地鐵車(chē)輛段與停車(chē)場(chǎng)上蓋開(kāi)發(fā)的利弊分析

王凱鴿

中鐵四局集團(tuán)第五工程有限公司

摘要：城市交通的發(fā)展與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密切的聯(lián)系，在現(xiàn)代城市化的今天，軌道交通以其大容量、快速、舒適、綠色等優(yōu)點(diǎn)，成為當(dāng)前及未來(lái)我國(guó)城市的主要交通工具。地鐵停車(chē)場(chǎng)作為綜合基礎(chǔ)設(shè)施，造價(jià)高，占地面積大，如何充分利用和開(kāi)發(fā)停車(chē)場(chǎng)的空間資源是當(dāng)前地鐵建設(shè)與城市規(guī)劃的重點(diǎn)。本文圍繞地鐵車(chē)輛段、停車(chē)場(chǎng)上蓋開(kāi)發(fā)這一模式，對(duì)其開(kāi)發(fā)的利與弊進(jìn)行分析，在不影響列車(chē)運(yùn)行的前提下，通過(guò)上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)地鐵盈利和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：地鐵停車(chē)段；停車(chē)場(chǎng)；上蓋開(kāi)發(fā)；一體化

在土地資源稀缺和能源緊張的當(dāng)前形勢(shì)下，地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)與周邊土地實(shí)現(xiàn)一體化開(kāi)發(fā)這一模式，很好的將城市軌道交通與城市整體規(guī)劃結(jié)合起來(lái)，在改善城市交通的基礎(chǔ)上，優(yōu)化了城市布局、集約利用了土地資源、改變了城市近郊環(huán)境、創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)效益，這也是軌道交通發(fā)展的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)。本文就是在遵循城市規(guī)劃建設(shè)要求基礎(chǔ)上，探討地鐵車(chē)輛段上蓋開(kāi)發(fā)的可行性。

1 地鐵車(chē)輛段停車(chē)場(chǎng)上蓋開(kāi)發(fā)的意義

隨著全國(guó)各城市相繼開(kāi)發(fā)興建地鐵，軌道交通就成為城市交通網(wǎng)的重要組成部分，是促進(jìn)城市迅猛發(fā)展的重要力量。地鐵更新了城市區(qū)域的功能形態(tài)，形成以地鐵站為中心，輻射車(chē)站周邊，立體、復(fù)合地組織城市功能。從城市規(guī)劃建設(shè)角度而言，地鐵站點(diǎn)及其周邊輻射區(qū)域是最具活力區(qū)域，尤其是地鐵上蓋物業(yè)（與地鐵車(chē)站相連或周邊50～100m范圍內(nèi)的建筑物）的開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)于一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展及社會(huì)穩(wěn)定具有重要作用。作為軌道交通中的商圈經(jīng)濟(jì)引擎，地鐵上蓋物業(yè)成為區(qū)域發(fā)展的引導(dǎo)者，不僅吸引著生活、文化、娛樂(lè)、商務(wù)等相關(guān)設(shè)施在此集聚，也促進(jìn)了地鐵沿線商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓等的增值。

2 地鐵車(chē)輛段停車(chē)場(chǎng)上蓋開(kāi)發(fā)的不利影響

上蓋開(kāi)發(fā)勢(shì)必會(huì)增加地鐵車(chē)輛段及停車(chē)場(chǎng)的結(jié)構(gòu)荷載，這就對(duì)其結(jié)構(gòu)安全性提出了更高的要求，否則會(huì)埋下很大的隱患。一般來(lái)說(shuō)，地鐵車(chē)輛段、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)使用年限為50年，而開(kāi)發(fā)建筑的使用年限為70年，因此上蓋開(kāi)發(fā)前要充分考慮停車(chē)場(chǎng)結(jié)構(gòu)是否符合要求。其次，上蓋開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)在消防設(shè)計(jì)上也提出了更高要求，必須增大防火等級(jí)，設(shè)計(jì)4小時(shí)耐火極限設(shè)計(jì)。再次，地鐵車(chē)輛段停車(chē)場(chǎng)層高與物業(yè)開(kāi)發(fā)的層高也往往不一樣。上述這些要求也給車(chē)輛段停車(chē)場(chǎng)上蓋開(kāi)發(fā)增加了難度。

2.1 地鐵震動(dòng)對(duì)物業(yè)開(kāi)發(fā)有影響

地鐵震動(dòng)是直接傳遞到上部建筑物上，并沒(méi)有通過(guò)地層的隔震與衰減，盡管隨著樓層的增加震動(dòng)會(huì)有所衰減，但始終有限。因此為減小地鐵震動(dòng)對(duì)周邊居民及物業(yè)開(kāi)發(fā)的影響，必須采取減震降噪的措施，但這勢(shì)必會(huì)增加上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的造價(jià)成本。

2.2 上蓋開(kāi)發(fā)需要增加消防設(shè)施

消防設(shè)計(jì)是上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)之一，要從建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上增加防火等級(jí)，如增加防火門(mén)窗、結(jié)構(gòu)防火墻梁柱等，以增加建筑的耐火等級(jí)。究其原因，是因?yàn)榈罔F車(chē)輛段停車(chē)場(chǎng)上蓋開(kāi)發(fā)不同于普通建筑，這種大空間建筑的火災(zāi)特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：

1） 火災(zāi)不受限制迅速擴(kuò)大

地鐵車(chē)輛段、停車(chē)場(chǎng)等具有空間容量大的特點(diǎn)，由于建筑本身的限制，要想做到防火分隔是十分困難的。對(duì)于這種大空間建筑，一旦起火，流動(dòng)的空氣會(huì)使火勢(shì)迅速蔓延，最終發(fā)展成重大火災(zāi)，造成極大的人員傷亡和經(jīng)濟(jì)損失。

2） 早期火災(zāi)難以發(fā)現(xiàn)與控制

地鐵車(chē)輛段、停車(chē)場(chǎng)層高較高、空間大，在這種環(huán)境下火災(zāi)煙氣溫度及密度會(huì)大大降低，達(dá)不到感煙、感溫探測(cè)器和自動(dòng)噴水滅火裝置所需要的啟動(dòng)值，因此早期火災(zāi)難以及時(shí)發(fā)現(xiàn)并控制。

3） 滅火和撲救困難

由于地鐵車(chē)輛段內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)多且線路復(fù)雜，一旦發(fā)生火災(zāi)，消防車(chē)也無(wú)法直接進(jìn)入車(chē)庫(kù)撲救，只能在距著火點(diǎn)較近的位置展開(kāi)人工撲救，且消防供水量有限。而這種大空間建筑火勢(shì)發(fā)展快、蔓延途徑多，給消防人員撲救造成一定困難，因此常常會(huì)造成較嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失和人員傷亡。

3 地鐵車(chē)輛段上蓋開(kāi)發(fā)的好處

3.1 帶動(dòng)地鐵周邊區(qū)域的規(guī)劃與發(fā)展

在地鐵車(chē)輛段上蓋進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，是出于土地、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保、高效等多方面的綜合考量。首先，實(shí)現(xiàn)了集約運(yùn)用土地，對(duì)土地進(jìn)行了最大限度的開(kāi)發(fā)。其次，滿足了城市大規(guī)模建設(shè)的需求，為打造軌道交通經(jīng)濟(jì)商圈奠定了基礎(chǔ)。再次，通過(guò)對(duì)地鐵上蓋物業(yè)業(yè)態(tài)的合理配置，減少各種機(jī)動(dòng)車(chē)出行的概率，達(dá)到節(jié)能降耗的目的。對(duì)地鐵車(chē)輛段上蓋進(jìn)行合理開(kāi)發(fā)，能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境質(zhì)量的和諧統(tǒng)一，地鐵的大容量和舒適快捷，能夠吸納很大的客流量，使地鐵沿線的商業(yè)與土地具備更大的人流效應(yīng)和品牌效應(yīng)；地鐵上蓋物業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，對(duì)于城市環(huán)境的要求也會(huì)越來(lái)越高，倡導(dǎo)和推行節(jié)能降耗、低碳環(huán)保，從而提升城市整體功能，實(shí)現(xiàn)城市社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益的可持續(xù)發(fā)展。

結(jié)合實(shí)際典型項(xiàng)目案例，對(duì)地鐵車(chē)輛段上蓋物業(yè)進(jìn)行研究分析，得出的結(jié)論是：地鐵上蓋物業(yè)與地鐵經(jīng)營(yíng)形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，在使上蓋物業(yè)項(xiàng)目提高約10%～30%經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也能實(shí)現(xiàn)地鐵運(yùn)營(yíng)的良性循環(huán)?？梢哉f(shuō)，地鐵沿線的上蓋物業(yè)的集中開(kāi)發(fā)，是土地資源精細(xì)化管理的重要體現(xiàn)，是對(duì)城市資源的立體整合。

地鐵出行已成為當(dāng)前城市交通網(wǎng)絡(luò)的重要支點(diǎn)，它以其大運(yùn)量、舒適、快捷、準(zhǔn)時(shí)等優(yōu)勢(shì)，獲得廣大市民的認(rèn)可。而地鐵上蓋物業(yè)的建設(shè)，使之成為集生活、辦公、商業(yè)、娛樂(lè)等功能于一體的復(fù)合型城市功能區(qū)，不僅成為城市最具活力的中心區(qū)域，也帶動(dòng)了城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)表明：地鐵上蓋物業(yè)將成為實(shí)用性最高、發(fā)展?jié)摿ψ畲蟆⒖癸L(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)的城市高效物業(yè)形式。

3.2 土地利用的最大化和綜合化

在我國(guó)很多城市，商業(yè)區(qū)常常設(shè)立在城市交叉路口或軌道交通樞紐站的地下空間，之所以這樣規(guī)劃的目的在于：既可以緩解城市土地緊缺、地面交通緊張的現(xiàn)狀，又能為人們提供豐富多彩的商業(yè)活動(dòng)。當(dāng)前城市規(guī)劃的一大重點(diǎn)就是統(tǒng)籌地下空間與地上公共商業(yè)項(xiàng)目安排及垂直交通組織，實(shí)現(xiàn)地下層空間的充分利用，做到人流在物業(yè)地下空間的垂直、縱深方向的輸入。如將步行街轉(zhuǎn)入室內(nèi)，發(fā)展大型地下商業(yè)設(shè)施等，為市民提供一種既安全又舒適的內(nèi)部活動(dòng)空間。

在滿足城市總體規(guī)劃的前提下，合理處理好土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度與周邊環(huán)境的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)土地利用的最大化。隨著城市地面土地資源供給的逐漸衰弱，地下空間資源的開(kāi)發(fā)利用成為必然趨勢(shì)，上蓋物業(yè)就這一時(shí)宜下提出的，推動(dòng)著城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。居民工作生活的場(chǎng)所越來(lái)越多的集中在地鐵沿線，減少了轎車(chē)出行的擁堵與能源消耗。

4 地鐵車(chē)輛段一體化開(kāi)發(fā)的注意事項(xiàng)

結(jié)合北京上海等發(fā)達(dá)地區(qū)的地鐵建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)人員在地鐵設(shè)計(jì)過(guò)程中，要認(rèn)識(shí)到地鐵建設(shè)與物業(yè)開(kāi)發(fā)相結(jié)合的重要性。地鐵建設(shè)過(guò)程中，各部門(mén)間要相互協(xié)調(diào)配合，注意處理好以下幾個(gè)問(wèn)題：

4.1 土地的使用權(quán)

在地鐵開(kāi)發(fā)建設(shè)前，地鐵公司要與政府、開(kāi)發(fā)商等溝通好，政府應(yīng)為地鐵公司提供優(yōu)惠政策，地鐵土地開(kāi)發(fā)權(quán)要經(jīng)政府批準(zhǔn)同意后方可，地鐵公司與開(kāi)發(fā)商一起實(shí)施物業(yè)開(kāi)發(fā)。

4.2 注意環(huán)保

地鐵在施工建設(shè)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生較大的噪音污染，尤其是地鐵上蓋為住宅工程時(shí)，應(yīng)根據(jù)施工規(guī)范要求進(jìn)行降噪減震處理。就地鐵上蓋物業(yè)及其商業(yè)環(huán)境而言，上蓋開(kāi)發(fā)要與周邊區(qū)域功能定位相結(jié)合，引進(jìn)整體綜合開(kāi)發(fā)觀念，不能盲目定位為商務(wù)辦公，否則會(huì)增加項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。

4.3 地鐵沿線土地的規(guī)劃

在地鐵建設(shè)布局時(shí)，不乏存在一些分布散亂、規(guī)模小的地塊，如何規(guī)劃處理這些地塊是地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的難點(diǎn)。為優(yōu)化地鐵物業(yè)的開(kāi)發(fā)效果，就需要在細(xì)致調(diào)研基礎(chǔ)上，確定規(guī)劃指標(biāo)及業(yè)態(tài)?？偨Y(jié)和梳理地鐵沿線周邊的規(guī)劃發(fā)展，為地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)提供參考依據(jù)。

5 結(jié)束語(yǔ)

城市土地緊缺一直是困擾和制約城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大難題。隨著軌道交通網(wǎng)絡(luò)的不斷興起與發(fā)展，人們將更多的目光投向了地下空間的利用開(kāi)發(fā)，與此同時(shí)大力發(fā)展地鐵上蓋物業(yè)在城市建設(shè)中也占據(jù)著越來(lái)越重要的作用。在地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中，要吸收和借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合所在城市區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行合理開(kāi)發(fā)，以實(shí)現(xiàn)土地的最大化利用和促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展。