略談房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段的成本控制

葉凱

【摘要】就房地產(chǎn)企業(yè)而言，項目要開發(fā)成功必須要注重其品質與價格，而所有房地產(chǎn)開發(fā)商的最終目的都是為了獲取最大的經(jīng)濟效益。為此，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中就必須要做好成本控制工作，將其貫穿房地產(chǎn)開發(fā)項目的每個階段，確保開發(fā)項目質量的同時有效節(jié)省成本，為房地產(chǎn)企業(yè)獲取更多效益。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中涉及到多個階段的成本控制，本文就主要分析房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段的成本控制。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；項目設計；成本控制

在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，設計階段的成本控制十分重要，據(jù)有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，通常在整個工程里設計階段的投資僅占據(jù)不到1%，但其對整個工程投資的影響卻高達75%以上?；趦r值工程理論，在滿足相同使用功能的基礎上，科學、經(jīng)濟的設計能節(jié)省成本5-20%，且?guī)淼拈L期效益更是難以估量[1]。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中要尤為注重設計階段的成本控制，為項目的后續(xù)工作奠定基礎。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段成本控制的影響因素

1.方案設計階段的影響。方案設計階段對成本控制的影響主要表現(xiàn)在五方面，即項目定位→開發(fā)項目的類型，如辦公樓、商業(yè)樓、住宅等；項目品質→建筑項目的檔次、交房標準以及相應的配套設施；結構形式→屬于經(jīng)濟型的常見造型還是邊角多或是層數(shù)錯落的特殊造型；→平面布置，整體布局是否緊湊，綠化程度高低等；建筑工藝→施工需要的材料、設備的檔次等。2.擴初設計階段的影響。擴初設計階段對成本控制的影響可以從設計范圍、系統(tǒng)設計、材料等方面進行分析，如設計范圍→房地產(chǎn)開發(fā)項目設計范圍很廣，如用水、用電、暖氣、空調(diào)位置、電梯用房、通道等，丟失任何一處都會直接影響整個項目的成本；又如材料設備的選用→窗戶、外墻裝飾材料、系統(tǒng)設備等的選擇都會影響項目成本控制[2]。3.施工圖設計階段的影響。如施工圖紙設計階段裝修的選擇，因為裝修設計要滿足購房者需求，但購房者的需求是多種多樣的，為此，房地產(chǎn)開發(fā)商可以將裝修計劃投入的資源轉換成剩余成本，并將其讓給購房者，進而實現(xiàn)雙贏，也能很好地控制成本。4.設計單位選擇的影響。主要是當前設計行業(yè)比較缺乏全面性以及綜合型的設計院，容易加劇施工難度甚至是造成大量返工，進而導致成本損失。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段成本控制的有效措施

（一）合同措施

首先，必須要強化合同管理的規(guī)范性，工程項目的合同有很多種，業(yè)主必須要結合實際考慮項目的工期、規(guī)模、施工等多方面因素，結合工程項目的實際類型，選擇與之配套的合同形式。其次，應全面落實合同實施情況的監(jiān)督與管理，一旦簽訂合同，就需要有專人對合同實施情況進行動態(tài)化的跟蹤與調(diào)查，并做好記錄，一旦發(fā)現(xiàn)問題就要及時糾偏，為工程項目順利施工提供保障。

（二）經(jīng)濟措施

經(jīng)濟措施可以從三方面著手：創(chuàng)建物質激勵，結合工作人員崗位、工作情況等，給予相應的物質獎勵，這是最直接也是效果最好的激勵方式；注重培訓與教育，給工作人員提供適合的平臺與機會，注重他們個性化的發(fā)展與成長，有效提升他們的工作激情與積極性；注重聲譽激勵，聲譽激勵不論是對優(yōu)秀工作人員還是普通工作人員來說，都能很好地滿足其精神需求，充分調(diào)動其工作積極性，讓其在工作中更加認真和負責。

（三）組織措施

1.成立房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理團隊。完整的房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理團隊應具備企業(yè)設計管理人員、設計監(jiān)理、外聘設計單位、成本管理者等，全面負責監(jiān)督、協(xié)調(diào)與管理項目的設計階段，有效控制項目的設計質量、進度以及成本。

2.實施招投標制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應合理選擇設計單位，通過開展設計招投標制度，引入競爭機制，有效提升工程設計質量，控制工程成本，獲取更多經(jīng)濟效益。實施設計招投標制度能有效強化設計單位競爭力，挖掘設計者潛在的創(chuàng)新能力和創(chuàng)造能力，設計出更加優(yōu)秀的方案。

3.引入設計監(jiān)理制度。就國內(nèi)工程建設監(jiān)理的現(xiàn)狀來看，監(jiān)理制度大致涵蓋到了施工階段，但對工程成本控制有重要影響的設計階段還未引進監(jiān)理制度。為此，應積極在設計階段引進監(jiān)理制度，通過監(jiān)理單位專業(yè)人員實施工程項目的全面跟蹤與檢查，總結出有價值的意見與建議，提升設計單位水準的同時實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，進而有效確保項目設計的質量，盡可能避免設計階段出現(xiàn)缺陷和失誤，實現(xiàn)工程項目成本的有效控制。

4.提升工作者綜合素質與能力。房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段的成本控制工作極具綜合性和復雜性，這對有關工作人員的綜合素質和能力都要求較高。所以，必須要強化有關工作人員綜合素質與能力的教育和培訓，使其綜合素質與能力都得到有效提升，進而有效確保工程設計的質量和成本的有效控制。

（四）技術措施

1.限額設計。在招標時就要在招標文件里注明項目設計的限額標準，設計單位必須要基于限額標準開展項目設計工作，這對設計單位設計成果是否滿足房地產(chǎn)開發(fā)商要求也有重要影響。

2.優(yōu)選設計方案。借助設計單位招標精選的方式選擇出最優(yōu)的設計方案，同時借助價值工程優(yōu)選法定量并定性分析設計方案的成本、功能、工期等，確保選擇的設計方案滿足功能需求的同時還能有效節(jié)省項目成本。

3.實施設計標準化。設計標準化即針對設計過程中出現(xiàn)次數(shù)較多的重復性部位、所需材料、構造節(jié)點等進行統(tǒng)一、標準的設計。標準設計給企業(yè)提出了更高標準，除了能借助發(fā)展成熟的以及列入國家和行業(yè)標準的圖集之外，還應基于企業(yè)對項目的定位以及確保技術安全的基礎上，創(chuàng)建具備企業(yè)標準的圖庫、節(jié)點、材料等。就房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，多數(shù)建筑都具備相似的使用功能，為此可以實施標準化設計，加快工程設計以及項目建設的速度，同時也能有效控制項目成本。

4.強化施工圖紙的審查與變更工作。完成施工圖紙的設計后，房地產(chǎn)開發(fā)商要嚴格、全面審查圖紙，當前使用較多的審查方式有外聘監(jiān)理、第三方審圖機構、咨詢顧問等，嚴格、全面審查施工圖紙及時發(fā)現(xiàn)可能影響成本以及質量的因素，進而及時修改與優(yōu)化，減少不必要的支出，達到成本控制的目的。施工圖紙的審查重點應放在占據(jù)工程總成本比例較多和使用量較大的材料及設備上，這樣才能有明顯的成本控制效果。

5.變更管理。房地產(chǎn)開發(fā)項目都會受到市場價格變動、工程地質條件等因素的影響或是制約，為此，在施工的時候必須要注重工程的設計變更管理，做好成本控制工作。在項目設計階段通常會忽略或是遺漏一些因素，使得在施工過程中只能變更設計才能順利完成項目施工，特別是管道線路的設計，各個專業(yè)間的銜接很復雜，所以在設計的時候可以引進BIM技術，即Building Information Modeling，此技術具備協(xié)調(diào)性、優(yōu)化性、可視性、模擬性、可出圖性，能有效減少工程實施過程中的設計變更，最大限度降低項目的不可預見性，進而達到有效控制成本的目的[3]。

三、結語

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中設計階段的成本控制十分重要，對整個工程的造價、工程質量等都有重要影響。但在項目設計階段影響成本控制的因素有很多，為此，設計人員在設計的時候必須要綜合考慮各方面因素，采取有效措施解決問題，確保設計階段的質量，盡量避免在施工過程中的設計變更和重復工作，進而實現(xiàn)工程項目成本的有效控制。

參考文獻

[1]韋寶蓮.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段的成本控制[J].決策與信息：下旬，2010（04）：125-126

[2]劉小蘭.房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段成本控制研究[D].中國科學院大學，2013

[3]黃鏡華.房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制淺析[D].華南理工大學，2011