房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的管理內(nèi)容及優(yōu)化策略分析

魏立艷

【摘 要】在我國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的情況下，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)有了很大的發(fā)展，但是在房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和管理工作也需要進(jìn)一步的優(yōu)化和改進(jìn)，只有這樣才能更好的符合當(dāng)今時(shí)代的發(fā)展需要，從而也促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。本文主要分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的管理內(nèi)容及優(yōu)化策略，以供參考和借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)過(guò)程；管理內(nèi)容；優(yōu)化策略

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理當(dāng)中，涉及到的內(nèi)容很多，這也在一定程度上增加了其復(fù)雜性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中一定要做好管理工作，因?yàn)檫@對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展有著重要的意義，只有不斷采取有效的措施對(duì)管理工作進(jìn)行完善和優(yōu)化，才能更好堵塞體現(xiàn)出企業(yè)自身的軟實(shí)力，也為企業(yè)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的管理內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，規(guī)劃管理是一項(xiàng)十分重要的工作，因此就需要在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工之前就進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，同時(shí)還要根據(jù)工程實(shí)際的情況選擇一個(gè)更加合理的施工方案，這樣才能更好的保證工程的建設(shè)可以十分順利的進(jìn)行，如果在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中沒(méi)有非常嚴(yán)格的管理措施會(huì)嚴(yán)重阻礙施工的正常進(jìn)行，同時(shí)還有可能使得施工的成本大幅度增加，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益也會(huì)在這一過(guò)程中遭受很大的負(fù)面影響，為了更好的保證開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的利益就必須要提高工程的售價(jià)，這樣也給很多消費(fèi)者帶來(lái)了重大的負(fù)擔(dān)，從一定程度上而言，這種價(jià)格的上升也會(huì)使得企業(yè)損失很多的潛在顧客，因此也會(huì)給企業(yè)帶來(lái)很大的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的設(shè)計(jì)管理

在房地產(chǎn)施工的過(guò)程中設(shè)計(jì)管理發(fā)揮著決定性的作用，它會(huì)對(duì)整個(gè)工程的開(kāi)發(fā)成本造成直接的影響，同時(shí)為了更好的保證建筑工程建設(shè)的順利開(kāi)展，設(shè)計(jì)人員一定要在建筑工程項(xiàng)目的方案確定初級(jí)階段就按照各個(gè)因素的要求對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)，在設(shè)計(jì)的過(guò)程中還英愛(ài)充分考慮到客戶的實(shí)際需要，最好市場(chǎng)調(diào)研工作，同時(shí)還要對(duì)戶型的需要進(jìn)行調(diào)查，這樣才能更好的達(dá)到刺激消費(fèi)的目的，這樣才能幫助企業(yè)更好的實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的開(kāi)發(fā)管理

開(kāi)發(fā)管理也發(fā)揮著非常關(guān)鍵的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該充分的考慮到現(xiàn)場(chǎng)施工和工程的實(shí)際情況制定一個(gè)科學(xué)合理的開(kāi)發(fā)方案，，施工單位的選擇和付款方式的選擇等都應(yīng)該劃歸到考慮的范圍之內(nèi)，同時(shí)還要根據(jù)當(dāng)時(shí)建筑市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)制定房屋的銷售價(jià)格，這樣業(yè)主就可以根據(jù)自身需求和經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)選擇合適的建筑產(chǎn)品，同時(shí)還要加強(qiáng)和潛在客戶的聯(lián)系和溝通，這樣也可以在最大的程度上保證開(kāi)發(fā)方案的質(zhì)量。

（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的施工管理

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，施工管理是極其重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，它和一般的工程項(xiàng)目是存在著一定差別的，同時(shí)涉及到的專業(yè)知識(shí)和技能也是比較多的，所以在工程施工管理的過(guò)程中難度也是顯而易見(jiàn)的，在這樣的情況下，開(kāi)發(fā)商一定把要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理。在管理的過(guò)程中還要尤其重視質(zhì)量和進(jìn)度這兩個(gè)因素的管理工作，施工單位之間、不同工種之間也應(yīng)該充分的做好協(xié)調(diào)工作，在國(guó)家相關(guān)制度和法律允許的情況下還要堅(jiān)持公正和公平的原則，在保證施工質(zhì)量的前提下還要保證施工的安全，這對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)也有著十分積極的意義。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中面臨的成本問(wèn)題

任何企業(yè)存在都是在合法的情況下獲得正當(dāng)利益的前提下，因而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更是如此。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，其一，在保證相同品質(zhì)的前提下，加強(qiáng)管理，加強(qiáng)材料招投標(biāo)控制，合理選用性價(jià)比高的材料，能減少投入，達(dá)到降低成本目的；其二，主要是通過(guò)銷售房屋提高企業(yè)的資金投資回饋力度，減少開(kāi)發(fā)過(guò)程的資金成本。開(kāi)發(fā)商必須抓住時(shí)機(jī)，合理定價(jià)，這就需要開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)確測(cè)算房屋的建安成本、財(cái)務(wù)成本、銷售成本等等，綜合測(cè)定合理的房屋銷售成本，并結(jié)合市場(chǎng)需求，確定合理市場(chǎng)定價(jià)。成本投入多少直接影響產(chǎn)品的質(zhì)量和銷售資金回籠。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中面臨的進(jìn)度問(wèn)題

進(jìn)度問(wèn)題始終貫穿于整個(gè)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之中的問(wèn)題，因而必須在工程開(kāi)工之前就必須制定嚴(yán)格的進(jìn)度計(jì)劃，并在施工過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)于出現(xiàn)的進(jìn)度變更應(yīng)盡可能的分析進(jìn)度問(wèn)題，及時(shí)糾偏，采取有效的措施，確保工程如期完工，否則不僅會(huì)增加企業(yè)的運(yùn)行成本，還會(huì)影響企業(yè)的社會(huì)效益。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中面臨的安全問(wèn)題

安全無(wú)小事，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本來(lái)就具有較高的危險(xiǎn)性，企業(yè)要想獲得利益的最大化必須加強(qiáng)安全管理，注重安全問(wèn)題的分析，盡可能的找出影響工程安全的隱患，并制定相應(yīng)的預(yù)警和應(yīng)急措施，加強(qiáng)施工人員的安全教育與培訓(xùn)，加大安全管理和投入，始終確保工程項(xiàng)目安全高效的運(yùn)行是目前遇到的最大問(wèn)題。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的優(yōu)化策略

首先，在工程建設(shè)的過(guò)程中，對(duì)成本的有效控制是十分重要的，工程成本控制的過(guò)程中一個(gè)十分關(guān)鍵的階段就是工程的設(shè)計(jì)階段，所以選擇一個(gè)優(yōu)良的工程探測(cè)單位是非常重要的，工程探測(cè)和工程設(shè)計(jì)是影響施工成本的兩個(gè)最為重要的因素，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中對(duì)當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)情況有一個(gè)全面的了解，就可以合理的確定工程的具體造價(jià)，地下的物質(zhì)是人用肉眼無(wú)法看到的，所以這也決定了其復(fù)雜性，設(shè)計(jì)中通常都會(huì)重視安全性，但是又必須要考慮到施工成本的問(wèn)題，所以選擇一個(gè)資質(zhì)好的設(shè)計(jì)公司是十分重要的設(shè)計(jì)方案一旦確定，就決定了其施工的成本的70%。

第二，監(jiān)理工作是提高工程質(zhì)量的一個(gè)重要保證，所以，在選擇監(jiān)理公司方面也要慎重，要選擇高效負(fù)責(zé)任的監(jiān)理公司，并要求在不同階段施工配備不同專業(yè)監(jiān)理工程師，有針對(duì)性的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。監(jiān)理的負(fù)責(zé)任程度直接影響了房地產(chǎn)公司的對(duì)外形象以及工程的管理成本，通過(guò)監(jiān)理工作所反映出來(lái)的問(wèn)題就可以間接的判斷工程的整體質(zhì)量以及公司的信譽(yù)。所以，在監(jiān)理公司的選擇上也是要格外注意的。

第三，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，人們的工程質(zhì)量意思也不斷增強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的要求越來(lái)越高，特別是其開(kāi)發(fā)工程的質(zhì)量，市場(chǎng)信譽(yù)度和口碑，以及與客戶溝通時(shí)的服務(wù)態(tài)度。所以一個(gè)信譽(yù)好的施工企業(yè)、素質(zhì)高的項(xiàng)目經(jīng)理和有責(zé)任性的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)施工來(lái)說(shuō)是非常重要的，直接關(guān)系著工程的進(jìn)度以及工程質(zhì)量。

第四，工程管理的主要內(nèi)容有很多，其中還包括與工程相關(guān)的資料、各個(gè)部門之間的關(guān)系協(xié)調(diào)、銷售分區(qū)圖的確認(rèn)和統(tǒng)一等等。由于其涉及到的內(nèi)容相對(duì)來(lái)說(shuō)比較復(fù)雜，沒(méi)有一個(gè)合理高效的管理模式，工程的施工就得不到順利進(jìn)行，從而影響整個(gè)工程的開(kāi)發(fā)周期。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中有很多項(xiàng)內(nèi)容，這些內(nèi)容的管理水平和管理質(zhì)量會(huì)直接對(duì)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響，所以需要在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中選擇一些信譽(yù)相對(duì)較好的監(jiān)理企業(yè)，這對(duì)提高管理水平而言也有著非常積極的意義，與此同時(shí)也幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。

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