房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的改革與創(chuàng)新

彭礪

摘 ?要：房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中的一種，具有一定的特殊性，但房地產(chǎn)公司需要重視財(cái)務(wù)管理各項(xiàng)工作的展開狀況，以便能夠在競爭中立于不敗之地。因此，應(yīng)該對創(chuàng)新與改革房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理展開深入的研究和探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;改革與創(chuàng)新

一、房地產(chǎn)公司中財(cái)務(wù)管理主要面臨的困難

（一）財(cái)務(wù)人員在確定收入中所存在的困難。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)從各方面上來講，是存在很大不同的，在確認(rèn)收入上更是與其他企業(yè)不同，通常狀況下，對于經(jīng)濟(jì)收入的概念要么是增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，要么給企業(yè)帶來負(fù)債，但在最終確認(rèn)收入時(shí)，與其他企業(yè)確認(rèn)收入采用的方式不同的。因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品實(shí)體是比較龐大的，所需要的消耗量也較大，在這樣的情況下，導(dǎo)致房地產(chǎn)具有較長的開發(fā)周期。但從另外一方面上來講，房地產(chǎn)的收入是分階段的，在開發(fā)前段時(shí)期或者開發(fā)中段時(shí)期中收入成本是無法確定的，只能在房屋建設(shè)完工之后，在產(chǎn)權(quán)證書辦理中，才能明確掌握收入狀況，這時(shí)需要財(cái)務(wù)部門做好財(cái)務(wù)處理相關(guān)工作，保證銷售的收入，為核算稅金以及所需繳納的稅率做好充足的準(zhǔn)備工作。所以，在確認(rèn)具體收入時(shí)，無疑是財(cái)務(wù)人員非常困難的時(shí)候，但是財(cái)務(wù)人員更應(yīng)該做好確認(rèn)收入的工作。

（二）財(cái)務(wù)人員在控制成本中所存在的困難。在房地產(chǎn)企業(yè)中，成本控制工作相對來講，是一項(xiàng)比較困難的工作，在編寫合同中，需要控制成本、控制預(yù)算、管理資金等等。首先，合同管理制定是否科學(xué)合理直接影響著成本控制。但由于房地產(chǎn)商品實(shí)體比較龐大，所涉及到的內(nèi)容也較多，因此制定合同已經(jīng)管理合同都是很復(fù)雜的，但房地產(chǎn)企業(yè)中很多與經(jīng)濟(jì)效益相關(guān)的大型活動(dòng)，都需要按照合同規(guī)定來展開，因此不管是指定合作還是管理合同，都需要與預(yù)算、工程、財(cái)務(wù)等有關(guān)部門進(jìn)行事先溝通和交流，同時(shí)成本會計(jì)也需要控制好合同的成本，保證資金管理環(huán)節(jié)與合同管理環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系性。另外，就是工程預(yù)算工作的進(jìn)行，在房地產(chǎn)企業(yè)中，管理資金以及核算成本作為財(cái)務(wù)管理中重要的兩項(xiàng)工作，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要高度重視這兩項(xiàng)工作的開展?fàn)顩r，為保證工程質(zhì)量以及銷售收入打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

（三）財(cái)務(wù)人員在分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中所存在的困難。在開發(fā)房地產(chǎn)過程中，整項(xiàng)工程的建設(shè)需要投入大量的資金，尤其是建造工程所需的地面，所以相對來講，融資工作是比較繁重的具有很大壓力的，同時(shí)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)性。如果在開發(fā)過程中，資金周轉(zhuǎn)不靈或者周轉(zhuǎn)率較低，那么會在一定程度上加大了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)想要做到真正的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)必須對產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因有一個(gè)清醒的認(rèn)識，通常情況下，開發(fā)房地產(chǎn)過程中，各資金分散在各部分中，資金回收的速度也較慢，在不同程度上加大了風(fēng)險(xiǎn)控制的難度，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，由于運(yùn)作周期較長，加劇了開發(fā)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。面臨著這么多風(fēng)險(xiǎn)，如果財(cái)務(wù)管理工作在處于混亂的狀態(tài)中，沒有明確的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，那么房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)控制能力就發(fā)揮不出任何作用，在這樣的狀況下，不但對房地產(chǎn)施工質(zhì)量有著直接的影響，而且也不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)中創(chuàng)新財(cái)務(wù)管理實(shí)行的

（一）分離企業(yè)經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)。根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)的要求，需要將企業(yè)經(jīng)營權(quán)與企業(yè)所有權(quán)進(jìn)行分離，投資者也需要適當(dāng)減少干預(yù)企業(yè)日常經(jīng)營管理工作的開展，使企業(yè)管理人員能夠全身心的管理企業(yè)發(fā)展，將企業(yè)制度與管理理念進(jìn)行完善，在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，充分借鑒現(xiàn)代企業(yè)中所運(yùn)用的管理方式，在工作過程中，調(diào)動(dòng)起企業(yè)員工的主動(dòng)性、積極性，能夠解決在企業(yè)發(fā)展過程中所存在的各種問題，結(jié)合現(xiàn)代企業(yè)管理制度及發(fā)展方向，房地產(chǎn)企業(yè)可以有效的進(jìn)行借鑒，促進(jìn)自身企業(yè)的穩(wěn)定、快速發(fā)展，在發(fā)展過程中，能夠?qū)λ嬖诘母鞣矫鎲栴}，加以完善和解決。

（二）研究項(xiàng)目開發(fā)的可行性。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品特

征、行業(yè)特征，在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之前，需要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際狀況，充分考慮到企業(yè)的整體效益，進(jìn)一步研究所開發(fā)的項(xiàng)目是否具備可行性。在展開投資時(shí)，不單單投資一個(gè)項(xiàng)目，可以根據(jù)當(dāng)前狀況，同時(shí)引入不同類型的項(xiàng)目，對每一個(gè)需要開發(fā)的項(xiàng)目，研究不可控成本、可控成本，并且整理每一個(gè)項(xiàng)目的固定成本以及變動(dòng)成本?？梢酝瑫r(shí)開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目，分?jǐn)們蓚€(gè)項(xiàng)目的成本，如果兩個(gè)最后都發(fā)生虧損現(xiàn)象，那么可以適當(dāng)?shù)闹匦录由弦粋€(gè)項(xiàng)目，三個(gè)項(xiàng)目將固定成本進(jìn)行分?jǐn)?，如果有一個(gè)項(xiàng)目是虧損的，那么另外兩個(gè)項(xiàng)目肯定是盈利的。在整個(gè)項(xiàng)目的決策中，財(cái)務(wù)部門需要從規(guī)?；I資、成本籌資、投入資金等等方面，展開整體性的分析和預(yù)算，所提出的信息需準(zhǔn)確、及時(shí)。

（三）完善投資項(xiàng)目工作。首先，在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，財(cái)務(wù)部門需要積極參與到其中，分析投資項(xiàng)目的可行性，對投資項(xiàng)目各項(xiàng)工作進(jìn)行完善和整改。因?yàn)樨?cái)務(wù)工作與其他工作性質(zhì)是不同的，在開始項(xiàng)目投資時(shí)，財(cái)務(wù)人員就需要編制一份可行性的報(bào)告，在有關(guān)部門的論證下，決定這份可行性報(bào)告是否能夠?qū)嵭?，共同進(jìn)行研究和分析。其次，財(cái)務(wù)管理工作人員不能單單分析財(cái)務(wù)報(bào)表的狀況，同時(shí)也需要對企業(yè)各部門狀況熟悉掌握，為做好財(cái)務(wù)方面的工作打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，不但要對企業(yè)運(yùn)作狀況充分了解，且還需要掌握產(chǎn)品的運(yùn)作流程。為了能夠很好的適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需求，財(cái)務(wù)管理人員需要改進(jìn)一些方式方法，這其中包括很多領(lǐng)域。因此，財(cái)務(wù)管理人員需要與其他部門經(jīng)常溝通和聯(lián)系，以便能夠及時(shí)了解行業(yè)發(fā)展方向以及相關(guān)知識。

（四）成本控制工作的加強(qiáng)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，預(yù)算分析工作以及考核工作需要分開進(jìn)行，也需要定期進(jìn)行，定期對各自執(zhí)行狀況展開深入的分析和研究，在考核工作人員業(yè)績時(shí)，需要結(jié)合所設(shè)定的業(yè)績以及他們完成的狀況。另外，還需要對房地產(chǎn)企業(yè)全年執(zhí)行狀況進(jìn)行整體性研究，找出其中所存在的問題，對問題加以解決，并且在解決問題過程中，制定下一年度的發(fā)展方向以及經(jīng)營目標(biāo)。分期進(jìn)行控制收入，可提升資金的使用效率，也需要在不同程度上使資金使用成本降低。在控制成本方面上，需要對開發(fā)土地所需的成本進(jìn)行降低，前期各種工作需做好。通過與責(zé)任中心預(yù)算、項(xiàng)目預(yù)算、資金預(yù)算等等相結(jié)合的預(yù)算成本，準(zhǔn)確預(yù)測所需資金以及資金調(diào)動(dòng)狀況，在不同程度上減少資金所需成本，提高其使用率。在分析資金實(shí)際預(yù)算過程中，可以及時(shí)反饋和整改資金使用狀況。

（五）資金籌集途徑的建立。從各方面上來講，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，是需要投入大量的資金，當(dāng)然在工程完成之后，也會獲取到可觀的經(jīng)濟(jì)效益，但不得不講，籌集資金的任務(wù)是比較繁重的。所以，企業(yè)需要想盡各種辦法，建立企業(yè)多元化的資金籌集途徑：（1）充分利用資本市場，通過發(fā)行債券、股票、貼現(xiàn)率等等方式酬金資金;（2）向銀行貸款或者其他與金融相關(guān)的業(yè)務(wù)，比如充分運(yùn)用信用證、商業(yè)匯票、保函等一系列的結(jié)算方式;（3）通過并購其他企業(yè)或者重組其他企業(yè)的方法，來加強(qiáng)自身的企業(yè)現(xiàn)存規(guī)模;（4）可募集民間的閑散資金。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)想要取得更好的發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營者需要加強(qiáng)自身的管理意識，意識到財(cái)務(wù)管理工作的重要性，對各項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施全方面、全過程的管理，從一定程度上控制各項(xiàng)成本費(fèi)用，建立起多元化的資金籌集渠道，唯有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才能穩(wěn)定、有序的持續(xù)發(fā)展。

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