PPP模式在土地整治融資中的應(yīng)用研究
——以上海市某土地整治項(xiàng)目為例

申樹(shù)云

（上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，上海 200003）

PPP模式在土地整治融資中的應(yīng)用研究
——以上海市某土地整治項(xiàng)目為例

申樹(shù)云

（上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，上海 200003）

本文回顧了2006～2013年土地整治項(xiàng)目投資情況，梳理了全國(guó)及上海土地整治投資現(xiàn)狀，結(jié)合目前已有的土地整治融資模式，重點(diǎn)對(duì)PPP模式進(jìn)行了分析，并對(duì)PPP模式在上海市土地整治項(xiàng)目中的應(yīng)用以案例形式進(jìn)行了研究，以期為上海市及我國(guó)土地整治資金的有效籌措提供依據(jù)。

土地整治；融資；PPP模式

土地整治是依法對(duì)農(nóng)村地區(qū)低效及不合理利用的田、水、路、林、村進(jìn)行綜合治理，提高土地利用率和產(chǎn)出率的土地利用活動(dòng)，包括土地整理、土地復(fù)墾、土地開(kāi)發(fā)等[1,2]。20世紀(jì)80年代以來(lái)，由于人口增加、城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程加快等原因致使我國(guó)各地耕地資源銳減。為了能有效保護(hù)耕地，確保糧食安全，我國(guó)制訂了世界上最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，并要求各省內(nèi)實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡。因能有效地增加耕地面積、保證糧食安全、緩解人地矛盾、促進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，現(xiàn)階段土地整治已上升為國(guó)家戰(zhàn)略部署[3]，成為推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的新平臺(tái)，從中央到地方均建立了土地整治的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，初步形成了較為完善的土地整治執(zhí)行體系[4,5]。同時(shí)，通過(guò)制定一系列的法規(guī)和技術(shù)規(guī)范對(duì)土地整治的可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)和預(yù)算以及驗(yàn)收等環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范管理[6]，使土地整治事業(yè)逐漸有章可循。

我國(guó)土地整治多屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，資金占用量大、投資回收期長(zhǎng)，國(guó)家財(cái)政投資的無(wú)償性、引導(dǎo)性的優(yōu)點(diǎn)較適用于土地整治工作的初期運(yùn)作。但隨著糧食安全壓力的加大以及耕地面積的銳減，加上國(guó)家投資總額的限制以及其他用途的競(jìng)爭(zhēng)，政府財(cái)政投資已很難滿(mǎn)足土地整治全面開(kāi)展的要求。深入研究土地整治中的資金運(yùn)營(yíng)，探索如何為土地整治拓寬投資渠道，已引起了全面關(guān)注[7～12]。本文通過(guò)回顧2006～2012年全國(guó)土地整治項(xiàng)目投資情況，分析全國(guó)及上海土地整治投資現(xiàn)狀，并結(jié)合目前已有的土地整治融資模式，重點(diǎn)對(duì)PPP模式進(jìn)行分析，最后對(duì)PPP模式在上海市土地整治項(xiàng)目中的應(yīng)用以案例形式進(jìn)行研究。

1 土地整治投資現(xiàn)狀

1.1 資金來(lái)源

1999年8月，財(cái)政部、國(guó)土資源部印發(fā)《新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)收繳使用辦法》（財(cái)綜字[1999]117號(hào)），規(guī)定征收新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新增費(fèi)”），30%上繳中央財(cái)政，70%上繳地方財(cái)政，并出臺(tái)了相關(guān)文件，細(xì)化了“新增費(fèi)”的支出范圍，專(zhuān)項(xiàng)用于基本農(nóng)田建設(shè)和土地整理、復(fù)墾、開(kāi)發(fā)等土地整治項(xiàng)目的支出。2007年財(cái)政部和國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整中央分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)分配方式的通知》（財(cái)建[2007]84號(hào)），將“新增費(fèi)”調(diào)整為50%按因素法分配到省，余下的50%由中央統(tǒng)籌，用于土地整治重大項(xiàng)目和農(nóng)村土地整治示范建設(shè)。按照我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，用于農(nóng)村土地整治的資金主要來(lái)自新增費(fèi)、耕地開(kāi)墾費(fèi)和用于農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)的土地出讓金收益，其中新增費(fèi)占比最高。2007年，中央“新增費(fèi)”分配方式的轉(zhuǎn)變，有力促進(jìn)了中國(guó)土地整治管理方式的轉(zhuǎn)變，對(duì)提高資金使用效率和加快土地整治項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度等都具有重要意義。本文主要利用中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)年鑒（2009～2013）和2013年中國(guó)國(guó)土資源統(tǒng)計(jì)公報(bào)等數(shù)據(jù)，對(duì)2008～2013年中國(guó)驗(yàn)收土地整治項(xiàng)目的投資及產(chǎn)出情況進(jìn)行分析。

1.2 土地整治投資概況

（1）全國(guó)土地整治投資概況

2008～2013年，中國(guó)驗(yàn)收土地整治項(xiàng)目11.62萬(wàn)個(gè)，累計(jì)投資2652.93億元。在年際變化上，基本呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2012年達(dá)到最高值（691.19億元），而后略有下降；從新增耕地單位投資強(qiáng)度（投資額/新增耕地面積）來(lái)看，總體而言變化幅度不大，基本維持在13萬(wàn)元/公頃水平

左右；從新增耕地率的年際變化來(lái)看，呈現(xiàn)出先升后降的趨勢(shì)，年際間變化幅度較?。▓D1）。

圖1 2008～2013中國(guó)驗(yàn)收土地整治狀況Fig.1 Acceptance check of land reclamation in China from 2008 to 2013

（2）上海市土地整治投資概況

在2011年前，上海并未大規(guī)模開(kāi)展市級(jí)財(cái)政投資的土地整治項(xiàng)目，主要的土地整治項(xiàng)目是以區(qū)縣自行開(kāi)展的農(nóng)村坑塘填埋以及灘涂等未利用地開(kāi)發(fā)等形式，投資數(shù)據(jù)未能收集。

2011年，《上海市土地整治規(guī)劃（2011～2015年）》編制工作啟動(dòng)，標(biāo)志著上海市土地整治正式拉開(kāi)帷幕。2011和2012年，上海市共啟動(dòng)了13個(gè)市級(jí)財(cái)政投資的市級(jí)土地整治，總投資約達(dá)30億元。2014年上海市又啟動(dòng)5個(gè)以郊野公園建設(shè)為主要內(nèi)容的土地整治項(xiàng)目，市級(jí)財(cái)政對(duì)這5座郊野公園一期工程按照土地整治項(xiàng)目支出總金額的70%給予補(bǔ)助。從市級(jí)土地整治項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)展來(lái)看，整體推進(jìn)進(jìn)度較為緩慢，全市已實(shí)現(xiàn)竣工驗(yàn)收的項(xiàng)目?jī)H1個(gè)，完成可研、規(guī)劃設(shè)計(jì)及預(yù)算批復(fù)、工程招投標(biāo)進(jìn)入施工階段的項(xiàng)目也為數(shù)不多。

從土地整治投資產(chǎn)出的效果：新增耕地率和新增耕地單位投資強(qiáng)度這兩個(gè)指標(biāo)來(lái)看，上海市所開(kāi)展的土地整治項(xiàng)目新增耕地率遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平（圖2），可以看出上海市在進(jìn)行土地整治立項(xiàng)時(shí)較為關(guān)注新增耕地情況；從新增耕地單位投資強(qiáng)度來(lái)看，上海市2006～2012年新增耕地投資強(qiáng)度平均為39.21萬(wàn)元/公頃[13,14]，根據(jù)上海市土地整治項(xiàng)目具體實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，其單位新增耕地投資強(qiáng)度在近年甚至可到60萬(wàn)元/公頃，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平（13萬(wàn)元/公頃）。

圖2 全國(guó)及上海市土地整治新增耕地率變化情況Fig.2 Changes in land reclamation rate of added arable land in Shanghai and national wide

不管是從全國(guó)還是單從上海市土地整治投資的情況，財(cái)政投資在土地整治初期的運(yùn)作啟動(dòng)中發(fā)揮了重要的推動(dòng)作用，但現(xiàn)階段土地整治融資渠道單一、結(jié)構(gòu)失衡以及資金規(guī)模有限已嚴(yán)重制約我國(guó)土地整治產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)?；蛯?zhuān)業(yè)化的發(fā)展。研究如何拓寬土地整治資金渠道已成為土地整治全面開(kāi)展亟需解決的最重要問(wèn)題。目前，業(yè)內(nèi)已對(duì)土地整治融資創(chuàng)新模式也進(jìn)行了理論上的探索。

2 土地整治融資創(chuàng)新模式

土地整治融資創(chuàng)新模式，主要包括以下幾個(gè)方面：Build-Operate-Transfer模式（BOT模式）、土地資產(chǎn)證券化、土地整治基金以及Public-Private-Partnerships模式（PPP模式）。本文重點(diǎn)對(duì)PPP模式進(jìn)行分析。

2.1 BOT土地整治融資模式

BOT模式是由項(xiàng)目發(fā)起人通過(guò)投標(biāo)從委托人手中獲取對(duì)某個(gè)項(xiàng)目的特許權(quán)，隨后組成項(xiàng)目公司并負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目的融資，組織項(xiàng)目的建設(shè)，管理項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，在特許期內(nèi)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)以及當(dāng)?shù)卣o予的其他優(yōu)惠政策的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)來(lái)回收資金以還貸，并取得合理的利潤(rùn)。項(xiàng)目公司的組成以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、建筑工程公司和水利建設(shè)公司等具備技術(shù)能力的公司作為主體，也可吸收一些金融性投資機(jī)構(gòu)參加。

在土地整治項(xiàng)目融資BOT模式中，特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議是整個(gè)土地整治項(xiàng)目融資的核心，也是項(xiàng)目貸款的信用保證結(jié)構(gòu)核心。特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議包括以下幾方面內(nèi)容：

（1）土地整治項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)承建該土地整治項(xiàng)目，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到土地整治行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，由政府組織驗(yàn)收。項(xiàng)目公司有權(quán)根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定或者雙方商定的雙指標(biāo)（新增耕地和建設(shè)用地指標(biāo)）收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，獲得指標(biāo)收入以及新增農(nóng)用地（包括耕地）的使用權(quán)，同時(shí)明確最低指標(biāo)收購(gòu)價(jià)格；

（2）土地整治項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)所需資金的安排，為保障項(xiàng)目順利開(kāi)展，政府應(yīng)為項(xiàng)目提供一定金額的限定利率和還款年限的從屬性貸款擔(dān)保，作為對(duì)土地整治項(xiàng)目融資的信用支持；

（3）規(guī)定特許經(jīng)營(yíng)期，在特許經(jīng)營(yíng)年限到期后，項(xiàng)目公司獲得的土地使用權(quán)和其他權(quán)益無(wú)償轉(zhuǎn)讓或以商定的價(jià)格出售給政府。

BOT土地整治融資模式通過(guò)市場(chǎng)手段，借助項(xiàng)目融資，由企業(yè)運(yùn)作，政府驗(yàn)收，具有減少政府在土地整治項(xiàng)目建設(shè)的初始資金投入，吸引外資、提高土地整治項(xiàng)目的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)和管理水平，使土地整治具備大面積開(kāi)展的可能。

2.2 資產(chǎn)證券化模式

資產(chǎn)證券化是指資產(chǎn)的所有者通過(guò)讓渡部分未來(lái)權(quán)益提前兌現(xiàn)資金現(xiàn)金流的行為，是近30年來(lái)國(guó)際金融領(lǐng)域中的重要金融創(chuàng)新。土地本身具有資產(chǎn)性，具有保值、增值和抵御通貨膨脹的功能，擁有土地就可以獲得穩(wěn)定、可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流，而且其收益還可以分?jǐn)傆谡麄€(gè)存活期。

土地資產(chǎn)證券化的類(lèi)型包括土地抵押貸款為擔(dān)保、

以土地項(xiàng)目貸款（無(wú)抵押）為擔(dān)保、以土地資產(chǎn)收益為擔(dān)保三種，第一種一般被稱(chēng)之為抵押擔(dān)保證券（Mortgage-backed Securities，簡(jiǎn)稱(chēng)MBS），后兩種則被稱(chēng)之為資產(chǎn)擔(dān)保證券（Asset-backed Securities，簡(jiǎn)稱(chēng)ABS），主要的實(shí)現(xiàn)形式有發(fā)行股票和發(fā)行債券兩種。發(fā)行股票是指成立以土地整理為核心業(yè)務(wù)的股份公司，股份公司以中標(biāo)需要整治的土地作為資產(chǎn)上市融資；發(fā)行抵押債券是指將土地整治能獲得的收益作為擔(dān)保債權(quán)，憑借這些債券通過(guò)一定的市場(chǎng)運(yùn)作進(jìn)行融資。

土地資產(chǎn)證券化中土地是融資的載體，以抵押債券或收益憑證的形式，可以在證券市場(chǎng)上進(jìn)行流通，以保證土地證券的流動(dòng)性，可吸引社會(huì)資本投入。

2.3 土地整治基金

土地整治基金是以土地資源為載體，為了土地利用結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與調(diào)整，提供土地利用率，實(shí)現(xiàn)土地集約節(jié)約利用的目標(biāo)，達(dá)到土地資源合理開(kāi)發(fā)和利用而設(shè)立的專(zhuān)門(mén)基金。依據(jù)基金性質(zhì)，可分為公益性和經(jīng)營(yíng)性?xún)煞N形式。通常情況下，由政府設(shè)立的是公益性基金，主要依靠政府的撥款和政策性貸款，該類(lèi)基金只能用于土地整治項(xiàng)目建設(shè)；經(jīng)營(yíng)性土地整治基金主要來(lái)源于私人、企業(yè)或集體單位的投資，可以用于營(yíng)利性土地整治投資。

可由國(guó)家管理經(jīng)營(yíng)土地基金，土地基金通過(guò)金融市場(chǎng)籌集，各地成立分支機(jī)構(gòu)，通過(guò)分級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)運(yùn)作，形成統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)。

土地基金與土地銀行雖有一定的區(qū)別，但其基本目標(biāo)都是為實(shí)現(xiàn)土地政策目標(biāo)提供有效的服務(wù)，從為農(nóng)業(yè)土地籌集資金的目的上來(lái)看是一致的。

2.4 PPP土地整治融資模式

（1）PPP模式概念

PPP是指政府、營(yíng)利性企業(yè)和非營(yíng)利性企業(yè)基于某個(gè)項(xiàng)目形成的相互合作關(guān)系的形式，通過(guò)合作，合作各方可以達(dá)到與預(yù)期單獨(dú)形成相比更為有利的結(jié)果，PPP模式的重點(diǎn)在于私人組織經(jīng)過(guò)政府授權(quán)取得一定的公共權(quán)力并獲取經(jīng)濟(jì)利益，而政府通過(guò)和私人組織的合作提高項(xiàng)目的效率、質(zhì)量并且讓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)得到分?jǐn)?，最終達(dá)到雙贏甚至多贏的結(jié)果。

（2）PPP土地整治融資模式運(yùn)行的程序

根據(jù)土地整治項(xiàng)目開(kāi)展時(shí)序，PPP土地整治融資模式運(yùn)行的程序主要為：

選擇項(xiàng)目合作方：政府部門(mén)根據(jù)土地整治建設(shè)的需要，確立一家或多家有資質(zhì)、有實(shí)力的社會(huì)合作方，并與之簽訂特許權(quán)協(xié)議；

確定項(xiàng)目：政府部門(mén)和社會(huì)資本的公司合作，在項(xiàng)目的前期論證階段，共同參與項(xiàng)目的確認(rèn)、技術(shù)設(shè)計(jì)和可行性研究工作，共同完成前面的前期其他相關(guān)工作；

成立項(xiàng)目公司：持有特許權(quán)協(xié)議的公司，根據(jù)政府部門(mén)和私人公司確立的項(xiàng)目，組織成立項(xiàng)目公司作為特許權(quán)人承擔(dān)合同規(guī)定的責(zé)任和義務(wù)；

項(xiàng)目融資和招投標(biāo)：項(xiàng)目公司在政府的監(jiān)管下，進(jìn)行項(xiàng)目融資，并對(duì)土地整治工程進(jìn)行招投標(biāo)確立施工單位；

項(xiàng)目建設(shè)：中標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行施工建設(shè)，政府預(yù)期合作方進(jìn)行共同監(jiān)管；

運(yùn)營(yíng)管理：土地整治項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，項(xiàng)目公司對(duì)土地整治產(chǎn)生的新增農(nóng)用地（包括耕地）等進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，政府部門(mén)根據(jù)協(xié)議和有關(guān)法律的規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目公司的運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)督管理；

項(xiàng)目移交：待特許經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)后，項(xiàng)目公司將其移交給政府，所有固定資產(chǎn)全部無(wú)償歸政府所有。

（3）核心點(diǎn)分析

在土地整治融資PPP模式中，有幾個(gè)核心點(diǎn)須在特許權(quán)經(jīng)營(yíng)協(xié)議中明確體現(xiàn)：一是項(xiàng)目建設(shè)階段中，政府須負(fù)責(zé)處理土地整治項(xiàng)目中的企業(yè)、居民搬遷及安置等問(wèn)題；二是為降低項(xiàng)目公司的風(fēng)險(xiǎn)，須明確土地整治產(chǎn)生的雙指標(biāo)最低收購(gòu)價(jià)格并賦予項(xiàng)目公司自由支配雙指標(biāo)的權(quán)利；三是在特許權(quán)期間，如果項(xiàng)目公司不履行對(duì)投資人的償債義務(wù)，由調(diào)解委員會(huì)調(diào)解，調(diào)解無(wú)效，當(dāng)?shù)卣仨毥K止合同。如果合同在特許權(quán)期內(nèi)終止，當(dāng)?shù)卣仨毘袚?dān)投資人的償債義務(wù)。這樣可以保證當(dāng)?shù)卣仨毰c投資人合作，當(dāng)合同在特許權(quán)期內(nèi)終止時(shí)，當(dāng)?shù)卣仨毰ふ乙粋€(gè)可以替代的項(xiàng)目公司來(lái)承擔(dān)合同中的責(zé)任和義務(wù)。這對(duì)雙方都形成了一種約束，從而盡可能保證合同得到有效執(zhí)行。

PPP模式并不是對(duì)土地整治項(xiàng)目全局的改頭換面，而是對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中組織的設(shè)置提出了一個(gè)新的模型，但它帶來(lái)的影響卻是巨大的。將PPP模式應(yīng)用于土地整治，可廣泛吸收社會(huì)資本，拓寬土地整治資金渠道；同時(shí)利用政府力量解決土地整治項(xiàng)目區(qū)中涉及的搬遷等問(wèn)題，更快推進(jìn)土地整治項(xiàng)目全面開(kāi)展。

3 案例研究

通過(guò)對(duì)土地整治融資模式研究，本文認(rèn)為PPP模式更加適用于在上海市土地整治項(xiàng)目中廣泛開(kāi)展，因此本文嘗試將PPP模式應(yīng)用于上海市某市級(jí)土地整治項(xiàng)目中，并對(duì)項(xiàng)目參與方的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行了假設(shè)性分析。

3.1 項(xiàng)目概況

項(xiàng)目區(qū)位于上海市金山區(qū)某鎮(zhèn)，總建設(shè)規(guī)模為901.35公頃（合13520畝），總投資為10.17億元，項(xiàng)目建設(shè)周期為2年。項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)有耕地面積為621.85公頃，通過(guò)土地整治工程，可增加耕地面積54.08公頃，達(dá)到675.93公頃（約10138畝）。

本項(xiàng)目的PPP協(xié)議內(nèi)容要點(diǎn)包括以下幾方面：（1）社會(huì)資本與政府的融資比例為85:15；（2）土地整治完成后

產(chǎn)生的新增耕地指標(biāo)（含建設(shè)用地指標(biāo)）按照85:15的比例在社會(huì)資本和政府間進(jìn)行分配，且預(yù)期指標(biāo)收購(gòu)價(jià)不低于70萬(wàn)元/畝；（3）項(xiàng)目完成后，社會(huì)資本可獲得項(xiàng)目區(qū)20年的特許經(jīng)營(yíng)期，即項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的耕地將由社會(huì)資本出資方進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

3.2 可行性研究

（1）融資方的經(jīng)濟(jì)可行性

從融資方的角度來(lái)講，參與土地整治的收益主要來(lái)源新增耕地85%的指標(biāo)、區(qū)域內(nèi)20年期限的農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。

融資方的成本：根據(jù)市場(chǎng)案例，并結(jié)合土地整治項(xiàng)目的特殊性，本文假設(shè)社會(huì)資本的融資成本比例為10%，則融資成本為：10.17億元×85%×10%=8600萬(wàn)元。融資成本在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。

融資方的收益分析：效益可分為兩部分，一是向政府出售新增耕地指標(biāo)，二是項(xiàng)目區(qū)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)收益。根據(jù)上海市各區(qū)耕地指標(biāo)有償收購(gòu)的普遍標(biāo)準(zhǔn)，以100萬(wàn)元/畝為收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)折算，預(yù)計(jì)融資方持有的指標(biāo)可獲得約45.97公頃（54.08×85%）。因此，融資方的資金現(xiàn)值流量如表1。

表1 融資方資金現(xiàn)值流量Table 1 The present value of financing party funds flow meter

由此可通過(guò)該表計(jì)算融資方的內(nèi)部收益率及動(dòng)態(tài)投資回收期：

內(nèi)部收益率（IRR）：利用excel計(jì)算出內(nèi)部收益率，為10.14%，大于3%，說(shuō)明項(xiàng)目可行。

動(dòng)態(tài)投資回收期n：n=12-1+︱-898.06︱/4983.02=11.18年＜12年。

從內(nèi)部收益率以及動(dòng)態(tài)投資回收期而言，說(shuō)明融資方投資該項(xiàng)目是可行的。

（2）政府的經(jīng)濟(jì)可行性

從政府的角度來(lái)講，采取PPP融資模式，其收益主要包括兩個(gè)部分：一是雙指標(biāo)可有償向市場(chǎng)各方出售，預(yù)期價(jià)格不低于70萬(wàn)元/畝；二是由于土地整治工程投資帶來(lái)土地流轉(zhuǎn)費(fèi)的升值部分收入，由整治前的1000元/畝提升至2000元/畝。

因此，政府投資的資金現(xiàn)值流量如表2。

表2 政府投資資金現(xiàn)值流量Table 2 The present value of government investment funds flow meter

故政府投資的內(nèi)部收益率及動(dòng)態(tài)投資回收期為：

內(nèi)部收益率（IRR）：利用excel計(jì)算出為9.63%，大于3%，說(shuō)明項(xiàng)目可行。

動(dòng)態(tài)投資回收期n：n=12-1+︱-109.59︱/675.99=11.16年＜12年。

從內(nèi)部收益率以及動(dòng)態(tài)投資回收期而言，說(shuō)明政府投資該項(xiàng)目是可行的。

4 結(jié)論

本文通過(guò)對(duì)近六年全國(guó)及上海的土地整治項(xiàng)目投資情況的梳理，分析了全國(guó)及上海土地整治投資現(xiàn)狀，結(jié)合目前已有的土地整治融資新模式，重點(diǎn)對(duì)PPP模式進(jìn)行了分析，并對(duì)PPP模式在上海市土地整治項(xiàng)目中的應(yīng)用以案例形式進(jìn)行了研究，得出以下結(jié)論：

（1）近年來(lái)國(guó)家財(cái)政投資土地整治項(xiàng)目基本呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)；從兩項(xiàng)投資產(chǎn)出指標(biāo)（新增耕地單位投資強(qiáng)度和新增耕地率）來(lái)看，各年間變化幅度較小；

（2）上海市土地整治投資也是以財(cái)政投資為主導(dǎo)，且土地整治整體推進(jìn)較為緩慢，從兩項(xiàng)投資產(chǎn)出指標(biāo)來(lái)看，均遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，上海市在進(jìn)行土地整治立項(xiàng)時(shí)較為關(guān)注新增耕地情況；

（3）不管是全國(guó)還是上海市，土地整治投資渠道單一，主要為財(cái)政投資，已制約了土地整治工作的全面開(kāi)展和持續(xù)推進(jìn)，探索土地整治融資新模式、拓寬土地整治資金渠道已成為土地整治全面開(kāi)展亟需解決的最重要問(wèn)題；

（4）目前土地整治可采用的融資模式主要包括BOT、土地資產(chǎn)證券化、土地整治基金以及PPP模式，這四種模式各有其優(yōu)點(diǎn)。本文認(rèn)為當(dāng)前階段，PPP模式更加適合在上海市土地整治融資中采用，PPP特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議的核心點(diǎn)主要包括項(xiàng)目建設(shè)中政府負(fù)有企業(yè)及居民搬遷的職責(zé)、規(guī)定雙指標(biāo)的最低收購(gòu)價(jià)格、在特許經(jīng)營(yíng)期內(nèi)合同終止時(shí)政府負(fù)有償債義務(wù)等；

（5）PPP模式在上海市某土地整治項(xiàng)目中運(yùn)用發(fā)現(xiàn)，不管是對(duì)融資方而言，還是政府投資而言，從內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期來(lái)看，都是可行的。

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Application of the PPP model in land reclamation financing

SHEN Shu-Yun
(Shanghai Urban Real Estate Surveyors-Appraisal Limited Company, Shanghai 200003, China)

This paper reviews investment in land reclamation projects between 2006 and 2013, and examines the current situation with respect to land reclamation both in Shanghai and nationally. The main focus is the public–private partnerships (PPP) model, which is compared with existing approaches to land reclamation financing. Practical examples of land reclamation projects in Shanghai are analyzed to provide a basis for the effective financing of land reclamation in this city and nationwide.

land reclamation; financing; public-private-partnerships (PPP) model

F301.2

A

2095-1329(2015)02-0074-05

2015-04-13

2015-05-06

申樹(shù)云(1985-),女,碩士,經(jīng)濟(jì)師,主要從事土地規(guī)劃及不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估研究.

電子郵箱: shyshen1985@163.com

聯(lián)系電話(huà): 021-63589988×6703

上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局科研項(xiàng)目

10.3969/j.issn.2095-1329.2015.02.017