試論城市土地儲(chǔ)備對(duì)我國(guó)城市土地供求與地價(jià)的影響分析

徐向紅

摘要：土地儲(chǔ)備制度不僅會(huì)對(duì)土地市場(chǎng)的供求關(guān)系造成影響，也會(huì)對(duì)土地的價(jià)格造成一定的影響。為此，必須建立合理的土地儲(chǔ)備制度，使土地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。文章對(duì)土地儲(chǔ)備制度的運(yùn)作程序進(jìn)行分析，探討其對(duì)城市土地供求與地價(jià)造成的影響。

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備；土地供求；地價(jià)

為了緩解住房壓力，解決地價(jià)上漲等問題，我國(guó)于1996年開始推行土地儲(chǔ)備制度。該制度自建立以來，解決了大量的土地供求問題。近年來，隨著人們對(duì)住房的需求量的增大，土地儲(chǔ)備制度也面臨著新的挑戰(zhàn)。各級(jí)部門必須對(duì)此展開研究分析，分析城市土地儲(chǔ)備與土地市場(chǎng)間存在的種種關(guān)系，使土地儲(chǔ)備制度更好的土地市場(chǎng)所服務(wù)。

一、城市土地儲(chǔ)備的運(yùn)作機(jī)制

（一）土地收購(gòu)

土地收購(gòu)是城市土地儲(chǔ)備中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要是指政府行使購(gòu)買權(quán)利，從零散的土地?fù)碛姓咛庂?gòu)買土地的一種行為。目前，國(guó)外有很多國(guó)家的城市政府都被賦予了土地收購(gòu)的權(quán)利。在我國(guó)，土地收購(gòu)還停留在儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)用地征用的層面。大多數(shù)的儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)會(huì)選擇購(gòu)買已經(jīng)出讓的土地或到達(dá)使用期限的土地。

（二）土地儲(chǔ)備

城市政府在完成土地購(gòu)買后，可以選擇暫不將其出售，而是將土地保留一段時(shí)間。在得到土地的使用權(quán)后，政府可以先完成土地的前期開發(fā)工作，如平整土地、拆遷等，也可以為土地配置排水、供水、排污等基礎(chǔ)設(shè)施，使土地成為能夠直接出售的“熟地”，完成對(duì)“熟地”的儲(chǔ)備工作，靜候其被收購(gòu)或租賃。

（三）土地出讓

土地出讓是一種有計(jì)劃的出售行為，一般是指儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將土地分期推向市場(chǎng)的活動(dòng)。在進(jìn)行土地出讓時(shí)，首先要制定土地出讓的年度計(jì)劃，同時(shí)對(duì)城市規(guī)劃的現(xiàn)狀進(jìn)行合理的分析，完成土地的分期推送。由于我國(guó)將土地出售行為定義為一級(jí)市場(chǎng)行為，因此儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)多選擇拍賣與招標(biāo)的方式來完成土地的出讓。

二、土地儲(chǔ)備對(duì)土地供求與地價(jià)的影響

（一）土地收購(gòu)對(duì)土地供求與地價(jià)的影響

土地收購(gòu)包括土地的回收和土地的購(gòu)買兩種行為，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在對(duì)土地進(jìn)行收購(gòu)時(shí)，要制定出明確的土地儲(chǔ)備計(jì)劃，并根據(jù)計(jì)劃的要求對(duì)城市出讓土地進(jìn)行購(gòu)買或回收，將零散的土地集中起來。

在儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)完成土地收購(gòu)的過程中，一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)均受到了該行為的影響。在我國(guó)，一級(jí)市場(chǎng)的供給是由政府來完成的，政府通過招標(biāo)、拍賣等行為來為一級(jí)市場(chǎng)提供土地。但由于我國(guó)的土地市場(chǎng)在進(jìn)行土地配置時(shí)還基本應(yīng)用計(jì)劃配置的模式，市場(chǎng)無法發(fā)揮其調(diào)控作用，使得一級(jí)市場(chǎng)上仍然存在私下交易的不正當(dāng)行為，出現(xiàn)了真實(shí)供給小于實(shí)際供給的現(xiàn)象。土地收購(gòu)行為的參與能夠使儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的管理，減少不正當(dāng)?shù)慕灰仔袨?，從而降低了市?chǎng)上的實(shí)際供給數(shù)量。在二級(jí)市場(chǎng)中，土地的供給主要是指土地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的現(xiàn)象。由于二級(jí)市場(chǎng)上的供給者較多，因此供給的數(shù)量一般由強(qiáng)大的市場(chǎng)機(jī)制來決定。在完成對(duì)土地的收購(gòu)后，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)能夠根據(jù)市場(chǎng)的需求對(duì)土地進(jìn)行強(qiáng)制購(gòu)買，從而達(dá)到調(diào)節(jié)二級(jí)市場(chǎng)供給關(guān)系的目的。

土地的收購(gòu)行為對(duì)土地的需求也會(huì)造成一定的影響。從目前的形式來看，我國(guó)的土地需求著可以通過四種渠道來獲取土地的使用權(quán)。一是利用政府的無償劃撥行為來獲得土地；二是通過與擁有土地使用權(quán)的集體或個(gè)人私下完成交易，獲得土地的使用權(quán)；三是在一級(jí)市場(chǎng)中以有償行為獲得土地的使用權(quán)；四是在二級(jí)市場(chǎng)中購(gòu)得土地?fù)碛姓叩耐恋厥Ｓ嗍褂媚晗蕖Ｔ谕瓿赏恋厥召?gòu)后，前兩種非正當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)行為得到了有效的控制，在隱形市場(chǎng)中獲取土地者明顯減少，更多的人會(huì)通過后兩種方式來完成對(duì)土地的購(gòu)買，從而提高市場(chǎng)的有效需求量。

土地收購(gòu)行為能夠減少市場(chǎng)的供給量，從而使市場(chǎng)的需求增加，地價(jià)也會(huì)隨之上升。在實(shí)行土地收購(gòu)制度后，土地市場(chǎng)中的供給失控現(xiàn)象能夠得到調(diào)節(jié)，減少了不良交易等行為，使土地的供給量與需求量更接近真實(shí)情況。由此可見，土地收購(gòu)行為實(shí)施能夠使不良的市場(chǎng)行為得到糾正，有利于土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（二）土地出讓對(duì)土地供求與地價(jià)的影響

目前我國(guó)的土地市場(chǎng)還存在著土地供給價(jià)格過低、資產(chǎn)流失、多頭供地等問題，影響了土地市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。實(shí)施土地出讓制度能夠加強(qiáng)政府對(duì)土地的管理力度，有利于市場(chǎng)秩序的維護(hù)。由于我國(guó)的土地二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的還不夠完善，使得土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在土地的供應(yīng)中占據(jù)著主導(dǎo)位置。儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在對(duì)土地進(jìn)行管理時(shí)會(huì)制定嚴(yán)格的制度，并按照計(jì)劃的要求完成土地的出讓，使土地出讓的數(shù)量得到了合理的控制，降低了市場(chǎng)中土地供給的總量。

在實(shí)施土地出讓制度后，市場(chǎng)中的非法交易行為將得到有效的控制。土地的出讓一般采用拍賣、招標(biāo)等方式來完成，這種方式大大減少了土地投機(jī)者的投機(jī)空間。由于土地拍賣和招標(biāo)制度對(duì)購(gòu)買者的實(shí)力要求極高，因此普通的購(gòu)買者無法參與到這一活動(dòng)中來，減少了土地的整體需求量。

土地出讓制度的實(shí)施改善了多頭供地的現(xiàn)象，降低了土地供應(yīng)的總量。另外，土地出讓的方式也能起到一定的調(diào)節(jié)作用。在出讓制度與出讓方式的協(xié)同作用下，土地的價(jià)格能夠得到有效的控制，有利于土地市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)語：

土地儲(chǔ)備制度包括土地收購(gòu)、土地儲(chǔ)備、土地出讓等多項(xiàng)內(nèi)容，該制度能夠能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)土地市場(chǎng)的管理，同時(shí)完成對(duì)土地供給數(shù)量的調(diào)控。在土地儲(chǔ)備制度實(shí)施的過程中，收購(gòu)行為能夠完成對(duì)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的調(diào)控，調(diào)節(jié)市場(chǎng)中的供求關(guān)系，使供給數(shù)量滿足市場(chǎng)的實(shí)際需求。出讓行為能夠糾正不良的市場(chǎng)行為，減少隱形市場(chǎng)中的交易數(shù)量，降低土地的價(jià)格，使供求關(guān)系達(dá)到平衡的狀態(tài)?？傊?，建立完善的儲(chǔ)備制度能夠加速土地市場(chǎng)的發(fā)展，規(guī)范土地市場(chǎng)中的行為，降低土地的價(jià)格，提高土地的利用率，有利于土地市場(chǎng)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。

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