房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制探討

金玉

摘要：我國的房地產(chǎn)這些年正處于前所未有的快速發(fā)展階段，但隨著國家各種調(diào)控政策的實(shí)施、行業(yè)競爭的激烈化、市場觀望情緒加重等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的空間正在被不斷壓縮，企業(yè)要想在激烈的競爭中獲取足夠的利潤保障企業(yè)的生存與發(fā)展，需要提高產(chǎn)品質(zhì)量，外還要控制生產(chǎn)成本。本文主要討論在這樣的新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制。 市場經(jīng)濟(jì)條件下的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的根本目的就是為了賺取最大的利潤，而利潤是靠獲取的收益補(bǔ)償成本后得到的，房地產(chǎn)企業(yè)只有在成本控制上做文章，對公司現(xiàn)有資源通過整合，發(fā)揮其最大效益，對開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的降低、控制。因此，對房產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制進(jìn)行探討具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn);項(xiàng)目;管理;成本;控制

一、影響施工成本的主要因素

1.外部的環(huán)境因素

市場相互競爭激烈，近年來招投標(biāo)方法采用合理低價中標(biāo)，造成施工企業(yè)從投標(biāo)就開始讓利。國家規(guī)定的勞動定額、材料消耗定額是以質(zhì)量合格等級測定的，施工企業(yè)要創(chuàng)質(zhì)量優(yōu)良等級的工程，就必須增加施工費(fèi)用，而受益的建設(shè)單位卻未能嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)的獎勵辦法。

隨著建設(shè)工程的造價改革發(fā)展，價格構(gòu)成更接近實(shí)際成本，取費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由原來的按企業(yè)資質(zhì)等級取費(fèi)改為按工程對象取費(fèi)。安全文明施工增加費(fèi)用，遠(yuǎn)未能滿足建設(shè)工程施工現(xiàn)場管理規(guī)定的實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的要求。國家環(huán)保條例日趨完善，建筑施工及生產(chǎn)技術(shù)要求，都受到環(huán)保條例的制約。

都市化的發(fā)展，造成施工場地短缺，施工中的水平運(yùn)輸困難，垂直運(yùn)輸復(fù)雜，施工難度增加，這些原因都造成了施工成本費(fèi)用的增加。另外，施工過程還受自然條件的干擾，如氣候、地基、地下水等不利因素都直接或間接地影響成本，使建筑業(yè)成為微利行業(yè)。

2.內(nèi)部的自身因素

返工的浪費(fèi)：因施工質(zhì)量問題、施工不協(xié)調(diào)搭接、現(xiàn)場管理混亂等造成返工，而使人工費(fèi)投入增多。

材料費(fèi)投入的浪費(fèi)：如加工錯、采購錯、不合用，不符合規(guī)格性能等。

機(jī)具費(fèi)投入不合理：如沒有選擇最佳機(jī)械設(shè)備和工程用模具，或所有設(shè)備功能過剩等。

管理投入效能發(fā)揮差，如人浮于事、聘用不適當(dāng)人選、重復(fù)管理、缺口管理造成的管理損失等。市場材料漲價、人工單價提高，技術(shù)不熟練、圖紙錯誤等造成費(fèi)用提高。

對項(xiàng)目管理的內(nèi)涵把握不準(zhǔn)確，容易產(chǎn)生形式上的簡單項(xiàng)目承包，造成成本加大，效益降低。另外對項(xiàng)目法施工的認(rèn)識不到位，把項(xiàng)目法施工簡單理解為下放權(quán)力，項(xiàng)目承包，一包了事。由于實(shí)行了分權(quán)制的管理方式，很多權(quán)力下放給項(xiàng)目管理部，出項(xiàng)了政令不暢，各自為政，以包代管，以包抗管的局面，削弱了企業(yè)的總體實(shí)力和法人的調(diào)控能力，肢解了企業(yè)的整體優(yōu)勢。

二、施工項(xiàng)目成本控制的措施

1.樹立成本管理理念

思想是行動的指揮著，做好成本控制的前提是樹立起成本管理理念。針對目前房企管理者與員工成本管理理念淡薄的情況，企業(yè)的管理者要想方設(shè)法樹立起員工進(jìn)行成本控制的理念，充分調(diào)動員工進(jìn)行成本控制的積極性。企業(yè)要始終堅持生產(chǎn)與成本控制相結(jié)合的原則，對員工進(jìn)行全面的成本控制教育。全體員工要共同參與成本控制的各個環(huán)節(jié)并通過眾人參與建立起健全的管理體系。企業(yè)需要認(rèn)清的是，成本控制不僅作用于建設(shè)過程的實(shí)體管理，而是需要擴(kuò)展到資金、技術(shù)、服務(wù)、環(huán)境等多個方面。

2.健全成本控制管理體系

健全的管理體系是進(jìn)行成本控制的有效依據(jù)，是控制活動進(jìn)行的準(zhǔn)則。企業(yè)要建立健全的成本控制體系，將成本的控制活動貫穿于建設(shè)整體，包括建設(shè)項(xiàng)目的成立、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目竣工及交付使用。項(xiàng)目開始前制定目標(biāo)成本，在項(xiàng)目進(jìn)行中采取控制措施，在項(xiàng)目結(jié)束后要進(jìn)行成本的對著與核算并以此形成成本的數(shù)據(jù)庫。此外，健全的成本控制管理體系還要有成本責(zé)任制度。企業(yè)所建立的成本控制管理體系要將成本的責(zé)任落實(shí)到具體單位或者個人，把成本控制變?yōu)槊恳粋€員工的自覺行動，做到全員管理。

3.加強(qiáng)規(guī)劃階段的成本控制

規(guī)劃階段的成本控制是成本控制中最容易被遺忘的部分。加強(qiáng)規(guī)劃階段的成本控制主要有以下內(nèi)容：

3.1投資決策階段的成本控制

投資決策階段是影響到企業(yè)項(xiàng)目能否盈利的重要階段。在該階段，企業(yè)要對每一個投資項(xiàng)目都進(jìn)行詳細(xì)的可行性分析，在對不同的方案作出比較后擇優(yōu)而取。具體開來是企業(yè)要對建設(shè)地的實(shí)際情況有精確的了解，并了解建設(shè)所在地的周邊環(huán)境、發(fā)展趨勢以及合作方的情況、合作的方式條件、規(guī)劃方案、市場定位等，對這些內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的分析并且要在該分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行費(fèi)用、利潤的估算。

3.2設(shè)計階段控制

設(shè)計階段的費(fèi)用在整個建設(shè)費(fèi)用中所占的比例較少。但是設(shè)計環(huán)節(jié)卻能決定項(xiàng)目后期建設(shè)的成本，工程如何施工、材料設(shè)備如何選取、投資金額的高低很大程度受到設(shè)計階段的控制。因此，企業(yè)要加強(qiáng)設(shè)計階段的控制。企業(yè)科通過招標(biāo)等方式選擇優(yōu)秀的設(shè)計公司，活動性價比較高的設(shè)計方案。企業(yè)也可以通過限額設(shè)計法在設(shè)計階段進(jìn)行成本的控制。此外，關(guān)于設(shè)計除了這些內(nèi)容，企業(yè)還要嚴(yán)格控制設(shè)計變更。設(shè)計變更一直都是影響成本變化的最大因素。設(shè)計變更一般是為了追求施工速度，但是這種情況下倉促間而設(shè)計出的變更圖紙存在著設(shè)計粗糙、無法滿足規(guī)劃需求、專業(yè)相互矛盾等問題，會引發(fā)一系列造價增加，在項(xiàng)目進(jìn)行中一定要避免這一點(diǎn)。

3.3加強(qiáng)施工階段的成本控制

施工階段的成本控制是成本控制整個工作的重中之重。施工階段所產(chǎn)生的成本占據(jù)了項(xiàng)目成本的80%以上，因此，也可以說，企業(yè)成本控制成功與否取決于施工階段成本控制的有效性。施工階段的工作內(nèi)容龐雜且專業(yè)性比較強(qiáng)，但是總結(jié)整合課具體分為以下兩點(diǎn)因素：

3.3.1人力因素

人力資源是項(xiàng)目建設(shè)成本較大的一個模塊。在施工階段的人力因素主要是施工者的因素。我國的建筑行業(yè)一線從業(yè)者大多數(shù)是農(nóng)村務(wù)工人員，幾乎都沒有接受過相關(guān)的技術(shù)培訓(xùn)，在施工作業(yè)的進(jìn)行中，存在著效率低下、浪費(fèi)情況嚴(yán)重的問題。針對此，企業(yè)通過進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)的方式來改善。有條件的企業(yè)可以在各階段的工程開始之前給員工進(jìn)行技術(shù)與意識的培訓(xùn)，在提升其工作能力的同時，加強(qiáng)其節(jié)約意識。如果無法進(jìn)行大規(guī)模的培訓(xùn)，企業(yè)可選具備一定工作經(jīng)驗(yàn)的員工分配到各個工作小組中以點(diǎn)帶面。又或者企業(yè)可對所有施工人員進(jìn)行一次選拔，選擇其中具有一技之長的人來進(jìn)行對應(yīng)工種的工作。

3.3.2物資因素

物資成本是項(xiàng)目建設(shè)中最大的支出成本。物資包括原材料、器械等。要做好這一方面的成本控制企業(yè)科采取這些措施：多部門聯(lián)合制定采購計劃，保證采購計劃的有效性;采購前進(jìn)行市場情況調(diào)研，貨比三家擇優(yōu)而取。對于應(yīng)用量加大的物質(zhì)比如水泥、石灰等物可以采用招標(biāo)的方式選擇供應(yīng)商;物質(zhì)采購后要經(jīng)過嚴(yán)格的檢查，確定數(shù)量、質(zhì)量后才可進(jìn)入施工現(xiàn)場;加強(qiáng)施工現(xiàn)場物質(zhì)的管理與領(lǐng)取，避免出現(xiàn)不必要的浪費(fèi)。

4.加強(qiáng)結(jié)算階段的成本控制

項(xiàng)目結(jié)算的成本控制也很重要。在這一階段，企業(yè)要及時的進(jìn)行項(xiàng)目總結(jié)，通過總結(jié)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目進(jìn)行中成本管理的不足，并根據(jù)實(shí)際的工作情況提出有針對性的建議便于后續(xù)項(xiàng)目的管理。

總之，在當(dāng)前競爭激烈的市場環(huán)境下，施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制措施，避免因內(nèi)部的自身因素而造成成本加大。施工企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步建立和完善企業(yè)效益保證體系的運(yùn)行機(jī)制，逐步提高管理水平，才能在競爭中求生存。項(xiàng)目施工成本控制必須制定細(xì)化的、可操作的具體措施，并使之規(guī)范化、制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，才能達(dá)到降低成本、提高效益的目的。

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