佳兆業(yè)違約門問題接二連三

馮璐 武衛(wèi)紅

新年伊始，佳兆業(yè)正被接二連三的債務(wù)危機推向風口浪尖：房源接連被多地政府鎖定、高管團隊劇烈震動、大股東拋售股票、連環(huán)債務(wù)違約、破產(chǎn)重組傳聞、資產(chǎn)被查封……

佳兆業(yè)上演“違約門”，是特殊個案還是行業(yè)縮影？行業(yè)調(diào)整中中小房企能否經(jīng)受“寒冬”考驗？

公開資料顯示，佳兆業(yè)集團控股有限公司于1999年在深圳成立，2009年12月赴港上市。

然而，從2014年10月中下旬的“深圳鎖盤事件”起，這家龍頭企業(yè)突然開始“急轉(zhuǎn)直下”。該公司位于深圳的三個項目2000多套房源被鎖定，還未網(wǎng)簽的客戶無法辦理簽約。

佳兆業(yè)稱房源被鎖定事件或令到佳兆業(yè)城市廣場第三期10億元的預售未能入賬，預計新推武漢項目作為緩沖。

隨之而來的便是大股東拋售及董事會主席郭英成宣布辭職使危機進一步升級，并觸發(fā)了一筆4億港元定期貸款被要求提前還款，最終成為2015年中國資本市場首例違約事件的導火索。

進入2015年佳兆業(yè)事件持續(xù)發(fā)酵，債權(quán)人要求鎖定資產(chǎn)以保全利益的行為愈加頻繁。佳兆業(yè)最新財務(wù)狀況顯示，2300萬美元的票據(jù)利息未能如期支付、數(shù)個銀行賬戶被凍結(jié)和扣劃。債權(quán)人對佳兆業(yè)采取了包括資產(chǎn)保全的民事裁定以及凍結(jié)銀行結(jié)余等行動，涉及金額約7.13億元，并收到法院對其人民幣6.51億元資產(chǎn)保全的民事裁定書。

萬科終止接盤佳兆業(yè)上海青浦項目更是令這波債務(wù)危機雪上加霜，這意味著佳兆業(yè)靠賣項目“補血”的路也被堵上了。國際評級機構(gòu)穆迪認為，接盤成功本可為佳兆業(yè)新增人民幣12億元左右的資本，但計劃失敗會削弱佳兆業(yè)的償債能力。

一個月以來，房企佳兆業(yè)幾乎每天都有利空消息傳來，繼深圳房源被鎖之后，杭州、廣州房源也被鎖定，近期又傳出佳兆業(yè)在大連的房地產(chǎn)開發(fā)項目也被地方法院凍結(jié)，涉及金額達6.4億元。

公告數(shù)據(jù)顯示，2014年1月-11月，佳兆業(yè)合約銷售金額超過270億元，到了2015年1月5日，佳兆業(yè)負債卻高達人民幣7.972億元。

佳兆業(yè)“危情”是特殊個案還是行業(yè)縮影？市場人士眾說紛紜，但相對多數(shù)的判斷是，該事件將直接導致內(nèi)地房企海外市場融資環(huán)境惡化，而國內(nèi)融資壓力尚未緩解，雙重壓力下，房企資金鏈緊張風險或?qū)⑦M一步暴露。

過去幾年內(nèi)地房企在海外市場的融資規(guī)模呈現(xiàn)暴發(fā)式增長勢頭。最新數(shù)據(jù)顯示，2014年房企海外融資額大幅增長，房企到位資金構(gòu)成中利用外資639億元，增長19.7%。

目前，國際評級機構(gòu)穆迪公司宣布下調(diào)佳兆業(yè)債務(wù)評級。中投證券分析稱，佳兆業(yè)危機對內(nèi)地房企海外融資構(gòu)成沖擊，并增加海外融資成本。

從國內(nèi)環(huán)境看，業(yè)內(nèi)認為，房地產(chǎn)行業(yè)步入調(diào)整期，銀行風險偏好下降，目前國內(nèi)融資環(huán)境尚未好轉(zhuǎn)，房企資金回籠速度放緩也加劇了房企資金壓力。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉說，在這種情況下，不少房企面臨融資困難、資金鏈緊張的情況，尤其是一些前期拿地幅度大，有債務(wù)集中到期的房企面臨較大償債壓力。

山東師范大學房地產(chǎn)系主任程道平表示，在市場預期不樂觀、預售資金回流慢的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)資金風險逐漸累積，而類似于佳兆業(yè)預售房源被政府鎖定后無法交易的情況，會對開發(fā)商的資金鏈進一步產(chǎn)生負面影響。

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樓市將受哪些影響

受訪人士預判，一旦資金投入乏力，樓市將面臨“失血”后的疲軟性調(diào)整，中小房企或率先受困，未來房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應進一步加劇。

首先，去庫存仍是樓市主旋律，資金回流緩慢

國家統(tǒng)計局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年末，商品房待售面積62169萬平方米，比11月末增加2374萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，其中，住宅待售面積比11月末增加1352萬平方米。

而已公布的房企全年銷售數(shù)據(jù)顯示，37家房企中，僅有15家完成全年銷售目標；目前A股房企預增及扭虧的占比也不足半數(shù)。分析認為，大部分房企為在年底沖刺完成銷售任務(wù)，一定程度上透支了2015年上半年的銷售能力，高庫存形勢下的房企未來資金回流仍將緩慢。

其次，馬太效應或加劇行業(yè)洗牌

此前已有多個中小房企資金面緊張的公開報道，如廣東光耀集團、青島君利豪集團、南京福地、賽高國際、紫翰庭院杭州中都集團等，而近期江西贛州長發(fā)置業(yè)、銀信置業(yè)等中小房企更是相繼破產(chǎn)。

山東師范大學房地產(chǎn)系主任程道平表示，未來不同類型房企的分化將不斷加大，銀行等機構(gòu)將更青睞經(jīng)營透明度高的品牌房企，行業(yè)馬太效應將在2015年進一步擴大。

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佳兆業(yè)事件激發(fā)行業(yè)波瀾

受佳兆業(yè)事件影響，房企海外發(fā)債融資目前“神經(jīng)緊繃”。部分內(nèi)地房企發(fā)行的離岸債券價格一度出現(xiàn)下行，以花樣年控股于2016年到期、旭輝控股于2018年到期、富力地產(chǎn)于2016年到期的三筆優(yōu)先票據(jù)為例，2015年1月2日到13日，三筆優(yōu)先票據(jù)價格分別下跌7.2%、2.2%和4.3%。