初探房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的相互影響

陳毅東

【摘 要】本文對(duì)房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系采用的是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)股價(jià)模型協(xié)調(diào)整體關(guān)系中的遞歸估計(jì)法來(lái)進(jìn)行分析的。從而論證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)受到房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)變動(dòng)的影響。以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；金融；經(jīng)濟(jì)

房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)主要是是由現(xiàn)階段的房地產(chǎn)金融環(huán)境和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)組合而成的，它不僅是保證房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的前提，還是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要內(nèi)容之一。近年來(lái)。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的金融結(jié)構(gòu)在迅速的擴(kuò)張，這雖然有利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但是由于其擴(kuò)張的速度過(guò)快，因此導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的過(guò)程中，其金融結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象時(shí)常發(fā)生，從而使得整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到制約。為此，我們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)的金融結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系進(jìn)行相應(yīng)的研究分析，進(jìn)而采用相應(yīng)的解決辦法來(lái)對(duì)其進(jìn)行處理，以促進(jìn)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。[1]

1.研究前景

所謂的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)就是指以房地產(chǎn)銷(xiāo)售服務(wù)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)建筑是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與否的決定因素，它是以建筑的成本與建筑的售價(jià)之間的差來(lái)進(jìn)行表示的。目前，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)是受到國(guó)家政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及市場(chǎng)性?xún)r(jià)比等多種因素的影響。

房地產(chǎn)金融同樣是以房地產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的行業(yè)金融。它主要是圍繞房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)而展開(kāi)的融資、籌資、結(jié)算等各種金融活動(dòng)。房地產(chǎn)金融就是房地產(chǎn)資金的融通，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)作為一種高消費(fèi)品，在市場(chǎng)的價(jià)值很大，因此也可以視為一種投資品。而當(dāng)它成為投資品時(shí)，房地產(chǎn)金融便應(yīng)運(yùn)而生了。

有人曾這樣說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)，五年以?xún)?nèi)，房地產(chǎn)靠政府的補(bǔ)助；五年到十年，市場(chǎng)供求規(guī)律開(kāi)始能發(fā)揮作用，供過(guò)于求使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)步入低迷；十年之后家庭和人口結(jié)構(gòu)將導(dǎo)致房子絕對(duì)剩余，房子將成為不值錢(qián)的東西，房?jī)r(jià)大跌。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三大支柱之一，中國(guó)的房地產(chǎn)綁架了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)。本文主要是針對(duì)有可能出現(xiàn)的因房地產(chǎn)銷(xiāo)售滯后而影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的情況，對(duì)中國(guó)的金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系進(jìn)行深入的研究，以房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)景氣循環(huán)等為研究的主要內(nèi)容，同時(shí)還將對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系進(jìn)行一些有用的說(shuō)明。

2.研究方法和相關(guān)的指標(biāo)數(shù)據(jù)

研究的方法和數(shù)據(jù)指標(biāo)的介紹如下：

2.1計(jì)量模型

從“金融發(fā)展是金融結(jié)構(gòu)變化”這個(gè)觀點(diǎn)出發(fā)，利用遞歸估計(jì)法來(lái)觀察不同時(shí)期內(nèi)金融結(jié)構(gòu)變動(dòng)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響，并將不同時(shí)期內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)數(shù)值進(jìn)行比較，作出統(tǒng)計(jì)，最后根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)找出金融結(jié)構(gòu)變動(dòng)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間所存在的某種均衡關(guān)系，以便為后期研究以及相關(guān)政策的實(shí)施提供參考依據(jù)。

2.2指標(biāo)的選取和數(shù)據(jù)處理

本文選取房地產(chǎn)銷(xiāo)售額（Y）代表房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)，選取國(guó)內(nèi)貸款（Y1）、企業(yè)自籌（Y2）和其他來(lái)源（Y3）作為房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)指標(biāo)，指標(biāo)范圍是1999年一2006年1—4季度，數(shù)據(jù)來(lái)源見(jiàn)中國(guó)高校財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)。 考慮到以下兩個(gè)主要原因：（1）房地產(chǎn)金融的來(lái)源構(gòu)成主要包括六部分（按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑分類(lèi)），即國(guó)內(nèi)貸款、企業(yè)自籌、其他來(lái)源（包括定金和預(yù)收款）、國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)外投資、證券類(lèi)資金（債券、股票、房地產(chǎn)信托）。從歷年（1999年一2006年）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)觀察，前三項(xiàng)指標(biāo)總量一直占房地產(chǎn)金融來(lái)源的97%以上，而其他指標(biāo)由于金融規(guī)模過(guò)小，從金融的結(jié)構(gòu)的意義上缺乏作為入選樣本的研究?jī)r(jià)值，故只考慮國(guó)內(nèi)貸款、企業(yè)自籌和其他來(lái)源三項(xiàng)指標(biāo)；（2）現(xiàn)有的季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只能追朔到1999年。

3.實(shí)證分析

3.1實(shí)證結(jié)果描述

利用協(xié)整技術(shù)分析變量間是否存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，這是利用向量自回歸模型進(jìn)行動(dòng)態(tài)響應(yīng)分析的基礎(chǔ)。協(xié)整向量的遞歸估計(jì)結(jié)果分析如下所示。

鑒于樣本的大小，本文選擇2000年第4季度作為遞歸估計(jì)的開(kāi)始期，得到的結(jié)果。由于跡統(tǒng)計(jì)量和最大特征值統(tǒng)計(jì)量得到的結(jié)果完全一致，所以只列出了跡統(tǒng)計(jì)量。表中的最后一列就是在原假設(shè)為全樣本協(xié)整的秩與遞歸子樣本的秩相同條件下的LR統(tǒng)計(jì)量。拒絕原假設(shè)就表明協(xié)整關(guān)系在樣本范圍內(nèi)存在結(jié)構(gòu)突變點(diǎn)，一旦出現(xiàn)結(jié)構(gòu)突變，我們將在協(xié)整估計(jì)時(shí)加入適當(dāng)?shù)囊苿?dòng)啞變量重新進(jìn)行估計(jì)。從表中我們看到2003年第4季度到2004年第4季度存在協(xié)整關(guān)系的結(jié)構(gòu)突變。

3.2結(jié)果分析

從上文中我們看到，房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的協(xié)整關(guān)系在2003年第4季度到2004年第4季度之間發(fā)生了結(jié)構(gòu)突變。從1999年到2002年第三季度以前國(guó)家一直在出臺(tái)積極政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。在2002年8月央行認(rèn)為局部投資增幅過(guò)大，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量。恢復(fù)征收土地增值稅。提高第二套住房的首付比例。2003年7月提出“出售的房屋開(kāi)始征收房產(chǎn)稅”。2002年的土地調(diào)控政策是1999年積極政策以來(lái)的首次緊縮政策，但在從結(jié)構(gòu)突變的檢驗(yàn)中未有明顯體現(xiàn)，說(shuō)明此項(xiàng)政策效應(yīng)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的總體增長(zhǎng)效果很弱。

原因在于：由于城市土地資源的稀缺性、城鎮(zhèn)居民人均收入的提高和城鎮(zhèn)化水平持續(xù)穩(wěn)定提高等因素，在目前的房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)境下開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者均持有房?jī)r(jià)格會(huì)持續(xù)上漲預(yù)期，而此時(shí)消費(fèi)者只能是價(jià)格接受者，所以，征收土地增值稅政策最終只能將新增成本由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上，而消費(fèi)者（包括真實(shí)住房需求者和投機(jī)者）又必須盡早地買(mǎi)房以避免將來(lái)更大的支出。此時(shí)，該項(xiàng)政策對(duì)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的行為影響較弱。2003年2季度的121號(hào)文件從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)促進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的優(yōu)勝劣汰，同時(shí)放慢了開(kāi)發(fā)商的供給速度，3季度的征收房產(chǎn)銷(xiāo)售稅政策極大的打擊了短期投機(jī)購(gòu)房行為。因此，由于2003年政策消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商行為的影響所以導(dǎo)致結(jié)構(gòu)突變產(chǎn)生。從結(jié)構(gòu)突變的時(shí)間看出2003年信貸管理和征收房產(chǎn)銷(xiāo)售稅政策滯后效應(yīng)為1個(gè)季度。

4.結(jié)束語(yǔ)

由于目前國(guó)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)研究不多，可供參考的文獻(xiàn)很少，同時(shí)由于受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和市場(chǎng)管理的限制，也沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系進(jìn)行深入研究的試驗(yàn)。所以本文擴(kuò)大了對(duì)房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的研究的范圍，以遞歸估計(jì)法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)之間的關(guān)系進(jìn)行歸納總結(jié)，從而得出房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間是彼此相互作用的關(guān)系。 [科]