淺談房屋購置工程可行性研究報告的編制

劉遠(yuǎn)

【摘 要】可行性研究報告從某種意義上來講，是用一種科學(xué)的方法對擬開展項(xiàng)目的綜合分析和論證，并得出項(xiàng)目是否可行的結(jié)論。對于一本專業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓こ炭尚行詧蟾?，?yīng)具備內(nèi)容真實(shí)、預(yù)測準(zhǔn)確、論證嚴(yán)密等基本特點(diǎn)。筆者作為業(yè)主方代表，曾直接負(fù)責(zé)參與辦公業(yè)務(wù)房屋購置工程可行性研究報告的編制工作，積累了一些經(jīng)驗(yàn)，借此文與大家一道探討如何編制好房屋購置工程的可行性研究報告。

【關(guān)鍵詞】房屋 購置 工程可行性研究

1 房屋購置工程可行性研究報告的重要性

房屋購置工程的可行性研究報告編制是確定購置前具有決定性意義的工作，是在決策之前對擬購項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的科學(xué)論證，同時可行性研究也包括對擬購項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測購置后的社會經(jīng)濟(jì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證購置工程的必要性、財(cái)務(wù)的盈利性、經(jīng)濟(jì)上的合理性、技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及購置條件的可能性和可行性，從而為購置決策提供科學(xué)依據(jù)，因此是十分必要的。一般工程可行性報告編制，均在購置方的協(xié)助下通過委托具有相關(guān)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)或公司來完成。

2 闡述房屋購置項(xiàng)目的必要性和可行性

在編制過程中，房屋購置工程可行性報告開篇應(yīng)對項(xiàng)目的背景做詳細(xì)的介紹，并說明本工可報告進(jìn)行編制或開展相關(guān)工作的政策和文件依據(jù)，同時明確工程可行性報告的研究范圍和分工，并提出報告所得出的客觀結(jié)論或建議性的意見。

對于房屋購置的必要性應(yīng)在報告中有針對性的進(jìn)行闡述，包括對購置方現(xiàn)狀的說明和分析，以及在客觀條件下購置方對房屋購置需求的總體分析，得出購置工程是否必要的結(jié)論。在闡述必要性的同時，要對購置工程可行性進(jìn)行重點(diǎn)的分析，并提出購置是否可行。

3 分析房屋的購置條件

對于購置方獲取房屋的方式，一般可以通過自行建房或直接購置兩種形式進(jìn)行解決。因此，要做好選擇自建房屋還是購置房屋的分析，特別是兩者之間通過對比得出的各自優(yōu)勢和劣勢，并進(jìn)行權(quán)衡。在綜合考慮確定購置房屋更有優(yōu)勢后，應(yīng)著重對多個潛在可供購置的房屋進(jìn)行綜合對比，完成最優(yōu)購置房屋和購置方案的比選分析，得出明確的購置方案結(jié)論。

4 購置規(guī)模和功能需求的分析

對于擬購置的房屋，在工可報告中應(yīng)列明確定購置規(guī)模和建筑面積的相關(guān)依據(jù)，如參照的政策法規(guī)或相關(guān)文件等。同時，應(yīng)在報告中明確提出購置方的功能需求和所購置房屋的用途，若購置的房屋需購置方后續(xù)自行裝修的，可對該房屋的裝修設(shè)計(jì)方案進(jìn)行初步的分析，包括所購房屋開展裝修工作的主要工程概況，同時分專業(yè)進(jìn)行具體分析，包括建筑專業(yè)、給排水專業(yè)、暖通空調(diào)專業(yè)、電氣專業(yè)、弱電專業(yè)等。

5 綜合考慮購置項(xiàng)目環(huán)保、人防、消防、節(jié)能與抗震設(shè)防

在購置工程可行性研究報告中，要加強(qiáng)對環(huán)境保護(hù)的分析和論證，明確環(huán)保分析的各項(xiàng)政策依據(jù)，并簡述購置房屋及周邊的環(huán)境現(xiàn)狀，同時分析購置項(xiàng)目所產(chǎn)生或涉及的主要污染源和污染物，同時提出環(huán)境保護(hù)的措施，特別是房屋建成并購入投用后的環(huán)保措施，完成擬購置項(xiàng)目的環(huán)境影響評價同時完成從環(huán)保角度房屋購置可行性的分析。

對于房屋的人防工程，通常均已由開發(fā)商按照人防有關(guān)政策和文件要求進(jìn)行建設(shè)，一般工可分析的結(jié)論均為可行。對于消防方面，房屋一般在建成交付前就已通過消防驗(yàn)收，若購置方內(nèi)部裝修時需要改動原有土建建筑的防火分區(qū)、消防設(shè)施、安全通道等項(xiàng)目，工可報告關(guān)于消防的論述應(yīng)提出上述修改需重新進(jìn)行設(shè)計(jì)報批。

關(guān)于所購置房屋的節(jié)能考慮，工可報告應(yīng)明確提出有關(guān)節(jié)能的設(shè)計(jì)依據(jù)，同時提出具體的節(jié)能原則，并初步分析該房屋的耗能狀況，指出切實(shí)可行的節(jié)能措施，如在節(jié)能設(shè)計(jì)、設(shè)備節(jié)能、能源計(jì)量監(jiān)測管理等方面需要考慮的節(jié)能措施，并得出擬購置房屋從節(jié)能方面考慮是否可行的結(jié)論。在抗震設(shè)防方面，擬購置的房屋一般已按照有關(guān)抗震的政策要求進(jìn)行相關(guān)設(shè)計(jì)并在施工中予以落實(shí)，工可報告結(jié)合購入方房屋的用途等基本考慮因素，得出房屋在抗震設(shè)防方面是否滿足購置方需求或要求的結(jié)論。

6 關(guān)于購置工程的實(shí)施計(jì)劃及招投標(biāo)

對于需上級審批的擬購置房屋，自工可及投資額獲批后，可進(jìn)入具體的購置實(shí)施環(huán)節(jié)，包括購置合同草擬、討論、審批和簽署階段，同時應(yīng)對房屋交付時間進(jìn)行關(guān)注，并分析購置房屋的交付時間可否滿足購置方對房屋具體使用的需要，同時在房屋按時完成交付的基礎(chǔ)上，根據(jù)房屋的建設(shè)規(guī)模，同時參照類似房屋的經(jīng)驗(yàn)，在工可報告中提出啟動裝修設(shè)計(jì)和報批的合適時點(diǎn)，同時預(yù)測裝修工程的進(jìn)度安排，以便購入方及時根據(jù)工可報告的意見適時開展相關(guān)工作，有利于房屋可盡早投入使用。對于購入方需開展的工程招投標(biāo)工作，在購置工程可行性報告中應(yīng)列明相關(guān)招標(biāo)依據(jù)文件或規(guī)定，分析按規(guī)定應(yīng)采取的招標(biāo)方式和途徑，同時在報告中明確各項(xiàng)招標(biāo)范圍，包括工程設(shè)計(jì)招投標(biāo)、工程施工招投標(biāo)、工程設(shè)備招投標(biāo)等工作。

7 購置工程的總投資估算

關(guān)于擬購置房屋的總投資金額，包括房屋的總房價，同時還應(yīng)按照相關(guān)稅費(fèi)規(guī)定，推算交易稅費(fèi)，匯總房屋交易完稅后的房屋購房費(fèi)用總體投資規(guī)模。同時，為了完成購房方入住前各項(xiàng)費(fèi)用的總體評估，工可報告還需對房屋的裝修工程及設(shè)備購置費(fèi)用進(jìn)行全面分析和測算，形成內(nèi)裝修工程的總估算表，表中應(yīng)包括工程費(fèi)用、其他費(fèi)用（代建費(fèi)、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、前期工作費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、辦公家具費(fèi)）及基本預(yù)備費(fèi)等各類費(fèi)用情況。同時還應(yīng)附上工程費(fèi)用估算表、單位工程總價表、分部分項(xiàng)工程費(fèi)匯總表以及設(shè)備清單等。

8 關(guān)于購置項(xiàng)目的問題與建議

在通過上述專業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，購置工程可行性研究報告論證結(jié)果一般都能客觀的反映購置項(xiàng)目是否必要和可行，報告應(yīng)體現(xiàn)內(nèi)容真實(shí)、預(yù)測準(zhǔn)確、論證嚴(yán)密等基本特點(diǎn)。在綜合論證該購置項(xiàng)目可行的基礎(chǔ)上，報告應(yīng)同時提出在購置項(xiàng)目推進(jìn)過程中可能存在或可能遇到的問題，并提出有針對性的意見建議或解決方案，供房屋購置方參考和予以重視，將有助于房屋購置工程的順利完成。

作者簡介：李遠(yuǎn)（1984—），男，遼寧建平人，畢業(yè)于大連海事大學(xué)，建筑經(jīng)濟(jì)師，工程師，研究方向：建筑科學(xué)、輪機(jī)工程。