淺談房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)如何更好的合作

李存壽

【摘要】房地產(chǎn)價格評估是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動，從事以上活動的機構(gòu)即為房地產(chǎn)評估機構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動，從事以上活動的機構(gòu)即為經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。兩者同屬于房地產(chǎn)交易中向相關(guān)當(dāng)事人提供法律、法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的機構(gòu)。從定義中我們可以看出估價和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的合作主要發(fā)生在房地產(chǎn)投資開發(fā)及建設(shè)完成后的交易階段，因此在本文中我們將對兩者在房地產(chǎn)交易這一階段中各自的角色進行分析并對兩者之間的相互關(guān)系及如何更好的處理這種關(guān)系進行討論。

【關(guān)鍵詞】淺談 房產(chǎn) 估價 經(jīng)紀(jì) 機構(gòu) 合作

我們先來看以下這個例子。某業(yè)主從房地產(chǎn)開發(fā)商手中購得一套住宅物業(yè)，自用該住宅物業(yè)兩年后，該業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其所擁有的該住宅物業(yè)，并委托一經(jīng)紀(jì)機構(gòu)為其代理出售，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)根據(jù)該業(yè)主所提供的關(guān)于該住宅物業(yè)的資料及希望的出售價格，對掌握的客戶群資料進行查找并對欲購買該物業(yè)的買方進行直接聯(lián)系，通過解釋說明及現(xiàn)場勘察等方式使買方對該物業(yè)有較全面的了解，并組織或代表買賣雙方進行協(xié)商對最終的成交價格達成一致。其后，買方購房需要向銀行申請按揭貸款，此時接受銀行委托評估機構(gòu)將要對該物業(yè)進行評估為銀行貸款提供價值參考，通過現(xiàn)場勘察、有關(guān)資料查詢并選用適當(dāng)?shù)脑u估方法，評估機構(gòu)向銀行提出一個客觀、公正的評估價值作為貸款的價值參考或依據(jù)。以上這個例子簡單的說明了房地產(chǎn)估價和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在房地產(chǎn)交易中各自服務(wù)的環(huán)節(jié)、服務(wù)的對象及提供的具體服務(wù)。由此看來，估價和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在房地產(chǎn)交易中無處不在，他們之間的合作也是環(huán)環(huán)相扣。下面我們對評估及經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在合作中集中出現(xiàn)的一些問題進行分析（由于上述案例的普遍性，以下主要涉及出現(xiàn)在案例中的合作，而不涉及或較少涉及上述特殊情況中的合作）：

一、交易雙方對于成交價格和評估價格往往產(chǎn)生爭議

在房地產(chǎn)交易活動中，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)引導(dǎo)雙方協(xié)商而促成的成交價格是交易雙方實際達成交易的價格，是一個已完成的事實，這種價格通常隨著交易者的心態(tài)、偏好，對市場的了解程度，討價還價的能力等的不同而不同。而評估價格是評估人員對房地產(chǎn)的客觀、合理價格或價值進行估算和評定的結(jié)果，不受以上各項因素的影響而變化。在評估機構(gòu)進行評估時，要向經(jīng)紀(jì)機構(gòu)充分的了解交易情況，分析不同的交易情況對評估價值所產(chǎn)生的正面或負面影響，從而對評估價值進行適當(dāng)?shù)男拚?/p>

二、成交價格和評估價格內(nèi)涵不同

這種不同往往出現(xiàn)在不以交易參考為目的的評估中。在上述案例中，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)所談之成交價格包括該住宅物業(yè)本身以及附著的裝修，在有些交易中還含有家私、家電等；而在以抵押為目的房地產(chǎn)評估中不考慮這種裝修因素對估值的影響，在評估時應(yīng)該將這一部分附加價值予以剔除。在上述這兩種情況出現(xiàn)時，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)常常抱怨評估機構(gòu)的評估價值不夠客觀，不能準(zhǔn)確的反映市場，尤其是遭到客戶的不滿，甚至造成貸款達不到客戶的要求進而導(dǎo)致交易無法進行。這主要是在合作中機構(gòu)間缺乏溝通，對彼此業(yè)務(wù)缺乏深入的了解，知識脫鉤，對客戶的解釋說明工作做得不夠詳盡和透徹。

三、提供參考案例的失實

當(dāng)估價機構(gòu)在對該物業(yè)進行評估時，需要對市場上同類物業(yè)的價格資料進行搜集、分析和修正，從而得出客觀的評估價值。由于目前經(jīng)紀(jì)機構(gòu)基本為片區(qū)經(jīng)營的模式，對片區(qū)內(nèi)物業(yè)掌握大量的成交信息，評估機構(gòu)往往會向經(jīng)紀(jì)機構(gòu)查詢相關(guān)信息。經(jīng)紀(jì)機構(gòu)往往為了滿足客戶的貸款額度，提供虛假成交資料，誤導(dǎo)估價人員，從而得出偏離市場行情的公開市場價格。這一問題不僅僅為經(jīng)紀(jì)機構(gòu)單方面所造成，也因為評估機構(gòu)沒有能建立一個完善的不斷更新的資料庫，在短期內(nèi)完成評估工作，缺乏市場信息而造成經(jīng)紀(jì)機構(gòu)對估價人員的誤導(dǎo)。沒能用專業(yè)的眼光對提供的資料進行有效篩選和修正。對于同一項交易，評估的客體與交易客體統(tǒng)一。在評估機構(gòu)接受委托后應(yīng)該對評估的對象向經(jīng)紀(jì)機構(gòu)了解清楚，根據(jù)產(chǎn)權(quán)文件登記的物業(yè)地址進行現(xiàn)場勘察。有些經(jīng)紀(jì)機構(gòu)往往以客戶不方便或其他原因為由，指示估價機構(gòu)對其他物業(yè)進行現(xiàn)場勘察，甚至僅提供照片資料。而對于這種不合理指示，個別估價人員也沒有盡職盡責(zé)，便對其他物業(yè)進行現(xiàn)場勘察，提交評估報告，這種由于對不同于交易客體進行勘察引起價格差異對交易當(dāng)事人利益造成影響的行為顯然是不正當(dāng)?shù)?。在以上這種情況中出現(xiàn)了估價機構(gòu)與經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間的不良合作，對交易當(dāng)事人的利益造成不公正的影響，破壞了整個市場的公平競爭秩序，對整個行業(yè)的形象產(chǎn)生了負面影響，也對機構(gòu)雙方的長期效益產(chǎn)生不良影響。

以上這些問題，有些是機構(gòu)雙方缺乏彼此的了解和溝通，經(jīng)紀(jì)機構(gòu)對評估機構(gòu)技術(shù)性的概念不能加以正確的理解并向客戶提供客觀的解釋，有些是評估機構(gòu)對于經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在成交環(huán)節(jié)中所發(fā)生的交易情況不了解，而不能對成交價格和提供的案例做出專業(yè)的分析和判斷，有些則是機構(gòu)雙方在對交易推動和促進中進行不良的合作，使交易當(dāng)事人蒙受損失，這些都應(yīng)在我們以后的工作中予以改進和杜絕。

針對這些問題，有關(guān)政府部門及行業(yè)協(xié)會都提出了很多行之有效的解決辦法，下面筆者將從從業(yè)人員本身及機構(gòu)本身提出一些建議：

1.加強機構(gòu)間的溝通，彼此了解和熟悉對方的工作內(nèi)容，要對客戶提出的無論相關(guān)于房地產(chǎn)信息還是技術(shù)方面的問題都能做出正確、合理的解釋和說明；

2.估價機構(gòu)要建立起數(shù)據(jù)庫，而數(shù)據(jù)庫的資料也要保持長期的不斷更新，這項工作也非常需要經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的配合，提供客觀、準(zhǔn)確的成交資料并對交易情況作出完善的說明；

3.機構(gòu)本身對于員工日常工作的管理和職業(yè)道德培訓(xùn)。盡管我們有行業(yè)協(xié)會對從業(yè)人員的行為進行監(jiān)督，并且有行業(yè)規(guī)范對從業(yè)人員的行為進行約束。但是估價及經(jīng)紀(jì)機構(gòu)是從業(yè)人員日常工作的場所并在自己的崗位上行使責(zé)任和享受權(quán)利。機構(gòu)本身應(yīng)該對自己的員工進行業(yè)務(wù)能力和職業(yè)操守的不斷教育；

4.機構(gòu)之間提供客戶投訴渠道并予以及時的解決。房地產(chǎn)評估和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)都屬于第三產(chǎn)業(yè)，為客戶提供滿意的服務(wù)是我們的宗旨。而我們的機構(gòu)部門設(shè)置多為業(yè)務(wù)部門而沒有或者很少設(shè)置售后服務(wù)部門或相關(guān)部門即客戶投訴部門。當(dāng)然，這其間的因素也很多，因為房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在我國仍屬于新興產(chǎn)業(yè)，客戶對行業(yè)本身的不了解也會產(chǎn)生很多由于誤解而造成的問題。但對于我們機構(gòu)本身，應(yīng)該主動向客戶宣傳我們的服務(wù)，讓客戶了解我們的產(chǎn)品，多對我們的工作提出問題，使我們在發(fā)展中不斷完善和成熟。

以上是對房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在房地產(chǎn)交易中如何更好的合作提出的幾點建議，希望能夠起到拋磚引玉的作用。房地產(chǎn)交易市場正日趨成熟，從業(yè)人員的素質(zhì)也日益提高，希望我們業(yè)內(nèi)人士對于房地產(chǎn)估價及經(jīng)紀(jì)機構(gòu)之間的合作繼續(xù)探索，不斷完善，為消費者提供一個公平、公正、公開的市場，讓大家在陽光下放心交易。