房地產(chǎn)登記制度存在的問(wèn)題與對(duì)策

李榮琴

【摘要】當(dāng)前我國(guó)實(shí)施的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度是公示與確認(rèn)的公民房地產(chǎn)權(quán)的一種手段，對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)商和公民都有非常重要的意義。登記的效率、登記機(jī)關(guān)和登記程序組成了房地產(chǎn)登記制度。由于各種原因，在不同地區(qū)收取登記費(fèi)用時(shí)存在著重復(fù)收費(fèi)或者收費(fèi)不一的情況。本篇文章對(duì)房地產(chǎn)登記中存在的問(wèn)題做了分析，并且提出了相應(yīng)的解決措施，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；登記制度；問(wèn)題；策略

房地產(chǎn)登記又被稱作不動(dòng)產(chǎn)登記，房地產(chǎn)登記制度是有法律效應(yīng)的登記制度，房地產(chǎn)登記制度是房地產(chǎn)屬權(quán)管理的重要內(nèi)容。當(dāng)前我國(guó)并沒(méi)有制定合理的房地產(chǎn)登記制度，缺乏完整系統(tǒng)的登記體系。對(duì)登記系統(tǒng)的設(shè)置、內(nèi)容、登記程序和登記的效應(yīng)等沒(méi)有統(tǒng)一分類，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)的登記制度在必要時(shí)候沒(méi)有合理科學(xué)的解釋，影響了房地產(chǎn)登記制度的發(fā)展。所以，分析研究房地產(chǎn)登記制度中存在的問(wèn)題和措施對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展非常重要。

一、存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)沒(méi)有統(tǒng)一

目前房地產(chǎn)的登記制度是由土地和房產(chǎn)兩個(gè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行分別登記的，登記機(jī)構(gòu)的職能交叉、重疊管理，各個(gè)部門之間存在著登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一的情況[1]。這種現(xiàn)象不僅對(duì)居民的登記問(wèn)題帶來(lái)了不利影響，還造成了房地產(chǎn)交易成本的耗費(fèi)，在登記的實(shí)際工作中可能還會(huì)導(dǎo)致房地重復(fù)抵押狀況，不僅對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展造成了影響，還消費(fèi)了物力和人力。

（二）登記程序繁瑣復(fù)雜

居民在申請(qǐng)登記房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)該要分清楚自己所申請(qǐng)的登記類型哪種類別，要準(zhǔn)備什么類型的相關(guān)資料，但是居民在房產(chǎn)登記時(shí)并不了解這些程序，在登記時(shí)居民對(duì)登記制度中的一些法律法規(guī)不了解，導(dǎo)致居民在申請(qǐng)登記時(shí)為了準(zhǔn)備資料來(lái)回奔波，同時(shí)也給登記單位帶來(lái)了繁重的工作量。

（三）登記模式混亂

總登記的意思是登記機(jī)構(gòu)對(duì)全國(guó)或者某一地區(qū)的土地權(quán)利或者資源進(jìn)行普遍的登記，初始登記的意思就是房地產(chǎn)初次登記，在實(shí)際的生活工作中，并沒(méi)有進(jìn)行完全的區(qū)分。對(duì)地區(qū)籍貫進(jìn)行整理是一項(xiàng)不可忽視的制度，例如目前很多城市城市化的速度非?？?，出現(xiàn)了“城中村”現(xiàn)象，這就致使國(guó)家土地與集體土地很難區(qū)分，由于地籍混亂，重復(fù)征地或者對(duì)國(guó)有土地進(jìn)行征收的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生[2]。

（四）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與成本不相同

房地產(chǎn)登記的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和成本不相同主要表現(xiàn)在以下方面：第一點(diǎn)是在登記房屋的費(fèi)用中，住房的登記費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為每一件80元，非住房用途的房屋登記標(biāo)準(zhǔn)為每一件550元。第二點(diǎn)是住房的登記交易手續(xù)按照房屋的面積收取費(fèi)用，收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是新建的住宅3元一平方米，非住宅6元一平方米。第三點(diǎn)是土地登記的費(fèi)用按照面積不同、所有權(quán)不同、性質(zhì)不同等收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。第四點(diǎn)是土地的交易服務(wù)費(fèi)用目前還沒(méi)有統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，目前的收費(fèi)情況主要是按照金額比例、面積比例等，而且收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)差距也很大。

（五）保護(hù)物權(quán)的目的不一致

我國(guó)現(xiàn)在實(shí)施的城市房地產(chǎn)管理制度和土地管理制度都有管理法等字樣，有關(guān)房地產(chǎn)的其他法律規(guī)范多是是由規(guī)章和法規(guī)組成的，導(dǎo)致我國(guó)在房地產(chǎn)的登記制度上存在著很濃烈的行政管理意識(shí)[3]。在實(shí)踐中房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)未經(jīng)登記就在市場(chǎng)上流通的情況大有存在。公民為了私下交易便捷，在交易中不經(jīng)過(guò)登記進(jìn)行出租、私下擬定協(xié)議等方式比較普遍和突出。進(jìn)行房屋出租是房地產(chǎn)擁有人所擁有的一項(xiàng)權(quán)利，有關(guān)部門不能因?yàn)橹伟病艏壤碛煞裾J(rèn)房主權(quán)利的有效性，否則就會(huì)有侵權(quán)的嫌疑。

二、解決措施

當(dāng)前隨著我國(guó)實(shí)施了《物權(quán)法》，所以就應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)登記制度中存在的一些問(wèn)題進(jìn)行完善修改，不能夠再把房地產(chǎn)的登記制度看作是政府管理的指責(zé)，要意識(shí)到房地產(chǎn)登記是公民公示物權(quán)的手段，所以房地產(chǎn)的登記制度必須要建立現(xiàn)代型和服務(wù)型的制度[4]。

（一）簡(jiǎn)化登記程序

房地產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)要改變登記的觀念，不可以由于發(fā)證制度而輕視登記重視發(fā)證。在申請(qǐng)人進(jìn)行申請(qǐng)登記的時(shí)候登記機(jī)構(gòu)要主動(dòng)的向業(yè)主提供咨詢的服務(wù)，從被動(dòng)服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)服務(wù)，按照房地產(chǎn)登記的類型提交登記所需資料清單、設(shè)置咨詢臺(tái)、咨詢電話等，對(duì)于來(lái)辦理房地產(chǎn)登記的業(yè)主做登記資料初步審核，要向業(yè)主一次性的說(shuō)明登記房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)需要準(zhǔn)備的資料，嚴(yán)禁工作人員讓申請(qǐng)人來(lái)回的咨詢。除此之外，還可以在進(jìn)行房地產(chǎn)交易的時(shí)候請(qǐng)專業(yè)的律師進(jìn)行證明，這樣就可節(jié)省大量的物力和財(cái)力，在業(yè)主不懂登記政策的情況下避免法律的漏洞。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以減輕對(duì)房地產(chǎn)審核的壓力，只對(duì)代理律師的登記業(yè)務(wù)進(jìn)行核查即可。

（二）登記機(jī)構(gòu)要明確管理規(guī)范

登記機(jī)構(gòu)要轉(zhuǎn)變職能，要登記機(jī)構(gòu)完成從管理型機(jī)構(gòu)到服務(wù)型機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。明確房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職能和責(zé)任，對(duì)登記機(jī)構(gòu)審核和管理的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行區(qū)分，充分的發(fā)揮法律登記的效應(yīng)。使登記機(jī)構(gòu)達(dá)到重視發(fā)證也重視登記的態(tài)度。在工作中，要以人為本，對(duì)業(yè)主的基本權(quán)利要優(yōu)先保護(hù)，徹底的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)登記的說(shuō)服力、節(jié)省費(fèi)用、簡(jiǎn)化手續(xù)、明確產(chǎn)權(quán)等[5]。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)建立起一個(gè)服務(wù)型的機(jī)構(gòu)將可以大力的推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，構(gòu)造出一個(gè)有序、快捷和健康法市場(chǎng)。

（三）統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)

對(duì)于目前我國(guó)多個(gè)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和人和多地區(qū)登記的狀況，要在登記機(jī)構(gòu)中專門設(shè)置一個(gè)只負(fù)責(zé)登記房地產(chǎn)的機(jī)關(guān)，現(xiàn)在我國(guó)的政府機(jī)構(gòu)正在深化改革，這就是要使政府轉(zhuǎn)變職能，更好的為公民服務(wù)。如果不對(duì)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，即便在形式上使用獨(dú)立的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行房屋登記，也沒(méi)有完善的法律保護(hù)。所以，一定要建立一個(gè)專門的房屋登記機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一規(guī)范和管理，減少公民在進(jìn)行房地產(chǎn)登記時(shí)的繁瑣程序。

（四）統(tǒng)一登記費(fèi)用

現(xiàn)在房地產(chǎn)登記時(shí)的收費(fèi)項(xiàng)目比較多，主要征收：土地登記費(fèi)、住房手續(xù)費(fèi)以及房屋登記費(fèi)等。在征收土地登記費(fèi)時(shí)，包括經(jīng)營(yíng)收費(fèi)和地籍測(cè)繪等費(fèi)用，應(yīng)該根據(jù)用途的不同實(shí)施不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收取科學(xué)合理的登記費(fèi)用[6]。不管是房屋登記費(fèi)用還是土地都要按照規(guī)定收取標(biāo)準(zhǔn)的登記費(fèi)用，避免出現(xiàn)登記費(fèi)用差異大等不公平的現(xiàn)象。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，房屋登記制度是物權(quán)制度和法律制度的基礎(chǔ)，目前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)登記制度的研究已經(jīng)日益深入。為了克服房地產(chǎn)登記中的缺陷，必須要對(duì)目前制度中存在的問(wèn)題進(jìn)行準(zhǔn)確分析，建立良好的政策，只有這樣才可以保證我國(guó)房地產(chǎn)登記制度的體系性與聯(lián)系性。

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