安徽省住宅商品房價(jià)格影響因素研究

汪軒昌

（安徽理工大學(xué)　經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，安徽　淮南　232001）

安徽省住宅商品房價(jià)格影響因素研究

汪軒昌

（安徽理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，安徽淮南232001）

近年來，我國住宅商品房價(jià)格整體上漲較快，雖然近期有小幅下降，整體仍在走高.住宅商品房價(jià)格對(duì)普通百姓生活質(zhì)量的保障和社會(huì)穩(wěn)定起著重要的影響，也是"80后90后"一代職業(yè)規(guī)劃重要考慮因素之一，控制房價(jià)在合理范圍內(nèi)預(yù)防房地產(chǎn)行業(yè)過熱則一直是國家與社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn).本文從市場分析中篩選出決定商品房價(jià)格的四類因素，建立灰色關(guān)聯(lián)分析模型，確定了影響安徽省商品房價(jià)格的主要影響因素，對(duì)主要影響因素做出了分析，并提出了建議.

商品房價(jià)格；灰色關(guān)聯(lián)分析；安徽

1　引言

住宅商品房價(jià)格從未消失在世界各地政府與社會(huì)的焦點(diǎn)中.房地產(chǎn)業(yè)在我國隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展也迅速崛起，商品房便這種趨勢(shì)下便成為人們滿足剛需或者投資需求的熱點(diǎn).這也帶來了住宅商品房價(jià)格的不斷上漲，而高房價(jià)導(dǎo)致部分城鎮(zhèn)家庭購房困難，帶來了諸多經(jīng)濟(jì)與社會(huì)問題.然而，依據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，從去年8月份開始，全國各大城市越來越多地出現(xiàn)商品房價(jià)格下跌趨勢(shì)，安徽省商品房價(jià)格也小幅度下降.為了在一定程度上掌握安徽省住宅商品房的未來價(jià)格走向，抑制房地產(chǎn)行業(yè)過熱，有必要研究并揭示影響安徽省住宅商品房價(jià)格走勢(shì)的主要因素.

根據(jù)專家的研究能夠篩選出影響住宅商品房價(jià)格的主要因素，對(duì)各個(gè)影響因素的實(shí)證分析便是著力點(diǎn).1982年，灰色系統(tǒng)理論被中國學(xué)者鄧聚龍教授創(chuàng)立.已發(fā)展成為一門橫跨應(yīng)用數(shù)學(xué)、自然科學(xué)、社會(huì)科學(xué)、結(jié)構(gòu)力學(xué)等學(xué)科的新興的、具有廣闊發(fā)展前景的應(yīng)用性學(xué)科.回歸分析、主成分分析等系統(tǒng)分析方法對(duì)樣本量要求足夠大，而灰色系統(tǒng)理論可以研究少數(shù)據(jù)的小樣本不確定性問題，彌補(bǔ)了樣本量的限制.在控制論中，信息的明確程度用顏色的深淺才形容，例如用“黑箱”表示內(nèi)部信息未知的對(duì)象.同樣的部分信息明確或者不明確用“灰”來表示，部分信息明確、部分信息不明確的系統(tǒng)稱為灰色系統(tǒng).灰色關(guān)聯(lián)分析理論可以反應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的實(shí)際，并具有分析因子間發(fā)展態(tài)勢(shì)、以定性分析為基礎(chǔ)的定量分析等特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì).因此本文基于灰色系統(tǒng)理論的基礎(chǔ)上分析安徽地區(qū)住宅商品房價(jià)格變動(dòng)的相關(guān)性因素.

2　理論與模型

找出相關(guān)序列相對(duì)于特征序列的灰色關(guān)聯(lián)度需要依據(jù)灰色關(guān)聯(lián)分析法.住宅商品房的平均銷售價(jià)格為特征序列，其影響因素為相關(guān)序列.

1.假設(shè)X0=（x0（1），x0（2），…，x0（n）為系統(tǒng)的特征序列；

Xi=（xi（1），xi（2），…，xi（n）（i=1，2，…m）為系統(tǒng)的相關(guān)序列.

2.對(duì)系統(tǒng)做量化分析，需要對(duì)系統(tǒng)行為特征和各有效因素進(jìn)行處理，通過算子的作用，使之化為無量綱數(shù)據(jù).

3.灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)：γ（Dx0（k），Dxi（k），表示為Xi對(duì)X0在k點(diǎn)的關(guān)聯(lián)系數(shù).

為分辨系數(shù)，是用來調(diào)整關(guān)聯(lián)系數(shù)的分辨程度，他不僅可以調(diào)節(jié)關(guān)聯(lián)系數(shù)的大小，而且可以通過它控制關(guān)聯(lián)系數(shù)的變化區(qū)間.因?yàn)橛袝r(shí)候可能出現(xiàn)各因子之間的關(guān)聯(lián)系數(shù)很接近，難以分析因子的主次關(guān)系，此時(shí)可采用減小分辨系數(shù)的方法，擴(kuò)大因子之間的分辨程度.

4.求灰色關(guān)聯(lián)度，用一個(gè)數(shù)值體現(xiàn)每一比較數(shù)列各個(gè)時(shí)刻的灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)情況，記為γ（X0，Xi），或γi.

γ（X0，Xi）表示Xi對(duì)X0的灰色關(guān)聯(lián)度，即相關(guān)序列對(duì)特征序列的灰色關(guān)聯(lián)度.

對(duì)計(jì)算出的每個(gè)相關(guān)序列的灰色關(guān)聯(lián)度（γ（X0，Xi））按大小進(jìn)行排列，也就是灰色關(guān)聯(lián)序列.其關(guān)聯(lián)度排在最前面的相關(guān)序列與特征序列關(guān)系最為密切，對(duì)特征序列的影響最大.

3　模型建立與計(jì)算

3.1確定影響因素及其測(cè)度

根據(jù)對(duì)各種影響因素的分析，同時(shí)考慮到指標(biāo)的量化程度，本文主要從安徽省的經(jīng)濟(jì)因素、成本因素、房地產(chǎn)行業(yè)因素、社會(huì)因素四個(gè)方面對(duì)若干個(gè)指標(biāo)進(jìn)行分析.表1給出了選取的八個(gè)影響因素及其測(cè)度.

表1　影響因素及其測(cè)度

從國家統(tǒng)計(jì)局獲得從2005～2013年份，安徽省住宅商品房平均銷售價(jià)格和相關(guān)影響因素的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如表2所示.

表2　安徽省房價(jià)影響因素統(tǒng)計(jì)表（2005～2013）

3.2計(jì)算過程

根據(jù)中國數(shù)據(jù)庫資源給出安徽省2003-2012年影響商品房價(jià)格的各相關(guān)因素的各個(gè)測(cè)度的量化值，用模型進(jìn)行驗(yàn)證.

3.2.1用均值化算子將各測(cè)度值進(jìn)行無量綱化

首先根據(jù)數(shù)據(jù)確定X0（k）是特征序列，Xi（k）=，i=（1，2，…，8）是相關(guān)序列.無量綱化的均值化處理是用平均值去除所有數(shù)據(jù)，以得到一個(gè)占平均值百分比的數(shù)列.

表3

3.2.2求關(guān)聯(lián)系數(shù)

灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)為

3.2.3求灰色關(guān)聯(lián)度

表4

關(guān)聯(lián)系數(shù)的數(shù)很多，信息過于分散，為了方便比較可以進(jìn)行求平均值來集中處理這種信息.

記灰色關(guān)聯(lián)度為：γ（X0，Xi），簡記為γi.

結(jié)果為表5，如下所示：

表5

所得的結(jié)γ（X0，Xi）表示Xi對(duì)X0的灰色關(guān)聯(lián)度，即相關(guān)序列對(duì)特征序列的灰色關(guān)聯(lián)度.

3.2.4對(duì)關(guān)聯(lián)度的值排序

將所求得的結(jié)果按照從大到小的順序進(jìn)行排列，顯然：

4　結(jié)論分析及建議

由其灰色關(guān)聯(lián)度的排序能夠得出，依據(jù)影響大小對(duì)影響商品房銷售價(jià)格的9個(gè)因素的排序：住宅平均造價(jià)、城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入、地區(qū)人均生產(chǎn)總值、住宅商品房的銷售面積、城鄉(xiāng)居民存款余額、房地產(chǎn)住宅投資、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、年末常住人口、五年以上銀行貸款利率.

4.1對(duì)安徽省住宅商品房應(yīng)該最大的是建筑成本.隨著建材價(jià)格的上漲，住宅商品房開發(fā)中的原材料和施工費(fèi)用也隨之提高.引起的連鎖反應(yīng)必然是住宅商品房價(jià)格的提升.降低安徽省商品房價(jià)格應(yīng)當(dāng)首先從節(jié)省房屋建造成本入手.商品房的完成首先從設(shè)計(jì)圖紙開始，經(jīng)濟(jì)節(jié)約型的設(shè)計(jì)可以為商品房建造工程省造價(jià)5到10個(gè)百分點(diǎn).在設(shè)計(jì)方案招標(biāo)中，應(yīng)當(dāng)選擇經(jīng)濟(jì)、適度的方案.其次，在選擇施工隊(duì)伍方面，要選擇經(jīng)驗(yàn)豐富，管理良好，效率較高的隊(duì)伍.施工隊(duì)伍的高素質(zhì)也能夠提升效率節(jié)約資源.然后，杜絕出現(xiàn)施工索賠事件，按照合同標(biāo)準(zhǔn)施工.停工不合格工程，流程監(jiān)管到位.對(duì)工程材料及設(shè)備的價(jià)格要嚴(yán)格管理，杜絕不必要開支.竣工結(jié)算要做好工作細(xì)致，審核竣工內(nèi)容，核對(duì)施工竣工結(jié)算書.把安徽商品房建造價(jià)格省下來，將是控制房價(jià)的有力措施.

4.2宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)安徽省商品房價(jià)格的影響也較為顯著.其中城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入影響最大.隨著安徽經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展，人民生活水平得到改善和提高，相應(yīng)的人民的收入水平，存款余額和地區(qū)GDP也在提高.房屋的購買是一項(xiàng)大額的消費(fèi)支出，普通百姓對(duì)購房持謹(jǐn)慎態(tài)度.對(duì)于把買房當(dāng)作投資的居民，購買商品房不再是剛需.金融知識(shí)的普及，人們投資理念的形成，增加了居民對(duì)投資性購買住宅商品房的熱度.人民收入的提高增加了人均夠買商品房的數(shù)量也是導(dǎo)致商品房價(jià)格上升的重要因素，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展也是由需求主導(dǎo)的.政府應(yīng)當(dāng)控制居民對(duì)商品房的盲目投資，遏制商品房的惡性炒作，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，使房價(jià)趨于穩(wěn)定.

4.3安徽省房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展近年依然熱度不減.房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)我省經(jīng)濟(jì)增長的帶動(dòng)作用是總所周知的，受到高房價(jià)的刺激迅猛發(fā)展.引導(dǎo)房地產(chǎn)市場走向良性發(fā)展之路，倡導(dǎo)理性投資消費(fèi)觀，遏制投機(jī)炒房現(xiàn)象，穩(wěn)定市場心理預(yù)期.商品房空置率偏高，由于房價(jià)的飆升，居民沒有能力購買商品房，房地產(chǎn)商投機(jī)存房，在商品房結(jié)構(gòu)中，高檔住宅供給過剩，而普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房供給不足.提高普通住宅商品房和經(jīng)濟(jì)適用房及廉租房的供給量，并嚴(yán)格把關(guān)分配環(huán)節(jié)，把給百姓的利益落到實(shí)處.

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F293.3

A

1673-260X（2015）11-0085-04