對《保山市土地儲備管理辦法》的一點(diǎn)解析

摘要：《保山市土地儲備管理辦法》于保山市來說最深遠(yuǎn)的意義就在于強(qiáng)化了政府對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地的集中統(tǒng)一管理，盤活存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化土地資源配置，合理利用土地。

關(guān)鍵詞：儲備制度、資源配置、合理利用

近十幾年來隨著保山中心城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城市進(jìn)程步伐越來越快，城周邊的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用越來越多。隱形交易、非法轉(zhuǎn)讓土地、多頭供地現(xiàn)象十分嚴(yán)重，造成城市土地供應(yīng)總量失控，用地混亂。在此前提下，“一個口子進(jìn)水，一個池子蓄水，一個龍頭放水”的土地統(tǒng)一收購、儲備和出讓政策勢在必行，保山市土地收購儲備交易中心于2009年正式成立，2010年4月保山市人民政府印發(fā)了《保山市土地儲備管理辦法》，是保山市土地收購儲備交易中心收儲管理保山市中心城市土地的基本工具，下面對《保山市土地管理辦法》做一個簡要分析：

土地儲備制度是我國城市土地管理制度深化改革的產(chǎn)物，由于長期以來我國土地管理法律制度遵循的是“實踐先予規(guī)定，規(guī)定先予理論”的發(fā)展形式，土地管理機(jī)關(guān)對土地儲備制度的探索、建立，有一個不斷發(fā)展與完善的過程。人們對土地儲備制度的認(rèn)識也有一個由點(diǎn)到面的逐步理解、深化和接受的過程，《保山市土地儲備管理辦法》于保山市來說最深遠(yuǎn)的意義就在于強(qiáng)化了政府對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地的集中統(tǒng)一管理，盤活存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化土地資源配置，合理利用土地。《保山市土地儲備管理辦法》共6章37條，以下簡稱為《辦法》。

《辦法》首先定義了保山市的土地儲備及其機(jī)構(gòu)的概念，明確了保山市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地儲備實行申報制度，用地實行審批制度，然后界定了13種土地需要納入土地收儲，其中，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是保山市收儲工作的最核心部分，現(xiàn)階段開發(fā)的東城區(qū)、北城區(qū)、青陽片區(qū)、大瑞鐵路片區(qū)都大規(guī)模的涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。在收儲方法上，《辦法》列舉了貨幣收購儲備、協(xié)議儲備、置換儲備和規(guī)劃儲備四中方式，在日常工作中，基本都采取的是貨幣收購儲備，收儲土地的一般程序是申請收購-權(quán)屬調(diào)查-確定規(guī)劃條件-測算收購價格-方案報批-簽訂合同-權(quán)屬變更-交付土地-收購補(bǔ)償?！掇k法》規(guī)定被收購的土地經(jīng)簽訂《國有土地使用權(quán)收購合同》后即產(chǎn)生法律效力，雙方當(dāng)事人必須依法全面履行合同約定的各項權(quán)利和義務(wù)。在經(jīng)過儲備土地的前期開發(fā)、利用后保山市土地收購儲備交易中心依照國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》和《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)范》的程序，依法組織實施儲備土地的供應(yīng)工作，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各類建設(shè)用地，由政府土地儲備機(jī)構(gòu)統(tǒng)一提供除依據(jù)國家法律、行政法規(guī)規(guī)定確需劃撥的土地外，城市各類建設(shè)項目使用儲備土地應(yīng)當(dāng)實行有償使用，不得劃撥供地；工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性建設(shè)項目用地必須以公開招標(biāo)、拍賣、掛牌的方式出讓，不得采取其他方式供地。土地使用權(quán)供應(yīng)的具體程序為：確定供應(yīng)地塊-土地供應(yīng)方案的報批-發(fā)布土地供應(yīng)信息-儲備土地使用權(quán)的供應(yīng)。土地使用者依法取得建設(shè)用地土地使用權(quán)后，未經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地，認(rèn)定為閑置土地。經(jīng)認(rèn)定的閑置土地，按以下方式處置：1、責(zé)令土地使用者在兩個月之內(nèi)動工建設(shè)，并按規(guī)定繳納土地閑置費(fèi)后辦理相關(guān)開發(fā)建設(shè)手續(xù)；2、經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)延長動工開發(fā)建設(shè)時間的，一般不得超過一年，并且延長期內(nèi)應(yīng)當(dāng)依法收取土地閑置費(fèi)；3、協(xié)議收回的由土地使用者與國土部門土地儲備機(jī)構(gòu)簽訂土地收購協(xié)議，對土地使用者補(bǔ)償取得土地使用權(quán)費(fèi)用后，解除土地出讓合同，收回土地使用權(quán)；4、滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)；5、市、縣（區(qū)）人民政府安排臨時使用（如公共停車場、臨時綠地等），待原項目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開發(fā)；臨時使用土地的收益，歸市、縣（區(qū)）人民政府所有?！掇k法》所規(guī)定的責(zé)任為； 按本辦法規(guī)定應(yīng)納入土地儲備范圍的國有土地，土地使用權(quán)人未申請進(jìn)行土地儲備而擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及地上建筑物、附著物的，有關(guān)部門不得為其辦理相關(guān)審批手續(xù)； 按本辦法規(guī)定納入土地儲備范圍的國有土地，除政府土地收購儲備機(jī)構(gòu)外，任何單位和個人均不得私自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物，不得以聯(lián)建、合建等方式自行轉(zhuǎn)讓存量國有劃撥土地。原土地使用權(quán)人未按照合同交付土地及地上建筑物的，或者在交付土地的同時，擅自處置地上建筑物的，土地收購儲備機(jī)構(gòu)有權(quán)責(zé)令原土地使用權(quán)人改正，原土地使用權(quán)人逾期不履行，有關(guān)部門不得辦理審批登記手續(xù)。土地收購儲備機(jī)構(gòu)可要求原土地使用權(quán)人依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

土地儲備制度從本質(zhì)上講，不是為政府開辟新的“財路”，而是要通過“收購、開發(fā)儲備”以達(dá)到出讓條件來實現(xiàn)由政府控制城市建設(shè)用地總量，最終達(dá)到“適時、適當(dāng)”調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的

參考文獻(xiàn)

【1】陸紅生：《土地管理學(xué)總論》中國農(nóng)業(yè)出版社

【2】歐陽安蛟.《土地儲備制度創(chuàng)新及拓展完善》[J1].北京：經(jīng)濟(jì)出版社2002.

作者簡介：趙曜（1984.08--）；性別：男，籍貫：云南省保山人，學(xué)歷：本科，畢業(yè)于昆明理工大學(xué)；現(xiàn)有職稱：初級助理工程師；研究方向：土地收儲。