已預告登記的房屋因土地被抵押如何辦產(chǎn)權證

鐘京濤

案例

甲公司開發(fā)建設的某商品房項目（以下簡稱“案涉樓盤”）于2010年9月取得商品房預售許可證。2010年

10月，李某等人分別與甲公司簽訂商品房買賣合同并辦理了商品房預售合同備案手續(xù)。2011年1月，雙方辦理了預購商品房的預告登記。2011年12月，市國土資源局為甲公司辦理了案涉樓盤所在宗地的登記手續(xù)，頒發(fā)了國有土地使用證。隨后，甲公司以該宗地使用權為丙公司向乙銀行申請的4500萬元最高額抵押貸款提供擔保，并辦理了土地使用權抵押登記。2014年底，案涉樓盤通過綜合驗收并交付使用。因案涉土地使用權處于抵押狀態(tài)，李某等人無法辦理產(chǎn)權證，經(jīng)過行政復議等程序后，李某向人民法院提起行政訴訟。一審法院經(jīng)過審理于2015年3月判決，撤銷案涉抵押登記行為。登記機構、乙銀行不服，提起上訴。

分析

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前，部門間存在信息不暢、工作不銜接等問題，導致開發(fā)商在商品房出售后，仍將商品房項目所在宗地的建設用地使用權以抵押等方式處分，造成購房人無法辦理不動產(chǎn)權證書。自不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，房地分別處分并辦理相應登記造成權利沖突的問題已基本避免，但如何處理分散登記時期產(chǎn)生的大量歷史遺留問題，仍是不動產(chǎn)登記中面臨的難題。

從地方處理此類歷史遺留問題的路徑來看，大體有兩種方式。一是通過政府部門協(xié)調(diào)，由抵押權人出具同意辦理轉移登記的書面意見后，登記機構再予以辦理相應轉移登記手續(xù)。這一方式的優(yōu)點是效率高，能夠快速解決“辦證難”，不足之處是仍未根本解決權利沖突問題。二是通過訴訟方式解決，包括通過民事訴訟推翻據(jù)以辦理登記的基礎法律關系，進而撤銷抵押權，或直接通過行政訴訟撤銷抵押登記。該方式的優(yōu)點是從根本上解決了權利沖突問題，不足之處是效率低、不確定因素多。

本案即是按后一種方式處理。從實體法律關系上來看，本案中甲公司出售給李某等人的商品房包含其占用范圍內(nèi)的建設用地使用權，案涉土地上設立的抵押權存在無權處分因素;從登記程序上來看，本案的一個特殊因素是李某等人已辦理了預告登記，根據(jù)法律規(guī)定，預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。本案一審、二審法院均認可此觀點。

不動產(chǎn)登記實踐中，對于土地存有建筑物、構筑物的能否單獨抵押土地使用權的問題，仍有不同觀點，一種觀點認為可以單獨抵押。另一種觀點則認為不能單獨抵押，應一體處分。從嚴格意義上講，后一種觀點更符合法律邏輯，因為對于土地的開發(fā)利用，我國法律規(guī)定了規(guī)劃、施工等一系列限定條件，在已有建筑物、構筑物的情況下忽視其存在，或不考慮其用地行為合法與否，顯然不符合房地一體處分和依法登記的基本要求?，F(xiàn)行法律中，房屋所有權與土地使用權雖然相互獨立，但我國在堅持房地權利分離的同時，又實行房地處分一致原則，要求“房隨地走”“地隨房走”。抵押屬于一種處分行為，也應當實行房地一致原則，在抵押土地時，地上物應一并抵押，《民法典》第三百九十七條對此作出了明確規(guī)定。因此，本案中案涉土地顯然不屬于單獨辦理土地使用權抵押登記的情形。

本案二審法院認為，案涉抵押登記之前，案涉土地上已實際建造商品房，李某等購房人已經(jīng)辦理了預購商品房預告登記，案涉抵押登記缺少地上附著物情況;甲公司將建設中的案涉樓盤預售后，受預告登記排他效力的制約，不得再以預售的商品房占用范圍內(nèi)的土地使用權設定抵押，登記機構應當依法不予登記;案涉土地在設定抵押登記的同時，產(chǎn)生了將該地上建筑物一并抵押的效力，應經(jīng)李某等權利人同意。因此二審法院判決，駁回上訴，維持原判。

本案發(fā)生在分散登記時期，但不可否認的是權利沖突客觀存在。本案帶來的啟示就是，對于土地使用權（尤其是經(jīng)營性開發(fā)建設用地）單獨抵押，登記機構應當盡更多的注意義務，以避免帶來不必要的糾紛。（作者單位：自然資源部不動產(chǎn)登記中心）