杭州市公共租賃住房建設研究

任萍 錢黎濱 范龍騰

【摘要】杭州是我國發(fā)達的城市之一，擁有大量的新就業(yè)大學生，這部分群體對公共租賃住房的租金有具體的要求。本文通過對這部分群體住房狀況的調(diào)查來了解留杭大學畢業(yè)生的住房基本狀況以及他們對公租房的要求，并在此基礎上結合參考文獻資料，針對性地提出杭州公租房的相關建設意見，以期對留杭大學生的住房條件的改善有所裨益。

【關鍵詞】杭州市；公租房；租金；調(diào)研；

一、引言

杭州是我國發(fā)達的城市之一，有著更多的新就業(yè)大學生以及外來務工人員，同時催生更多對公租房的需求。但面向“夾心層”群體的公租房卻是近些年才開始規(guī)劃建設，所以在很多方面，公租房建設還存在一定程度的不完善性。本文試圖通過對在杭應屆畢業(yè)生以及新就業(yè)大學生（以下簡稱新就業(yè)大學生）的住房狀況的調(diào)查來了解留杭大學畢業(yè)生對住房的期待，并在此基礎上針對性地提出杭州公租房租金方面的相關建設意見，以期對留杭大學生的住房條件改善有所裨益。

二、杭州市公共租賃住房地理分布研究

（一）調(diào)查方法

本文圍繞在杭新就業(yè)大學生的公租房建設展開，具體對大學生公租房的租金進行研究分析。提出更有針對性的建設改進意見，本文在查閱文獻資料的基礎上，對在杭新就業(yè)大學生展開了問卷調(diào)查。本次調(diào)查主要采用網(wǎng)上問卷調(diào)查和實地訪問的方法，收集相關數(shù)據(jù)，又結合采用定性和定量分析的研究方法。

（二）杭州市公租房位置分布現(xiàn)狀

杭州目前市本級公租房建設項目有七個。建設規(guī)模最大的為位于拱墅區(qū)半山的田園地塊，同時它也是最先投入使用的公租房項目。此外還有位于崇信路與余杭塘路交叉口的蔣村地塊、拱墅區(qū)余杭塘路北側的慶隆地塊、古墩路與余杭塘路交叉口的塘北地塊、九環(huán)路與九和路交叉口的牛田地塊、南臨池塘廟路西北側臨三里家園的三里亭地塊，以及西塘河育苗路交叉口花園崗六個地塊。除市本級公租房建設項目外，杭州市還進行區(qū)級公租房建設。分布相對比較分散，有利于實現(xiàn)均衡布局。

三、杭州市公共租賃住房租金定位研究

在浙江大學人氣最旺的校園網(wǎng)BBS上近千人參與“畢業(yè)了你會留杭嗎”的問題調(diào)查，結果出人意料，45%的大學生選擇離開杭州。究其原因，絕大部分大學生表示“買房困難、租房太貴”是導致其不留杭的主要原因。由此可見，租金的高低對人才的流動性具有很大影響，住房成本過高容易導致城市人才的流失，降低城市的核心競爭力。在給公租房進行租金定位前，需參考新就業(yè)大學生的收入水平以及對于公租房租金的心理價位，太過則不利于吸引人才在杭發(fā)展，也無法實現(xiàn)其建設的目的。

（一）新就業(yè)大學生對公租房租金的心理承受力

1.住房狀況與收入密切相關。新就業(yè)大學生收入水平相對較低，尤其是應屆畢業(yè)生，當前處于實習階段，實習工資一般不高于2000元，基本集中在3500元/月及以下水平。

2.收入水平直接影響住房的品質(zhì)，數(shù)據(jù)顯示自己在外租房60%以上新就業(yè)大學生租金選擇在700元以下（不超過收入的20%）。這表明這部分人群的住房消費能力較低。

（二）杭州市公租房當前租金狀況

杭州市場平均租金單價為22.5元/（㎡·月），在土地完全無償使用的情況下，杭州市區(qū)公租房的成本租金為15.60元/（㎡·月），若考慮土地行政劃撥所需支付的征地成本和必要的基礎設施投資，再根據(jù)折舊費、維修費、利息，計算出杭州市區(qū)公租房的成本租金為20.44元/（㎡·月）。

調(diào)查顯示，杭州公租房的租金標準與市場的租金相比具有明顯優(yōu)勢。根據(jù)物價部門的定價，目前半山田園項目公租房的租金（含物業(yè)管理費）是10.5元/（㎡·月），比上述所列成本租金更加低廉，此外，為方便繳納租金以及減輕公租房承租家庭的經(jīng)濟負擔，入住者還可以用住房公積金繳納房租。在丁橋聯(lián)合新苑公租房項目，公租房租金為每月13元/（㎡·月），此外，對于不符合廉租房申請條件，但又無力購買經(jīng)濟適用房的家庭實行租金減半的政策，即6.5元/（㎡·月）。對于剛好不符合廉租房申請條件的家庭，相比于0.5元/（㎡·月）的廉租房租金，這個租金還是顯得過于昂貴。此外，杭州市對于公租房也尚未構建按照地理位置、交通、配套等不同而制定的差別定價模式。所以，對不同地段的公租房、不同收入水平的家庭收取相同的租金費用，在某種程度上造成了實質(zhì)上的不公平。

（三）杭州公租房租賃價格的建議

我國一些大城市在公租房租金建設方面起到了示范帶頭作用，這些城市公租房租金制定大體反映了我國城市公租房租金標準制定的現(xiàn)狀。如北京、深圳、上海等城市在公租房租金標準制定上都貫徹了保本微利的原則，但是在具體實施上卻各有側重，根據(jù)自己城市的實際情況制定具體的落實方案。

目前杭州市的公租房租金定價主要存在租金定位不夠靈活的問題，從而衍生出租金過高或不公平的問題。具體視為兩部分：

其一，沒有根據(jù)區(qū)域地塊的差別制定不同價位的租金標準。

根據(jù)區(qū)域地塊的差別制定不同價位的租金標準應以當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平以及交通、生活等的便利程度為標準進行差異化定價。不同地塊的公租房租金應根據(jù)自身所處地塊周圍商品租賃房的租金按一定比例下調(diào)，或參考與自身區(qū)塊各項指標相近的公租房租金進行定價。與商品房定價標準相同，環(huán)境優(yōu)美、交通便利、設施齊全的區(qū)塊住房價位就高，就如市區(qū)的住房價格普遍比城郊的高相類似。

其二，沒有根據(jù)承租戶不同的租賃需求制定不同的租金標準。

公租房承租者一般分為三類：第一，滿足輪候需求的公租房，對應已申請上廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房，但由于房源不足或不適等的原因而處于等候狀態(tài)的家庭（人士）。此類公租房租賃期可以短期為主，一般可定為三年，到期退租或申請延期。租金標準可根據(jù)其申請上的保障性住房做相應調(diào)整：如申請上的為廉租房，可按廉租房租金上調(diào)一定幅度，以低于公租房租金的價格出租；如申請上的為經(jīng)濟適用房，租金可按市場價下浮一定百分比收取。

第二，滿足長久租住的公租房，面向城市低收入群體以及外來務工人員。這部分群體在短時間內(nèi)無法改變收入狀況，所以租賃期限以長期為主，可以五年作為審核期限，到期退租或續(xù)簽合同，租金制定標準可重點參考承租人的收入水平和當?shù)叵M水平，對于不同收入和特殊經(jīng)濟支出（包括患病或其他特殊情況）的人群應實行不同的租金標準。

第三，滿足過渡需求的公租房（新就業(yè)大學生就在此列），其目的是為保障對象提供買房的資金周轉期。對于新就業(yè)大學生而言，其收入較低，但是成長迅速。租賃期限可以中、短期為主，將租期定為三到五年較為適宜，該類公租房可以實行“先租后買”的形式，同時先前所繳的租金可以計入買房資金對所買住房價格進行抵扣。當然，如果到期不買則表示退租。租金可按周圍同類商品房的價格下調(diào)一定百分比收取。

四、結語

公租房建設已成為“十二五”保障性住房建設的重點項目，杭州市作為人口凈流入量大的大中城市代表，更是大幅度提高了公租房建設的比重。在加大建設規(guī)模的同時，完善公租房制度、科學定價顯得尤為重要。

在公租房租金標準的制定上，應充分考慮新就業(yè)群體的收入狀況、當前租住情況，以及其對公租房租金的心理承受價位。同時，應參照公租房所在地的不同區(qū)位、承租戶的不同收支、需求狀況，采取差異化定價。

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