經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

浙江調(diào)查總隊(duì)聯(lián)合課題組

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

浙江調(diào)查總隊(duì)聯(lián)合課題組

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度、供求關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)以及發(fā)展動(dòng)力均發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)在面臨諸多挑戰(zhàn)的同時(shí)，仍然具有新的發(fā)展機(jī)遇。我們需要把握經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)脈絡(luò)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

新常態(tài)是中央對(duì)我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段變化規(guī)律的深刻認(rèn)識(shí)。如何正確認(rèn)識(shí)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，把握經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)脈絡(luò)，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，已成為社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題，值得我們思考研究。本文以房地產(chǎn)市場(chǎng)為研究對(duì)象，結(jié)合全省720位購(gòu)房者、115家房地產(chǎn)企業(yè)問(wèn)卷調(diào)查，闡述經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的變化特征，以尋求適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的發(fā)展機(jī)遇，提出主動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的對(duì)策建議。

浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特征

減速換擋成常態(tài)。2002年以來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅也大幅攀升，2002年—2009年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長(zhǎng)17.5%，2010年和2011年同比增幅高達(dá)34.2%和47.9%；2012年后隨著發(fā)展速度的趨緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速開始下滑，2014年浙江房地產(chǎn)開發(fā)投資7262億元，同比增長(zhǎng)16.8%，增速較上年回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，較增幅最高的2011年回落31.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)時(shí)代難以為繼，減速換擋發(fā)展將成為新常態(tài)。

市場(chǎng)供過(guò)于求成常態(tài)。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)住房短缺時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，居民住房擁有率不斷提高，浙江人均住房建筑面積從2002年的21.1平方米提高到2013年的38.8平方米，年均增長(zhǎng)7.6%。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，庫(kù)存量不斷增加，去庫(kù)存周期逐漸延長(zhǎng)。截止到2014年12月，浙江11個(gè)設(shè)區(qū)市新建住宅庫(kù)存套數(shù)為303910套，較2014年2月份的庫(kù)存量增加54.5%。按2014年新建住宅月均銷售量計(jì)算，消化現(xiàn)有市場(chǎng)總庫(kù)存的去化周期需要20個(gè)月。

自住需求入市成常態(tài)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)收益預(yù)期下降，居民對(duì)住房消費(fèi)日益理性，首次置業(yè)比例增大。據(jù)對(duì)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，53.4%的被調(diào)查者是首次置業(yè)，38.8%的被調(diào)查者是二次改善置業(yè)，剛性和改善性需求成為市場(chǎng)主體。

行業(yè)分化成常態(tài)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，2013年浙江房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目企業(yè)總數(shù)首次減少至6114家?！?015中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，2012年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化程度不斷上升，行業(yè)內(nèi)洗牌加速。2014年，滬深證券市場(chǎng)涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司不足200家，5年間超過(guò)100家企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。

浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的問(wèn)題

消費(fèi)貸款政策執(zhí)行難到位。2014年起公積金個(gè)人住房消費(fèi)貸款的額度雖然有提高，但由于公積金總額度缺口較大，部分城市審批與放貸時(shí)間被無(wú)限期延長(zhǎng)，造成部分開發(fā)商不能實(shí)施公積金貸款購(gòu)房業(yè)務(wù)，損害了開發(fā)商及購(gòu)房者的權(quán)益。

房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力增大。2010年以來(lái)，各商業(yè)銀行陸續(xù)收緊房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款，使房地產(chǎn)融資渠道變得狹窄。至2014年，浙江房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款占本年資金來(lái)源的比例從2003年的28.5%下降到13.9%，而自籌資金和其他資金來(lái)源占本年資金來(lái)源的比例從71.1%上升到79.8%。據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，52.0%的被調(diào)查企業(yè)表示資金緊張。

新建商品住宅市場(chǎng)去庫(kù)存壓力增大。截止到2014年12月底，浙江省新建商品住宅庫(kù)存套數(shù)為303910套，若以2014年全省新建商品住宅月均銷售15129套測(cè)算，庫(kù)存去化周期高達(dá)20個(gè)月。另一方面，區(qū)域化結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致不同地市間庫(kù)存量呈現(xiàn)高低不一的分布格局（見表1），部分城市庫(kù)存去化壓力明顯偏大。如湖州、紹興、臺(tái)州等城市去化周期超過(guò)30個(gè)月，遠(yuǎn)高于浙江省平均水平。

表1 浙江省及各市預(yù)計(jì)2014年庫(kù)存情況

房?jī)r(jià)相對(duì)偏高。2004年浙江城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比為4.5，之后不斷擴(kuò)大，到了2010年達(dá)到最高峰（12.0），之后緩慢下降，但2014年浙江城鎮(zhèn)居民房?jī)r(jià)收入比依然高達(dá)10.7。

地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴度過(guò)高。土地出讓金收入作為地方財(cái)政收入的重要組成部分，地方政府對(duì)其依賴度過(guò)高，使地方政府成為追求利潤(rùn)的市場(chǎng)主體。如2013年，寧波市土地出讓金收入734.1億元，占當(dāng)年全市財(cái)政收入的27.5%；金華市土地出讓金收入174.1億元，占全市公共財(cái)政收入的30.1%。

土地供應(yīng)缺乏長(zhǎng)期規(guī)劃。2013年，在浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的背景下，土地市場(chǎng)交易異?；馃?，土地供應(yīng)量和成交量大幅增加，從而導(dǎo)致2014年以來(lái)浙江商品房庫(kù)存的高企。據(jù)對(duì)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，23.5%的被調(diào)查企業(yè)認(rèn)為政府供地計(jì)劃不合理。

浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇

新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略機(jī)遇。截止到2013年，浙江城鎮(zhèn)化率達(dá)到了64%，超過(guò)全國(guó)平均水平11個(gè)百分點(diǎn)，但距離70%的高度城鎮(zhèn)化標(biāo)準(zhǔn)仍有6個(gè)百分點(diǎn)的差距。據(jù)相關(guān)資料測(cè)算，浙江城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來(lái)的潛在住宅市場(chǎng)需求達(dá)到110萬(wàn)套（以三口之家作為一戶計(jì)算）。從另一個(gè)角度來(lái)看，浙江仍有2000萬(wàn)農(nóng)村居民，如果通過(guò)“集中安置”或者“貨幣補(bǔ)貼”等方式將他們由農(nóng)村民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，使他們能居住到城鎮(zhèn)，享受城市功能的便利與福利。只要有10%的農(nóng)村居民進(jìn)入城市，就會(huì)帶來(lái)近70萬(wàn)套的住房需求。

居民收入增長(zhǎng)帶動(dòng)的新機(jī)遇。隨著居民收入的不斷提高，用于住房消費(fèi)的開支越來(lái)越大，對(duì)居住品質(zhì)的要求越來(lái)越高，居民改善性住房需求會(huì)逐漸旺盛，而當(dāng)前與戶籍掛鉤的學(xué)區(qū)房制度更會(huì)助推這一需求。以第六次人口普查資料計(jì)算，35-49歲的中年人口約1537萬(wàn)人，假設(shè)20%的人群有改善性需求，按照目前的城鎮(zhèn)化率計(jì)算，則潛在的改善性住房需求達(dá)到95萬(wàn)套。

制度改革帶來(lái)的新機(jī)遇。浙江農(nóng)房集聚改造、棚戶區(qū)改造與危舊住房治理等針對(duì)特定人群的住房改善政策進(jìn)一步實(shí)施或加碼，給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了巨大的潛在消費(fèi)動(dòng)力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，浙江2013年至2017年間需改造的棚戶區(qū)住戶約80萬(wàn)戶，平均每年約有16萬(wàn)戶的改造需求。

貨幣寬松政策帶來(lái)的新機(jī)遇。貨幣政策的調(diào)整帶來(lái)的新機(jī)遇。假設(shè)購(gòu)房者商業(yè)住房貸款金額為200萬(wàn)元，貸款期限為30年，每月等額方式還款。2014年11月22日五年以上貸款利率為6.15%，本息合計(jì)還款438.6萬(wàn)元；中國(guó)人民銀行自2014年11月連續(xù)多次降息后，2015年8月26日五年以上貸款利息調(diào)整到5.15%，該貸款本息合計(jì)下降到393.1萬(wàn)元，總還款金額下降了45.5萬(wàn)元。

浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)策

完善“雙向調(diào)控”措施，解決市場(chǎng)高庫(kù)存量。各地政府可以停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，而通過(guò)回購(gòu)商品房方式補(bǔ)充公租房房源和棚戶區(qū)改造用房；鼓勵(lì)剛性消費(fèi)需求，在公積金、個(gè)人房貸、購(gòu)房補(bǔ)貼、普通住房標(biāo)準(zhǔn)、人才引進(jìn)、落戶等方面繼續(xù)出臺(tái)措施，重點(diǎn)鼓勵(lì)“以小換大”和“以舊換新”，支持“剛需”人群購(gòu)房置業(yè)，實(shí)現(xiàn)“住有所居”的愿望。

細(xì)化“分類調(diào)控”政策，防止一刀切。根據(jù)對(duì)于不同城市特性進(jìn)行“分類指導(dǎo)”，根據(jù)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)差異，分化政策導(dǎo)向，進(jìn)行精細(xì)化調(diào)控。外來(lái)人口較多、房?jī)r(jià)較高的杭州等一線城市，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)投資性需求、投機(jī)性需求進(jìn)行適度的調(diào)節(jié)和控制；對(duì)于紹興、嘉興、湖州等外來(lái)人口較少的城市，政策應(yīng)繼續(xù)允許一些定向?qū)捤傻拇胧┏雠_(tái)，對(duì)改善型購(gòu)房和剛需購(gòu)房在貸款利率、首付比例、稅費(fèi)等方面予以“優(yōu)惠”，加快去庫(kù)存步伐。

完善信貸政策體系，改善市場(chǎng)資本環(huán)境。金融部門應(yīng)完善和落實(shí)差別化信貸政策，繼續(xù)支持首套房貸、普通住房貸款、二套改善需求等合理的自住需求，加大商業(yè)銀行落實(shí)政策力度，綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素，適當(dāng)?shù)奶岣呤滋追抠J利率折扣；提高金融服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。用好用足公積金，全面清理住房公積金使用障礙和門檻，擴(kuò)大“公轉(zhuǎn)商”貼息貸款試點(diǎn)，提高繳存職工的實(shí)際可貸款額度，支持異地購(gòu)房公積金貸款。

實(shí)施科學(xué)的稅制改革，擺脫“土地財(cái)政”依賴。結(jié)合地方稅收體系在“營(yíng)改增”背景下的改革契機(jī)，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)稅收體系，明確地方政府對(duì)房地產(chǎn)稅改革充分的產(chǎn)權(quán)激勵(lì)，賦予其有效剩余控制權(quán)和清晰的剩余索取權(quán)，解決地方政府“土地財(cái)政”轉(zhuǎn)型陣痛問(wèn)題。本著“簡(jiǎn)稅制，寬稅基，低稅率”的改革原則，逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅的環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)變，穩(wěn)定地方政府財(cái)政收入來(lái)源。

合理規(guī)劃土地供給，防止土地“大小年”。落實(shí)土地供應(yīng)市區(qū)“一盤棋”的機(jī)制，參照近三年銷售平均面積，初步確定出讓總量，將當(dāng)前市場(chǎng)住宅庫(kù)存量納入統(tǒng)籌安排土地的考慮因素之一。合理編制土地出讓計(jì)劃和時(shí)間表，確定庫(kù)存預(yù)警線，若庫(kù)存高于預(yù)警線，則及時(shí)調(diào)低土地出讓量，放慢出讓速度；若庫(kù)存低于預(yù)警線，則及時(shí)增加土地出入量，加快出讓速度。

課題負(fù)責(zé)人：吳曉燕；課題組成員：浙江調(diào)查總隊(duì) 李莉 金偉剛 朱章勇 毛昭君；

成員單位：杭州調(diào)查隊(duì) 寧波調(diào)查隊(duì) 溫州調(diào)查隊(duì) 嘉興調(diào)查隊(duì) 紹興調(diào)查隊(duì) 金華調(diào)查隊(duì)；課題撰稿人：金偉剛 趙敏 沈小葉 李山林 耿烜 華磊波 韓嬌