淺談房地產(chǎn)成本控制

李亞軍

【摘要】 針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體情況，必須對(duì)項(xiàng)目投資實(shí)施全過程有效的成本控制，從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同與信息等方面，挖掘潛力，降低成本，提高投資效益和社會(huì)效益。

【關(guān)鍵字】 房產(chǎn) 成本

引言

對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目其成本包括前期費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、政府規(guī)費(fèi)及稅收等，本文主對(duì)影響工程造價(jià)比較大的設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)投標(biāo)階段、施工階段、竣工結(jié)算階段的工程造價(jià)控制進(jìn)行分析，以期找到有效降低工程造價(jià)成本，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的效益的方法。

一、設(shè)計(jì)階段的成本控制

設(shè)計(jì)階段是基本特征是智力和技術(shù)的雙重性，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但是設(shè)計(jì)成果的好壞卻直接影響著建設(shè)費(fèi)用的投入及建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定了項(xiàng)目人力、物力、財(cái)力投入的時(shí)間及投入數(shù)量。設(shè)計(jì)應(yīng)從安全、功能、標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)方面全面權(quán)衡，確定一個(gè)較合理的設(shè)計(jì)方案，科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，不僅可以節(jié)約工程造價(jià)也可縮短工期，并帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益。但在工程設(shè)計(jì)中卻不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而很少考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。因此優(yōu)化設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)成為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重點(diǎn)：

1. 推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位。積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套設(shè)施、景觀、綠化等放在一起進(jìn)行統(tǒng)一招標(biāo)，招標(biāo)過程中應(yīng)多選擇幾家信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位，并組織有關(guān)專家綜合評(píng)比。

2. 開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)。積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉各種建筑材料預(yù)算價(jià)格及實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算，最大程度地保證預(yù)算的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。

二、招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)成本控制涉及到設(shè)計(jì)技術(shù)、工程、預(yù)決算、銷售等多個(gè)部門，招投標(biāo)具有有很強(qiáng)的專業(yè)性、經(jīng)濟(jì)性、針對(duì)性。因此應(yīng)著力采取措施對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的招投標(biāo)進(jìn)行控制，使工程造價(jià)得以合理確定和有效控制。

1. 正確處理工期、質(zhì)量、造價(jià)三者之間的關(guān)系，對(duì)施工方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)比選。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)是項(xiàng)目的工期最短、質(zhì)量最好、造價(jià)最低，但這三者是很難同時(shí)實(shí)現(xiàn)的。工期、質(zhì)量、造價(jià)三者是相互制約、相互影響的同一體。

2. 制定細(xì)致的招投標(biāo)文件。在進(jìn)行招標(biāo)工作時(shí)，在招標(biāo)文件中不僅要包括通常的內(nèi)容如招標(biāo)須知前附表、招標(biāo)須知、合同條件、合同協(xié)議條款、合同格式、技術(shù)規(guī)范、圖紙、投標(biāo)文件參考格式等，還必須提供工程的工程量清單，作為投標(biāo)報(bào)價(jià)參考文件的重要組成部分。

3. 簽訂嚴(yán)格施工承包合同。在施工中加強(qiáng)合同管理，才能保證合同造價(jià)的合理性、合法性，減少履行合同中甲、乙雙方的糾紛，維護(hù)合同雙方利益，有效地控制工程投資造價(jià)。同時(shí)在合同簽訂后，要做好合同文件的管理工作，合同及合同補(bǔ)充協(xié)議等具有和合同同等法律效力的文件應(yīng)當(dāng)保存完整，對(duì)合同執(zhí)行情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，根據(jù)分析結(jié)果采取積極主動(dòng)措施。

三、施工階段的成本控制

施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心階段，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中投入的人力、物力和財(cái)力都是巨大的，但同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)商通過項(xiàng)目的建設(shè)而獲得回報(bào)的前提。施工階段的投資在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中占有很大比重，房地產(chǎn)開發(fā)不僅應(yīng)當(dāng)重視施工階段的進(jìn)度、質(zhì)量，同時(shí)也應(yīng)加大力度降低施工過程中的工程成本，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

1. 控制材料價(jià)格。在工程造價(jià)的控制中材料價(jià)格的控制是主要的，材料費(fèi)在工程中往往占有很大的比重，一般占預(yù)算費(fèi)用的70%，占直接費(fèi)的80%左右，因此在施工階段必須嚴(yán)格按照合同中的約定控制施工單位的材料用量，合理確定材料價(jià)格，從而有效地控制工程造價(jià)。

2. 嚴(yán)格控制變更，控制工程預(yù)算在合理范圍內(nèi)變動(dòng)。施工過程中引起變更的因素有很多，比如施工圖設(shè)計(jì)粗糙導(dǎo)致無法施工、市場(chǎng)供應(yīng)的材料規(guī)格與設(shè)計(jì)方案不符等，這些問題都給工程造價(jià)的變更帶來不穩(wěn)定。而施工過程中的變更一般都會(huì)涉及到費(fèi)用的增減，因此應(yīng)盡早提前實(shí)現(xiàn)這類型變更，減少不必要的損失。

3. 嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)簽證管理，掌握工程造價(jià)變化。在施工過程中，建設(shè)單位要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工管理，督促施工方按圖施工，嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，對(duì)于因變更等是由發(fā)生的費(fèi)用增減，應(yīng)督促施工單位做好各種記錄，及時(shí)辦理簽證，避免日后無證可查，導(dǎo)致推諉扯皮，導(dǎo)致結(jié)算產(chǎn)生糾紛，造成經(jīng)濟(jì)損失。因此嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，是施工階段控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。

四、竣工階段的成本控制

在工程竣工決算時(shí)，建設(shè)單位的審核人員應(yīng)嚴(yán)格按照施工承包合同的約定進(jìn)行工程竣工決算，對(duì)工程預(yù)算外的費(fèi)用嚴(yán)格控制，對(duì)于未按圖紙要求完成的工作量及未按規(guī)定執(zhí)行的施工簽證一律核減費(fèi)用。

工程量的審核應(yīng)根據(jù)施工承包合同要求，對(duì)施工過程中出現(xiàn)的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證等進(jìn)行審核，嚴(yán)禁多算或不按規(guī)則計(jì)算。首先，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)編制一份完整的結(jié)算書和材料用量明細(xì)與施工單位報(bào)送的結(jié)算書記材料明細(xì)表比照審核，以便能夠客觀、公正、合理、準(zhǔn)確進(jìn)行計(jì)量審核。其次，在結(jié)算審核中，還應(yīng)注意審核項(xiàng)目的單價(jià)、數(shù)量、總價(jià)及結(jié)算書中分項(xiàng)的正確性及程序的準(zhǔn)確性，對(duì)于招標(biāo)時(shí)所依據(jù)的施工圖紙以外的工程量變更及工程量清單漏項(xiàng)或計(jì)算誤差結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況分析計(jì)算。

綜上所述，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的確定和控制非常復(fù)雜，這就需要建設(shè)單位對(duì)于成本的控制既要全面又要有所側(cè)重，充分分析建設(shè)期內(nèi)各種資源要素的信息，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益，提高企業(yè)的盈利水平。

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