“房地產(chǎn)+”決定房企的未來

文/葉雷

盡管各項(xiàng)政策利好刺激不斷，但房地產(chǎn)行業(yè)的焦慮依然沒有絲毫緩解，轉(zhuǎn)型升級仍是主流的熱點(diǎn)話語。適者生存！焦慮催生創(chuàng)新，戰(zhàn)略創(chuàng)新、經(jīng)營創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新、品牌創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、文化創(chuàng)新、制度創(chuàng)新……創(chuàng)新已與房地產(chǎn)行業(yè)生死攸關(guān)。怎么創(chuàng)新？怎么轉(zhuǎn)？怎么升級？房企在“摸著石頭過河”中不斷變幻著“泳姿”。越是在焦慮的時(shí)候，越是需要思考一個(gè)根本的哲學(xué)命題：我是誰？我從哪里來？我要到哪里去？

我是誰：從“互聯(lián)網(wǎng)+”回到“房地產(chǎn)+”

伴隨“互聯(lián)網(wǎng)+”這個(gè)概念成為街頭巷議，越來越多的房企迅速開始了擁抱互聯(lián)網(wǎng)的實(shí)踐，在房地產(chǎn)領(lǐng)域掀起了一股互聯(lián)網(wǎng)的熱浪，從房地產(chǎn)開發(fā)的前期市場調(diào)研、拓客、開盤營銷推廣、業(yè)主維護(hù)、房產(chǎn)價(jià)值評估、二手房經(jīng)紀(jì)，到融資、開發(fā)、建筑、銷售等，幾乎滲入了房地產(chǎn)業(yè)的每個(gè)細(xì)節(jié)，特別是以成熟的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)模式著稱的花樣年旗下彩生活的上市，更是將房地產(chǎn)業(yè)的“互聯(lián)網(wǎng)+”推向了一個(gè)高潮。

經(jīng)過了2014年到2015年上半年的喧囂，2015年下半年似乎又出現(xiàn)了新的變化：萬科繼推出創(chuàng)客空間后，聯(lián)手深圳中學(xué)于總部共建了萬科梅沙書院，深圳萬科麓城小學(xué)以及萬科天譽(yù)學(xué)校也于9月開學(xué)；繼恒大冰泉、恒大糧油、恒大乳業(yè)之后，其互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)醫(yī)院和恒大原辰醫(yī)學(xué)美容醫(yī)院也陸續(xù)開業(yè)；綠地開始了“3+X”產(chǎn)業(yè)集群的布局，其中“3”是以房地產(chǎn)為核心的城市綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)集群、消費(fèi)及生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群和金融投資產(chǎn)業(yè)集群，“X”是新興產(chǎn)業(yè)培育；萬達(dá)更是希望將商業(yè)、文旅、金融、電商、體育與房地產(chǎn)融合實(shí)行新的“發(fā)展模式”……圍城里面的房企正在焦慮，圍城外面的企業(yè)依然想擠進(jìn)來。在房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型升級開拓“副業(yè)”的同時(shí)，其他領(lǐng)域的企業(yè)對房地產(chǎn)似乎依然癡情不改，除了眾多的互聯(lián)網(wǎng)公司紛紛涉足房地產(chǎn)業(yè)外，奧克斯賣了空調(diào)也去賣房產(chǎn)了、海爾賣電器的同時(shí)也開始賣房子了，“永不進(jìn)入主業(yè)以外的行業(yè)”的科技巨頭華為旗下的綠苑實(shí)業(yè)公司也拿地進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)……

就像每個(gè)人都有自己的基因一樣，每一個(gè)企業(yè)也都有自身的基因，而且“早在它最初的18個(gè)月就被決定了”。企業(yè)基因在很大程度上決定了企業(yè)自身的能力和潛力，企業(yè)的跨界也不可避免帶著企業(yè)基因的影響，企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級本質(zhì)上就是企業(yè)基因的繼承與進(jìn)化，正確進(jìn)化是保證企業(yè)在“優(yōu)勝劣汰、適者生存”的市場競爭中勝出的關(guān)鍵。所以，即使是“互聯(lián)網(wǎng)+”，互聯(lián)網(wǎng)公司與房地產(chǎn)企業(yè)的玩法也是有本質(zhì)區(qū)別的，互聯(lián)網(wǎng)公司玩的是“互聯(lián)網(wǎng)＋房地產(chǎn)”，互聯(lián)網(wǎng)為體，房地產(chǎn)為用，重點(diǎn)在虛擬的“家”，醉翁之意是通過在線的生活方式謀“錢途”；房地產(chǎn)企業(yè)玩的是“房地產(chǎn)＋互聯(lián)網(wǎng)”，房地產(chǎn)為體，互聯(lián)網(wǎng)為用，目的是用互聯(lián)網(wǎng)思維增加產(chǎn)品和服務(wù)的創(chuàng)新，從而以創(chuàng)新的產(chǎn)品和服務(wù)提升自身的競爭力，或者為轉(zhuǎn)型探索出一條路徑。

我是誰？無論是互聯(lián)網(wǎng)公司，還是房地產(chǎn)公司，企業(yè)基因決定了其思維模式，目前所謂的“+”，實(shí)際上還只是各取所需，都還只是屬于“錦上添花”的范疇，所以也就不可能對房地產(chǎn)行業(yè)帶來顛覆性的革新。未來，只有互聯(lián)網(wǎng)公司與房地產(chǎn)公司共同在“互聯(lián)網(wǎng)＋房地產(chǎn)”上深度合作與探索，才可能有全新的產(chǎn)品創(chuàng)新或模式顛覆。因此，在目前背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在喧囂之后，把目光從“互聯(lián)網(wǎng)+”拉回到“房地產(chǎn)+”，這正是理性的回歸。

我從哪里來：理想不敵現(xiàn)實(shí)

對于房企來講，這一輪的“互聯(lián)網(wǎng)+”熱潮，除了順應(yīng)發(fā)展趨勢之外，還有一個(gè)很重要的功能，就是行業(yè)整體焦慮之時(shí)渴望新出路，寄希望于互聯(lián)網(wǎng)為房地產(chǎn)“雪中送炭”。然而，豐滿“理想”不敵骨感“現(xiàn)實(shí)”，這正是房地產(chǎn)企業(yè)重新回到“房地產(chǎn)+”上做文章的原因所在。

從“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”來看，短期內(nèi)還難以成為房企的利潤增長點(diǎn)。最具代表性的從花樣年分拆上市的彩生活，服務(wù)了分布在147個(gè)城市的1700個(gè)社區(qū)，已成為全球最大社區(qū)服務(wù)運(yùn)營商，盡管股價(jià)表現(xiàn)還不錯(cuò)，但2015年的中期報(bào)告卻是這樣表述的：“基于社區(qū)O2O業(yè)務(wù)處于持續(xù)布局的階段，短期內(nèi)仍無法給予損益表以實(shí)際支援?！蓖瑯?，9月18日《信息時(shí)報(bào)》是這樣報(bào)道其他一些案例的：業(yè)主對奧園的生活O2O平臺“無感”；富力地產(chǎn)通過微信公眾號主推的“全民經(jīng)紀(jì)人”創(chuàng)富平臺，目前還沒有統(tǒng)計(jì)數(shù)字；將“微信營銷”和“全民營銷”融合起來的碧桂園，注冊用戶達(dá)到了55.3萬人，傭金點(diǎn)數(shù)也高達(dá)4%，但真正貢獻(xiàn)的銷售額只有75.6億元，10%多一點(diǎn)；網(wǎng)上賣房的方興地產(chǎn)就更可憐了，僅頭兩天有成交記錄……

從“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”來看，新聞報(bào)道主要聚焦了其獲得融資的情況，卻鮮有報(bào)道業(yè)績的。主打擇客式社交創(chuàng)業(yè)公寓的YOU+社區(qū)、主打擇客式孵化器的科技寺、主打共享辦公平臺的優(yōu)客工場、主打短租模式的辦公O2O平臺的SOHO 3Q、主打可定制可轉(zhuǎn)換生活平臺的Elab、主打以參與式設(shè)計(jì)為靈魂全流程眾籌的無憂我房等等，也都還沒有進(jìn)入收獲季。

與此形成對比的是，“房地產(chǎn)+”其他內(nèi)容的，似乎表現(xiàn)更好。走“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的綠地集團(tuán)，聯(lián)手螞蟻金服及平安陸金所成立“綠地金服”，2015年上半年在主營業(yè)務(wù)同比下降26.7%的情況下，在金融領(lǐng)域卻累計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤19億元，同比增長469%。走“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+家裝”的愛空間，在獲得超過6000萬元的A輪融資后，已經(jīng)成了為2015年上半年北京市內(nèi)接單量最大的家裝公司。一開始就定位“區(qū)域配套服務(wù)提供商”的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，專注做“房地產(chǎn)+教育和醫(yī)療”，也取得了三線飄紅的戰(zhàn)績，協(xié)議銷售額按月上升22%，協(xié)議銷售樓面面積按月上升7%，協(xié)議銷售均價(jià)每平方米按月上升13%。

我從哪里來？房地產(chǎn)企業(yè)是從拿地、建房、賣房的“黃金時(shí)代”走來的，房產(chǎn)本身才是其擅長的領(lǐng)域。特別是在中國電商逐步進(jìn)入成熟期，而房產(chǎn)電商卻還在培育的過程中，無論是“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”，還是“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”，其實(shí)際作用仍然只是實(shí)體交易的一種補(bǔ)充，要成為房企的利潤增長點(diǎn)，沒有幾年的培育是很難的。也正因?yàn)榇?，熱鬧的背后，是A股125家房地產(chǎn)企業(yè)半年報(bào)顯示，凈利潤率僅9.1%，上市地產(chǎn)公司平均利潤率在歷史上首次跌入個(gè)位數(shù)。既然房企最懂的是房子，根據(jù)社會發(fā)展的進(jìn)步，人們需求的變化，立足于房地產(chǎn)做“+”，短期效果自然也就好很多。

我要到哪里去：“房地產(chǎn)+”為自己代言

毫無疑問，房地產(chǎn)公司的焦慮遠(yuǎn)還沒有結(jié)束，在某種程度上，可以說仍還只處于開始階段。一方面，盡管在政策刺激之下，樓市出現(xiàn)分化，不少城市有了些許起色，但去庫存任務(wù)依然艱巨。截至9月7日，已公布半年報(bào)的138家上市房企，庫存超過千億的企業(yè)有4家，分別為綠地、萬科、保利、招商，除萬科庫存下降了2%，其他3家均有不同幅度上漲；庫存在200億到1000億的企業(yè)有27家，其中，只有金地、濱江、世茂股份庫存出現(xiàn)了下降，其他基本都處于庫存上漲中；138家上市房企總存貨金額高達(dá)2.47萬億元，同比漲12%。另一方面，是房地產(chǎn)行業(yè)中長期的大勢不妙。

短期來看，供給嚴(yán)重過剩、人民幣貶值、資金外流、人口老化等讓房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外承壓；中期來看，90%地級市建新城，可容納34億人居住，城鎮(zhèn)化率已達(dá)53.7%，進(jìn)入慢車道，而受制于收入、醫(yī)療、教育等因素，2.89億“人戶分離人口”完全城市化受阻；長期來看，互聯(lián)網(wǎng)思維的發(fā)酵與擴(kuò)散，人們的工作方式、教育方式、醫(yī)療方式、交通方式、購物消費(fèi)方式都在發(fā)生變化，工業(yè)4.0正朝向更加低碳方向發(fā)展，城市不可避免地將去中心化。即使短期內(nèi)實(shí)行能拯救房市的量化寬松貨幣政策，國內(nèi)由于2008年刺激過猛，廣義貨幣M2快速增長的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，國外各國央行信用在過去10～15年也已擴(kuò)張到了一個(gè)彈性邊緣。但是，就房地產(chǎn)市場來說，有人口增量的地區(qū)，房價(jià)長遠(yuǎn)就還會是向上的，9月份，全國100個(gè)城市住宅平均價(jià)格環(huán)比上漲0.28%， 其中59個(gè)城市環(huán)比上漲，41個(gè)城市環(huán)比下跌，分化依然在繼續(xù)。

新的背景下，一方面，必將是眾多中小房企前景堪憂，不可避免地走向寡頭時(shí)代，房企生存必須得依靠規(guī)模和品牌；另一方面，人們的生活需求不斷提高和變化，房屋已經(jīng)不再只是“住”了，房地產(chǎn)必將從傳統(tǒng)的B2C模式轉(zhuǎn)變成C2B，從讓居者有其屋到居者優(yōu)其屋，房企也不得不在房地產(chǎn)上做“＋”?！埃?，不一定行得通，但不“＋”，就是等死。中國自有中國的國情，模式自然也就多種多樣，無論“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”，還是“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”，互聯(lián)網(wǎng)都將成為標(biāo)配。然而，人們的生活鏈有多長，就會有多少種“＋”法，建筑、景觀、綠化、教育、醫(yī)療、社交、養(yǎng)老、金融、社區(qū)服務(wù)……會“＋”的房企才有未來，增量自然要去“＋”，存量還要靠“＋”去盤活、改造。

我要到哪里去？房地產(chǎn)可“＋”的內(nèi)容很多，選擇“＋”什么，也就選擇了為未來。專業(yè)，成就品牌，成就高度。咬定自己擅長的“＋”，將專業(yè)化進(jìn)行到底，也就具備了持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)。在做“＋”的過程中，房企還會不會是房企，是怎樣的房企？“房地產(chǎn)+”將為房企自己代言！