宏觀調(diào)控下中小型房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的構(gòu)建

王芳　宋世宇

[摘 要]從2003年開始，我國政府開始對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的處境更加艱難，面臨著獲地難度增加、融資門檻提高、管理制度落后、人才儲備不足等阻礙其持續(xù)發(fā)展的問題。針對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，提出大力開拓二手房市場，積極參與保障性住房開發(fā)，注重培養(yǎng)和留住人才，創(chuàng)新企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和管理控制體系等構(gòu)建企業(yè)核心競爭力的具體措施，促進中小型房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]宏觀調(diào)控；中小型房地產(chǎn)企業(yè)；核心競爭力

[中圖分類號]F27 [文獻標識碼]A [文章編號]

2095-3283（2015）09-0120-02

[作者簡介]王芳（1979-），女，漢族，吉林敦化人，講師，碩士，研究方向：房地產(chǎn)、項目管理；宋世宇（1981-），男，漢族，吉林德惠人，工程師，研究方向：工程項目管理。

房地產(chǎn)業(yè)作為支撐中國經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的推動作用。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，近幾年國家先后從土地、稅收、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、個人住房貸款政策、產(chǎn)權(quán)交易等多方面對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。在各種調(diào)控政策影響下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)規(guī)模、獲取土地、融資渠道、企業(yè)內(nèi)部管理等方面都處于弱勢地位，在新形勢下面臨很大挑戰(zhàn)。中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須通過內(nèi)外部資源的整合，做大做強，才能在未來的房地產(chǎn)業(yè)占有一席之地。

一、宏觀調(diào)控下中小型房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問題

（一）獲地難度增加

隨著國家加大對房地產(chǎn)土地市場的宏觀調(diào)控力度，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在獲取開發(fā)用地方面的難度也隨之增加。一是受國家從緊土地政策的影響，一級土地市場開發(fā)用地的供應(yīng)量受到更加嚴格的監(jiān)管和控制，直接導致源頭的土地供應(yīng)量減少；二是我國商業(yè)性用地的土地使用權(quán)出讓方式出現(xiàn)了新的變化，開始全面實施 “招拍掛”制度，加上設(shè)置的限制條件過高，致使中小型房地產(chǎn)企業(yè)根本無法參與競投；三是隨著近年來我國商品房價格增長過快，地價也飛速增長，再加上一次性出讓的土地面積過大，致使地塊的總價過高，已嚴重超出中小型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟實力。因此，開發(fā)用地獲取難、土地儲備量不足是阻礙中小型房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的主要問題之一。

（二）融資門檻提高

從2003年開始，國家對房地產(chǎn)業(yè)進行了宏觀調(diào)控，為促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展以及穩(wěn)定房價，政府在嚴格信貸標準、上調(diào)存貸款利率和提高法定存款準備金率等方面出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策。2005—2006年兩年間政府先后四次上調(diào)存款準備金率；在“國八條”和“國十五條”中都明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)信貸的條件。2007年以來我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要措施也是提高銀行的存貸款利率和法定存款準備金率，既控制了銀行可用于貸款的資金，又提高了房地產(chǎn)企業(yè)的貸款成本。這給自身經(jīng)濟實力較弱的中小型房地產(chǎn)企業(yè)帶來了致命打擊。2009—2013年國家進一步加強宏觀調(diào)控，對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說更是雪上加霜。因此，資金缺乏、融資難也是制約中小型房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的主要問題之一。

（三）管理制度落后

我國大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)是家族企業(yè)，具有較濃厚的家族性色彩。企業(yè)缺乏先進的管理制度，企業(yè)管理具有較強的主觀性和隨意性，不利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身實力較弱，需要建立一套科學的規(guī)章制度和具有可操作性的具體措施來指導企業(yè)的發(fā)展和規(guī)范員工的行為。

（四）人才儲備不足

目前，許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)在人才儲備方面普遍存在“留人難”的問題。究其原因，一是中小型房地產(chǎn)企業(yè)難以給人才提供高薪酬和高福利；二是中小型房地產(chǎn)企業(yè)同大型房地產(chǎn)企業(yè)相比其穩(wěn)定性和影響力較差；三是中小型房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著家族式管理，致使企業(yè)管理制度不健全、不規(guī)范，不利于人才發(fā)展。因此，中小型房地產(chǎn)企業(yè)解決了人才問題，就解決了企業(yè)未來生存與發(fā)展問題。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)培育核心競爭力的對策

（一）準確進行戰(zhàn)略定位

核心競爭力的培育是企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，可確立企業(yè)持續(xù)競爭優(yōu)勢，為企業(yè)獲得豐厚的投資回報。目前房地產(chǎn)市場已趨于飽和狀態(tài)，對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，無論是土地使用權(quán)的獲得還是融資都變得越來越困難，所以如何準確地進行戰(zhàn)略定位成為增強其核心競爭力的首要問題。應(yīng)主要注重以下兩方面工作的開展：

1.大力開拓二手房市場

在房地產(chǎn)市場，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力遠遠比不上大型房地產(chǎn)企業(yè)。依照統(tǒng)計數(shù)據(jù)，無論在開發(fā)面積上還是銷售額上中小型房地產(chǎn)企業(yè)都無法和大型房地產(chǎn)企業(yè)相競爭。因此，與其以卵擊石還不如大力開拓二手房市場。

二手房由于價格相對低廉、地段較好、社區(qū)成熟等優(yōu)勢得到大多數(shù)普通百姓的認可，區(qū)域地帶新建商品房價格長時間居高不下，城市拆遷工作帶來相關(guān)人員的二次置業(yè)需求，外來人口對住房的需求逐漸從租賃轉(zhuǎn)向產(chǎn)權(quán)的購買，城市交通的拓展完善帶動相關(guān)地帶的地域價值升高等因素都會使二手房市場的需求量遞增。面對越來越大的二手房需求，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住機遇，調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略目標，向二手房市場發(fā)展，擺脫在市場競爭中的劣勢，為企業(yè)尋求長久發(fā)展之路。

2.積極參與保障性住房開發(fā)

對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，拿到開發(fā)保障性住房的參與權(quán)對企業(yè)以后的發(fā)展有著重要的意義，因為保障性住房的開發(fā)有政府的大力支持，拿地廉價、拆遷方便、管理成本低廉，所以保障性住房雖然賣價不高，但量大、銷售有保證、項目風險低，總利潤并不低于開發(fā)商品房。

目前我國初步建立了以廉租房、公租房、經(jīng)濟適用住房等為主要形式的住房保障制度?！笆晃濉逼陂g，通過各類保障性住房建設(shè)，全國1140萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬戶中等偏下收入家庭住房困難問題得到解決。到2010年底，我國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率已達8%，城鎮(zhèn)居民人均住房保障面積達到15平方米。從2011年起，我國將進入保障性住房建設(shè)“加速跑”階段。在此階段，中小型房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自身的特點與政府聯(lián)合開發(fā)保障性住房，從而避開高風險競爭，轉(zhuǎn)變核心競爭目標，贏取更大的收益。endprint

（二）注重培養(yǎng)和留住人才

企業(yè)要想發(fā)展就離不開人才，對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，留住人才很重要。要盡量滿足員工的需求，包括物質(zhì)需求和精神需求。在物質(zhì)需求方面，可以適當提高工資和獎金，多增加一些社會保障，還可以通過將個人利益和企業(yè)利益聯(lián)系起來，在公司內(nèi)構(gòu)建“利益共同體”，從而增強人才的責任心，激發(fā)其積極性和創(chuàng)造性。如可以向企業(yè)內(nèi)部發(fā)放股權(quán)，其范圍涵蓋從董事長到各級別員工，企業(yè)可以根據(jù)自身的實際情況靈活運用期股權(quán)、干股、崗位股權(quán)、貢獻股和知識股等。在精神需求方面，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更加注重對人才的培養(yǎng)，讓真正有能力的人才得到重用，這樣才能真正留住人才。

（三）創(chuàng)新企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和管理控制體系

企業(yè)組織結(jié)構(gòu)是企業(yè)的流程運轉(zhuǎn)、部門設(shè)置及職能規(guī)劃等最基本的結(jié)構(gòu)依據(jù)，是組織全體成員為實現(xiàn)組織目標，在管理工作中進行分工協(xié)作，在職務(wù)范圍、責任、權(quán)利方面所形成的結(jié)構(gòu)體系。隨著房地產(chǎn)市場的激烈競爭，對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想不被淘汰，就要具有更加合理、靈活、健全的組織結(jié)構(gòu)，時刻隨著市場環(huán)境的改變作出相應(yīng)的調(diào)整。

對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，目前迫切需要打破原有的管理格局，建立起一套全新的標準化和規(guī)范化的管理控制體系。中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)員工、部門的各自職能來更加合理地安排組織結(jié)構(gòu)，力求做到在合理的組織結(jié)構(gòu)中人盡其才。其組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新的目的就是通過建立科學合理的組織結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)企業(yè)在資金材料、人力資源和信息技術(shù)等方面的最優(yōu)配置，從而提高企業(yè)的運營效率，達到不斷提升企業(yè)核心競爭力的目的。

企業(yè)擁有不同的核心競爭力就擁有不同的市場定位，最終要通過其核心競爭力來創(chuàng)造市場價值。我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了區(qū)域競爭、價格競爭和質(zhì)量競爭等階段，價格、質(zhì)量、品牌等歸結(jié)起來都是房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的重要組成部分。面對競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要全面提升自身素質(zhì)，不斷加強對企業(yè)核心競爭力的培育，從而增強抵御行業(yè)內(nèi)競爭風險的能力，實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

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（責任編輯：梁宏偉）endprint