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    房產(chǎn)稅的房?jī)r(jià)調(diào)控效應(yīng)研究——基于單期靜態(tài)供需模型

    2015-11-22 06:03:15楊宏宇
    關(guān)鍵詞:總需求投機(jī)房?jī)r(jià)

    楊宏宇

    (遼寧大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院,遼寧沈陽(yáng)110036)

    房產(chǎn)稅的房?jī)r(jià)調(diào)控效應(yīng)研究——基于單期靜態(tài)供需模型

    楊宏宇

    (遼寧大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院,遼寧沈陽(yáng)110036)

    從房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需角度,用單期靜態(tài)供需模型來(lái)考察房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康以及房?jī)r(jià)是否過(guò)高;通過(guò)構(gòu)建供給和需求函數(shù)及模型,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)變化進(jìn)行解釋?zhuān)f(shuō)明了即使房地產(chǎn)市場(chǎng)中的房?jī)r(jià)是由供需行為決定的,但是,因?yàn)槭袌?chǎng)中存在大量的投機(jī)和投資行為,這種由市場(chǎng)決定的價(jià)格,依然是不合理和需要調(diào)控的,同時(shí)通過(guò)模型闡釋了征收房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用。

    房地產(chǎn)市場(chǎng);投機(jī)需求;房產(chǎn)稅

    一、問(wèn)題提出

    國(guó)內(nèi)一些學(xué)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,聲稱(chēng)根據(jù)房地產(chǎn)交易量,雖然房?jī)r(jià)很高但是市場(chǎng)交易量依然很大,需求充足,因此不存在泡沫。還有的認(rèn)為我國(guó)房?jī)r(jià)依然是由市場(chǎng)需求和供給兩方面因素決定,沒(méi)有脫離基本經(jīng)濟(jì)面,所以依然是合理的,不需要調(diào)控,但這些說(shuō)法正確與否,尚需研究。本文從房屋供給和需求兩方面通過(guò)構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)單期靜態(tài)供需均衡模型來(lái)考察。

    房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)解是否有效,以及是否應(yīng)該開(kāi)征房產(chǎn)稅,國(guó)內(nèi)學(xué)者主要存在以下幾種觀(guān)點(diǎn):首先,對(duì)推出房產(chǎn)稅持否定意見(jiàn)。黃玉英(2011)[1]考察了我國(guó)過(guò)去擬開(kāi)征物業(yè)稅時(shí)的情況,通過(guò)對(duì)上海、重慶兩試點(diǎn)的效果分析,認(rèn)為我國(guó)和一些開(kāi)征房產(chǎn)稅的國(guó)家環(huán)境不同,開(kāi)征房產(chǎn)稅未必合適,如產(chǎn)權(quán)問(wèn)題、優(yōu)惠房產(chǎn)的戶(hù)口歧視問(wèn)題、計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題等,認(rèn)為房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響很小,而且面臨很多問(wèn)題。復(fù)旦大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心主任張軍(2011),認(rèn)為,房產(chǎn)稅不能調(diào)節(jié)收入分配,也無(wú)法控制投機(jī)性需求因此無(wú)法降低房?jī)r(jià),我國(guó)國(guó)情不適合推出房產(chǎn)稅。

    其次,對(duì)房產(chǎn)稅持支持意見(jiàn)。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為,房產(chǎn)稅可以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為,也會(huì)對(duì)房屋的供需情況進(jìn)行緩解。韓士專(zhuān)、張靜(2011)[2]建立計(jì)量模型研究房產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)的關(guān)系,得出房產(chǎn)稅變化影響房?jī)r(jià),但是房?jī)r(jià)變化不影響房產(chǎn)稅,由于稅制體制不完善二者之間是單向因果關(guān)系。吳俊培(2004)[3]、任志強(qiáng)(2004)[4]等認(rèn)為,房產(chǎn)稅的推出一方面提高了持有住房的成本,使很多人采取新的居住方式(如以租代購(gòu)),另一方面會(huì)增加投機(jī)成本打擊投機(jī)行為,兩方面效果會(huì)起到降低房?jī)r(jià)作用。況偉大、朱勇、劉江濤(2012)[5]使用1980-2009年23個(gè)OECD國(guó)家的住房市場(chǎng)數(shù)據(jù).考察了住房房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響,研究發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)具有顯著的負(fù)向作用,但是房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)的作用受到地方政府積極性的影響。

    第三,認(rèn)為房產(chǎn)稅作用有限。楊衛(wèi)華(2012)[6]認(rèn)為雖然房產(chǎn)稅會(huì)有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià),但是控制房?jī)r(jià)的作用有限,而更主要的作用是作為財(cái)產(chǎn)稅調(diào)節(jié)貧富差距的職能。高云龍、李春麗(2011)[7]認(rèn)為房產(chǎn)稅開(kāi)征的初衷是調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu),同時(shí)為地方政府提供穩(wěn)定收入,因此抑制房?jī)r(jià)上不可能馬上起到可觀(guān)效果,但是有巨大的影響力和間接作用。

    二、房地產(chǎn)市場(chǎng)單期靜態(tài)供需模型構(gòu)建

    本文先從考察房地產(chǎn)需求曲線(xiàn)的構(gòu)成,將房地產(chǎn)需求分為:消費(fèi)性需求、投資需求和投機(jī)需求三種,分別刻畫(huà)了各個(gè)需求曲線(xiàn)的特征和形狀,將三種需求合并得出房地產(chǎn)市場(chǎng)的總需求曲線(xiàn),從而構(gòu)建了房地產(chǎn)市場(chǎng)的單期靜態(tài)供需模型。

    (一)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求曲線(xiàn)構(gòu)建

    考察我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求,由住房需求(也叫消費(fèi)性需求)、投資需求以及投機(jī)需求三部分組成。

    住房需求滿(mǎn)足一般商品需求理論,需求和房?jī)r(jià)呈反向變動(dòng)關(guān)系,房?jī)r(jià)越高,需求越少。住房需求也稱(chēng)為房屋的消費(fèi)性需求,是將房產(chǎn)自住使用,一般指的是為了自住需要而購(gòu)買(mǎi)的房屋,常指為居住使用購(gòu)買(mǎi)的第一套房子。

    由于房屋的住房需求,是人們“吃、穿、住、用、行”的基本生活需要之一,即使房?jī)r(jià)較高時(shí),彈性較小,而且隨著房?jī)r(jià)的上升,只要不超出一定的范圍,下降幅度不會(huì)太大,因此不應(yīng)該假定是一條斜向下的直線(xiàn),如果作圖的話(huà),橫軸為住房需求,縱軸為房?jī)r(jià),應(yīng)該修正為房?jī)r(jià)較高時(shí)尾部向上翹起,房?jī)r(jià)較低時(shí)線(xiàn)性下降的曲線(xiàn)。

    房?jī)r(jià)較高時(shí)尾部向上翹起,意味著住房需求隨著房?jī)r(jià)的上升而下降,但當(dāng)房?jī)r(jià)較高時(shí),彈性較小,具有一定的需求剛性。而當(dāng)房?jī)r(jià)較低時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)上的住房需求也會(huì)受到人口的限制,尤其是年輕一代的人口數(shù)量以及準(zhǔn)備步入婚姻殿堂的新婚夫婦的數(shù)量,但是我們依然可以認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房需求隨著房?jī)r(jià)下降呈線(xiàn)性擴(kuò)大,需求曲線(xiàn)是一條直線(xiàn)而不是曲線(xiàn),因?yàn)殡m然住房需求受到人口等因素的影響,但當(dāng)房?jī)r(jià)較低時(shí),消費(fèi)者會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)更大的房屋,擴(kuò)大居住面積。增加購(gòu)買(mǎi)面積,或者購(gòu)買(mǎi)居住環(huán)境更好的房屋,相當(dāng)于增加了住房需求。

    投資需求一般是物價(jià)指數(shù)太高,因?yàn)橥泬毫Γ瑸檫M(jìn)行財(cái)產(chǎn)的保值升值而進(jìn)行的投資行為,由于房屋具有固定性、耐久性、保值性、實(shí)用性等特點(diǎn),一直是居民為了避免通貨膨脹進(jìn)行保值,以及為了未來(lái)增值而鐘愛(ài)的投資品。投機(jī)需求是很多投資者把房產(chǎn)市場(chǎng)看成獲得暴利的投機(jī)場(chǎng)所,當(dāng)過(guò)多的流動(dòng)性進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí),投機(jī)需求導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮,雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)超出了很多居民的購(gòu)買(mǎi)能力,但總交易量依然不減,促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上漲,同時(shí)房?jī)r(jià)上漲也反過(guò)來(lái)促進(jìn)投機(jī)需求。

    一般投資需求隨著房?jī)r(jià)的高漲而上升,尤其預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)高漲時(shí),投資需求會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大;當(dāng)房?jī)r(jià)高漲到一定程度,泡沫過(guò)高,房?jī)r(jià)偏離基本經(jīng)濟(jì)面太大,擔(dān)心泡沫的破裂,投資需求減少。投機(jī)需求對(duì)房?jī)r(jià)反應(yīng)和投資需求類(lèi)似,合并為一條曲線(xiàn)。因此投機(jī)/投資需求作圖時(shí),將投資/投機(jī)需求作為縱軸,橫軸為房?jī)r(jià),隨著房?jī)r(jià)上升,投資/投機(jī)需求會(huì)先上升再下降,

    圖1 房屋總需求曲線(xiàn)

    注:房屋需求曲線(xiàn)可能有更復(fù)雜的形狀,本文只是為了表示房屋需求具有隨房?jī)r(jià)提高先下降后上升再下降的特征,房屋需求曲線(xiàn)可能具有更復(fù)雜的圖形和更多的拐點(diǎn),為便于分析本文用三次函數(shù)圖形來(lái)表示。圖形類(lèi)似于開(kāi)口向下的二次函數(shù)圖形。

    房地產(chǎn)市場(chǎng)的總需求:將上述三種需求和在一起,便是房地產(chǎn)市場(chǎng)的總需求,即房屋總需求,從而得到如下的房屋總需求曲線(xiàn)。

    由圖中可以看到,當(dāng)房?jī)r(jià)很低時(shí),房屋的住房需求較大,投資和投機(jī)需求都較小,此時(shí)房屋總需求主要為住房需求,隨著房?jī)r(jià)的上漲而下降;隨著房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲,當(dāng)達(dá)到價(jià)格時(shí),房屋總需求為,住房需求依然下降,但是投資和投機(jī)者看到房?jī)r(jià)的上漲,在對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲預(yù)期的驅(qū)動(dòng)下,投資和投機(jī)需求增加較快,增加幅度大于住房需求的下降,使得總需求上升,房屋總需求變成隨著房?jī)r(jià)的上升而開(kāi)始上升;直到達(dá)到價(jià)格時(shí),此時(shí)房屋總需求變?yōu)?,由于房屋價(jià)格過(guò)高,泡沫過(guò)多,此時(shí)的房屋投資和投機(jī)者由于對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期不再盲目樂(lè)觀(guān),房屋的投資和投機(jī)需求隨房?jī)r(jià)的繼續(xù)增長(zhǎng)而放慢增長(zhǎng)速度,直至下降,住房需求在較高的房?jī)r(jià)下變得更加萎靡,同時(shí)隨著房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上升而開(kāi)始下降,使得房屋總需求隨著房?jī)r(jià)上升開(kāi)始下降;而且隨著房?jī)r(jià)越發(fā)高漲,投機(jī)和投資需求更快地減少,房屋總需求急速下降。當(dāng)房?jī)r(jià)繼續(xù)高到一定程度的時(shí)候,房地產(chǎn)市場(chǎng)里的投資需求和投機(jī)需求已經(jīng)很少,由于住房需求的彈性不足和需求剛性,此時(shí)房屋需求主要是住房需求,房地產(chǎn)需求曲線(xiàn)下降較緩慢。

    因此較高的房?jī)r(jià)下,即使房屋需求量和交易量依然很大,但是不代表內(nèi)部沒(méi)有問(wèn)題,不代表房地產(chǎn)泡沫較低,可能是大量的投資和投機(jī)需求充斥市場(chǎng),造成房地產(chǎn)業(yè)的虛假繁榮。所以應(yīng)從住戶(hù)居民的消費(fèi)能力入手來(lái)考察房?jī)r(jià)是合理還是過(guò)高,作為是否應(yīng)當(dāng)調(diào)控房?jī)r(jià)的依據(jù)。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),大量的房屋購(gòu)買(mǎi)后被閑置,而居民的住房需求卻由于高房?jī)r(jià)難以實(shí)現(xiàn),較高的房屋購(gòu)買(mǎi)成本給廣大需要購(gòu)買(mǎi)房屋居住的人群形成了巨大長(zhǎng)期的壓力。

    (二)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給曲線(xiàn)構(gòu)建

    再?gòu)姆康禺a(chǎn)的供給角度來(lái)看,一般認(rèn)為房地產(chǎn)的供給,在短期內(nèi)因?yàn)槭艿酵恋財(cái)?shù)量的限制,所以是完全無(wú)彈性的,而在長(zhǎng)期內(nèi)則是完全彈性的。因?yàn)槎唐诤烷L(zhǎng)期不好劃分,也無(wú)明確的規(guī)定和界限,所以一般情況下,我們認(rèn)為房地產(chǎn)的供給曲線(xiàn)是斜向上的。

    (三)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總供給需求模型

    我們把上述的房地產(chǎn)需求和供給曲線(xiàn)疊加到一起,得到房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求供給對(duì)于價(jià)格的變化情況:

    圖2 房屋總供給—需求模型

    當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求曲線(xiàn)是先下降再上升之后又急劇下降的,將這樣的需求曲線(xiàn)和房屋供給曲線(xiàn)放到一起,房地產(chǎn)市場(chǎng)上的交點(diǎn)很多,而不止一個(gè)。所以即使是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求曲線(xiàn)決定的價(jià)格,不一定是合理的,更不一定是有效率的。

    在圖中可以看出,當(dāng)房?jī)r(jià)較低時(shí),房屋總需求以住房需求為主,此時(shí)的投資需求和投機(jī)需求都較小,房屋總需求隨著房?jī)r(jià)的上升而下降,與房地產(chǎn)向上的供給曲線(xiàn)交于A點(diǎn),此時(shí)房?jī)r(jià)較低,泡沫很小或者沒(méi)有泡沫,發(fā)展較健康,代表了合理房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況,房?jī)r(jià)在廣大群眾的收入承受范圍之內(nèi)。此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)均衡狀態(tài),房地產(chǎn)供給和需求都達(dá)到平衡,除非受到政策改變或者突然的沖擊,輕易不會(huì)發(fā)生改變。

    當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)受到意料之外的沖擊時(shí),比如土地價(jià)格上漲、對(duì)高房?jī)r(jià)的預(yù)期、房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資和投機(jī)的盛行等,房?jī)r(jià)會(huì)越過(guò)A點(diǎn)繼續(xù)攀升,房地產(chǎn)需求經(jīng)歷短暫的下降后,過(guò)了最低點(diǎn)E點(diǎn)之后,便開(kāi)始在投資和投機(jī)需求的刺激下,反降為升,在需求上升的刺激下,此時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上升,直到達(dá)到新的均衡點(diǎn)B,此時(shí)房?jī)r(jià)已經(jīng)較高,市場(chǎng)中充斥著大量的投資投機(jī)行為,泡沫較大,人們已經(jīng)開(kāi)始不夠理性,市場(chǎng)上多是投資和投機(jī)者,他們一起哄托房?jī)r(jià)繼續(xù)升高。而且這點(diǎn)雖然是供給和需求曲線(xiàn)的交點(diǎn),但是這點(diǎn)并不是平衡點(diǎn),因?yàn)樵贐點(diǎn),無(wú)論是供給還是需求,都有繼續(xù)抬高房?jī)r(jià)的趨勢(shì),所以房?jī)r(jià)會(huì)越過(guò)B點(diǎn),繼續(xù)上升。經(jīng)過(guò)點(diǎn)之后,此時(shí)房屋總需求開(kāi)始下降,住房需求繼續(xù)減少,而投機(jī)者和投資者面對(duì)高啟的房?jī)r(jià),對(duì)未來(lái)走勢(shì)開(kāi)始擔(dān)憂(yōu),紛紛退出市場(chǎng)。

    當(dāng)房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)點(diǎn)后,雖然房屋總需求開(kāi)始下降,但是房?jī)r(jià)會(huì)有繼續(xù)上漲的動(dòng)力,直到達(dá)到新的交點(diǎn)C點(diǎn),此時(shí)市場(chǎng)上泡沫水平較高,房地產(chǎn)價(jià)格太高,市場(chǎng)上充斥大量投機(jī)行為,面對(duì)過(guò)高的房?jī)r(jià),住宅需求繼續(xù)下降,部分投機(jī)投資者開(kāi)始撤離,從而導(dǎo)致住房總需求開(kāi)始下降,和供給曲線(xiàn)相交。此時(shí)房?jī)r(jià)早已偏離居民的收入水平和基本價(jià)值面,房?jī)r(jià)已經(jīng)離開(kāi)了基本經(jīng)濟(jì)面的支持,唯一支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有坍塌的是人們對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的不理性和盲目的投資熱情。一旦人們對(duì)房?jī)r(jià)判斷開(kāi)始趨于理性,對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲失去信心,對(duì)房地產(chǎn)投資熱情開(kāi)始消減,對(duì)過(guò)高房?jī)r(jià)開(kāi)始擔(dān)憂(yōu),擔(dān)心泡沫的破裂,市場(chǎng)上投資/投機(jī)者會(huì)紛紛退出,在投資/投機(jī)需求的影響下房屋總需求急劇下降,房屋需求回歸為住宅需求。

    三、征收房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效應(yīng)

    考察征收房產(chǎn)稅的情況。征收房產(chǎn)稅后房屋的需求供給情況如圖3。

    如圖3,當(dāng)征收房產(chǎn)稅時(shí),會(huì)對(duì)房屋的總供給和需求都會(huì)產(chǎn)生影響。

    考察房屋供給方面,雖然短期內(nèi)房屋供給一般認(rèn)為是缺乏彈性甚至是完全無(wú)彈性的,長(zhǎng)期內(nèi)才認(rèn)為是完全有彈性的,但是當(dāng)征收房產(chǎn)稅后,供給曲線(xiàn)依然會(huì)向下發(fā)生移動(dòng),從移動(dòng)到,在相同的價(jià)格下,房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房屋供給增多。

    圖3 征收房產(chǎn)稅后房屋總需求供給變化

    短期內(nèi)總的房屋建造數(shù)量不易發(fā)生改變,很多學(xué)者認(rèn)為短期房屋供給是完全無(wú)彈性或缺乏彈性的。但是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年較高的價(jià)格上漲后,已經(jīng)存在一定的泡沫,市場(chǎng)中有大量的投資/投機(jī)者,很多房屋被購(gòu)買(mǎi)后閑置囤積。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)上房屋供給不單由新建房屋數(shù)量組成,還存在著大量的空置房屋。征收房產(chǎn)稅后,增加了市場(chǎng)上的房屋保有成本,加大房屋保有負(fù)擔(dān),減少了從房屋投資中獲得的收益,同時(shí)減少了市場(chǎng)上的投資收益預(yù)期。因此征收房產(chǎn)稅后,雖然當(dāng)期新建房屋數(shù)量變化不大,但很多囤積的房屋被銷(xiāo)售,短期內(nèi)較大地增加了房屋供給,所以房屋供給曲線(xiàn)發(fā)生移動(dòng),從移動(dòng)到,征收房產(chǎn)稅增多了房屋供給。

    考慮房屋需求方面,征收房產(chǎn)稅后,雖然對(duì)消費(fèi)性住房需求影響不大,但是伴隨著收益預(yù)期的減少,房屋需求中的投資需求和投機(jī)需求也會(huì)減少,因此房屋總需求也會(huì)減少,總需求曲線(xiàn)向左移動(dòng),從移動(dòng)到。

    在增加的房屋供給和減少的房屋需求共同作用下,房地產(chǎn)交易量可能增加、可能減少、也可能不變,但是房屋價(jià)格會(huì)下降,房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)具有調(diào)控作用。

    結(jié)語(yǔ)

    本文通過(guò)構(gòu)造房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給需求曲線(xiàn),采用單期靜態(tài)供需模型,得出增收房產(chǎn)稅后,會(huì)抑制市場(chǎng)上的投資投機(jī)需求,增加房屋供給,減少房屋需求,從而降低房?jī)r(jià)。因此房產(chǎn)稅的推出,會(huì)使得房?jī)r(jià)回歸理性,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定的調(diào)解作用。但具體效果,還與房產(chǎn)稅的具體實(shí)施情況有關(guān)。

    [1]黃玉英.開(kāi)征“房產(chǎn)稅”的影響及障礙分析[J].浙江樹(shù)人大學(xué)學(xué)報(bào),2011(4).

    [2]韓士專(zhuān),張靜.我國(guó)房產(chǎn)稅改革的研究——以房產(chǎn)稅改革為視角[J].經(jīng)濟(jì)縱橫,2011(9).

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    【責(zé)任編輯曹萌】

    D922.3

    A

    1674-5450(2015)02-0090-03

    2014-12-19

    楊宏宇,男,遼寧撫順人,遼寧大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士研究生。

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