農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查中房屋測(cè)量的作業(yè)方法與分析

馬廣濤

摘要：本文詳細(xì)介紹了房屋界址點(diǎn)測(cè)量與房屋要素測(cè)量的方法，并分析了實(shí)地量距法和解析坐標(biāo)反算法取得房屋邊長(zhǎng)的區(qū)別及現(xiàn)實(shí)操作的可行性；分析了兩種方法對(duì)房屋面積計(jì)算的影響。

關(guān)鍵詞：界址點(diǎn)；房角點(diǎn)；解析法；坐標(biāo)反算；精度要求；限差

一 任務(wù)背景

《物權(quán)法》第10條規(guī)定，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在2013年11月20日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。不動(dòng)產(chǎn)登記中非常重要的一項(xiàng)內(nèi)容就是農(nóng)村房屋權(quán)籍的調(diào)查與登記，而房屋調(diào)查必然需要房屋測(cè)量工作。

二 主要內(nèi)容

房屋測(cè)量工作的主要內(nèi)容包括控制測(cè)量、界址點(diǎn)測(cè)量、房屋要素測(cè)量、房屋邊長(zhǎng)和層高測(cè)量、房屋面積測(cè)算、分幅圖、宗地圖、房屋分戶(hù)圖的繪制、測(cè)量報(bào)告的撰寫(xiě)等。本論文只敘述和討論界址點(diǎn)測(cè)量、房屋要素測(cè)量、房屋邊長(zhǎng)和層高測(cè)量、房屋面積計(jì)算。

三 界址點(diǎn)測(cè)量

1、各級(jí)界址點(diǎn)相對(duì)于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位誤差和間距超過(guò)50m的相鄰界址點(diǎn)的間距誤差不超過(guò)下表規(guī)定；

2、間距未超過(guò)50m的界址點(diǎn)間的間距誤差限差，不應(yīng)超過(guò)下式計(jì)算的結(jié)果。

3、界址點(diǎn)坐標(biāo)全部采用解析法測(cè)量

（1）解析法是指采用全站儀、GNSS 接收機(jī)、鋼尺等測(cè)量工具，通過(guò)全野外測(cè)量技術(shù)獲取界址點(diǎn)坐標(biāo)和界址點(diǎn)間距的方法。主要方法有極坐標(biāo)法、正交法（直角坐標(biāo)法）、截距法（內(nèi)外分點(diǎn)法）、距離交會(huì)法、角度交會(huì)法、GNSS定位方法等。根據(jù)界址點(diǎn)的觀測(cè)環(huán)境選用不同的方法。

（2）界址點(diǎn)坐標(biāo)取位至0.001m。

四 房屋要素測(cè)量

房屋要素測(cè)量的主要內(nèi)容為境界測(cè)量、房屋及其附屬設(shè)施測(cè)量、陸地交通和水域測(cè)量、其他相關(guān)地物測(cè)量。房產(chǎn)要素測(cè)量方法包括：野外解析法、航空攝影測(cè)量法、全野外數(shù)據(jù)采集法。當(dāng)需要房角點(diǎn)坐標(biāo)反算房屋邊長(zhǎng)或計(jì)算面積時(shí)，房角點(diǎn)測(cè)量按界址點(diǎn)測(cè)量精度要求和測(cè)量方法，以房屋外墻勒腳以上（100±20）㎝處設(shè)點(diǎn)測(cè)量。

五 房屋邊長(zhǎng)和層高測(cè)量

1、采用實(shí)地量距法丈量房屋邊長(zhǎng)

房屋邊長(zhǎng)丈量與宗地的界址邊長(zhǎng)丈量同時(shí)進(jìn)行，對(duì)于已有戶(hù)型圖的，可通過(guò)核實(shí)戶(hù)型圖獲取房屋內(nèi)部邊長(zhǎng)，對(duì)于沒(méi)有戶(hù)型圖的，需實(shí)地測(cè)量房屋邊長(zhǎng)。實(shí)測(cè)房屋邊長(zhǎng)時(shí)，應(yīng)符合下列要求：

①應(yīng)重復(fù)測(cè)量不少于兩次，其較差應(yīng)在限差內(nèi)，并取平均數(shù)作為最終結(jié)果。

②采用同一鋼卷尺兩次丈量時(shí)，邊長(zhǎng)不大于10米的較差相對(duì)誤差應(yīng)小于1/1000；邊長(zhǎng)大于10米的較差相對(duì)誤差應(yīng)小于1/2000。測(cè)距儀測(cè)距時(shí)兩次讀數(shù)較差不應(yīng)大于5毫米。

2、采用房角點(diǎn)坐標(biāo)反算房屋邊長(zhǎng)

用解析法測(cè)量房角點(diǎn)，用房角點(diǎn)坐標(biāo)反算房屋邊長(zhǎng)。

3、實(shí)地量距法和解析房角點(diǎn)坐標(biāo)反算法，求取房屋邊長(zhǎng)時(shí)的區(qū)別及對(duì)比結(jié)果。

實(shí)地量距法：①操作簡(jiǎn)單，數(shù)據(jù)直觀，滿(mǎn)足精度要求。②房屋外廓的全長(zhǎng)與分段丈量之和的較差需在限差內(nèi)，并需把分段丈量的數(shù)據(jù)按比例配賦。此過(guò)程比較復(fù)雜。③經(jīng)實(shí)踐中證實(shí)，現(xiàn)實(shí)中農(nóng)村房屋并非完美的矩形或其他規(guī)矩的幾何圖形，所以只有房屋邊長(zhǎng)而沒(méi)有房屋各內(nèi)角的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)，很難真實(shí)的把現(xiàn)實(shí)房屋繪制成矢量圖形。

解析房角點(diǎn)坐標(biāo)反算法：①作業(yè)方便、快捷，滿(mǎn)足精度要求。②既有角度又有距離，能形成滿(mǎn)足要求的房角點(diǎn)坐標(biāo)，從而繪制出符合實(shí)際情況的矢量圖形。對(duì)比結(jié)果：解析房角點(diǎn)坐標(biāo)反算法求取房屋邊長(zhǎng)，既滿(mǎn)足精度要求，又在現(xiàn)實(shí)作業(yè)中存在很大的優(yōu)勢(shì)，所以建議主要采取此方法；在測(cè)量困難的地方，輔助采用實(shí)地量距法。

4、層高測(cè)量

①同一樓層分為多個(gè)不同層高的建筑空間時(shí)，各空間應(yīng)分別測(cè)量與記錄。

②建筑物的設(shè)計(jì)層高在大于2.10米和小于2.30米范圍內(nèi)時(shí)，應(yīng)在不同位置測(cè)量不少于3個(gè)層高值，并應(yīng)取平均值作為實(shí)測(cè)層高；設(shè)計(jì)高值大于2.30米時(shí)，可以只測(cè)一個(gè)層高值，層高值應(yīng)取位至厘米。

六 房屋面積計(jì)算

1、一般規(guī)定：房屋面積測(cè)算指建筑物外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影的建筑面積。測(cè)算房屋建筑面積同時(shí)應(yīng)具備以下條件（室外樓梯除外）：應(yīng)具有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高在2.20米以上（含2.20米），有圍護(hù)物，屬永久性的建筑物，可作為人民生產(chǎn)或生活的場(chǎng)所。各類(lèi)面積必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差在限差以?xún)?nèi)，取平均數(shù)作為最終結(jié)果。面積以㎡單位，取位0.01㎡。計(jì)算過(guò)程取位0.001㎡，公攤系數(shù)取位0.000001。

2、采用坐標(biāo)解析法計(jì)算房屋面積，按下式計(jì)算面積：

3、采用實(shí)地量距法。規(guī)則圖形時(shí)，可根據(jù)實(shí)地丈量的邊長(zhǎng)直接計(jì)算面積；不規(guī)則圖形，將其分割成簡(jiǎn)單的幾何圖形，然后分別計(jì)算面積。

房屋面積的限差和中誤差不能超過(guò)下表計(jì)算的結(jié)果。

4、采用圖解法圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測(cè)算均應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行兩側(cè)。

5、各類(lèi)面積測(cè)算方法的區(qū)別及分析結(jié)果

實(shí)地量距法：①操作簡(jiǎn)單、數(shù)據(jù)直觀，滿(mǎn)足精度要求。②現(xiàn)實(shí)中的房屋內(nèi)角不完全是90°或其它計(jì)算簡(jiǎn)單的角度，簡(jiǎn)單套用矩形或梯形計(jì)算，會(huì)造成較大的誤差。③實(shí)地量距法計(jì)算的房屋，無(wú)法真實(shí)定位房屋圖形的位置。

坐標(biāo)解析法結(jié)合圖解法：①坐標(biāo)解析法測(cè)算房角點(diǎn)坐標(biāo)，用房角點(diǎn)坐標(biāo)定位并繪制房屋矢量圖，然后用圖解法量算房屋面積。②此方法方便、快捷，滿(mǎn)足精度要求。注：此方法滿(mǎn)足精度要求的前提是相鄰界址點(diǎn)的間距誤差滿(mǎn)足二級(jí)界址點(diǎn)的精度要求。③此方法能和控制測(cè)量及各種坐標(biāo)系定位系統(tǒng)完美結(jié)合。

分析結(jié)果：坐標(biāo)解析法結(jié)合圖解法測(cè)算房屋面積，在滿(mǎn)足二級(jí)界址點(diǎn)精度要求的前提下，既滿(mǎn)足精度要求，又有很高的現(xiàn)實(shí)操作性，所以建議采用此方法。