芻議房地產(chǎn)建設項目中成本控制的應用

曹維樂

【摘要】當前，在城市化進程不斷加快的帶動下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)正處于蓬勃發(fā)展時期，房地產(chǎn)項目的不斷增加，使得人們對于工程項目的質(zhì)量提出了更高的要求，各種問題也隨之而來。尤其是房地產(chǎn)建設項目中的成本控制，由于其控制主體是投資人，與承建單位的成本控制存在著很大的不同，成本浪費問題時有發(fā)生。本文結(jié)合相應的工程實例，對房地產(chǎn)建設項目中成本控制的應用進行了分析和討論。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)建設項目；成本控制；應用

前 言

工業(yè)化進程的加快，推動了社會經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，也帶動了我國城鄉(xiāng)一體化進程的加快，在這種情況下，我國的房地產(chǎn)行業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展契機。在豐厚利潤的引誘下，房地產(chǎn)建設項目的數(shù)量不斷增加，而房地產(chǎn)商對于成本的控制問題卻不夠重視，使得房地產(chǎn)建設項目在成本控制方面存在著一些問題，影響了企業(yè)經(jīng)濟效益的提高。因此，做好房地產(chǎn)建設項目的成本控制工作，是非常必要的，需要房地產(chǎn)開發(fā)商的充分重視。

一.工程概況

某小區(qū)建設項目位于天津某城區(qū)，周邊有多條公交線路經(jīng)過，交通條件非常便利，而且各種配套設施非常完備。小區(qū)建設規(guī)劃占地面積約為4.41公頃，建筑面積14.3萬平方米，住宅面積11.5萬平面米，容積率約2.55。經(jīng)現(xiàn)場實際考察以及市場分析，將項目定位在中高檔居民小區(qū)，作為該城區(qū)開發(fā)建設的重點項目進行管理。

二.房地產(chǎn)建設項目的成本構(gòu)成和控制原則

在房地產(chǎn)建設項目中，成本費用的構(gòu)成是十分復雜的，涉及多方面的內(nèi)容，如土地、技術(shù)、環(huán)境、管理等，主要包括以下幾種：

（1）土地費用：在我國當前城市化進程不斷加快，城市人口迅速增加的影響下，我國城市土地資源日益緊缺，土地作為一種稀缺性資源，其價值是不容忽視的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在對房地產(chǎn)項目進行開發(fā)時，需要支付相應的土地費用，如土地出讓金、土地征用費、拆遷安置補償費等。

（2）前期工程費：主要是指建設項目前期工程的各種安裝費用，如規(guī)劃設計費、市政公共設施費等，在建設項目的成本構(gòu)成中占據(jù)較大的比重。

（3）管理費：為了確保房地產(chǎn)建設項目的順利開展，需要做好相應的管理工作，管理成本也就必不可少。一般來講，管理成本主要包括辦公費用、保險費用、工資費用以及培訓經(jīng)費等。

（4）稅費：在房地產(chǎn)建設項目中，稅務成本一般包括兩方面的內(nèi)容，一是稅收費用，包括房產(chǎn)稅、土地使用稅、耕地占用稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅等；二是行政性費用，指在房地產(chǎn)項目建設過程中，地方政府部門收取的各種費用，如市政配套費、征地管理費、商品房交易費等。稅務成本在房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本中，占據(jù)約20%左右的比重，同樣不容忽視。

在對房地產(chǎn)建設項目進行成本控制時，需要堅持幾個基本原則，以確?？刂频挠行院涂煽啃浴＿@些原則主要包括：全過程控制原則、主動控制原則、技術(shù)與經(jīng)濟相互結(jié)合原則等，在工程項目建設中，相關(guān)管理人員需要充分重視起來，以保證房地產(chǎn)建設項目成本控制的有效進行。

三.房地產(chǎn)建設項目中成本控制的應用

從以上幾個成本控制原則分析，在房地產(chǎn)建設項目中，成本控制應該從以下幾個方面著手：

1.規(guī)劃設計階段

設計階段是工程建設的首要階段，需要從根本上實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益的相互統(tǒng)一，直接影響著工程項目的施工質(zhì)量和施工進度。設計階段的成本控制是最為關(guān)鍵的，應該在滿足工程質(zhì)量和進度需求的同時，將成本控制在最佳的范圍內(nèi)。規(guī)劃設計階段成本控制最為重要的問題，就是必須制定相應的房地產(chǎn)建設項目標準，并對項目設計方案進行合理選擇。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過限額設計的方式，對建設項目的成本費用進行有效控制，逐步完善設計經(jīng)濟責任制；另一方面，設計人員必須熟練掌握各種材料的市場價格，對項目的預算定額進行準確計算，之后結(jié)合項目的實際投資情況，進行相應的規(guī)劃和設計，盡可能確保項目預算的準確性，對施工中可能遇到的問題進行預先估計，設計相應的解決措施，最大程度地降低材料、費用等方面的消耗，促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提升。

2.招投標階段

在房地產(chǎn)建設項目的招投標過程中，涉及多方面的問題，要切實做好管理工作，確保招投標工作的專業(yè)性、經(jīng)濟性和針對性，實現(xiàn)對項目成本的有效控制。在招投標階段，常用的計價方式包括定額計價和清單計價，對此，合同總價可以采用總價包干的方式，在充分考慮市場風險的前提下，根據(jù)市場變化，對人工費用和材料費用等進行調(diào)整，這樣，可以在工程項目的前期，對整個項目的實際成本進行明確，即使由于各種因素的影響而出現(xiàn)偏差，也可以在項目后期進行彌補，從而減少后期結(jié)算的工作量。需要注意的是，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，招標過程實際上是合同經(jīng)濟文件的形成過程，因此，需要注意經(jīng)濟標的分析，盡可能避免出現(xiàn)不平衡報價的情況，同時應該集合技術(shù)標，對施工組織設計進行分析和研究，對投標方技術(shù)措施的合理性和可行性進行明確判斷，以實現(xiàn)對經(jīng)濟標計價的指導。

3.施工階段

施工階段是工程項目建設的核心環(huán)節(jié)，需要投入大量的人力物力資源，而與此同時，施工階段也是房地產(chǎn)項目能否獲得相應社會和經(jīng)濟效益的前提，做好施工階段的成本控制工作，是非常必要的。施工階段的成本控制效果也是非常顯著的，在整個房地產(chǎn)建設項目中，占據(jù)著較大的比例。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先，需要對各種施工材料進行有效管理，在保證材料質(zhì)量和供應的同時，對其價格進行控制，以實現(xiàn)對項目成本的有效控制；其次要對設計變更進行有效控制，以避免工程成本的無謂浪費。許多情況下，由于施工圖的設計過于模糊，或者與實際情況不符，在施工中往往需要進行相應的設計變更，這些因素都會對項目成本造成一定的影響，需要房地產(chǎn)企業(yè)的充分重視；然后，應該加強現(xiàn)場簽證管理，確保簽證的準確性、客觀性和實效性，在充分考慮現(xiàn)場實際情況的前提下，進行簽證，避免出現(xiàn)事后補簽的現(xiàn)象，尤其是對于隱蔽工程項目，更是要充分重視，盡可能減少費用的波動情況。同時，要對相關(guān)簽證進行合理保存和管理，以避免在出現(xiàn)相應糾紛時，無證可查、相互推諉的現(xiàn)象，確保成本控制的有效性。

4.竣工結(jié)算階段

竣工結(jié)算時工程施工的最終階段，同時也是成本控制工作的最后一個環(huán)節(jié)，雖然項目的建設已經(jīng)基本完成，但是仍存在著許多可能影響成本控制的問題。對此，房地產(chǎn)企業(yè)應該充分重視起來，對工程項目建設過程中的各種資料進行收集和整理，結(jié)合工程的實際施工情況及相關(guān)技術(shù)標準，從相關(guān)合同條款出發(fā)，對問題進行分析和解決。

四.結(jié)語

總而言之，在當前市場經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)建設項目的數(shù)量越來越多，市場競爭日趨激烈，做好項目的成本控制工作，是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應該及時更新觀念，強化認識，注重成本控制的全過程性和全面性，結(jié)合建設項目的實際情況，確保成本控制工作的有效開展，提升企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。

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