淺談項(xiàng)目管理及其在房地產(chǎn)中的應(yīng)用

梁倚瀟

【摘要】本文主要對項(xiàng)目管理這一學(xué)科的基本概念和歷史發(fā)展進(jìn)行闡述，并進(jìn)一步指出其在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用理論發(fā)展和實(shí)踐意義。

【關(guān)鍵詞】項(xiàng)目管理 房地產(chǎn)

一、 項(xiàng)目管理

1. 項(xiàng)目管理的概念

項(xiàng)目管理是管理學(xué)的一個分支學(xué)科，是指在項(xiàng)目活動中運(yùn)用專門的知識、技能、工具和方法，使項(xiàng)目能夠在有限資源限定條件下，實(shí)現(xiàn)或超過設(shè)定的需求和期望的過程，它是對一些與成功地達(dá)成一系列目標(biāo)相關(guān)的活動（譬如任務(wù)）的整體監(jiān)測和管控，這包括策劃、進(jìn)度計(jì)劃和維護(hù)組成項(xiàng)目的活動的進(jìn)展。

項(xiàng)目管理概念起源于美國，項(xiàng)目管理科學(xué)是20世紀(jì)50年代末，在關(guān)鍵路徑法和計(jì)劃評審技術(shù)這兩項(xiàng)技術(shù)的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一門管理科學(xué)。

2.項(xiàng)目管理的歷史發(fā)展

現(xiàn)代項(xiàng)目管理實(shí)在20世紀(jì)50年代以后發(fā)展起來的，在進(jìn)60年的發(fā)展中，大致經(jīng)理了如下幾個階段：

（1）50年代，人們將網(wǎng)絡(luò)技術(shù)（CPM和PERT網(wǎng)絡(luò)）應(yīng)用于工程項(xiàng)目（主要是美國的軍事工程項(xiàng)目）的工期計(jì)劃和控制中，并取得了巨大的成功。當(dāng)時(shí)，項(xiàng)目管理實(shí)施最成功的項(xiàng)目是美國1957年的北極星導(dǎo)彈研制和后來的登月計(jì)劃。

（2）60年代，利用大型計(jì)算機(jī)進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃的分析計(jì)算已經(jīng)成熟，人們可以用計(jì)算機(jī)進(jìn)行工區(qū)計(jì)劃和控制。但當(dāng)時(shí)計(jì)算機(jī)并不普及，而且使用費(fèi)用較高，一般的項(xiàng)目不可能使用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理，而且當(dāng)時(shí)有很多人對網(wǎng)絡(luò)技術(shù)還難以接受，所以項(xiàng)目管理尚不十分普及。但在該時(shí)期，國際項(xiàng)目管理協(xié)會（International Project Management Association，簡稱IPMA）和美國項(xiàng)目管理協(xié)會（Project Management Institute，簡稱 PMI）兩大國際性項(xiàng)目管理組織的出現(xiàn)，進(jìn)一步推動了項(xiàng)目管理科學(xué)的發(fā)展。

（3）70年代初，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)分析程序已十分成熟，人們將信息系統(tǒng)方法引入項(xiàng)目管理，提出項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。這使人們對網(wǎng)絡(luò)技術(shù)有更深的理解，擴(kuò)大了項(xiàng)目管理的研究深度和廣度，同事擴(kuò)大了網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的作用和應(yīng)用范圍，幾在工期計(jì)劃的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行資源和成本的計(jì)劃、優(yōu)化和控制。整個70年代，項(xiàng)目管理的職能在不斷擴(kuò)展，人們對項(xiàng)目管理過程和各種管理職能進(jìn)行了全面、系統(tǒng)的研究。同時(shí)項(xiàng)目管理在企業(yè)組織中得到推廣，人們開始研究在企業(yè)職能組織中項(xiàng)目組織的應(yīng)用。

（4）70年代末80年代初，計(jì)算機(jī)得到了普及，這使項(xiàng)目管理理論和方法的應(yīng)用走向了更為廣闊的領(lǐng)域。由于計(jì)算機(jī)及軟件價(jià)格降低、數(shù)據(jù)獲得更加方便、計(jì)算時(shí)間縮短、調(diào)整容易及程序與用戶的友好界面等優(yōu)點(diǎn)，項(xiàng)目管理的工作量大為簡化，使一般的項(xiàng)目管理公司和中小企業(yè)在中小項(xiàng)目中都可以使用現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理方法和手段，并取得了很大的成功，收到了顯著的經(jīng)濟(jì)和社會效果。

（5）80年代以后，人們進(jìn)一步擴(kuò)大了項(xiàng)目管理的研究領(lǐng)域，包括合同管理、界面管理、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理、項(xiàng)目組織行為和溝通方法。在計(jì)算機(jī)應(yīng)用上則加強(qiáng)了決策支持系統(tǒng)、專家系統(tǒng)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用的研究。1987年，美國項(xiàng)目管理協(xié)會（PMI）推出了項(xiàng)目管理知識體系指南（Project Management Body of Knowledge），簡稱PMBOK，是項(xiàng)目管理領(lǐng)域的又一重要里程碑， PMBOK 分別在 1996年和2000年進(jìn)行了兩次修訂，使該體系更加成熟和完整。

隨著社會的進(jìn)步，市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步完善，生產(chǎn)社會化程度的提高，人們對項(xiàng)目的要求也越來越多，項(xiàng)目的目標(biāo)、計(jì)劃、協(xié)調(diào)和控制也變得越來越復(fù)雜，這都促使著項(xiàng)目管理理論和方法的進(jìn)一步發(fā)展，

3、項(xiàng)目管理在我國的發(fā)展

我國對項(xiàng)目管理的理論研究和管理實(shí)踐起步較晚，尤其是在現(xiàn)代項(xiàng)目管理方面，不管從現(xiàn)代項(xiàng)目管理的職業(yè)化發(fā)展，還是從現(xiàn)代項(xiàng)目管理的學(xué)術(shù)性發(fā)展，以及現(xiàn)代項(xiàng)目管理的實(shí)踐方面，我們都與國際發(fā)達(dá)國家存在著一定的差距。學(xué)術(shù)方面，20 世紀(jì) 60 年代中期 ，著名數(shù)學(xué)家華羅庚從國外引入項(xiàng)目管理的思想 ，我國從此展開對項(xiàng)目管理這門學(xué)科的研究；實(shí)踐方面，從80年代后期我國才在建筑業(yè)和國內(nèi)工程建設(shè)項(xiàng)目的管理體制和管理方法上做了許多重大的改革，才開始借鑒和采用一些國際上先進(jìn)的現(xiàn)代項(xiàng)目管理方法。

二、 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目與房地產(chǎn)項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的歷史較為久遠(yuǎn)，隨著人類社會的發(fā)展，社會的各方面如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、宗教、生活和軍事等對某些房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生了不同的需求，當(dāng)社會生產(chǎn)力的發(fā)展水平能實(shí)現(xiàn)社會的這些特定需求時(shí)，就出現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目，如房屋建設(shè)項(xiàng)目、水利工程項(xiàng)目及道路橋梁工程項(xiàng)目等。

當(dāng)然，有項(xiàng)目就必然有項(xiàng)目管理，這是由房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性所決定的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過程中，必然要有相當(dāng)高的項(xiàng)目管理水平與之相匹配，否則將難以確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利實(shí)施。

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程、全方位的綜合管理，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。它是一門應(yīng)用性很強(qiáng)的綜合性學(xué)科，也是具有重大發(fā)展?jié)摿Φ男屡d學(xué)科。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的內(nèi)容

隨著現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目范圍的拓展，房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)容不斷增加，形成一個完整的體系。按照項(xiàng)目管理的工作任務(wù)，項(xiàng)目管理系統(tǒng)可描述為下列幾個方面：

（1）成本管理，包括工程估價(jià)（工程的估算、概算和預(yù)算）、 成本計(jì)劃、支付計(jì)劃、成本控制（包括審查監(jiān)督成本支出、成本核算、成本跟蹤和診斷、工程款項(xiàng)結(jié)算和審核。

（2）工期管理，包括工期計(jì)劃、材料供應(yīng)計(jì)劃和控制、進(jìn)度控制。

（3）質(zhì)量控制，包括工程質(zhì)量和管理過程的質(zhì)量等。

（4）現(xiàn)場管理，包括現(xiàn)場物流的管理、場地使用管理以及現(xiàn)場安全管理等。（5）組織管理，包括組織機(jī)構(gòu)的建立、人事安排、制度擬定、工作流程制定、各方面責(zé)權(quán)利的落實(shí)、管理規(guī)范的制定、內(nèi)部與外部關(guān)系的協(xié)調(diào)等。

（6）合同檔案管理，包括招投標(biāo)的合同策劃、招標(biāo)工作的準(zhǔn)備、招標(biāo)文件的起草、合同的審查和分析、合同保證體系的建立、合同實(shí)施的控制、合同變更的管理等。

（7）風(fēng)險(xiǎn)管理，包括風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃和控制。

綜上所述，項(xiàng)目管理是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)，它不僅由許多子項(xiàng)、分項(xiàng)和工程活動所構(gòu)成，而且是一個完整的工作過程（包括預(yù)測、決策、計(jì)劃、控制和反饋等），是項(xiàng)目全部管理任務(wù)（如工期、費(fèi)用、質(zhì)量、合同、資源、組織和信息等）的結(jié)合體。所以要取得項(xiàng)目的成功，必須對項(xiàng)目管理的整個系統(tǒng)進(jìn)行全面的管理。

三、對房地產(chǎn)項(xiàng)目管理發(fā)展的展望

在項(xiàng)目管理發(fā)展的過程中，由于社會生產(chǎn)力和現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)巨大的推動作用，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理在理論和實(shí)踐上日漸成熟，為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市建設(shè)提供了強(qiáng)有力的支持。如今，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常迅速，但是在管理過程中也存在一定的問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一個綜合性高要求的工作，不僅要對項(xiàng)目管理的重要性有所認(rèn)識，而且要采取全面的管理步驟和措施，只有這樣才能夠確保房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平，使得我國房地產(chǎn)業(yè)能發(fā)展得更快根號，為實(shí)現(xiàn)中華民族的偉大復(fù)興做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]王琳.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目管理.科技信息.2011（07）.