)計(jì)，必然減少施工中的變更簽證，也就在源頭上堵住了施工成本的增加。另外，針對(duì)不同的設(shè)計(jì)方案，預(yù)算人員快速而準(zhǔn)確地做出相應(yīng)的工程預(yù)算也才是其最大價(jià)值的體現(xiàn)。

俗話說，磨刀不誤砍柴工，一旦以上所提到的前期事項(xiàng)成本控制做好了，項(xiàng)目以后的開工建設(shè)便水到渠成，后續(xù)的建設(shè)成本也都在企業(yè)的掌控之中。作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要做好項(xiàng)目開發(fā)的前期成本控制，并不是件容易的事，它需要一個(gè)強(qiáng)大的技術(shù)管理團(tuán)隊(duì)，這個(gè)團(tuán)隊(duì)不僅要求個(gè)人有過硬的專業(yè)技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，還要有相關(guān)的知識(shí)儲(chǔ)備和良好的團(tuán)隊(duì)溝通能力。組建一個(gè)這樣的團(tuán)隊(duì)并不是一朝一夕的事。建設(shè)一個(gè)優(yōu)秀的前期決策團(tuán)隊(duì)是一個(gè)房產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)、健康并可持續(xù)發(fā)展的必要條件，借用《天下無賊》里的一句經(jīng)典臺(tái)詞：二十一世紀(jì)什么最重要？——人才！

三、結(jié)論

成本控制貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程，但就個(gè)人觀點(diǎn)認(rèn)為其在開發(fā)前期時(shí)的預(yù)控預(yù)判是主要的，它決定著整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目甚至是整個(gè)企業(yè)的效益與成敗，這一點(diǎn)應(yīng)該引起各房產(chǎn)地開發(fā)企業(yè)的足夠重視。

[1]滿其忠.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究[J]，時(shí)代經(jīng)貿(mào)，2011,（2）.

[2]傅奇志.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制[J],四川建筑，2006,（8）.

[3]柯寶紅,夏 鑫.房地產(chǎn)開發(fā)前期成本控制的研究[J]，會(huì)計(jì)與審計(jì)，2011,（2）.