房地產(chǎn)估價實務(wù)項目教學實踐

王波

摘要：根據(jù)課程目標，結(jié)合“90后”學生的特點，對《房地產(chǎn)估價實務(wù)》進行項目教學的實踐，結(jié)合課程和崗位設(shè)置教學項目，詳述了項目教學的實施過程和注意問題，對如何提高教學效果做了新的嘗試和探索。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價實務(wù);“90后”學生;項目教學法

中圖分類號：G642 ? ? 文獻標志碼：A ? ? 文章編號：1674-9324（2015）19-0144-02

《房地產(chǎn)估價實務(wù)》是高職房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的實踐性強的核心能力課程，也是從事房地產(chǎn)估價或相關(guān)工作的基礎(chǔ)。目前“90后”已普遍進入高校接受高等教育，掌握“90后”學生的特點，探討符合他們的教學理念和手段顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)估價實務(wù)課程目標

《房地產(chǎn)估價實務(wù)》的課程目標是加強學生對估價原理和方法的運用，撰寫房地產(chǎn)估價報告，提高學生對市場分析的能力。這些要求細化為：（1）做出合理假設(shè)和限制條件;（2）運用市場法，結(jié)合市場分析，選擇合適的可比實例，確定調(diào)整因素，選擇合適調(diào)整方法計算比準價格;（3）運用收益法，結(jié)合市場分析和預(yù)測，擬定合適的租金增長模型，計算收益價格;（4）能夠運用成本法，明確成本構(gòu)成，確定成本比例計算價格;（5）結(jié)合不同的估價方法和市場分析，合理確定最終評估價;（6）熟悉估價報告的組成部分;（7）熟悉估價報告的撰寫要求及相應(yīng)規(guī)范;（8）提交一份完整的估價報告。

二、“90后”學生的特點

（1）價值取向注重實效。價值取向隨社會發(fā)展而變化，在就業(yè)形勢不樂觀的大環(huán)境下，大學生的動機更注重實際功效[1]，很多學生認真學習的內(nèi)容是今后工作中可能會用到的專業(yè)知識，而認為自己以后不會涉及或用不到的知識呈現(xiàn)可學可不學的態(tài)度，價值取向越發(fā)趨于現(xiàn)實和功利。（2）彰顯個性，樂于表達。隨著經(jīng)濟發(fā)展和國際交流的深入，社會愈發(fā)呈現(xiàn)出價值多元的特點。與“80后”相比較，“90后”顯得更加開朗，不隨主流，他們善于發(fā)現(xiàn)問題并大膽提出質(zhì)疑，堅持自己的見解并樂于同老師和同學分享。（3）信息量大，善于利用網(wǎng)絡(luò)?！?0后”處于網(wǎng)絡(luò)高速發(fā)展的時代，電腦和手機是他們的標準配置，他們善于利用網(wǎng)絡(luò)獲取海量的信息，一方面鍛煉了大學生篩選資源和解決問題的能力;另一方面也產(chǎn)生了一定的不利影響，部分自律性差的同學將過多的精力消耗在網(wǎng)上，或沉溺于游戲，荒廢了學業(yè)。通過對“90后”學生特點的分析，以教師講、學生聽的傳統(tǒng)教學方式應(yīng)與時俱進。針對“90后”學生價值取向注重實效，課程教學應(yīng)以崗位需求為導(dǎo)向，教學內(nèi)容應(yīng)來源于真實典型的工作內(nèi)容，提高學習積極性。針對學生彰顯個性的特點，教學過程中應(yīng)以啟發(fā)式為主，并建立鼓勵學生發(fā)言的機制，提高學生的學習興趣。在教學過程中不局限于書本，要求學生通過網(wǎng)絡(luò)進行資料收集，拓寬學生視野。

三、課程教學方法選擇

項目教學法以學生為中心，主張在教學中把實際生產(chǎn)中的相應(yīng)技術(shù)項目引入到課堂教學中[2]，學生在教師的指導(dǎo)下完成項目的全過程，運用相關(guān)理論知識，達到技能訓(xùn)練的目的。房地產(chǎn)估價實務(wù)采用項目教學法，以評估特定房地產(chǎn)價值為項目，在這個過程中啟發(fā)學生運用估價原理，選擇估價方法，滿足撰寫要求，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求完成一份完整的估價報告，達到技能訓(xùn)練的目的，從而完成教學目標，提高教學效果。

四、項目教學的實踐

（一）合理設(shè)置項目，貼近教學與崗位

項目的設(shè)置是項目教學的關(guān)鍵，項目應(yīng)該貼近教學，符合教學大綱的要求。項目的設(shè)置也應(yīng)該貼近崗位，從崗位出發(fā)，篩選出典型的項目，著重培養(yǎng)學生的職業(yè)技能?！斗康禺a(chǎn)估價實訓(xùn)》是在《房地產(chǎn)估價原理與方法》后開設(shè)的課程，學生具有一定房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和技能水平，《房地產(chǎn)估價實訓(xùn)》在于培養(yǎng)學生估價原理與方法的運用，能夠撰寫房地產(chǎn)估價報告。因此結(jié)合教學，將房地產(chǎn)估價實訓(xùn)項目確定為評估特定估價對象，撰寫估價報告。而估價對象的確定是實訓(xùn)項目的核心。有的學校實訓(xùn)項目的估價對象不統(tǒng)一，估價對象可以來自教師，也可以由學生自行選擇，這種形式的項目教學中評估的物業(yè)類型較豐富。但由于項目隨意性過大，無法辨別估價對象的真實性，也存在學生繞過難點或者隨意抄襲的現(xiàn)象。有的學校實訓(xùn)項目的估價對象是學校物業(yè)，這雖然便于學生考查，但學校物業(yè)的評估不具有典型性，若以學校物業(yè)模擬住宅或商業(yè)，假設(shè)因素過多，仿真性不高。結(jié)合估價崗位，本項目教學的實訓(xùn)項目的估價對象由教師從實際評估項目中選出，真實的估價目的和業(yè)務(wù)關(guān)系激發(fā)了學生的學習興趣，便于學生實際調(diào)查和資料收集，也保證了項目難度適中，不過于簡單，也不至于學生沒有辦法完成。該實訓(xùn)項目是對重慶南洋大廈爛尾樓進行估價，南洋大廈位于重慶南岸南坪新街90號，總建筑高度是99.1米，地上28，地下2層;占地面積：2111平方米，總建面約為29076平方米，其中6層高的裙樓，約為4890平方米，塔樓約為21589平方米。估價是為了轉(zhuǎn)讓，即為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考。

（二）項目教學的過程

第一步，明確項目任務(wù)，提高學生學習興趣。課程開始時，明確課程的任務(wù)是完成估價對象的價格評估，介紹建筑物的概況、建設(shè)背景、交易轉(zhuǎn)手情況和此次評估的目的，將估價的工作背景帶到課程中，能較好地模擬真實的估價案例，提高學生學習興趣。第二步，擬定估價作業(yè)方案及技術(shù)路線，明確作業(yè)要求。要求學生分組協(xié)作，但每人要完成一份完整的估價報告，課程考核主要依據(jù)作業(yè)匯報和估價報告。每組學生制定估價作業(yè)方案，提出估價的技術(shù)路線及難點處理，教師在分析點評作業(yè)方案時要注意給學生剖析，使學生能夠準確掌握項目作業(yè)的要求，從而為完成項目奠定基礎(chǔ)。第三步，實地勘察估價對象，調(diào)動學生的參與意識。要求每組學生根據(jù)擬定的作業(yè)方案和技術(shù)路線，利用課余時間組隊實地勘察估價對象實地勘察，并將實地勘察情況在班上匯報。學生通過對估價對象的實地勘察對估價對象的區(qū)位和已建成情況有了感性的認識，并能很好地將理論和現(xiàn)實結(jié)合起來，調(diào)動學生的參與意識。第四步，估價技術(shù)報告的撰寫，適時引導(dǎo)學生。根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》估價的技術(shù)報告包括：“估價對象實物、權(quán)益、區(qū)位的描述與分析，市場背景描述與分析，最高最佳利用分析，估價方法適用性分析，估價測算過程和估價結(jié)果的確定”[3]。估價技術(shù)報告是估價報告的核心，而估價的測算過程是估價技術(shù)報告的核心。在該估價報告測算中主要為假設(shè)開發(fā)法，而在假設(shè)開發(fā)法中用市場法測算開發(fā)完成后的價值重點是交易價格統(tǒng)一，市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)區(qū)位狀況調(diào)整和房地產(chǎn)權(quán)益狀況調(diào)整;在假設(shè)開發(fā)法中用收益法測算開發(fā)完成后的價值重點是收益和費用的確定，收益模型的確定，報酬率的求取;假設(shè)開發(fā)法中的成本法和成本法測算中的重點是房地產(chǎn)成本構(gòu)成，土地重新構(gòu)建價格的確定，建筑物重新構(gòu)建價格的確定，已完工程量和建筑折舊的計算。對這部分教學教師應(yīng)以學生為主，以啟發(fā)的方式引導(dǎo)學生，鼓勵學生發(fā)言，并建立鼓勵發(fā)言的機制，歡迎學生提出不同想法，提高學生的學習主動性，幫助學生自我反思和總結(jié)所學的估價理論和方法，提高學習效果。第五步，成績考核，總結(jié)項目教學。成績考核來源于三個方面，第一，同學的自我評價，主要從參與程度和學習效果兩個方面評價;第二，小組同學和教師的評價，主要是參與程度、資料收集和學習效果評價;第三，根據(jù)每個同學提交的估價報告的完整性和運算的正確性來評價。通過成績考核，從學生的評價和估價報告撰寫的質(zhì)量中反映項目教學的實施效果，教師從中反思和總結(jié)項目教學的優(yōu)缺點，完善項目教學。

五、項目教學應(yīng)注意的問題

1.采取多種方式，幫助學生克服困難。房地產(chǎn)估價實務(wù)的項目是個大項目，學生在完成過程中會遇到很多阻力和困難，比如有的學生對估價原理理解不透，隨意照抄估價原理;有的學生不理解估價方法，估價對象價值測算無從下手。遇到阻力或困難后，有些學生選擇敷衍，隨意編造估價報告，有些學生選擇放棄，完全照抄其他同學的報告。針對不同的阻力和困難，教師應(yīng)采取多種方式，如一幫一、小組討論、教師講解以及單獨輔導(dǎo)等多種形式幫助學生克服困難。

2.注重教學進度，完成教學目標。學生在撰寫估價報告時進度不一致，這不利于問題的討論和啟發(fā)。教師應(yīng)對進度進行控制，要求和鼓勵進度慢的同學課后繼續(xù)完成，使其保持一致的作業(yè)進度，同時也保證了學生及時完成項目。

3.注重教學效果評估，完善項目教學。項目完成后要注重教學效果的評估。在成績考核中獲得學生對教學效果的評價，但除了學生的反饋外，教學效果的評估還應(yīng)包括專業(yè)教師和企業(yè)。在項目評價結(jié)束后應(yīng)注意專業(yè)老師對教學效果的評價，從同事中獲取項目教學效果的反饋。學生最終要面向企業(yè)，雖然不能立即獲得企業(yè)的評價，但應(yīng)該通過對學生的追蹤或者技能比賽的方式獲取企業(yè)對教學效果的反饋。獲取學生、教師和企業(yè)三方面的評價，才能讓教學更貼近學生，更貼近企業(yè)。

總之，以職業(yè)崗位為基礎(chǔ)，以項目為導(dǎo)向的項目教學法在《房地產(chǎn)估價實務(wù)》課程的實踐中，取得了一定的效果，較好地完成了課程目標，也有助于提高教師的素質(zhì)，并能培養(yǎng)學生的職業(yè)技能。

參考文獻：

[1]崔丹，王曉琳，賀東建.“90后”大學生思想特征及提高思政課教學效果的對策——基于海南軟件職業(yè)技術(shù)學院的調(diào)查分析[J].長春理工大學學報，2010，5（12）：143-144.

[2]白蕾.房地產(chǎn)估價課程項目教學法研究[J].河南教育，2011，（1）：29-29.

[3]柴強.房地產(chǎn)估價理論與方法[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2008.endprint