房 地 產(chǎn) 業(yè)

房 地 產(chǎn) 業(yè)

【房地產(chǎn)業(yè)概況】 2014年，全省商品住宅銷售面積同比下降16.05%，成交均價(jià)同比增長(zhǎng)1.18%，低于全省CPI漲幅（2.2%）。江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)下行調(diào)整態(tài)勢(shì)，但隨著限購措施取消、限貸政策放松、央行降息等一系列利好政策出臺(tái)，2014年第四季度市場(chǎng)銷售較前三季度明顯回升。

2014年，全省實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值3734億元，占全省地區(qū)生產(chǎn)總值的5.73%，占全省服務(wù)業(yè)增加值的12.28%；完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額8240.22億元，同比增長(zhǎng)13.8%，占全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的19.83%；全省房地產(chǎn)業(yè)地稅收入完成1725.71億元，同比增長(zhǎng)7.06%，占地稅收入總量的33.38%，較上年的34.33%下降0.95個(gè)百分點(diǎn)。截至2014年底，全省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為44.2m2。

【房屋面積】 截至2014年底，全省城市實(shí)有房屋建筑面積為35.80億m2，其中實(shí)有住宅建筑面積為19.13億m2，在住宅中，私有（自有）住宅的建筑面積為17.15億m2，住宅私有化率達(dá)89.65%；成套住宅套數(shù)1718萬套，住宅成套率為92.74%，成套住宅建筑面積17.74億m2，套均面積103.26m2。全年房屋減少面積為2260.41萬m2，其中住宅減少面積為1489.05萬m2。

【房地產(chǎn)開發(fā)投資】 2014年，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，完成投資8240.22億元，同比增長(zhǎng)13.8%，占全國總量的8.7%，規(guī)模仍居全國首位。房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的19.83%，較2013年占比下降0.29個(gè)百分點(diǎn)；投資增幅較城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅低1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅投資5924.51億元，同比增長(zhǎng)14.6%，占全國比重的9.2%。

【商品房開發(fā)建設(shè)】 2014年，全省商品房新開工面積為14220.35萬m2，其中商品住宅為10377.91萬m2，同比分別下降13.1%和15.0%。商品房施工面積為57637.72萬m2，其中商品住宅為41579.79萬m2，同比分別增長(zhǎng)9.6%和7.3%。全省商品房竣工面積為9620.47萬m2，其中商品住宅7259.11萬m2，同比分別下降0.9%和4.3%。

【商品房供應(yīng)】 2014年，全省商品房和商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為13573.17萬m2和10507.78萬m2，同比分別下降8.53%和7.59%。分區(qū)域看，2014年，蘇南地區(qū)商品房和商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為7489.54萬m2和5834.48萬m2，同比分別下降1.36%和增長(zhǎng)0.22%；蘇中地區(qū)分別為2386.97萬m2和1960.67萬m2，同比分別下降17.94%和16.68%；蘇北地區(qū)分別為3696.66萬m2和2712.63萬m2，同比分別下降14.76%和15.12%。蘇中區(qū)域商品房和商品住宅新增供應(yīng)降幅最為明顯。

2014年，全省省轄市市區(qū)商品房和商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為8250.14萬m2和6261.51萬m2，同比分別下降0.45%和增長(zhǎng)0.29%。分區(qū)域看，蘇南省轄市市區(qū)商品房和商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為4715.89萬m2和3573.02萬m2，同比分別增長(zhǎng)0.75%和3.55%；蘇中省轄市市區(qū)分別為1313.25萬m2和1097.54萬m2，同比分別下降6.64%和5.1%；蘇北省轄市市區(qū)分別為2221萬m2和1590.96萬m2，同比分別增長(zhǎng)0.94%和下降2.77%。三大區(qū)域省轄市市區(qū)商品房和商品住宅新增供應(yīng)較上年有增有減，但變化幅度不大。

【商品房銷售】 2014年，全省商品房和商品住宅累計(jì)登記銷售面積分別為9589.53萬m2和8027.1萬m2，同比分別下降15.5%和16.05%。分區(qū)域看，蘇南地區(qū)商品房和商品住宅登記銷售面積分別為5336.54萬m2和4589.18萬m2，同比分別下降10.35%和8.03%；蘇中地區(qū)分別為1620.7萬m2和1349.48萬m2，同比分別下降14.55%和20.29%；蘇北地區(qū)分別為2632.29萬m2和2088.43萬m2，同比分別下降24.78%和27.46 %。蘇中、蘇北區(qū)域商品房和商品住宅銷售量降幅較為明顯。

2014年，全省省轄市市區(qū)商品房和商品住宅累計(jì)登記銷售面積分別為5588.93萬m2和4787.62萬m2，同比分別下降11.73%和10.71%。分區(qū)域看，蘇南省轄市市區(qū)商品房和商品住宅登記銷售面積分別為3341.65萬m2和2875.67萬m2，同比分別下降8.92%和6.25%；蘇中省轄市市區(qū)分別為898.23萬m2和790.28萬m2，同比分別下降9.44%、11.1%；蘇北省轄市市區(qū)分別為1349.06萬m2和1121.67萬m2，同比分別下降19.28%和20.2%，蘇北省轄市市區(qū)商品房和商品住宅銷售面積降幅最為顯著。

【商品住房供銷結(jié)構(gòu)】 2014年，從市場(chǎng)新增供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，全省90m2以下、90～120 m2商品住宅分別占全部住宅供應(yīng)量的17.88%、36.31%，占比分別較上年提高0.70個(gè)、1.53個(gè)百分點(diǎn)；120～144m2戶型、144 m2以上戶型占比為29.67%、16.14%，占比分別較上年下降0.98個(gè)、1.25個(gè)百分點(diǎn)。從市場(chǎng)銷售結(jié)構(gòu)看，全省90m2以下、144m2以上戶型商品住宅分別占全部住宅銷售量的17.54%、16.30%，占比分別較上年提高0.71個(gè)、0.14個(gè)百分點(diǎn)；90～120m2、120～144m2戶型占比為35.07%、31.08%，占比分別較上年下降0.13個(gè)、0.73個(gè)百分點(diǎn)。全省商品住宅累計(jì)供銷比為1.31，較上年提高0.12個(gè)百分點(diǎn)。從不同面積段的供銷比看，90m2以下、90～120m2、120～144m2、144m2以上戶型的供銷比分別為1.33、1.36、1.25、1.30。

從市場(chǎng)新增供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，全省省轄市市區(qū)90m2以下、90～120m2戶型商品住宅分別占全部住宅供應(yīng)量的20.57%、36.01%，占比較上年分別提高0.16個(gè)、2.24個(gè)百分點(diǎn)；120～144m2、144m2以上戶型占比為27.22%、16.20%，較上年下降1.04個(gè)、1.35個(gè)百分點(diǎn)。從市場(chǎng)銷售結(jié)構(gòu)看，全省省轄市市區(qū)90m2以下、90～120m2、144m2以上戶型商品住宅分別占全部住宅銷售量的20.58%、34.29%、16.56%，占比較上年分別提高1.06個(gè)、0.15個(gè)、0.48個(gè)百分點(diǎn)；120～144m2戶型占比為28.57%，較上年下降1.69個(gè)百分點(diǎn)。全省省轄市市區(qū)商品住宅累計(jì)供銷比為1.31，較上年提高0.15個(gè)百分點(diǎn)。從不同面積段的供銷比看，90m2以下、90～120m2、120～ 144m2、144m2以上戶型的供銷比分別為1.31、1.37、1.25、1.28。

美麗家園 楊忠明/省攝影家協(xié)會(huì)

【商品房成交價(jià)格】 2014年，全省商品房和商品住宅成交均價(jià)分別為7348.06元/m2和7059.26元/m2，同比分別增長(zhǎng)0.33%和1.18%；全省省轄市市區(qū)商品房和商品住宅成交均價(jià)分別為8208.21元/m2和7864.13元/m2，同比分別增長(zhǎng)0.23%和0.36%。從商品住宅累計(jì)成交均價(jià)同比變化情況看，1月、1～2月、1～3月、1～4月、1～5月、1～6月、1～7月、1～8月、1～9月、1～10月、1～11月、1～12月分別為4.9%、4%、3.2%、2.4%、2.6%、1.7%、0.1%、-0.1%、-0.7%、-0.8%、-0.02%、0.36%，自8月份開始成交均價(jià)同比由增轉(zhuǎn)降，9月、10月降幅持續(xù)加深，11月降幅有所收窄，12月份成交均價(jià)止跌回升。前三季度開發(fā)企業(yè)普遍采取優(yōu)惠措施“以價(jià)換量”，個(gè)別樓盤甚至以低于成本的價(jià)格促銷。四季度成交均價(jià)調(diào)整以結(jié)構(gòu)性因素為主，例如以大戶型、高品質(zhì)房源為主的改善型需求在政策利好刺激下積極入市，市場(chǎng)敏感度高且房?jī)r(jià)偏高的蘇南區(qū)域銷售占比上升等，推高成交均價(jià)水平。

【二手房市場(chǎng)】 2014年，全省省轄市市區(qū)二手房和二手住宅累計(jì)成交面積分別為2304.12萬m2和1745.3萬m2，同比分別下降21.65%和30.84 %。二手房和二手住宅累計(jì)成交均價(jià)分別為8069元/m2、8354元/m2，同比分別增長(zhǎng)4.97 %和5.65%。

【房地產(chǎn)貸款】 2014年12月末，全省房地產(chǎn)貸款余額為17227.13億元，同比增長(zhǎng)16.4%，占人民幣各項(xiàng)貸款余額比重為23.8%；房地產(chǎn)貸款余額比年初增加2425.93億元，其中地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1779.01億元，比年初增加510.07億元，同比多增158.02億元，余額增速為40.2%；房產(chǎn)開發(fā)貸款余額為3841.13億元，較年初增加401.68億元，同比少增195.02億元，余額增速為11.68%；個(gè)人住房貸款余額為10686.83億元，比年初增加1503.77億元，同比少增166.63億元，余額增速為16.38%。2014年，全省向20.63萬戶職工家庭發(fā)放住房公積金貸款621.77億元，同比下降11.87%。12月末個(gè)貸比率為91.33%。全省住房公積金資金結(jié)余為438.32億元。

【房屋征收（拆遷）】 2014年，全省共決定征收項(xiàng)目395個(gè)，同比減少17%；決定征收房屋面積1675.83萬m2、8.15萬戶，分別較上年下降12.96%、22.41%；其中，涉及住宅房屋面積1246.53萬m2、7.82萬戶，分別較上年下降14.4%、20.35%。實(shí)際完成（含往年結(jié)轉(zhuǎn)）征收（拆遷）項(xiàng)目390個(gè)、征收（拆遷）房屋面積1499.62萬m2、80830戶，分別較上年上升12.1%、下降32.61%、下降30.01%；其中，住宅房屋1201.89萬m2、76423戶，分別較上年下降21.4%、29.78%。全省共受理征收補(bǔ)償決定（拆遷行政裁決）案件1589件，下達(dá)補(bǔ)償（裁決）決定1087份，較上年下降28.12%。全省共下達(dá)強(qiáng)制搬遷決定128件，較上年下降46.22%。全省有4946戶被拆遷住房困難戶的住房條件，通過拆遷得到改善，其中4269戶為低收入住房困難家庭。

（陸建生 李 強(qiáng)）