房屋測(cè)繪技術(shù)問題探討

陳義凱

【摘 要】我國(guó)當(dāng)前所采用的房屋測(cè)量方式有兩種，一種是以實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)為依據(jù)，另一種是以房屋建筑施工圖紙為依據(jù)。隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)迎來了大發(fā)展時(shí)期，在房屋面積預(yù)售和辦理房產(chǎn)證階段，具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的房屋測(cè)量面積是最直接的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。同時(shí)，房屋預(yù)售和辦理房產(chǎn)證階段也要以規(guī)劃部門出具的規(guī)劃許可證和規(guī)劃核實(shí)認(rèn)可書為法定依據(jù)。本文分析了房屋測(cè)繪的相關(guān)問題。

【關(guān)鍵詞】房屋測(cè)繪；測(cè)繪面積；準(zhǔn)確度

1.核查材料

在計(jì)算房屋面積時(shí)，必須有房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)，而這些數(shù)據(jù)的采集依據(jù)則是設(shè)計(jì)圖紙，變更說明，等，因此在查看資料時(shí)應(yīng)該注意一下幾點(diǎn)：（1）設(shè)計(jì)圖紙資料必須要經(jīng)過會(huì)審，并蓋有審核單位的圖章。如果是沒有會(huì)審的圖紙，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)以下情況：圖紙中經(jīng)常出現(xiàn)前后不一致的情況，如平立剖三面、剖面與外檐、施工圖與結(jié)構(gòu)圖。經(jīng)過會(huì)審的圖紙錯(cuò)誤少的多，而且會(huì)審圖紙都通過了規(guī)劃，建房時(shí)基本不會(huì)再更改會(huì)審圖紙。就不會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)圖有可能會(huì)被開發(fā)商變更，出現(xiàn)提供給測(cè)繪單位與施工單位的圖紙不一致的情況，發(fā)生房屋某些部位的變更，改變使用性質(zhì)的房屋。（2）有些房屋的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)可以從數(shù)據(jù)圖上直接讀取，而有一些則需要經(jīng)過換算。這就要求測(cè)繪單位要能夠看懂設(shè)計(jì)圖，并且了解設(shè)計(jì)圖中的各類符號(hào)的含義以及怎樣能夠換算成所需要的房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)，在實(shí)際工作中需要注意以下三點(diǎn)：首先，在許多設(shè)計(jì)圖上，設(shè)計(jì)的尺寸有柱軸心尺寸、內(nèi)控尺寸等，這些尺寸首先都必須經(jīng)過換算，所以在進(jìn)行測(cè)繪工作時(shí)，必須看清圖上標(biāo)注的是什么部位的尺寸；在換算邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)時(shí)，還要考慮施工結(jié)束后的實(shí)際狀況。其次，有些房屋邊沒有標(biāo)注的尺寸，必須要求圖紙?jiān)O(shè)計(jì)人員重新補(bǔ)充。最后，要將設(shè)計(jì)圖中各樓層之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系看清楚，如樓層高度、大廳高度等。

2.提高測(cè)量準(zhǔn)確度

2.1注意對(duì)非典型曲線組成的幾何形狀實(shí)測(cè)

出現(xiàn)非典型幾何形狀的原因包括：為了追求曲線美，或者是因?yàn)槎c(diǎn)放樣或者施工失誤。在實(shí)測(cè)中經(jīng)常會(huì)遇到這種兩種情況，對(duì)于出現(xiàn)的不同原因，解決的方式也不一樣。由于設(shè)計(jì)原因而產(chǎn)生的非典型幾何形狀，因?yàn)橛袌D和預(yù)測(cè)成果圖作為參考，只要選取幾個(gè)合理的測(cè)量點(diǎn)，就能解決。而由于施工失誤導(dǎo)致的非典型幾何形狀，在實(shí)測(cè)時(shí)比較困難，通常采用分割法等方法。非典型幾何形狀是商品房實(shí)測(cè)的重點(diǎn)和難點(diǎn)，對(duì)于非典型的幾何形狀而又與原設(shè)計(jì)圖不一致的商品房實(shí)測(cè)，是房地產(chǎn)測(cè)繪單位在工作中所面臨的一個(gè)難題，如果不加以注意，使得誤差值超過國(guó)家規(guī)定，很有可能會(huì)損害購(gòu)房者或者開發(fā)商的利益，同時(shí)也會(huì)給自身的信譽(yù)造成不好的影響，因此在進(jìn)行測(cè)繪工作中，要特別注意。

2.2提高測(cè)繪工作人員的水平

首先，要不定時(shí)的對(duì)測(cè)繪從業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)技能培訓(xùn)，使其精通自己的業(yè)務(wù)，對(duì)于測(cè)繪工具的使用，等非常熟練，這樣才能確保測(cè)繪工作的順利進(jìn)行。其次，要制定并執(zhí)行嚴(yán)格的企業(yè)內(nèi)部管理制度，以此來提高測(cè)繪從業(yè)人員的職業(yè)道德。測(cè)繪單位一定要意識(shí)到測(cè)繪成果對(duì)與開發(fā)商、購(gòu)房者以及自身的重要性，所以精準(zhǔn)度是測(cè)繪單位賴以生存的保障，務(wù)必要保證每宗測(cè)繪成果都符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

2.3建立審核制度

在對(duì)商品房進(jìn)行實(shí)測(cè)后要運(yùn)用電腦對(duì)所取得的資料進(jìn)行繪圖和計(jì)算，在有了初步的圖紙后，技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)該對(duì)圖紙和實(shí)測(cè)的數(shù)據(jù)進(jìn)行反復(fù)的校對(duì)，確認(rèn)沒有錯(cuò)誤后才能夠打印標(biāo)準(zhǔn)成果圖。另外還有定期對(duì)成果圖進(jìn)行抽查，看其是否與實(shí)物相符。并充分利用規(guī)劃部門的規(guī)劃，審核資料，與設(shè)計(jì)圖紙和預(yù)測(cè)成果圖進(jìn)行比較，找出發(fā)生變化的地方、變化的數(shù)據(jù)以此來保證實(shí)測(cè)成果圖的精確度。房產(chǎn)測(cè)繪的成果資料要經(jīng)過整理、檢查、驗(yàn)收后，才能向委托人提交資料，并歸檔。房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)行二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收制度。即以自查和互查為基礎(chǔ)，由作業(yè)組的專職檢查人員，按照該項(xiàng)目設(shè)計(jì)的技術(shù)路線，對(duì)測(cè)繪成果進(jìn)行細(xì)致的檢查以及其測(cè)繪成果的產(chǎn)生過程是否符合作業(yè)程序規(guī)定。然后由測(cè)繪單位的質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)的專職人員進(jìn)行二級(jí)檢查。一級(jí)驗(yàn)收最好是由開發(fā)商組織工程技術(shù)人員再次進(jìn)行核查，切實(shí)保證每個(gè)環(huán)節(jié)都沒有問題，最后蓋章投入使用。

3.妥善處理面積差異

3.1預(yù)售許可證辦理階段面積出入的分析

3.1.1面積測(cè)繪原則和目的不同

規(guī)劃測(cè)繪針對(duì)建筑單層面積及總體面積計(jì)算，主要用來計(jì)算容積率，是從城市整體規(guī)劃的層面考慮，容積率關(guān)系著一個(gè)小區(qū)的品質(zhì)和居民的利益，不用考慮分?jǐn)偤兔繎羰业拿娣e。房產(chǎn)面積測(cè)繪主要針對(duì)建筑劃分空間計(jì)算，用于房屋產(chǎn)權(quán)登記，由于房屋的高價(jià)值性，精確的面積測(cè)算、合理的分?jǐn)偪梢员ＷC每戶室的公平、公正，關(guān)系著每個(gè)住戶合法權(quán)屬利益，不需要考慮容積率問題。

3.1.2測(cè)繪主體和方法不同

規(guī)劃部門出具的規(guī)劃許可證的面積數(shù)據(jù)，主要是依據(jù)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)人員在建筑圖上應(yīng)用計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)軟件（一般是建立在 CAD 模塊上的天正系列建筑軟件），通過 PLINE 線，繪制分層圖（封閉的輪廓），通過對(duì)每層封閉的區(qū)域性面積之和算出最終的整幢總建筑面積。此數(shù)據(jù)是概略性數(shù)據(jù)，沒有專門的測(cè)繪報(bào)告。房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的圖測(cè)數(shù)據(jù)，主要是專業(yè)的房產(chǎn)測(cè)繪人員依據(jù)規(guī)劃部門認(rèn)可的施工圖通過專門的房產(chǎn)測(cè)繪軟件，計(jì)算出的分層分戶圖，并有完整的信息和測(cè)繪報(bào)告。

3.1.3面積適用范圍、所依據(jù)的規(guī)則不同

規(guī)劃、設(shè)計(jì)建筑面積測(cè)算工作主要是為工程建筑造價(jià)、計(jì)算建筑房屋工程量、單位工程預(yù)算造價(jià)提供依據(jù)。規(guī)劃審批計(jì)算建筑面積執(zhí)行的是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2005）。房產(chǎn)測(cè)繪中計(jì)算房屋建筑面積是依據(jù)另一國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定》（GB/T17986.1-2000）。兩套規(guī)范對(duì)面積計(jì)算的具體規(guī)定存在不一致的地方。

3.2房產(chǎn)證辦理階段面積出入的分析

此階段規(guī)劃面積測(cè)算主要是在竣工綜合驗(yàn)收階段由專業(yè)的工程測(cè)量機(jī)構(gòu)，運(yùn)用 GPS、全站儀等儀器，在房屋外墻的角點(diǎn)，進(jìn)行的測(cè)量工作。主要目的是核實(shí)建筑物是否按照規(guī)劃核定的設(shè)計(jì)位置進(jìn)行施工建設(shè)、以及實(shí)際的房屋建筑面積與規(guī)劃許可證上的面積是否一致，出具有規(guī)劃核實(shí)認(rèn)可書及附屬的測(cè)量報(bào)告。因?yàn)榻ㄖ锿饬⒚嫜b飾已經(jīng)完畢，測(cè)量的外墻邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)因?yàn)闂l件所限原因可能包括外墻保溫和裝飾材料，其他依據(jù)同預(yù)售辦理階段。房產(chǎn)測(cè)繪是在竣工綜合驗(yàn)收完畢后，由房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)，運(yùn)用全站儀、測(cè)距儀、皮尺等測(cè)繪工具，依據(jù)預(yù)測(cè)圖紙，實(shí)地進(jìn)行的全面、細(xì)致的房屋面積測(cè)算工作。涉及到每間每戶，更為細(xì)致、精確，外墻面積不涉及裝飾和保溫墻。

3.3對(duì)房產(chǎn)與規(guī)劃部門建筑面積差異消除的建議

3.3.1規(guī)劃面積大于測(cè)繪面積

由于可銷售面積減少，開發(fā)方可能提出異議，房屋產(chǎn)權(quán)管理和登記機(jī)構(gòu)可要求房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)相關(guān)人員依據(jù)相關(guān)測(cè)繪法規(guī)耐心講解、釋疑，因?yàn)橛袚?jù)可依，就實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，經(jīng)過耐心疏導(dǎo)，開發(fā)方一般都能理解，可以較為穩(wěn)妥地解決問題。

3.3.2規(guī)劃面積小于測(cè)繪面積

規(guī)劃部門出具的規(guī)劃許可證和規(guī)劃核實(shí)認(rèn)可書是法定依據(jù)，開發(fā)方應(yīng)該在認(rèn)定的面積之內(nèi)建設(shè)。故從法律層面上講，多出的測(cè)繪面積有違建的嫌疑。首先檢查是否測(cè)繪數(shù)據(jù)有誤，若有，及時(shí)糾正。否則，若是因?yàn)橐?guī)范依據(jù)不同造成的面積差異，可及時(shí)反饋相關(guān)信息給開發(fā)方，讓其與規(guī)劃部門積極溝通，必要時(shí)候，房產(chǎn)和規(guī)劃部門可以公文“函”的形式協(xié)商此爭(zhēng)議。 [科]

【參考文獻(xiàn)】

[1]國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（GB/T17986-2000）.中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2001.

[2]呂永江.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù).中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2001.