論小區(qū)物業(yè)管理的設(shè)施設(shè)備管理

辛紅

摘 要：在科學(xué)技術(shù)飛速發(fā)展的的今天，隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高，物業(yè)管理也進(jìn)入了一個嶄新的層面。高層樓宇的出現(xiàn)，是人類合理利用土地資源的結(jié)果。近年來，許多新型高層建筑在全國各地迅速崛起，結(jié)合高層樓宇功能齊全、人口稠密、管理復(fù)雜的特點(diǎn)，在帶給居民生活便捷的同時，物業(yè)管理在設(shè)備及設(shè)施方面應(yīng)加大力度，不斷探索新的管理方法，完善科學(xué)的管理機(jī)構(gòu)和管理制度，推廣先進(jìn)的設(shè)施與設(shè)備管理手段，以促進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理向現(xiàn)代化方向發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)；管理制度；高層樓宇；設(shè)施設(shè)備

設(shè)施設(shè)備管理是一門應(yīng)用性科學(xué)，具有豐富的理論性與切合實(shí)際的操作性。為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在設(shè)施設(shè)備方面趨于現(xiàn)代化。從業(yè)人員需要掌握扎實(shí)的理論知識，并將其投入的生活實(shí)踐當(dāng)中。在此過程中，培養(yǎng)科學(xué)的思考問題和解決問題的方法，樹立現(xiàn)代化管理的理念。

一、設(shè)施設(shè)備管理的重要性

高層樓宇的迅猛發(fā)展使得現(xiàn)代物業(yè)管理制度與方法進(jìn)入了一個新的階段，其物業(yè)價值不僅取決于地段，樓層的建筑結(jié)構(gòu)，室內(nèi)布局，而且很大程度上決定于所配備設(shè)施的質(zhì)量及性能。因為物業(yè)在管理過程中對這些設(shè)備的使用和依賴程度越大，則設(shè)備的作用就越明顯。換個角度來說，現(xiàn)代物業(yè)對設(shè)備設(shè)施如何合理利用與管理，對小區(qū)的正常生活起到了重要的意義。

（一）決定物業(yè)服務(wù)的發(fā)展前景和未來

物業(yè)管理對設(shè)施設(shè)備的管理制度與管理方法是否科學(xué)，關(guān)系到物業(yè)服務(wù)的榮譽(yù)與前景，因為對于居民來說，一棟住房就是最重要的資產(chǎn)，保持和提高房屋設(shè)施的質(zhì)量和性能對于戶主來說，顯得尤為重要。所以，物業(yè)管理就要做到對設(shè)施和設(shè)備的保值和增值；如果物業(yè)設(shè)施經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)量問題，不能及時的解決戶主提出的物業(yè)問題，就會逐漸影響到公司的發(fā)展?？梢?，物業(yè)在設(shè)施設(shè)備方面怎樣進(jìn)行科學(xué)管理，對物業(yè)公司的聲譽(yù)起到至關(guān)重要的作用。

（二）關(guān)系物業(yè)服務(wù)的成本和資金利用

物業(yè)管理對設(shè)施設(shè)備的科學(xué)利用與管理，也會影響到物業(yè)服務(wù)過程中的成本，當(dāng)小區(qū)物業(yè)出現(xiàn)問題的時候，沒有一套質(zhì)量合格、性能優(yōu)異的設(shè)備會在解決問題時，不僅處理起來棘手，而且耗時耗力，造成物質(zhì)與資金上不必要的浪費(fèi)。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，那些設(shè)備設(shè)施在固定資產(chǎn)中占有越來越大的金額。雖然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就要設(shè)法提高資金的合理利用程度，而設(shè)施設(shè)備的科學(xué)管理無疑是最關(guān)鍵的。換言之，就是設(shè)施設(shè)備管理的制度與方法是否達(dá)到最佳。

二、設(shè)施設(shè)備管理應(yīng)達(dá)到的基本目標(biāo)

設(shè)施設(shè)備能否正常運(yùn)作，直接影響到高層樓宇居民的生活，也間接地反映到小區(qū)物業(yè)管理制度。現(xiàn)代建筑的特點(diǎn)是樓層高，室內(nèi)結(jié)構(gòu)多樣化。其中居民日常生活用電用水頻繁，有時在用電不正確的情況下，很容易發(fā)生火災(zāi)。因此，消防設(shè)施就顯得尤為重要，所以，物業(yè)方面就要做到定期檢查，一旦設(shè)備與設(shè)施出現(xiàn)問題，要第一時間去維護(hù)。防止發(fā)生意外時，因設(shè)備質(zhì)量和性能不過關(guān)，導(dǎo)致更大的財產(chǎn)損失。安全通道，包括走廊，樓梯，大廳也要做到按期檢查，看這些地面是否平整，護(hù)欄是否牢固。

一個良好的設(shè)施設(shè)備管理應(yīng)具備以下幾點(diǎn)：

（一）建立先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理制度

1.按照物業(yè)管理的區(qū)域和所使用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量，復(fù)雜程度、管理業(yè)務(wù)的水平，維護(hù)設(shè)備人員的能力，并且結(jié)合企業(yè)的特性，實(shí)事求是，科學(xué)合理的設(shè)置設(shè)施設(shè)備的管理體制，制定不同問題的解決方案。管理制度力求高效，具備一定的先進(jìn)和預(yù)測性。

2.物業(yè)管理人員要熟悉國家的政策、法律以及相關(guān)條例，能夠掌握一定的理論知識和實(shí)踐能力。

3.加強(qiáng)物業(yè)管理人員的培訓(xùn)與實(shí)踐工作，物業(yè)管理重點(diǎn)在于將理論和實(shí)踐相結(jié)合，通過平時培訓(xùn)讓管理人員熟悉業(yè)務(wù)的流程

三、實(shí)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備管理目標(biāo)的影響因素

（一）現(xiàn)代設(shè)施設(shè)備帶來的新問題

科學(xué)技術(shù)迅猛發(fā)展的今天，設(shè)施設(shè)備在性能和技術(shù)方面日趨更新，消耗也在不斷增大。很多新的問題也在使用過程中暴漏出來。例如，電梯故障頻繁，存在較大的安全隱患；消防設(shè)施過于陳舊或者損壞嚴(yán)重，這是火災(zāi)面前是極大的安全隱患；監(jiān)控系統(tǒng)存在死角，這讓不法分子容易在黑暗的角落作案，事后也不容易尋找犯罪證據(jù)，增大了案件偵破的難度。

（二）目前設(shè)施設(shè)備管理的局限性

面對現(xiàn)代化的設(shè)施設(shè)備新的技術(shù)難題，傳統(tǒng)的管理方案顯得落后。其局限性開始逐漸暴漏出來

1.一般的設(shè)施設(shè)備只在維修階段進(jìn)行集中的管理，而在日常過程中不予重視，較少注意設(shè)施設(shè)備全過程的管理。這在科技發(fā)展的今天，這種管理方式存在各國經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)的設(shè)施設(shè)備在管理過程中不能進(jìn)行環(huán)節(jié)之間有機(jī)的結(jié)合，使用和保養(yǎng)之間是分家的，平時只注重使用，一旦出現(xiàn)故障就趕快維修。卻忽略了日常保養(yǎng)得環(huán)節(jié)，這樣會大大降低設(shè)備的使用壽命，使其性能降低，不能發(fā)揮社時設(shè)備的最大作用。

2.傳統(tǒng)的設(shè)施設(shè)備在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、組織方面的管理，只側(cè)重于技術(shù)管理，而忽略經(jīng)濟(jì)管理，導(dǎo)致不必要的資金流失和浪費(fèi)。

3.傳統(tǒng)的設(shè)施設(shè)備只注重相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)和專業(yè)技術(shù)人才，而不把群眾聯(lián)系在一起，缺乏牢固的基礎(chǔ)。

四、設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容

（一）設(shè)施設(shè)備管理的范圍

設(shè)施設(shè)備在正常的壽命周期中，一直處于運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。分別變現(xiàn)物質(zhì)運(yùn)動和價值運(yùn)動兩種狀態(tài)。所謂物質(zhì)運(yùn)動指的是設(shè)施設(shè)備在工作過程中，因物理因素或化學(xué)因素造成的磨損，疲勞、腐蝕及老化等性能惡化。因此在設(shè)施設(shè)備服役過程中要不斷的改造，升級、維護(hù)和保養(yǎng)。設(shè)施設(shè)備的價值運(yùn)動指，使用和維護(hù)設(shè)施設(shè)備中的資金流轉(zhuǎn)，即將設(shè)施設(shè)備的原有價值與維修費(fèi)用通過提取折舊成服務(wù)費(fèi)用，逐步轉(zhuǎn)化為五福的成本過程當(dāng)中，從而導(dǎo)致設(shè)施設(shè)備凈值不斷下降。這兩種形態(tài)形成兩種不同的管理模式：技術(shù)管理與經(jīng)濟(jì)管理。所以整個設(shè)施設(shè)備在管理過程中受到技術(shù)規(guī)律和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的支配。只有做好這兩種管理模式下規(guī)律的探索，才能更有效的管理設(shè)施設(shè)備，使其價值得到充分的體現(xiàn)。endprint

（二）設(shè)施設(shè)備管理的具體內(nèi)容

設(shè)施設(shè)備管理圍繞著兩種狀態(tài)進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)，具體應(yīng)開展以下各項工作：

1.組織管理：主要包括設(shè)施設(shè)備管理工作目標(biāo)的制定與展開，相應(yīng)組織機(jī)構(gòu)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，各項規(guī)章制度的制定、貫徹和實(shí)施。

2.設(shè)施設(shè)備固定資產(chǎn)的管理：主要包括設(shè)施設(shè)備的資產(chǎn)的驗收、編號與調(diào)試。

3.設(shè)施設(shè)備的前期管理：包括設(shè)施設(shè)備的規(guī)劃、選型、采購、定貨、安裝、初期調(diào)試和信息反饋。

4.設(shè)施設(shè)備使用與維護(hù)管理：包括設(shè)施設(shè)備的維護(hù)制度，操作規(guī)程的制定；日常維護(hù)與定期維護(hù)、組織維護(hù)的檢查評比等

5.設(shè)施設(shè)備的修理管理：在維修設(shè)施設(shè)備過程中，需制定的修理方案，所需的材料和費(fèi)用、涉及到相關(guān)的修理文件和資金使用情況。

6.設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理：包括設(shè)施設(shè)備狀態(tài)完好的規(guī)章制定，對設(shè)施設(shè)備的日常檢查、定期檢查和狀態(tài)監(jiān)測、診斷和評估。

7.設(shè)施設(shè)備技術(shù)改造與更新管理：包括設(shè)施設(shè)備的技術(shù)性能的改造，相應(yīng)的技術(shù)方案，更新項目以及文件的編制。

8.設(shè)施設(shè)備的經(jīng)濟(jì)管理：包括設(shè)施設(shè)備的投資、固定資產(chǎn)的折舊、修理和保養(yǎng)費(fèi)用以及更新所需的資金。

五、做好設(shè)施設(shè)備管理現(xiàn)代化應(yīng)具備的基本條件

在當(dāng)下，物業(yè)在設(shè)施設(shè)備管理方面，有較多的地方還做得不能讓戶主感到滿意，歸結(jié)到底是設(shè)施設(shè)備在管理方面的思想理念、技術(shù)能力還不夠成熟和先進(jìn)。同時對相關(guān)的專業(yè)人才培訓(xùn)不能很好的跟上時代發(fā)展的步伐，成為制約物業(yè)管理前進(jìn)的瓶頸。要解決以上的問題，就需要探索新的科學(xué)成果，改變以往的管理模式，充分發(fā)揮設(shè)施設(shè)備的效能，只有達(dá)到設(shè)施設(shè)備管理的現(xiàn)代化才能從發(fā)展和前進(jìn)的瓶頸中跳出來。

綜上所述，物業(yè)在設(shè)施設(shè)備的管理要達(dá)到現(xiàn)代化與科學(xué)化應(yīng)從以下幾點(diǎn)做出努力：

（一）樹立科學(xué)的管理思想和發(fā)展理念

設(shè)施設(shè)備管理首先要逐步做到管理理念的先進(jìn)化，即樹立一種對設(shè)施設(shè)備管理整體綜合的思想?？梢詮娜殖霭l(fā)，思考和解決管理上的問題。盡量不要出現(xiàn)顧此失彼，要將技術(shù)管理和經(jīng)濟(jì)管理兩者合理的結(jié)合在一起，充分調(diào)動員工和專業(yè)人才的積極性，能為企業(yè)創(chuàng)造更大的效益和經(jīng)濟(jì)價值。

（二）完善設(shè)施設(shè)備管理的制度

在現(xiàn)代化管理思想的基礎(chǔ)上，根據(jù)設(shè)施設(shè)備管理的要求，不斷調(diào)整內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，健全規(guī)章制度，建立與設(shè)施設(shè)備相配套的工程機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化專群結(jié)合的班組設(shè)施設(shè)備管理，建立獎罰分明的制度，把前期管理、技術(shù)管理以及經(jīng)濟(jì)管理有機(jī)的結(jié)合在一起，以適應(yīng)設(shè)施設(shè)備管理的現(xiàn)代化需求。

（三）探索先進(jìn)的設(shè)施設(shè)備管理方法

現(xiàn)代化的管理不僅需要科學(xué)的制度，更需要的先進(jìn)的方法?；谟嬎銠C(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的高度發(fā)展，應(yīng)將傳統(tǒng)的機(jī)械化管理，向信息化方向改進(jìn)。尤其在設(shè)施設(shè)備維修方面，利用計算機(jī)技術(shù)可以達(dá)到縮短修理周期和降低維修費(fèi)用的目的，以提高設(shè)施設(shè)備在整個壽命周期得經(jīng)濟(jì)性與環(huán)保性。

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