關于商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)過程中項目管理的研究

項強

摘 要：我國經(jīng)濟不斷快速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對生活的品質(zhì)要求開始不斷升級。因此，我國房地產(chǎn)事業(yè)得到了空前絕后的發(fā)展機遇。近年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量不斷增加，規(guī)模不斷擴大，但是與此同時，商業(yè)地產(chǎn)工程項目開發(fā)過程中不斷被爆出各種問題，商業(yè)地產(chǎn)工程問題的層出不窮，實質(zhì)上是商業(yè)地產(chǎn)工程項目管理工作的不到位，因此，做好商業(yè)地產(chǎn)工程項目開發(fā)管理工作的重要性不言而喻，商業(yè)地產(chǎn)工程項目開發(fā)管理工作對于我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場的規(guī)范化運作具有重要價值。本文就如何提高我國商業(yè)地產(chǎn)工程項目開發(fā)管理水平展開討論，首先介紹我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的本質(zhì)，讓讀者了解房地產(chǎn)開發(fā)項目的內(nèi)涵，其次，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的實際發(fā)展經(jīng)驗，分析我國房地產(chǎn)項目中存在的管理問題，針對，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)管理工作中存在的問題提出若干提高我國商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)管理工作水平的意見與建議。

關鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；工程；項目管理

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)項目在我國經(jīng)濟發(fā)展中的作用越來越重要，成為我國經(jīng)濟發(fā)展的中流砥柱，近年來我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)起到了不可替代的作用。但是，在我國房地產(chǎn)開發(fā)項目不斷增多，規(guī)模不斷擴大的背景下，卻發(fā)現(xiàn)了許許多多的商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)管理存在著種種問題，這些問題的出現(xiàn)，不僅僅影響了商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)工作的進度，影響了商業(yè)地產(chǎn)項目的工作質(zhì)量，影響了商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營利潤，更是影響了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常發(fā)展，嚴重影響了我國房地產(chǎn)市場的規(guī)范化運行，因此，對我國商業(yè)地產(chǎn)工程項目開發(fā)管理工作展開研究，提出規(guī)范性要求迫在眉睫，必須對現(xiàn)有的問題展開分析，分析我國商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)管理問題出現(xiàn)的原因，并且針對出現(xiàn)的原因展開分析，對癥下藥，及時解決我國商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)管理工作中存在的各種問題，切實提高我國商業(yè)地產(chǎn)項目管理開發(fā)工作的水平。

一、我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的內(nèi)涵

我國房地產(chǎn)開發(fā)項目的內(nèi)涵，簡單來說就是再取得我國法律規(guī)定的土地使用權(quán)的前提下，再規(guī)定的土地上進行基本的房屋建造建設工作。盡管從字面含義上房地產(chǎn)開發(fā)項目十分簡單，但是實質(zhì)上，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目涉及到許許多多的環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)的工作都需要縝密細致，才能保證商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)工作有條不紊地正常運行。房地產(chǎn)開發(fā)項目中涉及到眾多主體，其中投資方，監(jiān)督房，施工方，政府是其中的主角。

房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理的要求是非常高的，房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理必須是以房地產(chǎn)開發(fā)項目為目標的，房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設工作必須遵循其客觀規(guī)律，房地產(chǎn)開發(fā)項目的每一個環(huán)節(jié)都必須緊密相連，做到仔細計劃，妥善協(xié)調(diào)，嚴格管理，全面控制。

二、我國商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)管理中存在的問題

我國商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)管理仍然處于摸索階段，因此，我國商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)管理的許多理論與系統(tǒng)并不成熟，并不能像國外一樣有著豐富的實踐經(jīng)驗和理論支撐，因此，我國商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)管理在實際工作中仍然存在著許許多多的問題，這是事實，也是我國商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)工作在運行的時候必然會遇到的。對于這些問題的出現(xiàn)，我們必須客觀看待，仔細分析，全面了解，針對問題的原因?qū)ΠY下藥，及時解決相應的問題才是最為重要的工作。下面就將簡單我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理工作中存在的種種問題。

我國商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)管理的問題有許多，不僅僅有涉及商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)管理的資金使用管理問題，還有商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)中施工管理的問題。

我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理中最為突出的問題即為我國商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的資金問題。資金問題有許多內(nèi)涵，既包括資金的使用效率問題，也包括資金的籌資問題。我國商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)管理對于資金的依賴程度極高，因此，資金的正確使用與合理籌資對于我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)管理工作的意義重大。我國許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)常會遇到這樣的情況，在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)管理初期，項目的各種預算審批并不嚴謹，資金的使用也不規(guī)范，造成了我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理工作在尾期遇到資金不足的情況，這樣的情況不僅會造成工程延期，嚴重的話將直接導致商業(yè)地產(chǎn)項目的破產(chǎn)。我國商業(yè)地產(chǎn)項目的資金投入十分巨大，就拿一項支出來說，我國商業(yè)地產(chǎn)項目要想順利開工就必須取得土地的使用權(quán)限，對于土地的費用，根據(jù)國家的規(guī)定必須在三個月內(nèi)結(jié)清，那么在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的前期就需要投入一筆如此巨大的資金，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)所承受的資金壓力可想而知。此外，我國商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)管理的整個生產(chǎn)鏈條十分長，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從資金投入到資金回收的時間間隔十分長，因此，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理必須擁有雄厚的資金支持，保證我國商業(yè)地產(chǎn)項目在相當長的時間內(nèi)獲得穩(wěn)定的充足的資金供給。但是現(xiàn)實是，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常會出現(xiàn)資金不足的情況，房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的辦法只有兩種，一是通過土地抵押，另一種則是通過銀行貸款，并且貸款所獲得的資金十分有限，通常僅僅為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理工作所需資金的60%-70%，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資能力并不強，很多時候，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常運行甚至求助于民間借貸，民間借貸的利息對于我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一筆沉重的支出，往往許多商業(yè)地產(chǎn)企破產(chǎn)的原因就在于沒有良好地使用運作資金，最終“死”在了資金鏈條斷裂上。

我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理的問題并不僅僅局限于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的資金使用問題上，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理再整個過程中并沒有正確地做好項目研究開發(fā)管理的事前研究，許多針對于商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)管理的研究流于形式，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)管理的前期研究工作不足，商業(yè)地產(chǎn)項目前期策劃與分析工作并沒有得到足夠的重視，因此，許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目往往是再項目開發(fā)進行到了一半的時候才發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項目的在各種細節(jié)安排上存在的紕漏，但是在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目運行到一半時想去解決這些看似不起眼的細節(jié)紕漏，往往需要付出巨大的代價， 代價不僅僅是整個工程時間可能會被延誤，更需要付出相當大的一筆資金才能解決相應的問題。許多房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏責任心，在發(fā)現(xiàn)了相應的問題時為了圖省事和省錢，往往選擇睜一只眼，閉一只眼，這樣就給商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)管理留下了安全隱患?？偠灾覈虡I(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)管理在前期的策劃安排上存在著巨大的問題，項目前期研究安排階段缺乏相應的，具有針對性的，科學的可行性分析。

我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理存在的問題主要體現(xiàn)再以上兩個方面，但是這并不代表我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理存在的問題僅僅只有這兩個方面，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理還存在著諸如商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理過程中監(jiān)督管理不到位，建設施工招投標存在暗箱操作，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理后期物業(yè)管理與商業(yè)地產(chǎn)市場營銷工作不到位等等問題。這些問題的存在直接影響了我國商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)管理工作的正常運行。

三、關于商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)管理的優(yōu)化意見

1.提高管理能力，打造品牌

商業(yè)地產(chǎn)的運營，并不是僅僅局限于將房子造起來，如何將商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營合理規(guī)劃才是最為關鍵的一項工作。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運營管理能力直接影響企業(yè)的未來發(fā)展上限，直接影響企業(yè)的盈利能力，直接影響企業(yè)的核心競爭力，因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須將提高企業(yè)管理能力，打造專屬于自己的品牌，樹立自身企業(yè)品牌形象作為重點工作開展開來?，F(xiàn)如今，越來越多的企業(yè)開始關注自身的管理能力，也逐漸開始意識到商業(yè)管理能力對于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展的價值。

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營，其側(cè)重點在于運營，運營管理能力的強弱決定了項目的成功還是失敗。因此，商業(yè)地產(chǎn)商必須擁有專業(yè)的管理團隊或者管理顧問公司，負責項目的常經(jīng)營管理。目前世界商業(yè)地產(chǎn)商一般選擇如下三種模式來管理項目：聘請專業(yè)的商業(yè)管理公司。利用專業(yè)商業(yè)管理公司豐富的管理經(jīng)驗為自己服務，對項目開發(fā)運營進行管理和指導。

尋求開發(fā)合作。在項目開發(fā)初期就引入戰(zhàn)略合作者，與國內(nèi)外優(yōu)秀的具有商業(yè)幵發(fā)管理經(jīng)營的企業(yè)合作，利用對方的管理能力，實現(xiàn)對項目的管理。成立自己的商業(yè)管理團隊。一般有著遠大愿景的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都會成立自己的商業(yè)管理團隊，比如萬達集團，通過成立自己的管理團隊，能夠自如的按照自己的經(jīng)營理念發(fā)展，不必受制于人。提高品牌知名度。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營也是品牌的經(jīng)營，開發(fā)商想要占據(jù)市場的制高點，成功行業(yè)領頭羊，就必須打造自身的品牌，努力提高品牌知名度，一旦品牌有了影響力，品牌就是無形的巨大財富，甚至比項目本身的價值還要大，同時利用品牌形成的影響力，能夠獲取更多的資源。

2.加大商業(yè)人才培養(yǎng)

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須重視企業(yè)自身的商業(yè)人才培養(yǎng)，商業(yè)競爭，說白了就是企業(yè)商業(yè)人才的競爭，一個具有專業(yè)商業(yè)素質(zhì)，專業(yè)理論智商的商業(yè)人才對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展價值重大，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須清醒認識到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對于企業(yè)的價值，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競爭近年來不斷加大，要想再商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)市場競爭中占得先機，必須重視人才的培養(yǎng)，必須加大在人才招錄上的投入。一方面挖掘企業(yè)內(nèi)部有潛力的員工，加大對員工的培訓，時機成熟時，可以學習萬達集團建立自己的商業(yè)管理學院；另一方面，可以和髙等院校合作，聯(lián)合培養(yǎng)人才，建立“定向培訓，定向就業(yè)”的模式，增加企業(yè)人才儲備。通過以上做法，才能將我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引領到新的一個層次。

3.選擇合適的開發(fā)運營模式

成功的商業(yè)地產(chǎn)也是有共通之處的。走出固有思維誤區(qū)，放棄住宅地產(chǎn)開發(fā)思維。住宅地產(chǎn)的開發(fā)建設是一種“打游擊”模式，即當項目建設、銷售完成之后，這個項目就結(jié)束了，企業(yè)需要再到別的地方開始新的項目，而商業(yè)地產(chǎn)則完全不同，它注重的是長期的、持續(xù)的、潛在的商業(yè)價值。鑒于我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大部分都是由住宅開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，因此，需要走出固有的項目開發(fā)建設思路，放棄原來的開發(fā)思維，學習商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營方法，建立全新的幵發(fā)運營模式。

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